Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.201.496/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 4033994 \ CV EXPL 15-2893
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juli 2018
inzake
1.B&G HERENMODE V.O.F.,
gevestigd te Heerhugowaard,
2. KOMEN’S DROGISTERIJEN B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
3. STUMPEL BOEKHANDEL-KANTOORINSTALLATIES B.V.,
gevestigd te Zwaag,
4. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
BELANGENVERENIGING MIDDENWAARD,
gevestigd te Heerhugowaard,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Cohen te Amsterdam,
tegen
KLÉPIERRE MANAGEMENT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. J.A. van Strijen te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Appellanten worden hierna afzonderlijk ook wel respectievelijk B&G, Komen’s, Stumpel en de belangenvereniging genoemd en gezamenlijk B&G c.s. Geïntimeerde wordt Klépierre genoemd.
B&G c.s. zijn bij dagvaarding van 10 mei 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 10 februari 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen B&G c.s. als eisers en Klépierre als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens akte vermeerdering eis, met producties;
- memorie van antwoord in principaal appel, memorie van grieven in incidenteel appel met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel;
Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 december 2017 doen bepleiten, B&G c.s. door mr. Cohen voornoemd en Klépierre door mr. M.F.A. Evers, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
B&G c.s. hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
B&G c.s. hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover daarin het door hen gevorderde is toegewezen en vernietigen voor zover het daarin door hen gevorderde is afgewezen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de - in hoger beroep gewijzigde - vorderingen zal toewijzen met beslissing over de proceskosten in beide instanties.
Bij memorie van grieven hebben B&G c.s. hun eis gewijzigd, zodat als volgt wordt gevorderd:
Namens alle appellanten:
I Verdeling
A. voor recht te verklaren dat de door Klépierre (althans haar rechtsvoorgangster) gehanteerde verdeling van de servicekosten 2012 in strijd is met hetgeen Klépierre met appellanten sub 1 tot en met 3 is overeengekomen dan wel niet redelijk is, dan wel in strijd met het recht is;
B. Klépierre te veroordelen de gehanteerde verdeling van de servicekosten over het boekjaar 2012 te herzien en bij een herziene verdeling de volgende uitgangspunten te betrekken
i Ten aanzien van de te betrekken grondoppervlakte
Klépierre te veroordelen de volledige oppervlakte van alle aan Klépierre in eigendom toebehorende verhuurbare eenheden in het winkelcentrum Middenwaard - met inbegrip van de leegstaande objecten- en te vermeerderen met de verhuurbare eenheden die in eigendom toebehoren aan Segesta Exploitatie B.V.- bij de eindafrekening te betrekken.
ii Ten aanzien van de verdeelsleutel:
Primair
Klépierre te veroordelen aan haar huurders individueel in rekening te brengen het breukdeel bestaande uit de bruto vloeroppervlakte van het individueel gehuurde, gedeeld door de totale verhuurbare bruto-vloeroppervlakte onder i hierboven met dien verstande dat er een correctie wordt toegepast met betrekking tot de verhuurbare eenheden die gelegen zijn aan de buitenzijde van het winkelcentrum in die zin dat de bruto vloeroppervlakte van deze eenheden voor de helft wordt meegerekend.
Subsidiair
Klépierre te veroordelen haar eigen staffel correct en consequent toe te passen waarbij de volledige oppervlakte van al haar verhuurbare eenheden -met inbegrip van de leegstaande objecten en met inbegrip het gedeelte dat in eigendom toebehoort aan Segesta Exploitatie B.V.- bij de verdeling worden betrokken en deze oppervlakten correct worden herleid en er op basis van die herleiding een juiste verdeelsleutel wordt gehanteerd.
iii Ten aanzien van de kosten:
Klépierre te veroordelen de werkelijke en redelijke kosten die betrekking hebben op de oppervlakte onder i bij de eindafrekening te betrekken, waarbij de hieronder onder II omschreven dubieuze kosten buiten beschouwing blijven en een redelijke bijdrage voor de aan Dreef Beheer B.V. geleverde diensten in mindering wordt gebracht op de totale kosten.
II Dubieuze kosten
Klépierre te veroordelen de volgende bij appellanten sub 1 tot en met 3 in rekening gebrachte kosten buiten beschouwing te laten:
i de huisvestingskosten ten bedrage van € 48.543,00 zoals bij vonnis van 10 februari 2016 toegewezen;
ii een bedrag van € 850,00 met betrekking tot het leveren en plaatsen van bijzetsloten met betrekking tot het gedeelte dat in eigendom toebehoort aan Segesta (M5) en € 379,00 aan beveiligingskosten ten behoeve van Dreef Beheer B.V. (Deka);
iii de nutskosten met betrekking tot de eigen kantoren van Klépierre, gelegen aan de Middenwaard 22 en 102, zijnde een bedrag van € 3.224,49 aan kosten elektra, een bedrag van € 583,41 en een bedrag van € 855,36 aan gaskosten;
iv alle kosten die betrekking hebben op huisnummers buiten het winkelcentrum gelegen, waaronder telefoonkosten met betrekking tot de Middenwaard 124, zijnde een bedrag van € 25,00 en € 25,00;
v de kosten met betrekking tot “overige installaties” met betrekking tot de eigen kantoren van Klépierre, gelegen aan de Middenwaard 22, zijnde een bedrag van € 4.395,91, een bedrag van € 8.533,02, een bedrag van
€ 5.845,18, en een bedrag van € 952,24;
vi de beveiligingskosten met betrekking tot het eigen kantoor van Klépierre aan de Middenwaard 22 ten bedrage van een totaalbedrag van € 5.116,71;
vii de nutskosten met betrekking tot het Orthocenter Heerhugowaard, gelegen aan de Middenwaard 100, zijnde een bedrag van € 2.391,31;
viii de kosten voor vuilafvoer in het kader van de verbouwing van de Middenwaard 129 en 129 D ten bedrage van € 5.431,21, ten bedrage van
€ 1.050,98, ten bedrage van € 4.982,14, ten bedrage van € 4.758,80 alsmede de huur van containers ten bedrage van € 2.654,44, en € 3.453,85;
ix de kosten met betrekking tot andere winkelcentra in eigendom van Klépierre (althans haar rechtsvoorgangster), waaronder een bedrag van € 270,26 en bedrag van € 151,90 aan transportinstallatiekosten met betrekking tot het winkelcentrum aan de Korte Poolsterstraat; een bedrag van € 235,90 aan beveiligingskosten met betrekking tot winkelcentrum Stadhagen en een bedrag van € 75,00 aan telefoonkosten met betrekking tot winkelcentrum de Aarhof;
x de kosten die betrekking hebben op liften buiten het winkelcentrum, waaronder de onderhoudskosten van de lift naar de parkeergarage, zijnde een bedrag van € 265,90, een bedrag van € 595,66 en een bedrag van € 358,50;
xi kosten die betrekking hebben op andere boekjaren, waaronder kosten “alarmlijn” ten bedrage van € 110,53, € 110,04 en € 110,70 met betrekking tot het boekjaar 2011;
xii dubbele kosten die betrekking hebben op de promotie van het winkelcentrum, zijnde een bedrag van € 13.207,80 aan lichtreclame;
xii overige servicekosten omschreven als “vergoeding servicedesk” ten bedrage van € 10.400,00;
xiv dubbele administratiekosten ten bedrage van € 3.428,91.
III. Namens appellanten sub 1 t/m 3
i. T.a.v. B&G
Primair
Klépierre te veroordelen aan B&G een bedrag te betalen van
€ 1.924,84 (zegge “eenduizend negenhonderd vierentwintig euro 84/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan B&G een bedrag te betalen van € 1.179,61 (zegge “eenduizend eenhonderd negenenzeventig euro 61/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
ii. T.a.v. Komen’s
Primair
Klépierre te veroordelen aan Komen’s een bedrag te betalen van € 3.887,08 (zegge “drieduizend achthonderd zevenentachtig euro 8/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan appellant sub 1 (het hof begrijpt: Komen’s) een bedrag te betalen van € 3.477,09 (zegge “drieduizend vierhonderd zevenenzeventig euro 9/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
ii (het hof begrijpt iii). T.a.v. Stumpel
Primair
Klépierre te veroordelen aan Stumpel een bedrag te betalen van € 3.379,47 (zegge “drieduizend driehonderd negenenzeventig euro 47/100”), te verminderen met een herleiding van de vierkante meters die aan de buitenzijde van het winkelcentrum zijn gelegen en te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
Subsidiair
Klépierre te veroordelen aan appellant sub 1 (het hof begrijpt: Stumpel) een bedrag te betalen van € 2.884,21 (zegge “tweeduizend achthonderd vierentachtig euro 21/100”) te vermeerderen met een redelijke bijdrage in de servicekosten van Dreef Beheer B.V., danwel een door u in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening alsmede te betalen de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK;
IV. Namens alle appellanten
Klépierre te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties met inbegrip van het griffierecht;
Klépierre heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover de vorderingen van B&G c.s. zijn toegewezen en gevorderd dat het hof deze vorderingen alsnog zal afwijzen met, uitvoerbaar bij voorraad, beslissing over de proceskosten in beide instanties.
B&G c.s. hebben in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van de grieven en, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Klépierre in de kosten van het incidentele beroep, inclusief nakosten.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen neer op het volgende.
2.1.
Winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard is een winkelcentrum met circa 150 winkeliers. Tussen 2004 en 2011 hebben er diverse herontwikkelingen / uitbreidingen plaatsgevonden, deels door (de rechtsvoorganger van) Klépierre en deels door Segesta. Daarnaast heeft Dreef Beheer B.V. (hierna: Dreef) de eigendom van een naastgelegen perceel grond verkregen en heeft Dreef daar haar winkelpand(en) en parkeergarage gebouwd. Het winkelcentrum beslaat thans exclusief bewoning, theater en parkeergarages ruim 50.000 m².
2.2.
Klépierre, althans haar rechtsvoorganger, is sinds 2000 eigenaar van het overgrote deel van het winkelcentrum (circa 36.250 m²). Het resterende gedeelte is deels in eigendom van de besloten vennootschap Segesta Exploitatie B.V. (hierna: Segesta of een daaraan gelieerde vennootschap) en deels in eigendom Dreef.
2.3.
Belangenvereniging Middenwaard is de belangvereniging waar een gedeelte van de winkeliers in het winkelcentrum bij is aangesloten. Artikel 3.1 van de statuten van Belangenvereniging Middenwaard luidt als volgt:
‘De vereniging stelt zich ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van haar leden bij het centrum als totaliteit, zulks met behoud van de zelfstandigheid van haar leden.’
2.4.
B&G Herenmode, Komen’s Drogisterijen en Stumpel Boekhandel huren van Klépierre winkelruimtes in het winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard.
2.5.
Klépierre brengt aan haar huurders in het winkelcentrum servicekosten in rekening.
2.6.
Bij dagvaarding van 3 september 2009 heeft (de rechtsvoorganger van) Klépierre (primair) een bedrag van € 484.604,62 aan beheerkosten over de jaren 2006 tot en met 2008 gevorderd van Dreef. Bij vonnis van 25 januari 2012 is een bedrag van
€ 66.814,70 (met rente en kosten) toegewezen.
2.7.
In afwachting van de uitkomst van de onder 2.6 vermelde procedure heeft Klépierre de afrekening van de servicekosten over 2010 tot en met 2012 aangehouden.
2.8.
De huurders van Klépierre hebben in 2013 eindafrekeningen over de jaren 2010 tot en met 2012 ontvangen waarbij de servicekosten werden omgeslagen op basis van de volgende uitgangspunten:
A. Winkels met een gehuurd oppervlakte tot 1.000 m² worden voor de eerste 125 m² voor 100 % doorbelast. De oppervlakte boven de 125 m² wordt doorbelast voor 50%;
B. Winkels met een gehuurd oppervlakte groter dan 1.000 m² worden voor de eerste 1.000 m² voor 50% doorbelast. De oppervlakte tussen de 1.000 m² en 1.500 m² wordt doorbelast voor 25% en alles boven de 1.500 m² wordt doorbelast voor 10%;
C. Winkels aan de buitenkant van het winkelcentrum worden doorbelast voor 50%;
D. Winkels op een etageverdieping worden op gelijke wijze als onder A en B doorbelast, specifieke kosten worden voor 100% doorbelast;
E. Horecagelegenheden worden voor 748 m² doorbelast.
2.9.
Belangenvereniging Middenwaard heeft Retail Property Management (hierna: RPM) ingeschakeld om een onderzoek te doen naar de eindafrekening servicekosten 2012.
2.10.
In 2013 is een servicekostencommissie namens de winkeliers ingesteld. Deze servicekostencommissie heeft naar aanleiding van de uitkomsten van het rapport van RPM Klépierre verzocht de methodiek aan de hand waarvan de servicekosten aan de winkeliers worden toegedeeld (de verdeelsleutel) te herzien. Klépierre heeft aan dit verzoek niet voldaan. Ook op een gelijk verzoek van RPM zelf heeft Klépierre afwijzend gereageerd.
2.11.
Op 7 augustus 2015 heeft de gemachtigde van Belangenvereniging Middenwaard Klépierre verzocht om een gesprek aan te gaan over de verdeling van de servicekosten.
2.12.
Op 29 januari 2015 hebben eiseressen Klépierre gesommeerd tot een andere verdeling van de servicekosten over te gaan.
2.13.
In de huurovereenkomst van 1 februari 1997 met B&G (hierna: huurovereenkomst type I) staat in artikel 5:
‘Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen hetgeen is bepaald in artikel 9.1 met dien verstande dat artikel 16 lid 7 van Pro de algemene voorwaarden vervalt en daarvoor wordt gelezen: “Indien verhuurder het noodzakelijk acht de soort en omvang van de leveringen en diensten te wijzigen of te laten vervallen, dan is verhuurder daartoe gerechtigd. Verhuurder zal huurder van de wijzigingen op de hoogte stellen”.’
2.14.
In de op voornoemde huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen ROZ 2003 (hierna: algemene bepalingen) staat in artikel 16.3:
‘Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten en leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen of diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of het complex volledig in gebruik zou zijn.’
2.15.
In de huurovereenkomst met Komen’s van 22 juni 1990 en die van Stumpel van 24 februari 1997 (hierna: huurovereenkomst type II) staat onder meer het volgende:
‘6.1 Huurder zal een evenredig deel van de kosten der gemeenschappelijke voorzieningen en diensten (verder te noemen “servicekosten”) – voor zover van toepassing – verschuldigd zijn, vermeerderd met de terzake verschuldigde omzetbelasting (…).
6.2
Voor het bepalen van het in lid 1 bedoelde evenredig deel kan op de door huurder gehuurde bruto bedrijfsoppervlakte een herleiding worden toegepast in verband met ligging en/of grootte van het gehuurde;
6.3
Het door huurder verschuldigde evenredig deel van de servicekosten is gelijk aan de verhouding van de voor het gehuurde herleidde bruto bedrijfsoppervlakte tot het totaal van de herleidde bruto bedrijfsoppervlakten ten behoeve waarvan de desbetreffende servicekosten worden gemaakt, tenzij voor bepaalde kosten een andere verdeelsleutel gepaster is of de toerekening aan het gehuurde via verbruiksmetingen plaatsvindt. Indien veranderingen optreden in de totale verhuurbare oppervlakten of in de toerekenbaarheid aan afzonderlijke ruimten, is verhuurder gerechtigd het door huurder te betalen evenredig deel van de servicekosten te herzien.’
3.Beoordeling
3.1
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter - kort weergegeven - overwogen dat de belangenvereniging in haar vorderingen op grond van artikel 3:305a lid 1 BW kan worden ontvangen. Voorts heeft zij overwogen dat niet is komen vast te staan dat de gehanteerde verdeelsleutel onredelijk is. Zij heeft de gevorderde verklaring voor recht afgewezen. Verder heeft zij geoordeeld dat er geen grond is om bij de verdeelsleutel oppervlakten te betrekken die Klépierre niet in eigendom heeft en heeft zij de hierop betrekking hebbende vorderingen tot herziening van de verdeelsleutel afgewezen. Wel is toegewezen de vordering tot het buiten toepassing laten van de huisvestingskosten over 2012. Klépierre is veroordeeld tot terugbetaling van de daarop betrekking hebbende bedragen aan B&G en Komen’s. Ten aanzien van Stumpel is het beroep op verrekening gehonoreerd en is de vordering afgewezen. De vorderingen die zien op de toekomst zijn afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen B&G c.s. in principaal appel met 11 grieven op. Klépierre richt eveneens twee grieven tegen het bestreden vonnis.
3.2
De 11 principale grieven zien enerzijds op de onredelijkheid van de gehanteerde verdeelsleutel en anderzijds op het feit dat Klépierre de verdeelsleutel niet juist heeft toegepast, dan wel daarin kosten heeft betrokken die buiten beschouwing zouden moeten blijven. Tot slot is gegriefd ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
In incidenteel appel is gegriefd tegen de beslissing dat de belangenvereniging ontvankelijk is in haar vorderingen (grief 1). Grief 2 is gericht tegen de veroordeling om de huisvestingskosten buiten beschouwing te laten.
Klépierre heeft tevens een beroep gedaan op de exceptio plurium litis consortium (hierna: de exceptio), leidende tot de conclusie dat B&G c.s. niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen ten aanzien van (het wijzigen van) de verdeelsleutel en tot betaling van bedragen op grond van die gewijzigde verdeelsleutel.
3.3
Ten pleidooie is - desgevraagd - namens B&G c.s. verklaard dat - anders dan uit het hierboven geciteerde petitum lijkt voort te vloeien - de vordering van de belangenvereniging beperkt is tot de gevorderde verklaring voor recht. De overige vorderingen zijn slechts ingesteld door appellanten 1 tot en met 3. Het hof zal het petitum in deze zin begrijpen.
3.4
Het hof ziet aanleiding om allereerst de opgeworpen exceptio, als meest verstrekkend verweer te bespreken. Klépierre heeft daartoe het volgende aangevoerd. Uitgangspunt is dat de door Klépierre gemaakte servicekosten ten behoeve van haar huurders door die gezamenlijke huurders worden gedragen. Het aandeel van ieder van de huurders wordt bepaald door de verdeelsleutel. De vorderingen van B&G c.s. strekken tot wijziging van die verdeelsleutel zodanig dat aan hen bedragen dienen te worden terugbetaald. Wijziging van de verdeelsleutel als door B&G c.s. beoogd brengt logischerwijs mee dat andere huurders meer gaan betalen. Die andere huurders zijn evenwel niet in de procedure betrokken en kunnen ook niet worden gehouden aan een in deze zaak uit te spreken arrest. Klépierre zal dus met ongedekte kosten blijven zitten. Het is daarom noodzakelijk dat een eventueel gewijzigde verdeelsleutel voor alle betrokken huurders gaat gelden en daartoe hadden B&G c.s. alle betrokken huurders in de procedure moeten betrekken. Die omissie wordt niet geheeld doordat de belangenvereniging in de procedure is betrokken, want vast staat dat die niet optreedt namens alle huurders. Klépierre betwist zelfs dat de belangenvereniging optreedt namens al haar leden.
Dit is een situatie waarop de exceptio ziet, en Klépierre concludeert dat B&G c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht en de vorderingen tot terugbetaling van bedragen op grond van de gewijzigde verdeelsleutel.
3.5
B&G c.s. hebben hiertegen aangevoerd dat een toewijzend arrest alleen bindend zal zijn voor appellanten 1 tot en met 3. Ter zitting is namens B&G c.s. betoogd dat het uitgangspunt is dat eerlijk moet worden verdeeld. Als voor appellanten 1 tot en met 3 vastgesteld wordt dat de staffel moet worden gewijzigd, dan zal dat te zijner tijd ook voor de andere huurders moeten gelden. De andere huurders zullen echter niet gebonden zijn aan een in deze procedure te wijzen arrest. Het is dan ook niet nodig die huurders in deze procedure te betrekken.
De belangenvereniging stelt voorts dat van de 140 huurders er 90 lid zijn van de belangenvereniging. De belangenvereniging treedt op voor al haar leden. Dit zijn vooral de oudere winkeliers, met name de kleine huurders, maar er is ook een aantal grote huurders lid. De huidige staffel is met name nadelig voor de kleine huurders.
3.6
Het hof stelt voorop dat de exceptio met succes kan worden ingeroepen in het geval er een rechtsbetrekking in het geschil is waarbij derden zijn betrokken en waarvan het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing jegens allen luidt in gelijke zin. Dit zijn de processueel ondeelbare rechtsverhoudingen. De vraag die aldus voorligt is of het onderhavige geschil een processueel ondeelbare rechtsverhouding betreft. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend.
3.7
Uit de betreffende huurovereenkomsten vloeit voort dat met de huurders van het winkelcentrum is overeengekomen dat zij gezamenlijk in een door de verhuurder vast te stellen verdeelsleutel de door de verhuurder gemaakte servicekosten zullen dragen. De verdeelsleutel ziet aldus niet op de hoogte van die kosten maar op de onderlinge verdeling ervan. B&G, Komen’s en Stumpel streven in deze procedure wijziging van de verdeelsleutel in hun voordeel na. De belangenvereniging, die stelt op te treden namens haar 90 leden, streeft dezelfde wijziging na, waarbij zij stelt dat die voordelig zal zijn voor de kleine huurders. Zoals terecht door Klépierre betoogd, betekent een wijziging van de verdeelsleutel in het voordeel van de ene huurder een verhoging van de bijdrageplicht van andere huurders. Immers, de verdeling moet per saldo volledige vergoeding van de gemaakte servicekosten opleveren. Het aanpassen van de verdeelsleutel ten aanzien van een deel van de huurders, resulteert erin dat verschillende verdeelsleutels naast elkaar worden gehanteerd, die niet optellen tot 100%. Dat is strijdig met het uitgangspunt dat de totale servicekosten worden gedragen door alle huurders gezamenlijk. Er is dan ook sprake van een ondeelbare rechtsverhouding.
Het verweer dat deze procedure geen rechtsgevolgen heeft voor de andere huurders, zodat die andere huurders niet in rechte hoeven te worden betrokken, snijdt geen hout. De ondeelbaarheid ligt besloten in de aard van de rechtsverhouding. Die bijzondere aard brengt mee dat een beslissing over de verdeelsleutel rechtens noodzakelijkerwijs voor alle huurders gelijkluidend moet zijn. Daarvoor is dan ook – op straffe van niet-ontvankelijkheid - noodzakelijk dat alle huurders in de procedure zijn betrokken.
3.8
B&G c.s. hebben, geconfronteerd met de door Klépierre opgeworpen exceptio, geen verzoek gedaan om de overige huurders alsnog in het geding te mogen betrekken. Het hof ziet, gelet op het ten pleidooie expliciet verwoorde standpunt van B&G c.s., ook geen reden om hen daartoe ambtshalve alsnog in de gelegenheid te stellen. Dit leidt tot de conclusie dat B&G c.s. door de kantonrechter in eerste aanleg niet-ontvankelijk hadden moeten worden verklaard in de gevraagde verklaring voor recht en in hun vordering om Klépierre te veroordelen tot wijziging van de verdeelsleutel. Het hof zal dit thans alsnog doen. De vorderingen tot terugbetaling van bedragen op grond van de gewijzigde verdeelsleutel kunnen dientengevolge niet worden toegewezen.
Grieven 7, 9 en 10 in principaal appel stranden op grond van het voorgaande.
3.9
Deze niet-ontvankelijkheid heeft tot gevolg dat de incidentele grief 1 over de ontvankelijkheid van de belangenvereniging op grond van artikel 305a Rv geen bespreking meer behoeft.
3.1
De grieven 1, 2 en 6 in principaal appel hebben betrekking op de manier waarop de bijdrage van Dreef in de berekening is verwerkt. B&G c.s. stellen dat Dreef op de zelfde wijze gebruik maakt van de leveringen en diensten als de huurders van Klépierre, maar dat de kosten bestemd voor Dreef ten onrechte bij de huurders in rekening worden gebracht, en dat de bijdrage van Dreef ten onrechte niet op de totale kosten in mindering is gebracht. Zij klagen over de overweging van de kantonrechter dat zij onvoldoende hebben toegelicht welke werkzaamheden Klépierre bij de andere huurders in rekening brengt en hoe de servicekosten door de komst van Dreef zijn verhoogd. Zij wijzen er in dat verband op dat de beveiligingskosten zullen toenemen als gevolg van de vleugel van Dreef. Ten onrechte wordt de bijdrage van Dreef op deze kosten niet in mindering gebracht.
Met de grieven 4 en 8 wordt geklaagd over de overweging van de kantonrechter dat er geen rechtsgrond bestaat om oppervlakten die niet in eigendom van Klépierre zijn bij de verdeling van de ten behoeve van de huurders gemaakte servicekosten te betrekken. Zij stellen dat de kantonrechter daarmee miskent dat Klépierre zelf de oppervlakten van Segesta bij de verdeling betrekt omdat de huurders van die oppervlakten dezelfde diensten afneemt als de eigen huurders van Klépierre. Segesta betaalt bovendien te weinig mee aan die kosten, aldus B&G c.s.
3.11
Klépierre stelt dat zij aan haar huurders slechts de kosten doorbelast die zij daadwerkelijk maakte ter zake levering en diensten van haar huurders, na aftrek van de bijdragen die Klépierre aan Dreef en (terzake van het Horecaplein) aan Segesta kon doorbelasten. Omgekeerd betalen de huurders van Klépierre ook niet mee aan de kosten die Dreef en Segesta maakten voor hun huurders. Dit neemt niet weg dat de huurders over en weer profiteren van de aanwezigheid van elkaars voorzieningen. Klépierre betoogt dat de boekhoudkundig meest zuivere methode zou zijn dat zij op het totale bedrag aan kosten dat zij maakt eerst de bijdragen in aftrek brengt die zij van derden (Dreef en Segesta) ontvangt, en het restant aan haar eigen huurders in rekening zou brengen.
3.12
Deze methode wordt ook gehanteerd ten aanzien van Dreef, zo stelt Klépierre. In de afrekening worden noch de vierkante meters van Dreef, noch de aan haar in rekening gebrachte kosten betrokken. Klépierre merkt daarbij op dat zij, na een geschil daarover met Dreef, de werkzaamheden die zij in het verleden uitsluitend voor Dreef verrichtte, zoals glazen wassen, heeft beëindigd. Ten aanzien van de dienstverlening die niet specifiek was gericht op het bouwdeel van Dreef, zoals bijvoorbeeld het schoonhouden van de gemeenschappelijke passage, was beperking niet goed mogelijk en niet wenselijk omdat dit zou afdoen aan de kwaliteit en de uitstraling van het winkelcentrum. Na een gerechtelijke procedure is Dreef veroordeeld tot het betalen van een bijdrage in de kosten en de door Dreef in rekening gebrachte bijdrage is ook daadwerkelijk door Dreef betaald.
Dat Klépierre ten onrechte de bijdragen van Dreef buiten beschouwing heeft gelaten en niet in mindering heeft gebracht op de totale kosten, is feitelijk onjuist. Klépierre verwijst hiertoe naar door haar in het geding gebrachte berekeningen. Ook is onjuist dat de beveiliging meer uren moet maken door de komst van de vleugel van Dreef, aldus Klépierre.
3.13
Ten aanzien van Segesta is historisch een andere wijze van afrekening ontstaan. Met Segesta is de afspraak gemaakt dat zij voor de vierkante meters aan het Horecaplein betaalt als ware zij een huurder van Klépierre. Daarbij geldt een extra correctiefactor in de verdeelsleutel van 78%, hetgeen ertoe leidt dat voor Segesta een herleid aantal vierkante meters geldt van 748. Voor het overige is geen sprake van een situatie waarin Segesta leveringen en diensten afneemt vergelijkbaar met de wijze waarop de eigen huurders van Klépierre dat doen, zodat er ook geen grond bestaat om de vierkante meters van Segesta op gelijke wijze in de verdeling te betrekken. Klépierre huurt een beveiligingsbedrijf in voor de beveiliging van haar eigen eigendommen. Zij verricht ook geen schoonmaakwerkzaamheden voor Segesta, aldus nog steeds Klépierre.
3.14
Voor zover B&G c.s. betogen dat Dreef en Segesta met betrekking tot alle vierkante meters die zij in eigendom hebben, zouden moeten worden behandeld als waren zij huurders van Klépierre, betwist Klépierre dat. Daarvoor ontbreekt een contractuele relatie. Klépierre concludeert dat zij op grond van de contractsrelatie met haar huurders in redelijkheid de kosten in rekening mag brengen die zij ten behoeve van de huurders maakt. Zij stelt dat zij dat op bovengenoemde wijze heeft gedaan.
3.15
Het hof oordeelt als volgt. Als hiervoor reeds overwogen geldt als uitgangspunt dat de totale servicekosten die Klépierre ten behoeve van haar huurders maakt, door deze huurders gezamenlijk worden gedragen. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat er geen rechtsgrond bestaat om in die verdeling tevens de oppervlakten te betrekken van andere eigenaren. Dat is niet anders wanneer de eigenaren van andere oppervlakten meeprofiteren van de – door de huurders betaalde – aanwezige voorzieningen. Voor zover Klépierre aan die andere eigenaren een bijdrage in rekening kan brengen voor voorzieningen of diensten waarvan die eigenaren profiteren, dienen deze bijdragen uiteraard wel in mindering te worden gebracht op de aan de huurders in rekening gebrachte kosten. Ten aanzien van Dreef heeft Klépierre gemotiveerd gesteld en met stukken onderbouwd dat dit ook het geval is. B&G c.s. hebben dit onvoldoende weersproken, laat staan dat zij op dit punt een concreet bewijsaanbod hebben gedaan, zodat het hof van de juistheid van de stellingen van Klépierre uitgaat. Dat de ten behoeve van de huurders gemaakte beveiligingskosten zijn gestegen door de komst van de vleugel van Dreef (en, zo begrijpt het hof, Dreef niet in die gestegen kosten bijdraagt) is, na de gemotiveerde betwisting van Klépierre niet nader onderbouwd, zodat het hof ook hieraan voorbijgaat. Het voorgaande leidt tevens tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat om Klépierre te verplichten tot het afleggen van rekening en verantwoording, zoals eerder door B&G c.s. betoogd, nog daargelaten dat deze vordering niet meer terugkomt in het hierboven geciteerde petitum.
3.16
Ten aanzien van Segesta geldt inderdaad dat een gedeelte van haar vierkante meters wel bij de verdeling is betrokken, namelijk voor zover betreffende het Horecaplein. Klépierre heeft echter, evenals in eerste aanleg, toegelicht dat dit berust op historisch gegroeide afspraken met Segesta. Door B&G c.s. is niet voldoende gemotiveerd gesteld dat en in welke zin zij als huurders van Klépierre hiervan nadeel ondervinden. Deze grieven falen aldus.
3.17
Grief 5 in principaal appel ziet op het verwijt van B&G c.s. dat Klépierre enkele (grote) huurders kortingen heeft verleend, die nadelige gevolgen hebben voor de bijdrageplicht van de overige huurders. Die kortingen blijken ook - kort gezegd - uit de verkeerde herleiding van vierkante meters en het niet laten meedelen van bepaalde winkels. B&G c.s. lichten dit toe per huurruimte. En voorts blijkt dat de huurders meebetalen aan extra service ten behoeve van de grote huurders, zoals extra beveiliging en schoonmaak in verband met verlengde openingstijden van de grote supermarkten, aldus B&G c.s.
3.18
Klépierre betwist de gestelde - doorbelaste - kortingen. Er is één huurder met wie Klépierre een commerciële afspraak heeft gemaakt over het aftoppen van servicekosten. Het bedrag dat deze huurder minder hoeft bij te dragen neemt Klépierre voor haar eigen rekening en wordt niet doorbelast aan de overige huurders.
Voor het overige is geen sprake van verleende kortingen. Dat licht Klépierre als volgt toe.
3.19
Komen’s Warenhuis BV heeft een deel van haar warenhuis in eigendom. Dat deel vormt één (doorgebroken) geheel met het deel dat in eigendom van Klépierre is. Dat deel van Klépierre wordt gehuurd door Komen’s Warenhuis BV. In deze twee bouwdelen exploiteert Komen’s Warenhuizen BV – als franchisenemer – een HEMA. Met Komen’s Warenhuizen BV wordt afgerekend op basis van het aantal herleide vierkante meters, waarbij de vierkante meters die in eigendom van Komen’s Warenhuizen BV zijn, buiten de berekening worden gehouden. Van korting is dan ook geen sprake.
3.2
Evenmin is sprake van korting als gevolg van verkeerde herleiding waardoor Perry Sport, Blokker en H&M worden bevoordeeld ten koste van andere huurders.
Dat Klépierre is uitgegaan van onjuiste vierkante meters wordt betwist. Het overzicht waarnaar B&G c.s hiertoe verwijzen (productie 8 bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg) is onvolledig en geeft geen juist beeld van het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt voor de herleiding. Zo komt daarin een dubbeltelling voor van units die meermalen in het overzicht voorkomen omdat ze lopende het jaar aan verschillende huurders zijn verhuurd, of wel omdat ze een gedeelte van het jaar verhuurbaar waren. Dit heeft geleid tot een aantal correcties, die het verschil verklaren tussen de bedragen die Klépierre hanteert en die B&G c.s. als noemer gebruikt. B&G c.s. gaan dan ook, aldus Klépierre, ten onrechte uit van het getal van 24.063 in plaats van 22.415 als herleide vierkante meters. Klépierre legt in hoger beroep als productie 21 een overzicht over met de metrages van alle ruimten en de daarop toegepaste herleiding.
3.21
Klépierre heeft in de memorie van antwoord, eveneens met verwijzing naar productie 21 toegelicht op welke wijze de ruimten Middenwaard 100 en Middenwaard 2A zijn herleid. Voor zover B&G c.s. hebben gedoeld op Barnsteen 2A heeft Klépierre betoogd, net als ten aanzien van Middenwaard 122, dat die ruimten toebehoren aan Segesta en daarom terecht buiten de verdeelsleutel zijn gehouden. Dit geldt eveneens voor Middenwaard 48, 48a, 48c, 50, 129, 129 a tot en met f. Ten aanzien van de in eigendom aan Segesta toebehorende ruimte (Horecaplein) die wel in de berekening is betrokken, licht Klépierre de herleiding toe onderbouwd met stukken. Dat de wijze van herleiding afwijkt van die van de huurders van Klépierre vloeit voort uit afspraken die in het verleden met Segesta zijn gemaakt. Segesta kan niet worden gehouden aan de afspraken die met de huurders van Klépierre zijn gemaakt. Als eerder gezegd maakt dit voor de door de huurders te betalen bedragen echter geen verschil.
Met betrekking tot Middenwaard 69 voert zij aan dat deze ruimte tweemaal in het overzicht staat omdat de winkel in de loop van 2012 is uitgebreid. In het overzicht is op juiste wijze herleid dat WE een deel van het jaar een grotere ruimte huurde dan een ander deel van het jaar, aldus Klépierre.
Voorts is door Klépierre ten aanzien van Middenwaard 60-90, 135, 161 en 167 uiteengezet hoe de herleiding is berekend. Wat de leegstaande ruimten Middenwaard 155-157, 4B en 4B etage betreft heeft zij onder verwijzing naar productie 21 onder ‘leegstand’ toegelicht hoe de herleidingen hebben plaatsgevonden en waarom B&G c.s. tot een onjuiste berekening komen.
Tot slot betwist Klépierre dat de door B&G c.s. geschetste situatie waarbij alle huurders meebetalen aan de extra beveiligingskosten in verband met de verlengde openingstijden van de grote supermarkten, zich in de praktijk voordoet. Voor zover extra kosten worden gemaakt worden die aan de veroorzakers in rekening gebracht en niet aan de overige huurders doorbelast. Zij verwijst naar de door haar overgelegde productie 32 waarin inzichtelijk is gemaakt hoeveel beveiliging wordt ingehuurd en hoe die kosten worden verdeeld.
3.22
Het hof constateert dat B&G c.s. tegenover deze uitgebreide betwisting geen nadere en concreet onderbouwde toelichting hebben gegeven op de door hen gestelde kortingen of benadeling. Dit leidt tot de conclusie dat onvoldoende is gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat Klépierre aan een aantal (grote) huurders een van de verdeelsleutel afwijkende korting heeft verstrekt en evenmin dat voor zover wel korting is verleend die korting is doorbelast aan de overige huurders. Evenmin heeft zij, na de betwisting door Klépierre, onderbouwd dat de extra beveiliging ten behoeve van de grote supermarkten aan de overige huurders in rekening wordt gebracht. Niet, althans onvoldoende is voorts betwist, dat in geval van de HEMA sprake is van een uitzonderingspositie omdat deze ruimte maar deels in eigendom toebehoort aan Klépierre. Hier is aldus geen sprake van afwijking van de verdeelsleutel maar van de uitwerking van de verdeelsleutel. De door B&G c.s. gegeven toelichting schiet te kort om te kunnen concluderen dat de (franchisenemer van) HEMA een bijzondere extra korting heeft gekregen die is doorbelast aan de overige huurders. Deze grief faalt eveneens.
3.23
Met grief 3 in principaal appel klagen B&G c.s. over een aantal in hun ogen dubieuze kosten die Klépierre in de verdeling heeft betrokken. Zij verwijzen daartoe naar een overzicht van de servicekosten per kostensoort dat in 2012 door de servicekostencommissie is verstrekt. Uit dat overzicht blijkt volgens B&G c.s. dat vele kostenposten niet kloppen en in mindering moeten worden gebracht van de totale kosten. Het gaat daarbij om de kosten van levering van diensten aan Dreef en Segesta, waaronder de beveiliging door Deka, om de verbouwingskosten, de kosten van de eigen kantoren Middenwaard 22 en 102, kosten ten behoeve van locaties buiten het winkelcentrum en van andere winkelcentra, kosten van andere boekjaren, promotiekosten en kosten van de Servicedesk. En ten slotte is sprake van dubbeltelling van administratiekosten, aldus steeds B&G c.s.
3.24
Zoals door Klépierre onweersproken gesteld, betreft het overzicht waarnaar B&G c.s. verwijst, een concept, dat later is gecorrigeerd naar een definitief overzicht. Voor wat betreft de kosten van Dreef en Segesta verwijst het hof naar hetgeen hierboven is overwogen.
3.25
Wat de overige kosten betreft, is door Klépierre bij memorie van antwoord, per post gedetailleerd toegelicht, waarop deze kosten zien, welke daarvan zijn betrokken in de verdeling en op welke wijze. Zij constateert dat twee telefoonnota’s van ieder
€ 25,- en een bedrag van € 1.220,06 met betrekking tot een lift naar de parkeergarage ten onrechte in de servicekostenverdeling zijn opgenomen. Klépierre meent echter dat gelet op de geringe omvang van deze bedragen ten opzichte van het totaalbedrag aan kosten, (het betreft minder dan 0,2% van het totaal), het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn om van Klépierre te verlangen de totale servicekostenafrekening te herzien.
3.26
B&G c.s. heeft deze toelichting bij gelegenheid van pleidooi niet, althans onvoldoende weersproken, en haar stellingen omtrent de dubieuze kosten niet nader toegelicht. Met Klépierre is het hof van oordeel dat de geringe omvang van de ten onrechte doorbelaste kosten een herziening van de servicekostenafrekening niet rechtvaardigt. Grief 3 faalt daarmee eveneens.
3.27
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de principale grieven 1 tot en met 10 falen. Met een tweede als grief 10 aangeduide grief is geklaagd over de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. B&G c.s. hebben daartoe aangevoerd dat zij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, hebben verwezen naar twee inhoudelijke brieven waarin een poging tot een regeling in der minne wordt gedaan. De gevorderde incassokosten zijn dan ook gerechtvaardigd. B&G c.s. vorderen de buitengerechtelijke incassokosten volgens het besluit Incassokosten (BIK).
Klépierre stelt dat de buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn, nu de vorderingen niet toewijsbaar zijn, en dat bovendien niet aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 BW Pro is voldaan.
3.28
Deze grief faalt eveneens. Het hof constateert allereerst dat namens B&G, Komen’s en Stumpel ieder individueel vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten volgens BIK gevorderd is, zonder dat die kosten evenwel geconcretiseerd zijn tot een specifiek bedrag. Bovendien wordt niet gesteld dat en welke verrichtingen buiten rechte hebben plaatsgevonden namens de respectievelijke appellanten. B&G c.s. verwijzen in dit verband naar de in eerste aanleg overgelegde brieven van 7 augustus 2014 en 29 januari 2015 van mr. Cohen. Uit de inhoud daarvan leidt het hof af dat de brief van 7 augustus 2014 is verzonden namens de belangenvereniging, die evenwel geen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten vordert. Weliswaar is in de brief van 29 januari 2015 vermeld dat mr. Cohen inmiddels mede optreedt namens Komen’s en Stumpel, maar deze brief kan, gelet op de inhoud daarvan, niet anders worden gekwalificeerd dan als een reguliere aanmaning. Dat namens B&G buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, blijkt in het geheel niet. Het hof komt dan ook tot de slotsom dat B&G, Stumpel en Komen’s niet hebben onderbouwd dat (ten behoeve van hen) kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De gevorderde buitengerechtelijke kosten kunnen reeds om die reden niet worden toegewezen.
3.29
Grief 11 is gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken kostencompensatie. B&G c.s. betogen dat nu een derde deel van de vordering is toegewezen een kostenveroordeling had moeten worden uitgesproken. Deze grief faalt. De vordering in eerste aanleg zag voor een zeer aanzienlijk deel op de wijziging van de verdeelsleutel. Zoals hiervoor overwogen zijn B&G c.s. op dat punt niet-ontvankelijk. Ook de geldvorderingen zijn voor een belangrijk deel afgewezen, zodat er geen aanleiding bestaat Klépierre in de proceskosten te veroordelen.
3.3
De slotsom luidt dat alle grieven in principaal appel falen. Voor zover B&G c.s. bij pleidooi nieuwe stellingen en grieven hebben geformuleerd, wordt daaraan voorbijgegaan, nu dat in strijd is met de zogenoemde tweeconclusie-regel. B&G c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel. Het vonnis waarvan beroep wordt in zoverre vernietigd dat B&G c.s. alsnog niet-ontvankelijk zullen worden verklaard in de gevraagde verklaring voor recht en in hun vordering om Klépierre te veroordelen tot wijziging van de verdeelsleutel. Voor het overige zal het worden bekrachtigd.
3.31
Grief 2 in incidenteel appel ziet op het oordeel van de kantonrechter dat de huisvestingskosten ad € 48.543,00 ten onrechte bij de verdeling van de servicekosten zijn betrokken. Klépierre betoogt daartoe dat het hier gaat om huisvestingskosten voor dienstverleners, die door Klépierre zijn ingeschakeld ten behoeve van het winkelcentrum, met name Trigion en BAM. Aan deze dienstverleners worden geen huisvestingskosten in rekening gebracht. Zou zij dat wel doen, dan zouden die kosten weer worden doorberekend in de kosten voor de dienstverlening, hetzij als aparte post, hetzij in de vorm van hogere tarieven. Het gaat derhalve om kosten die linksom of rechtsom voor rekening van de huurders dienen te komen. Er is volgens Klépierre geen reden om slechts de kostprijs in rekening te brengen. Zij kan de ter beschikking gestelde ruimten immers niet aan derden verhuren.
3.32
B&G c.s. hebben hiertegen aangevoerd dat Klépierre, anders dan de voorgaande jaren, ineens commerciële huurkosten is gaan doorberekenen ten aanzien van ruimten die aan dienstverleners, respectievelijk aan de belangenvereniging ter beschikking zijn gesteld. Dat de kosten van dienstverlening € 48.543,- hoger zouden zijn als Klépierre die kosten bij de dienstverleners in rekening zou brengen, wordt betwist. Door de dienstverleners worden ook nu marktconforme prijzen gerekend. Ook wordt het gehanteerde aantal vierkante meters betwist.
3.33
Het hof constateert, dat de door Klépierre in rekening gebrachte huisvestingskosten in feite fictieve kosten zijn, in die zin dat deze kosten geen betrekking hebben op daadwerkelijk aan Klépierre in rekening gebrachte kosten. Naar het oordeel van het hof heeft Klépierre, haar (veronder)stelling dat, indien Klépierre de huisvestingskosten bij de dienstverleners in rekening zou brengen, de dienstverleners deze bedragen één op één zouden doorbelasten in hun facturen, onvoldoende onderbouwd. Zij heeft in dat verband de stelling van B&G c.s. dat de dienstverleners ook thans marktconforme prijzen hanteren, onweersproken gelaten. Mede in het licht van de eveneens onweersproken gelaten stelling dat deze huisvestingskosten voorheen niet werden doorberekend, heeft Klépierre dan ook onvoldoende onderbouwd dat het hier gaat om in redelijkheid gemaakte servicekosten. Grief 2 faalt.
3.34
De slotsom in incidenteel appel is dat aan grief 1 niet wordt toegekomen en dat grief 2 faalt. Klépierre zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel appel.
3.35
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal worden vernietigd zoals hierna te melden en overigens zal worden bekrachtigd.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis voor zover B&G c.s. zijn ontvangen in de gevraagde verklaring voor recht en in hun vordering Klépierre te veroordelen tot herziening van de verdeelsleutel;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart B&G c.s. niet-ontvankelijk in de gevraagde verklaring voor recht en de - in hoger beroep deels gewijzigde - vordering tot veroordeling van Klépierre om de verdeelsleutel te herzien;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt B&G c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Klépierre begroot op € 718,- aan verschotten en € 1.896,- voor salaris;
veroordeelt Klépierre in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van B&G c.s. begroot op € 948,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, C. Uriot en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018