Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.202.456/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4337329 CV EXPL 15-20083
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 september 2017
inzake
OFFICE CENTER SCHILHOL WEST I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. V. Bakker te Amstelveen,
tegen
ELECTRONICS FOR IMAGING B.V.,
gevestigd te Schiphol-Rijk,
geïntimeerde,
advocaat: mr. O. Laan te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna OCSW en EFI genoemd.
OCSW is bij dagvaarding van 10 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 juli 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en EFI als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
OCSW heeft, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en voor recht zal verklaren dat EFI toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om het gehuurde in ongewijzigde staat op te leveren, derhalve in overeenstemming met de technische omschrijving behorend bij de huurovereenkomst uit 2000, en voor het overige de vorderingen zoals geformuleerd in de inleidende dagvaarding van 27 juli 2015 alsnog zal toewijzen, met veroordeling van EFI in de proceskosten.
EFI heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van OCSW in de kosten van het geding in hoger beroep.
EFI heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 2 februari 2016 onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt.
2.1
OCSW is thans eigenares van de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend
bedrijvenpark StarParc gebouw B2, Boeing Avenue 201-207 te Schiphol-Rijk.
2.2
Op 6 april 2000 heeft EFI met een van de rechtsvoorgangers van OCSW (Mint
House Real Estate B.V., hierna: Mint House) een huurovereenkomst gesloten, op basis waarvan EFI bedrijfsruimte op voornoemd bedrijvenpark is gaan huren. De huurovereenkomst gold van 1 juni 2000 tot en met 31 mei 2005.
2.3.
In 10.3 van die huurovereenkomst is opgenomen:
Huurder heeft de mogelijkheid tot het aanpassen van het gehuurde. Een en ander na schriftelijke goedkeuring verhuurder welke deze niet op onredelijke gronden zal weigeren. Aan het einde van de huurperiode zal huurder het gehuurde in oorspronkelijke staat terugbrengen met dien verstande dat alle zaken in het gehuurde, die na schriftelijke toestemming verhuurder zijn aangebracht, aan het einde van de huurperiode in het gehuurde kunnen worden achtergelaten.
2.4
De bedrijfsruimte is casco verhuurd, conform de technische omschrijving bij de
huurovereenkomst. EFI heeft in 2000 door haar gewenste aanpassingen
en voorzieningen in het gehuurde aangebracht.
2.5
In mei 2005 is met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst
gesloten tussen een rechtsvoorgangster van OCSW (Internationales Immobilien Institut GmbH; hierna Immobilien) en EFI. De huurovereenkomst gold van 1 juni 2005 tot en met 31 mei 2010.
2.6
Onder 8.1 van die huurovereenkomst is opgenomen:
Huurder heeft de mogelijkheid tot het aanpassen van het gehuurde. Een en ander na schriftelijke goedkeuring verhuurder welke deze niet op onredelijke gronden zal weigeren of vertragen. Aan het einde van de huurperiode heeft huurder de mogelijkheid het gehuurde aan verhuurder op te leveren inclusief alle door huurder gedurende haar huurperiode en conform de huidige huurovereenkomst met huuringangsdatum 1 juni 2000 inzake 1551 m2 kantoorruimte en 44 parkeerplaatsen plaatselijk bekend Gebouw B2, Boeingavenue te Schiphol-Rijk, aangebrachte aanpassingen in het gehuurde.
2.7
Onder 8.12 van die huurovereenkomst is opgenomen:
Na ondertekening van onderhavige huurovereenkomst wordt de huidige huurovereenkomst met huuringangsdatum 1juni 2000 inzake ca. 1.551 m2 kantoorruimte en 44 parkeerplaatsen plaatselijk bekend Gebouw B2, Boeingavenue te Schiphol-Rijk onderdeel van Bedrijvencomplex Starparc per 30 mei 2005, nadat huurder heeft voldaan aan haar financiële verplichtingen voortkomende uit deze huurovereenkomst tot voornoemde datum onvoorwaardelijke beëindigd. Het gestelde in artikel 10.3 van voornoemde huurovereenkomst wordt hierbij buiten van toepassing verklaard.
2.8
In de huurovereenkomst van 2005 staat als bijlage een proces-verbaal van
oplevering genoemd. Dit bevindt zich niet bij de stukken.
2.9
De huurovereenkomst uit 2005 is voor een periode van vijf jaar voortgezet, ten
behoeve waarvan partijen in oktober 2009 een allonge hebben getekend.
2.1
Bij brief van 27 augustus 2014 heeft EFI OCSW medegedeeld de huurovereenkomst per 31 mei 2015 te beëindigen.
2.11
OCSW heeft het gehuurde laten inventariseren door Interim Bouwconsult B.V. Dit heeft geresulteerd in een rapport van 2 oktober 2014.
2.12
EFI is per 31 mei 2015 uit het gehuurde vertrokken.
2.13
Op 1 juni 2015 heeft Grontmij Vastgoed Management een proces-verbaal van oplevering van het gehuurde opgesteld.
3.Beoordeling
3.1
Bij inleidende dagvaarding van 27 juli 2015 heeft OCSW gevorderd dat EFI wordt veroordeeld tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, alsmede tot betaling van een voorschot van € 100.000,= op de schadevergoeding. Zij heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat EFI gehouden was het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren zoals zij het heeft aanvaard, zijnde de casco staat zoals beschreven in de technische omschrijving in de huurovereenkomst van 2000. Die huurovereenkomst is voortgezet. Voor wijzigingen aan het gehuurde is door OCSW en haar rechtsvoorgangsters nooit toestemming gegeven, aldus OCSW. EFI heeft de vorderingen van OCSW weersproken. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van OCSW, afgezien van een in hoger beroep niet meer relevante post van € 16.113,23 exclusief btw, afgewezen.
3.2
De twee grieven van OCSW strekken ertoe de vraag in welke staat EFI het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan OCSW diende op te leveren, in volle omvang aan het hof voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3
Tussen 1 juni 2000 en 1 juni 2015 heeft EFI verschillende verhuurders gehad. De eerste huurovereenkomst is aangegaan met Mint House. Per 16 augustus 2000 werd iii Fonds Victoria Lebensversicherung GmbH door eigendomsovergang van rechtswege de verhuurster. Per 1 juni 2005 zijn EFI en Immobilien een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. Bij deze huurovereenkomst is OCSW met ingang van 14 april 2008 door eigendomsovergang partij geworden.
3.4
Bij de aanvang van de eerste huurovereenkomst is het gehuurde in casco staat opgeleverd. Het was evident dat EFI het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kon gebruiken als zij het niet kon wijzigen en inrichten. Met het oog daarop is in de eerste huurovereenkomst artikel 10.3 opgenomen, dat afwijkt van de regeling in de van toepassing verklaarde algemene bepalingen doordat daarin de mogelijkheid (redelijke) wijzigingen aan te brengen voorop is gesteld en is bepaald dat wijzigingen waarvoor door de verhuurder schriftelijke toestemming is verleend bij het einde van de huur niet ongedaan behoeven te worden gemaakt. Artikel 10.3 is echter gelijk aan de regeling in de algemene bepalingen op het punt van de eis van schriftelijke toestemming.
3.5
EFI heeft gesteld, zonder dat dit is betwist, dat alle wijzigingen van het gehuurde door haar reeds zijn aangebracht kort na de ingang van de eerste huurovereenkomst en derhalve in de periode dat Mint House nog de verhuurster was. Zij stelt voorts dat zij daarvoor van Mint House schriftelijke toestemming heeft verkregen. De juistheid van die stelling is echter door OCSW betwist en EFI heeft daarvan niet voldoende concreet bewijs aangeboden, zodat het hof aan die stelling als onbewezen voorbij gaat.
3.6
Met de opvolgende verhuurster, Immobilien, heeft EFI gedurende enige tijd onderhandeld over (vervanging van de eerste huurovereenkomst door) de tweede overeenkomst. In de “Letter of Intention” van 12 november 2004 van de zijde van Immobilien is onder het kopje
“State of delivery”vermeld:
“The rented area will be delivered in the current state”.
“State of delivery”vermeld:
“The rented area will be delivered in the current state”.
3.7
Bij de aanvang van de tweede huurovereenkomst is door EFI en Immobilien geen omschrijving van het gehuurde opgemaakt. Bij het huurcontract is ook geen tekening van het gehuurde gevoegd. Dit had kennelijk te maken met het feit dat het gehuurde aan EFI zou worden opgeleverd in de bestaande toestand, dat wil zeggen: inclusief alle reeds door EFI aangebrachte wijzigingen. In het verlengde hiervan is in de laatste volzin van artikel 8.12 voor de situatie bij het eindigen van de eerste huurovereenkomst (“hierbij”) artikel 10.3 van de eerste huurovereenkomst buiten toepassing verklaard. Dit kan logischerwijs slechts betrekking hebben gehad op de verplichting het gehuurde bij het einde van de (eerste) huurovereenkomst, afgezien van de wijzigingen waarvoor toestemming was gegeven, in de oorspronkelijke staat op te leveren. Het feit dat deze bepaling in de tweede huurovereenkomst is opgenomen veronderstelt dat partijen zijn uitgegaan van de mogelijkheid dat aan het gehuurde, naast wijzigingen waarvoor schriftelijke toestemming was verkregen, ook wijzigingen waren aangebracht waarvoor dat niet gold (en die dus aan het einde van de eerste huurovereenkomst in beginsel zouden moeten worden verwijderd).
3.8
Er dient echter van te worden uitgegaan dat voor geen van de wijzigingen die EFI rond 2000 heeft aangebracht om het gehuurde vanuit de casco staat geschikt te maken voor het contractuele gebruik, schriftelijke toestemming was verleend. Immobilien moet geacht worden van die wijzigingen ten tijde van de onderhandelingen voorafgaand aan en bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2005 op de hoogte te zijn geweest. Door artikel 10.3 van de eerste huurovereenkomst geheel buiten toepassing te verklaren en te bepalen dat het gehuurde aan EFI werd opgeleverd in de bestaande toestand, zonder die toestand nader te omschrijven of daarin nuanceringen aan te brengen, heeft Immobilien die wijzigingen, van de aanwezigheid waarvan zij niet onkundig heeft kunnen zijn, ten tijde van het sluiten van de tweede huurovereenkomst (alsnog) goedgekeurd, althans zo heeft EFI redelijkerwijs mogen begrijpen. Als Immobilien werkelijk bezwaren had gehad tegen (sommige van) de gerealiseerde wijzigingen en had gewenst dat die bij het einde van de huur ongedaan zouden worden gemaakt, had zij dat onder de gegeven omstandigheden veel uitdrukkelijker dienen te bedingen. In dit verband is het van belang te bedenken dat op grond van de eerste én de tweede huurovereenkomst de achtereenvolgende verhuursters nimmer aanspraak zouden hebben gehad op oplevering van het gehuurde in casco staat; aan redelijke verzoeken om toestemming diende de verhuurster immers te voldoen. Een dergelijke toestemming zou zo nodig ook achteraf hebben kunnen worden verleend, zoals Immobilien in dit geval in 2005 heeft gedaan. Niet is gesteld of gebleken dat de door EFI aangebrachte wijzigingen van dien aard waren dat EFI niet heeft mogen aannemen dat Immobilien die zou willen goedkeuren.
3.9
Bij de door Immobilien ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2005 (achteraf) verleende generale toestemming past het dat in de “Letter of Intention” met betrekking tot de opleveringsverplichting aan het einde van de huurperiode geheel in het algemeen, en dus zonder dat wordt gesproken van verleende toestemming, is vermeld dat mag worden opgeleverd inclusief “the modifications made by lessee in the building”.
3.1
Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen heeft EFI het bepaalde in artikel 8.1 van de tweede huurovereenkomst in redelijkheid aldus mogen begrijpen dat de zinsnede “gedurende haar huurperiode en conform de huidige huurovereenkomst met huuringangsdatum 1 juni 2000” ook betrekking had op de wijzigingen die kort na aanvang van de eerste huurovereenkomst waren aangebracht om het gehuurde voor gebruik geschikt te maken en door Immobilien later door middel van artikel 8.12 zijn afgezegend. Er waren immers onder de huurovereenkomst uit 2000 geen wijzigingen aangebracht waarvoor destijds door Mint House al toestemming was verleend, zoals Immobilien geacht mag worden te hebben geweten.
3.11
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat EFI het gehuurde aan het einde van de huurperiode mocht opleveren met de door haar verrichte aanpassingen. Dit betekent dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Voorts zal de vordering tot verklaring voor recht waarmee OCSW in hoger beroep haar eis heeft vermeerderd, worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient OCSW de kosten van het hoger beroep te dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt OCSW in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van ERI begroot op € 1.957,= aan verschotten en € 2.632,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen OCSW in hoger beroep voor het eerst heeft gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 september 2017.