Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.204.214/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4752001\CV EXPL 16-627
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 januari 2018
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1]
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en [geïntimeerden] (enkelvoud) genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 29 augustus 2017 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
[geïntimeerden] . heeft vervolgens een akte met producties ingediend, waarop [appellant] bij antwoordakte heeft gereageerd.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het beroep van [appellant] op dringend eigen gebruik slaagt, zodat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd, en dat het hof bij het eindarrest de einddatum van alle huurovereenkomsten zal bepalen op 14 december 2018. Voorts heeft het hof het bedrag dat [appellant] aan [geïntimeerden] . dient te betalen indien later mocht blijken dat de wil tot persoonlijke duurzame ingebruikneming van het gehuurde in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bepaald op € 300.000,=. Ten slotte heeft het hof bepaald dat nog een aktewisseling moest plaatsvinden over de door [geïntimeerden] . verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, waarbij [geïntimeerden] . is opgedragen het door hem gevraagde bedrag nader te motiveren en te adstrueren, waarbij hij tevens aandacht diende te besteden aan zijn wens en mogelijkheden om ergens anders een nieuwe restaurant te openen en aan de omstandigheid dat artikel 7:297 BW Pro niet rept van een volledige schadeloosstelling, maar van een tegemoetkoming.
2.2
Bij zijn akte heeft [geïntimeerden] . een, wat wordt genoemd, “eerste voorlopig overzicht” van de door hem te maken verhuis- en herinrichtingskosten overgelegd, dat sluit op € 257.211,80 exclusief btw en afgezien van omzetderving en verhuiskosten. Hij schat dat het totaalbedrag zal uitkomen op circa € 285.000,= exclusief btw. [geïntimeerden] . stelt dat hij in verband met de door het hof in het tussenarrest genoemde einddatum van 14 december 2018 “logischerwijs” nog niet in staat is geweest een passende alternatieve bedrijfsruimte te vinden om het restaurant in voort te zetten en dat hij dus ook niet een concrete, complete en volledig onderbouwde kostenbegroting kan overleggen. Hij verzoekt de zaak op dit punt aan te houden tot eind 2018. Tevens verzoekt hij het hof een deskundige te benoemen om op basis van een nog op te sporen alternatieve horecalocatie een definitieve begroting op te stellen. Hij biedt bewijs aan van zijn stellingen en verwijst naar jurisprudentie waaruit volgens hem blijkt dat er een tendens bestaat in de richting van hogere tegemoetkomingen. Hij verzoekt het eindarrest op het punt van de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en tussentijds hoger beroep open te stellen tegen een eventueel nog te wijzen tussenarrest.
2.3
[appellant] meent dat er geen grond bestaat de beslissing over de verhuis- en inrichtingskosten aan te houden tot eind 2018 en dat [geïntimeerden] . slechts erop uit is om de zaak te rekken en voldoende tijd heeft gehad om een alternatieve horecaruimte te vinden. Volgens hem heeft [geïntimeerden] . niet aannemelijk gemaakt dat hij daadwerkelijk zal verhuizen en de opgevoerde verhuis- en inrichtingskosten onvoldoende onderbouwd. Niet van alle kosten zijn offertes overgelegd en de offertes die zijn overgelegd zijn niet gespecificeerd, onrealistisch hoog en kennelijk opgesteld door bevriende relaties. Niet alle opgevoerde kosten zijn bovendien te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Hij verzoek de gevraagde tegemoetkoming af te wijzen en benoeming van een deskundige achterwege te laten.
Hij verzoekt het eindarrest uitvoerbaar te verklaren en verzet zich tegen het openstelling van tussentijds cassatieberoep.
2.4
Het overzicht van de verhuis- en inrichtingskosten van [geïntimeerden] . houdt het volgende in:
(alle bedragen in euro’s en exclusief btw en afgezien van omzetderving en verhuiskosten)
Volgens offerte Op basis van oude investeringen
geen tafels, magnetrons, kasten etc gedaan
[E] , drukwerk en reclameborden 6.135,00
[F] , herplaatsing apparatuur 10.000,00
VerspreidNet B.V., advertenties 1.696,80
Markiezen 2007 9.287,00
Overname inventaris 2003 225.000,00 Luchtgordijn 2006 732,00
Verbouwingen deel 1 2007 17.045,00
Verbouwingen deel 2 2008 3.750,00
Aanbouw deel 1 2009 13.302,92
Aanbouw verdeelkast 2009 3.911,00
Afzuigkap inductie deel 1+2 2009 3.797,50
Aanbouw/verbouw 2010 72.999,11
Afzuigkap inductie deel 3 2010 1.627,50
lnbraakalarmsysteem 2010 995,00
Zonwering beschermkap 2010 895,00
Garderobe hout en spuitwerk 2011 1.850,00
Kleedruimte snijkeuken 2011 1.900,00
Radiatoren/wastafels 2011 1.070,00
Vloer aankomsthal 2011 2.250,00
Interieurwerkzaamheden 2011 8.000,00 (+tafels)
Tuinhuis 2011 7.463,00
CV ketel 2012 3.775,00
Kookmeubel 2012 18.240,00
Mahonie paneel keuken 2012 2.732,16
Vloersysteem keuken 2012 550,00
Achterwand keuken 2012 2.648,52
Passtukken nieuwe keuken 2012 733,00
Lichtservice, lichtmast 2013 455,00
Oven rational 2013 13.302,00
Verbouwing bar 2014 9.830,00
Markiezen 2015 6.662,81
Koelwerkbank 2015 7.296,50
Veranda 2015 8.250,00
[G] installatie houtkachel 2016 3.285,00
[H] , lambrisering 2016 7.250,00 weg
[I] , lambrisering 2016 3.969,00 weg
Werkbad 2017 3.128,52
Doorschuifvaatwasmachine 2017 11.478,00
Koeltechniek verhuizen 18.600,00
[J] , terras en overkapping etc 17.445,00
[H] , herplaatsen barren, lambrisering etc 16.800,00
[H] , nieuw te maken lambrisering etc 9.800,00
[K] Zoon offerte E-installaties verhuizen 25.000,00
[L] loodgieter verhuizen gas,water toilet etc 45.235,00
Derving huur 2 maanden ivm verhuizing 11.000,00
Loonkosten dec 2018 en jan 2019 94.000,00
Winterhalter vaatwasmachine en tafel verhuizen 1.500,00
Derving omzet dec 2018 en jan 2019 PM
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Totaal 257.211,80 479.460,54
2.5
Het hof heeft [geïntimeerden] . in de gelegenheid gesteld het door hem verzochte bedrag nader te motiveren en te adstrueren. Hoewel [geïntimeerden] . op dit moment kennelijk nog niet een vervangende bedrijfsruimte heeft gevonden, valt niet in te zien waarom hij niet in staat zou zijn met behulp van offertes en richtprijzen en uitgaande van een soortgelijke bedrijfsruimte als de thans gehuurde, een compleet overzicht te geven van de totale te verwachten kosten. Het hof zal dan ook niet een deskundige benoemen om te doen wat [geïntimeerden] . zelf had behoren te doen en, tot op zekere hoogte, ook daadwerkelijk heeft gedaan. Evenmin bestaat aanleiding [geïntimeerden] . nog een bewijsopdracht te verstrekken. Verder acht het hof aanhouding van de beslissing over de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tot na december 2018, de door het hof in het vooruitzicht gestelde einddatum van de huurovereenkomsten, onwenselijk omdat [geïntimeerden] . zo snel mogelijk duidelijkheid dient te krijgen over het bedrag aan tegemoetkoming waarop hij bij een verhuizing recht heeft, opdat hij daarmee bij zijn planning rekening kan houden. [appellant] heeft er op zijn beurt eveneens belang bij op korte termijn duidelijkheid te krijgen over de hoogte van het door hem te betalen bedrag.
2.6
In eerste aanleg heeft [geïntimeerden] . aanspraak gemaakt op vergoeding van het verlet van het personeel en eigen inkomsten, totaal begroot op € 36.000,= per maand. In hoger beroep is dit bedrag ongemotiveerd verhoogd tot € 94.000,=, nog afgezien van de daarnaast opgevoerde omzetderving (PM). [appellant] wijst terecht erop dat het genoemde bedrag geen steun vindt in de overgelegde jaarstukken en dat niet is duidelijk gemaakt waarom hij daaraan zou moeten meebetalen. Verder heeft [geïntimeerden] . niet duidelijk gemaakt hoe, naast de afzonderlijk opgevoerde verhuis- en installatiekosten, twee maanden salaris als verhuis- en inrichtingskosten zijn te beschouwen. Het bedrag van € 94.000,= wordt dan ook buiten beschouwing gelaten. Dit zelfde geldt voor de post “derving huur 2 maanden ivm verhuizing” nu die, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, naast de post “derving omzet dec 2018 en jan 2019” moet worden geacht dubbelop te zijn. De andere posten acht het hof in beginsel alle relevant, nu die posten rechtstreeks voortvloeien uit de verhuizing.
2.7
Het hof begrijpt de opstelling van [geïntimeerden] . aldus dat aan de linkerzijde, naast drukwerk, advertenties en huurderving, is vermeld wat de verwachte kosten zijn van het verplaatsen en herinstalleren van alle apparatuur van het restaurant en aan de rechterzijde de historische kosten staan van aanschaf van de inrichting. De totale kosten van verplaatsing en herinstallatie bedragen ongeveer € 145.000,=. Daarbij komen dan nog de echte verhuiskosten (PM). De overgelegde offertes zijn niet erg gespecificeerd, zodat de juistheid van de hoogte daarvan niet goed kan worden beoordeeld. Voorts komen de kosten ten opzichte van de waarde van de inrichting, die grotendeels al een zekere leeftijd heeft, het hof hoog voor. Anderzijds acht het hof voldoende aannemelijk dat de opgevoerde werkzaamheden alle zullen moeten worden verricht en dat daaraan forse kosten zijn verbonden. De opgevoerde kosten van drukwerk, reclameborden en advertenties acht het hof van een realistische omvang.
2.8
Gelet op het voorgaande en op het feit dat de wet niet spreekt van een schadeloosstelling maar van een tegemoetkoming in de kosten en mede in acht genomen de duur van de huurovereenkomsten (de eerste overeenkomst heeft vijftien jaar geduurd, maar de tweede en derde veel korter) en de reden voor de huuropzegging (de wens van [appellant] het gehuurde tezamen met zijn dochters uit te baten, ook met het oog op een daarmee te behalen economisch voordeel) stelt het hof
ex aequo en bonode tegemoetkoming vast op een bedrag van € 55.000,=.
ex aequo en bonode tegemoetkoming vast op een bedrag van € 55.000,=.
2.9
Het hof ziet aanleiding de tegemoetkoming voorwaardelijk toe te kennen, omdat op dit moment niet voldoende zeker is dat [geïntimeerden] . zijn restaurant daadwerkelijk in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten. De termijn waarbinnen het restaurant moet worden voortgezet wordt gesteld op zes maanden na de datum van het einde van de huurovereenkomsten. Er bestaat naar het oordeel van het hof geen aanleiding ook geografische grenzen aan de voortzetting te stellen.
2.1
Het voorgaande leidt ertoe dat thans een eindarrest kan worden gewezen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [appellant] zullen alsnog worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld. Er bestaat geen grond de beëindiging van de huurovereenkomsten en de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, nu niet kan worden gezegd dat het door [geïntimeerden] . gevoerde verweer evident kansloos was. Aan [geïntimeerden] . wordt een voorwaardelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toegekend. Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld zullen de gedingkosten in beide instanties worden gecompenseerd.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
stelt de datum van het einde van de huurovereenkomsten van partijen vast op 14 december 2018;
veroordeelt [geïntimeerden] . het gehuurde aan de [adres 1] uiterlijk op 14 december 2018 te ontruimen en ter beschikking van [appellant] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de gerechtsdeurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
bepaalt dat [appellant] aan [geïntimeerden] . als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten een bedrag dient te betalen van € 55.000,= (VIJFENVIJFTIGDUIZEND EURO);
bepaalt dat [geïntimeerden] . slechts aanspraak heeft op de betaling van voormeld bedrag als hij een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte aan [appellant] overlegt en in die vervangende bedrijfsruimte zijn onderneming zal voortzetten binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomsten;
compenseert de gedingkosten in beide instanties aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2018.