Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 15/00843
9 februari 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/5259 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,de heffingsambtenaar,
(mr. E. Brouwer en F. Donker).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.470.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
1.2.
Na tegen de hiervoor gemelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 oktober 2014, de vastgestelde waarde verlaagd tot € 1.377.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 4 november 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 6 januari 2017 en 15 januari 2017 zijn van belanghebbende nadere stukken ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage, carport en dakkapel. De inhoud van de woning is 860 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.715 m².
2.2.
Over de jaren 2009 tot en met 2013 hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar over de waarde van de woning een compromis gesloten; dit compromis is vastgelegd in een uitspraak van het Hof van 8 juli 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:2811
). Op grond van dit compromis is de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2012 (voor het kalenderjaar 2013) bepaald op € 1.400.000.
). Op grond van dit compromis is de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2012 (voor het kalenderjaar 2013) bepaald op € 1.400.000.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
“Beoordeling van het geschil
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door F. Donker, WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning op € 1.490.000 is getaxeerd. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
3. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten, zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht
en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met de ‘bijlage waardeopbouw’ heeft verweerder voorts aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte en eventuele bijgebouwen.
4. Verweerder heeft verder met de door eiser omschreven mindere doelmatigheid van de woning rekening gehouden door een verlaging van de opstalwaarde met 5%. Dat de ongunstige indeling een hoger waardedrukkend effect heeft, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.
Verweerder heeft aan de woning een kubieke meter-prijs toegekend van € 427,66, terwijl de vergelijkingsobjecten kubieke meterprijzen hebben gerealiseerd van € 429,40 respectievelijk € 683,01 en € 565. De kubieke meterprijs is derhalve beduidend lager dan het gemiddelde van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met name gelet op de verkoop in juli 2013 van de [adres 2] , met een inhoud van 796 m³ en een perceeloppervlak van 1.673 m² voor een bedrag van € 1.365.000, acht de rechtbank aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
5. Met betrekking tot het door eiser overgelegde taxatierapport van JBs Wonen bv overweegt de rechtbank dat de hierin getaxeerde waarde is bepaald per peildatum 10 februari 2014, en derhalve minder geschikt is ter onderbouwing van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2013. In dit rapport wordt bovendien verwezen naar zes referentieobjecten, waarvan er drie meer dan een jaar vóór de peildatum 1 januari 2013 zijn verkocht.
Eiser beroept zich voorts op een waardeverklaring van JBs Wonen bv waarin de waarde op de peildatum 1 januari 2013 is getaxeerd op € 1.037.375. Deze waardeverklaring is opgesteld op 25 augustus 2015, maar wordt gepresenteerd als bijlage bij het taxatierapport van 10 (de rechtbank begrijpt: 14) februari 2014. Deze waardeverklaring biedt echter geen enkel inzicht in de wijze waarop de waarde per 1 januari 2013 is afgeleid van de gegevens genoemd in het taxatierapport.
6. Ten aanzien van de ligging van de woning nabij een UMTS-mast overweegt de rechtbank dat uit de matrix blijkt dat verweerder ten aanzien van de woning voor het aspect ligging een factor 3 heeft toegekend, terwijl de ligging in park ‘Duin en Daal’ normaliter met een 4 wordt gekwalificeerd. Op deze wijze heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met een eventuele nadelige invloed van de UMTS-mast.
7. Eisers stelling dat in de straat waarin de woning is gelegen vaak veel te hard wordt gereden is door hem verder niet onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.
8. Eiser heeft nog aangevoerd dat de afgelopen vijf jaar geen enkele woning binnen het park ‘Duin en Daal’ voor de vastgestelde WOZ-waarde is verkocht. Deze stelling is onvoldoende geconcretiseerd en zegt bovendien niets over de juistheid van de in geding zijnde WOZ-waarde. Bovendien ligt de waardepeildatum een jaar eerder dan het belastingjaar ten aanzien waarvan de WOZ-waarde wordt vastgesteld, zodat in een dalende markt het verkoopcijfer in de regel lager zal liggen dan de WOZ-waarde.
9. Voor zover eiser zich beroept op de waardeontwikkeling van WOZ-waardes van andere panden, overweegt de rechtbank dat deze waardes geen enkel inzicht geven in de juistheid van de in geding zijnde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. De WOZ-waarde dient te worden vastgesteld, en is in casu ook vastgesteld, op basis van gerealiseerde verkoopcijfers. Deze vertegenwoordigen immers de waarde in het economische verkeer van het verkochte pand. Aan de verhouding tussen voor opvolgende
tijdvakken vastgestelde waarden van de woning dan wel van andere panden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
In hoger beroep voert belanghebbende de volgende klachten aan:
( a) er is onvoldoende rekening gehouden met het door hem ingebrachte taxatierapport; er is onvoldoende rekening gehouden met betere referentieobjecten;
( b) de gemeente stelt de WOZ-waarden vast met behulp van een niet openbaar toegankelijk computerprogramma;
( c) de heffingsambtenaar beschikt, anders dan een particulier, over alle verkoopcijfers en WOZ-waarden; hij kan aldus de meest geschikte cijfers kiezen om zijn standpunt te onderbouwen;
( d) er is onvoldoende rekening gehouden met de waardedruk die zou uitgaan van de nabijheid van een UMTS-mast;
( e) bij de waardebepaling is onvoldoende rekening gehouden met de ongunstige indeling van de woning;
( f) er is onvoldoende rekening gehouden met omgevingsfactoren, zoals het feit dat auto’s veel te snel rijden hoewel ter plekke een maximum snelheid van 30 km/uur geldt.
Klacht (a) onvoldoende rekening gehouden met het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport
5.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoer van de waardebepaling - die berusten op artikel 20, lid 2, Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – zijn (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door de belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (Hoge Raad 19 december 2003, nr. 39.294, LJN AO0656, BNB 2004/105; Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52). Hieraan doet niet af, dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen.
5.3.
Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof sluit zich aan bij de door de rechtbank gegeven motivering. Anders dan de belanghebbende kennelijk meent, is de rechtbank voldoende gemotiveerd op dat taxatierapport, alsmede de zogenoemde waardeverklaring, ingegaan. Het Hof is van oordeel dat de bewijskracht van dat taxatierapport, en die waardeverklaring, om de door de rechtbank (in beoordeling van het geschil, onder 5) genoemde redenen, onvoldoende is om twijfels op te roepen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar bepleite waarde.
5.4.
Belanghebbende voert voorts in zijn bij het Hof overlegde pleitnota nieuwe referentie-objecten aan, die, zo stelt hij, “binnen 200 m van mijn pand” zijn gelegen en, zo begrijpt het Hof, om die reden als vergelijkingsobjecten beter bruikbaar zouden zijn dan de objecten gehanteerd door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van deze nieuwe referentieobjecten bestreden.
5.5.
Het Hof acht de in de pleitnota genoemde objecten, althans voor de onderhavige waardepeildatum, niet bruikbaar, omdat de verkopen te ver na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Daarnaast weet belanghebbende van het object [adres 5] niet wat de werkelijke verkoopprijs is geweest, terwijl voor alle objecten geldt, dat de waardebepalende elementen (staat van onderhoud, oppervlakte, aanhorigheden et cetera) onvoldoende worden benoemd en niet, althans niet inzichtelijk, in de vergelijking worden betrokken.
Klacht (b) de gemeente stelt de WOZ-waarden vast met behulp van een niet openbaar toegankelijk computerprogramma;
5.6.
De WOZ schrijft een bepaalde waarderingsmethode voor (zie 5.2). Het is niet relevant welk computerprogramma de heffingsambtenaar daarbij gebruikt. Voor zover belanghebbende zou bedoelen dat het gebruikte computerprogramma bekend zou moeten worden gemaakt of voor het publiek toegankelijk zou moeten zijn, faalt zijn klacht.
5.7.
Indien belanghebbende (slechts) zou bedoelen dat hij door de handelwijze van de heffingsambtenaar niet in staat zou zijn de waardebepaling te controleren, faalt de klacht eveneens. De heffingsambtenaar heeft, via het internet, een taxatieverslag ter beschikking gesteld waarin een aantal vergelijkingsobjecten worden vermeld. Dit taxatieverslag kon worden opgevraagd na ontvangst van de WOZ-beschikking. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar ook een aantal vergelijkingsobjecten genoemd. Tevens is een waarderapport overgelegd waarin de heffingsambtenaar (aan de hand van de verschillen in de waardebepalende elementen tussen de objecten) inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij de WOZ-waarde heeft bepaald. Onder die omstandigheden valt niet in te zien hoe belanghebbende is belemmerd in zijn mogelijkheden de WOZ-waarde van de woning te controleren of te vergelijken of anderszins op relevante wijze in zijn procespositie zou zijn geschaad.
Klacht (c) de heffingsambtenaar beschikt, anders dan een particulier, over alle verkoopcijfers en WOZ-waarden; hij kan aldus de meest geschikte cijfers kiezen om zijn standpunt te onderbouwen
5.8.
Zelfs als belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar, anders dan een particulier, over alle verkoopcijfers en WOZ-waarden zou beschikken, feitelijk juist zou zijn, faalt de klacht. De bewijslast dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn, dat wil zeggen voldoende vergelijkbaar met de te waarderen woning, ligt op de heffingsambtenaar. Indien hij in dat bewijs slaagt, dus aannemelijk maakt dat hij op de juiste wijze en in
voldoende mate rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de te waarderen woning en die vergelijkingsobjecten, dan is daarmee de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten voor de waardering gegeven. Dat is in de onderhavige zaak het geval.
5.9.
Belanghebbende bedoelt kennelijk met zijn verwijt dat de heffingsambtenaar “de meest geschikte cijfers” hanteert, dat de heffingsambtenaar een verkoop hanteert, of zou kunnen hanteren, waar iets bijzonders mee aan de hand is; bijgevolg zou een zeer hoge, incidentele, verkoopopbrengst kunnen worden gebruikt die niet representatief is voor de woningen in de buurt. Nog afgezien van de vraag of, zoals belanghebbende suggereert, een dergelijke verkoop (mits tot stand gekomen op de vrije markt), inderdaad buiten beschouwing zou moeten worden gelaten bij het bepalen van de WOZ-waarde, heeft het Hof niet geconstateerd dat dergelijke bijzondere verkopen zich bij de gehanteerde referentieobjecten hebben voorgedaan. Ook daarom faalt deze klacht.
Klacht (d) de nabijheid van een UMTS-mast
5.10.
Het Hof sluit zich voor wat betreft de UMTS-mast aan bij hetgeen de rechtbank heeft overwogen (beoordeling van het geschil, onder 6, van de rechtbankuitspraak).
Klacht (e) de ongunstige indeling
5.11.
De rechtbank overwoog in (beoordeling van het geschil, onder 4) als volgt:
“Verweerder heeft verder met de door eiser omschreven mindere doelmatigheid van de woning rekening gehouden door een verlaging van de opstalwaarde met 5%. Dat de ongunstige indeling een hoger waardedrukkend effect heeft, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt”.
5.12
De geciteerde overweging suggereert dat de bewijslast dat in voldoende mate met de waardedruk van de ongunstige indeling is rekening gehouden, op belanghebbende rust. Als de rechtbank dat zou hebben bedoeld, is dat onjuist. De regel van bewijslast is als volgt: indien een belastingplichtige gemotiveerd stelt dat een bepaalde waardedrukkende omstandigheid zich voordoet, ligt de bewijslast dat met die omstandigheid in voldoende mate rekening is gehouden op de heffingsambtenaar. Niettemin ziet het Hof, met de rechtbank, geen reden om een hogere waardedruk dan 5% van de opstalwaarde te hanteren. De gememoreerde regel van bewijslast vraagt namelijk wél, dat de belastingplichtige zijn stelling motiveert. Dat heeft belanghebbende niet of nauwelijks gedaan. Zijn eigen taxatierapport vermeldt op het punt van de (ongunstige) indeling niets bijzonders (onderdeel H.f van het taxatierapport). Wel wordt opgemerkt dat de woning “als geheel” is gedateerd, maar deze omstandigheid beïnvloedt, aldus nog steeds het eigen taxatierapport, de waardeontwikkeling niet substantieel (onderdeel I.b van het taxatierapport). Ook overigens heeft belanghebbende zijn stelling over de beweerd ongunstige indeling niet nader onderbouwd. Gelet hierop, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar door een waardevermindering van 5% op de opstalwaarde toe te passen, voldoende rekening heeft gehouden met een – eventueel – ongunstige indeling.
5.13.
Belanghebbende heeft ter zitting ook de juistheid van de berekening van de 5% van de opstalwaarde bestreden. De heffingsambtenaar heeft uiteengezet hoe de berekening tot stand is gekomen. De berekeningswijze staat vermeld onderaan de zogenoemde matrix behorende bij de taxatie. De berekeningswijze komt, kort gezegd, hierop neer, dat aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een gecorrigeerde prijs c.q. waarde per m3 wordt afgeleid. “Gecorrigeerd” wil zeggen dat correcties worden toegepast op de gerealiseerde verkoopcijfers, rekening houdende met de factoren Kwaliteit, Onderhoudstoestand, Uitstraling etc (de KOUDVL factoren). De gecorrigeerde waarde per m3 representeert aldus een normbedrag. Dit normbedrag wordt vervolgens gehanteerd voor de woning, maar pas nadat wederom de KOUDVL correcties worden toegepast, maar nu, vanzelfsprekend, aan de hand van de factoren die gelden voor de woning. Voor wat betreft de ongunstige indeling bedroeg die correctie 5% van de aldus berekende waarde van het hoofdgebouw. Het Hof acht deze berekeningswijze doelmatig en juist.
Ook klacht (e) faalt dus.
Klacht (f) omgevingsfactoren; auto’s rijden te snel hoewel ter plekke een maximum snelheid van 30 km / uur geldt.
5.14.
Belanghebbende legt in hoger beroep een document over met een grafiek. De grafiek geeft een overzicht van de gemeten snelheden van voertuigen ter hoogte van huisnummer [adres 6] . De meetperiode is 23 november 2007– 10 december 2007. Volgens de grafiek worden gemiddeld per etmaal 461 voertuigen gemeten. 160 daarvan rijden met een snelheid tussen de 30 en 40 km per uur; (ongeveer) 135 met een snelheid van tussen de 40 en 50 km per uur; en (ongeveer) 50 met een snelheid van tussen de 50 en 55 kilometer per uur.
5.15.
Belanghebbende stelt dat sedert de meting de situatie alleen maar verslechterd is, en dat er soms auto’s van de hockeyclub komen gereden die een snelheid van 100 km per uur lijken te willen halen.
5.16.
De heffingsambtenaar bestrijdt de bruikbaarheid van de meetgegevens voor onderhavige waardering, omdat de meetperiode te lang geleden is. Het Hof acht dit niet een overtuigend argument, omdat het immers een ervaringsgegeven is, dat verkeersdrukte – behoudens ingrepen door de gemeente - toeneemt en niet afneemt, en de bewijslast dat met de invloed van dat verkeer op de waarde rekening is gehouden, op de heffingsambtenaar rust. Wel overtuigend acht het Hof het argument dat het referentieobject [adres 2] in gelijke mate met het verkeer te maken heeft, zodat de waarde-invloeden van het verkeer al in de vergelijking zijn meegenomen.
Overige stellingen en klachten
5.17.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat belanghebbendes hoger beroep ongegrond is. Hetgeen hij overigens aan documenten heeft overgelegd (onder andere het boek “ [titel] ” van [Y] , alsmede de overige bijlagen bij zijn brief gedagtekend 14 januari 2017), leiden niet tot een ander oordeel. Deze documenten zeggen weinig tot niets concreets over de feiten of de te bepalen waarde in de onderhavige zaak. Evenmin leiden belanghebbendes overige klachten en stellingen tot een ander oordeel.
Slotsom
5.18.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Greebe, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 9 februari 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.