Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.202.379/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4650474 CV EXPL 15-33659
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2017
(bij vervroeging)
inzake
1.STICHTING LAKEVIEW CAPITAL,
2.
FORTALEZA VASTGOED B.V.,
FORTALEZA VASTGOED B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
appellanten,
tevens verweerders in reconventie,
advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens eiseres in reconventie,
advocaat: mr. M. Mahadew te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Lakeview (in enkelvoud) en [geïntimeerde] genoemd.
Lakeview is bij dagvaarding van 18 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 juli 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- memorie van antwoord in (lees:) reconventie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Lakeview heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst van partijen zal ontbinden, [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en haar zal veroordelen tot betaling van € 970,76 aan huurachterstand, met rente en tot betaling van € 249,29 per maand, vermeerderd met eventuele latere huurverhogingen, zolang het gebruik door of vanwege [geïntimeerde] voortduurt, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Lakeview op grond van onverschuldigde betaling zal veroordelen tot betaling van € 378,08 en tot voldoening aan de bij het bestreden vonnis uitgesproken kostenveroordeling, met beslissing over de proceskosten.
Lakeview heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die als gesteld en niet (voldoende) weersproken zijn komen vast te staan, de volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 1999 van Lakeview de woning aan de [adres]
. De huurprijs bedraagt € 249,29 per maand. De
huur moet voor of op de eerste dag van iedere maand worden betaald.
2.2
Bij verstekvonnis van 13 september 2013 van de voorzieningenrechter van de
rechtbank Amsterdam is [geïntimeerde] in kort geding veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 1.510,49, vermeerderd met rente en tot ontruiming van de gehuurde woning. Tevens is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 1.192,71 aan
proceskosten.
2.3
Partijen hebben in oktober 2013 een betalingsregeling getroffen voor de op dat moment nog openstaande schuld. [geïntimeerde] is in de woning blijven wonen.
2.4
In september 2014 is opnieuw een betalingsregeling getroffen tussen partijen voor de op dat moment bestaande huurachterstand van € 231,64 en de nog openstaande proceskostenveroordeling.
2.5
Bij brief van 17 december 2014 heeft Lakeview aan [geïntimeerde] geschreven dat de maanden november en december 2014 niet waren betaald en de huurachterstand € 485,84 bedroeg.
2.6
Bij brief van 16 februari 2015 heeft Lakeview aan [geïntimeerde] geschreven dat de huurachterstand op dat moment € 473,16, bedroeg, te vermeerderen met € 70,97 incassokosten en € 1,76 rente.
2.7
Bij aanmaningsbrief van 21 oktober 2015 heeft Lakeview c.s. aan [geïntimeerde] geschreven dat de huurachterstand over de periode van januari 2015 tot en met oktober 2015 € 972,84 bedroeg.
2.8
Bij brieven, onder meer van 21 oktober 2015 en 10 november 2015, heeft Lakeview [geïntimeerde] tot betaling van de huurachterstand aangemaand. Met een nieuwe betalingsregeling heeft Lakeview niet ingestemd.
3.Beoordeling
3.1
Bij de inleidende dagvaarding van 30 november 2015 heeft Lakeview gevorderd dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden, [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van € 1.214,76 ter zake van huurachterstand, berekend tot en met november 2015, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de maandelijkse huur tussen 1 december 2015 en de ontruiming, met haar
veroordeling in de proceskosten. Lakeview heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] een zeer onregelmatig betalingsgedrag vertoont en bij herhaling in gebreke blijft met het voldoen aan haar betalingsverplichtingen.
3.2
Op 7 december 2015, dus na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, maar een dag voor de eerst dienende dag, heeft [geïntimeerde] het gevorderde totaalbedrag van € 1.403,76 voldaan. Lakeview heeft vervolgens haar vorderingen gehandhaafd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Lakeview afgewezen en Lakeview in de kosten van het geding veroordeeld. Zij heeft daartoe overwogen dat Lakeview heeft erkend dat [geïntimeerde] het gevorderde bedrag inmiddels had betaald en dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] weliswaar onregelmatig is, maar mede gelet op het feit dat [geïntimeerde] als sinds 1999 in het gehuurde woont en het verstekvonnis van meer dan twee jaar geleden dateert, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
3.3
Tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust komt Lakeview op met drie grieven.
3.4
Grief 1is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot betaling. De grief berust op twee pijlers. Lakeview wenst, anders dan in eerste aanleg, thans ook de onbetaald gebleven proceskostenveroordeling uit 2013 in haar vordering tot betaling te betrekken en zij wijst erop dat na het bestreden vonnis weer een betalingsachterstand is ontstaan.
3.4.1
Als productie 4 bij haar memorie van grieven heeft Lakeview een overzicht overgelegd van alle bedragen die [geïntimeerde] sinds 1 januari 2013 tot en met 6 december 2016 aan Lakeview verschuldigd is geworden en heeft betaald. In een kolom heeft zij het saldo vermeld inclusief de proceskostenveroordeling uit 2013, welke kolom per 6 december 2016 sluit op een verschuldigd bedrag van € 970,76. In de andere kolom heeft zij het saldo vermeld zonder die proceskostenveroordeling, een verschuldigd bedrag per 6 december 2016 van € 259,55. Bij haar memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] gesteld, en Lakeview heeft dit vervolgens erkend, dat zij op 14 december 2016 alsnog een bedrag van € 249,29 heeft betaald, zijnde een maand huur. Hiermee bedragen de beide saldi dus € 721,47 en € 10,26. In haar laatste memorie heeft Lakeview niet gesteld dat [geïntimeerde] sinds 14 december 2016 nog huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. De saldi zijn sindsdien dus gelijk gebleven.
3.4.2
In reactie op dit overzicht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat Lakeview een door haar in september 2013 betaald bedrag van € 181,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, dat door de voorzieningenrechter is afgewezen, ten onrechte niet op het verschuldigde in mindering heeft gebracht. Die klacht is echter ongegrond. Het bedrag is in het overzicht verwerkt als een betaling op 4 september 2013 en in mindering gebracht op de proceskostenveroordeling uit 2013. Voorts heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij het bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013 geheel heeft betaald, maar die stelling berust kennelijk op de aanname dat in het door Lakeview in eerste aanleg gevorderde bedrag van € 1.214,76 in hoofdsom, dat door [geïntimeerde] na dagvaarding is betaald, ook het bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013 was verwerkt. Dat is echter niet juist. Uit het meergenoemde overzicht blijkt zonneklaar dat het bedrag van € 1.214,76 geheel bestond uit op dat moment achterstallige huur.
3.4.3
[geïntimeerde] heeft weliswaar ook voor het overige de juistheid van het door Lakeview vervaardigde betalingsoverzicht betwist, maar zij laat na gemotiveerd te stellen (laat staan dat zij bewijst) welke door haar gedane betalingen ten onrechte niet in het overzicht zouden zijn vermeld. Met een moeilijk te volgen beroep op de inhoud van brieven van de zijde van Lakeview tracht [geïntimeerde] aan te tonen dat zij in het verleden niet te weinig, maar juist te veel heeft betaald. Uit die brieven blijkt echter geenszins dat hetgeen in het overzicht is vermeld niet juist zou zijn. De in die brieven vermelde achterstanden corresponderen met de saldi per dezelfde data in het overzicht. Het hof zal dan ook van die saldi uitgaan.
3.4.4
In hoger beroep heeft Lakeview haar vordering vermeerderd met het onbetaald gebleven deel van de proceskostenveroordeling uit 2013. Zij beroept zich op het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW om te betogen dat de betalingen die [geïntimeerde] na september 2013 heeft verricht in de eerste plaats moeten worden toegerekend aan de proceskostenveroordeling als de meest bezwarende en oudste verbintenis. Het hele bedrag van € 721,47 (zie hierboven aan het slot van 3.4.1) zou dan achterstallige huur betreffen. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Na september 2013 heeft [geïntimeerde] twee betalingen van € 100,= verricht die specifiek waren bedoeld om af te lossen op de vordering op grond van de proceskostenveroordeling uit 2013. Daarnaast heeft [geïntimeerde] , afgezien van de betaling na de inleidende dagvaarding, telkens betalingen verricht ten bedrage van een of tweemaal de maandhuur, waarvan evident was dat zij beoogde dat die in mindering zouden strekken op de op dat moment bestaande huurachterstand. Dit is gelijk te stellen aan de in artikel 6:43 lid 1 BW bedoelde aanwijzing door de schuldenaar.
3.4.5
Het voorgaande betekent dat thans aan huurachterstand toewijsbaar is een bedrag van € 10,26 (zie hiervoor aan het slot van 3.4.1), met rente zoals gevorderd en op zichzelf niet betwist. Voor het nog niet betaalde bedrag van de proceskostenveroordeling uit 2013, blijkens meergenoemd overzicht een bedrag van € 711,21, beschikt Lakeview reeds over een executoriale titel, namelijk het vonnis van 13 september 2013. Omdat het onnodig en zelfs ongewenst is dat voor hetzelfde bedrag meerdere executoriale titels zouden bestaan, zal het hof de vordering op grond van de proceskostenveroordeling uit 2013 niet nogmaals toewijzen. Dit laat onverlet dat het nog niet betaalde bedrag van de proceskostenveroordeling al sedert september 2013 verschuldigd is en dat ook die omstandigheid in de afwegingen kan worden betrokken bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in het kader van de volgende grief.
3.5
Met
grief 2bestrijdt Lakeview de afwijzing van haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Zij betoogt dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] , zoals dat blijkt uit het door haar overgelegde overzicht, wel degelijk de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
grief 2bestrijdt Lakeview de afwijzing van haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Zij betoogt dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] , zoals dat blijkt uit het door haar overgelegde overzicht, wel degelijk de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.5.1
Uit het overzicht blijkt dat [geïntimeerde] in de periode voor 4 september 2013 een huurachterstand heeft laten ontstaan die op zijn hoogtepunt meer dan tien maanden huur bedroeg en vervolgens weer is afgenomen tot € 1.715,35, zijnde (toen) bijna acht maanden huur. Na het uitbrengen van de kortgedingdagvaarding heeft [geïntimeerde] op 4 september 2013 de hoofdsom en de rente voldaan (en de niet toegewezen buitengerechtelijke incassokosten), maar aan de proceskostenveroordeling heeft [geïntimeerde] tot op heden nog niet volledig voldaan (daarvan staat zoals reeds overwogen nog € 711,21 open). Twee met haar daarover afgesproken betalingsregelingen is [geïntimeerde] niet nagekomen.
3.5.2
Na 4 september 2013 heeft vervolgens nagenoeg voortdurend een huurachterstand van een of meerdere maanden bestaan, doordat [geïntimeerde] de huur te laat of in het geheel niet betaalde. Ten tijde van de inleidende dagvaarding op 30 november 2015 bedroeg die achterstand € 1.214,76, bijna vijf maanden huur. Ook dit keer heeft [geïntimeerde] na dagvaarding betaald, op 7 december 2015. In juli en augustus 2016 is te weinig huur betaald, waarna de maand september 2016 niet is betaald, evenals de maand november 2016, waardoor per 1 december 2016, inclusief de huur over december 2016, weer een achterstand bestond ten bedrage van € 758,13, meer dan drie maanden huur. Door middel van betalingen op 6 en 14 december 2016 heeft [geïntimeerde] deze achterstand weer ingelopen.
3.5.3
[geïntimeerde] toont in haar nonchalante betalingsgedrag een grote hardnekkigheid. Zelfs hangende het hoger beroep tegen het voor haar gunstige vonnis van de kantonrechter heeft zij weer een forse huurachterstand laten ontstaan. Door haar voortdurende achterstalligheid dwingt [geïntimeerde] Lakeview keer op keer herinnerings- en sommatiebrieven te (laten) schrijven en daarvoor kosten te maken. Waarom na september 2013 weer voortdurend niet of veel te laat is betaald, heeft [geïntimeerde] niet uitgelegd. Als verklaring kan niet gelden de stelling dat in 2013 toekenning van haar WW-uitkering lang op zich heeft laten wachten. De poging van [geïntimeerde] om het te doen voorkomen dat het juist Lakeview is die haar in financiële problemen heeft gebracht, moet stranden op het feit dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat zij meer betalingen heeft gedaan dan uit het overzicht van Lakeview blijken. Wat overblijft is de indruk dat Lakeview juist veel geduld met [geïntimeerde] heeft gehad.
3.5.4
Iedere tekortkoming geeft grond voor ontbinding van een overeenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De wanbetaling door [geïntimeerde] is, gezien het voorgaande, zeker niet van geringe betekenis. Omstandigheden die maken dat de tekortkoming van bijzondere aard is, zijn door [geïntimeerde] , op wie de stelplicht en bewijslast ter zake rusten, niet aangevoerd. Ook over de gevolgen die de ontbinding voor [geïntimeerde] zal hebben, heeft zij zich niet uitgelaten. Al met al moet de conclusie zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Daaraan doet niet af dat de eerdere veroordeling tot betaling al uit 2013 dateert. In de tussenliggende periode heeft [geïntimeerde] immers bij voortduring gewanpresteerd. De vordering tot ontbinding zal worden toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op een maand. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot doorbetaling van de huur tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde.
3.6
Grief 3heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve na het voorgaande geen afzonderlijke bespreking.
3.7
Voor het eerst in hoger beroep heeft [geïntimeerde] een eis in reconventie ingesteld. In artikel 136 Rv. is evenwel bepaald dat een eis in reconventie dadelijk bij het antwoord (in eerste aanleg) moet worden ingesteld. [geïntimeerde] zal daarom in haar vordering niet ontvankelijk worden verklaard. Ten overvloede merkt het hof nog op dat de vorderingen ook op inhoudelijke gronden niet voor toewijzing vatbaar zouden zijn geweest, omdat de ene vordering berust op de verworpen stelling dat [geïntimeerde] in het verleden te veel huur heeft betaald en de andere vordering de proceskosten in eerste aanleg betreft, waarover het hof hierna in het nadeel van [geïntimeerde] zal oordelen.
3.8
De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd, de vorderingen tot ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden toegewezen en de vordering tot betaling voor een klein gedeelte. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding in eerste aanleg en hoge beroep te dragen.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] binnen zes weken na de betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van Lakeview te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv.;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Lakeview van een bedrag van € 10,26, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling, zolang het gebruik van het gehuurde door of vanwege haar voortduurt, voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand, van het bedrag van de huur, zijnde € 249,29 verhoogd met eventuele huurverhogingen sedert 13 december 2016;
verklaart [geïntimeerde] niet ontvankelijk in haar eis in reconventie;
veroordeelt Saanema in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Lakeview begroot op € 545,47 aan verschotten en € 300,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 812,08 aan verschotten en € 1.341,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het door Lakeview meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en M.H. Erich en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2017.