ECLI:NL:GHAMS:2018:3250 - Gerechtshof Amsterdam - Toewijzing ontruiming wegens verboden ingebruikgeving soc...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.231.238/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/637436/KG ZA 17-1158

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 september 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B. Kochheim-Bossink te Aerdenhout,

2.
[geïntimeerde sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

3.
zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [adres] ,

geïntimeerden,

niet verschenen.

Appellante wordt hierna Eigen Haard genoemd, de geïntimeerden onder 1 en 2 respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

1.Het geding in hoger beroep

Eigen Haard is bij dagvaarding van 29 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 13 december 2017, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en geïntimeerden sub 3 als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Tegen geïntimeerden sub 3 is verstek verleend.

De overige partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde sub 2] ;

- memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde sub 1] , met producties;

- akte zijdens Eigen Haard;

- antwoordakte zijdens [geïntimeerde sub 1] ;

- antwoordakte zijdens [geïntimeerde sub 2] .

Eigen Haard heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben ieder geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, zijn de feiten de volgende.

a. Eigen Haard is eigenares van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) en verhuurt deze sinds 6 augustus 2009 aan [geïntimeerde sub 1] . Ten tijde van het bestreden vonnis bedroeg de huur € 492,49 per maand.

b. In de tussen partijen geldende huurovereenkomst staat onder meer:

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).

Van de huurovereenkomst maken deel uit de van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden van Eigen Haard.

Artikel 10 van Pro de Algemene Voorwaarden luidt, voor zover hier van belang:

U woont voortdurend in de woning die u van Eigen Haard huurt.

Hoofdverblijf

2. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf.

(…)

Onderhuur is niet toegestaan. (…)

Onderverhuur

7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-.

Kamerverhuur

8. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. (…)

c. De woning is een driekamerwoning, gelegen op de tweede en derde etage in het desbetreffende pand. Op de vierde etage bevindt zich een zolder.

d. Bij vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 14 november 2013 is [geïntimeerde sub 1] tot drie jaar gevangenisstraf veroordeeld wegens het medeplegen van invoer van cocaïne. In hoger beroep heeft de strafkamer van dit hof dat vonnis bij arrest van 30 juni 2015 vernietigd en [geïntimeerde sub 1] tot zes jaar gevangenisstraf veroordeeld. Hierna is [geïntimeerde sub 1] , wiens voorlopige hechtenis eerder was geschorst, weer gevangen gezet om het restant van zijn straf uit te zitten.

e. In 2014, tijdens de eerdere periode van detentie van [geïntimeerde sub 1] , heeft Eigen Haard ook een procedure tegen [geïntimeerde sub 1] gevoerd. [geïntimeerde sub 1] had toen een huurschuld. Er is geen ontbinding of ontruiming uitgesproken. [geïntimeerde sub 1] heeft de huurschuld betaald.

f. Medio juni 2017 heeft Eigen Haard een anonieme melding binnengekregen, inhoudend dat niet [geïntimeerde sub 1] , maar anderen in de woning verbleven. Naar aanleiding daarvan heeft Eigen Haard een onderzoek ingesteld. Tussen 27 juni en 7 september 2017 hebben medewerkers van Eigen Haard geen reactie gekregen op aanbellen of aankloppen bij de woning.

g. Op 19 september 2017 hebben twee medewerkers van Eigen Haard een huisbezoek gebracht aan de woning. Volgens het daarvan gemaakte verslag werd in de woning [X] aangetroffen, die vertelde via [geïntimeerde sub 2] aan de woning te zijn gekomen. Op de bij de woning behorende zolder werden drie Hongaarse mannen aangetroffen, die zeiden de sleutel van [geïntimeerde sub 2] te hebben gekregen.

In het verslag van dit huisbezoek staat onder meer:

Ik vat nog even kort samen wat ik heb gehoord van [X] . Hij is hier sinds een maand en blijft ongeveer nog een maand. Ik vraag of er echt geen tegenprestatie is voor het wonen in de kamer. [X] geeft nu aan dat hij boodschappen betaalt, kookt en hij dan samen met [geïntimeerde sub 2] eet. Ook zorgt hij dat de woning wordt schoon gehouden. Hij doet dit uit dankbaarheid geeft hij aan. Hij vindt dit wel zo netjes, omdat hij ook geholpen wordt. (…)

We lopen naar de 4e verdieping waar zich de zolder bevind (…). Ik klop aan en even later wordt de deur geopend door een jongeman. (…) Ik zie dat er nog 2 mensen aanwezig zijn (…). (…) Ze geven aan 1 maand te blijven en daarna door te verhuizen naar een nieuwe woning (…) Een van de mannen doet was lastig en geeft aan gewoon voor het huis te betalen en niet aan mij en daarom geen id card te willen laten zien. (…) Ik vraag hoeveel ze hebben betaald voor de kamer en Dhr […] (…) zegt dat het € 800 is wat ze hebben betaald. (…) Ik vraag of ze een bewijsje kunnen laten zien van de betaling, maar de heer […] (…) geeft aan geen bewijs te kunnen laten zien. (…) Ik vraag hoe zij in contact zijn gekomen met [geïntimeerde sub 2] . Ik hoor dat ze hebben rondgevraagd naar woonruimte in Amsterdam en toen via via de naam van [geïntimeerde sub 2] hebben gekregen. Ik vraag of er al spullen waren in deze kamer toen ze binnen kwamen. De mannen geven aan dat eigenlijk alles hier al was, de 3 matrassen, de kastjes etc. (…) Ik zie wat pannen staan en ik vraag of die van hen zijn of van het huis. Deze zijn van het huis en komen van beneden. (…) Ik vraag of de mannen er zeker van zijn dat ze een nieuw huis hebben per 5 oktober en ze geven aan hier bijna zeker van te zijn. (…) Ik geef aan dat ik ook snap dat wij niet snel iets anders kunnen vinden en omdat het bijna 5 oktober is geef ik aan dat ze een schriftelijk verzoek kunnen indienen met daarin uitleg over hun situatie en de vraag of ze tot 5 oktober mogen blijven. Ik geef aan dat als ze dat vanavond schrijven, wij er geen probleem van maken dat ze tijdelijk (tot 5 oktober) hier blijven. (…).

h. Een schriftelijke verklaring van 19 september 2017, ondertekend door de drie mannen, luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

My name is (…) I am living in [adres] with my friends (…) and (…). We rent de room apsters from Mr. [geïntimeerde sub 2] . We pay 800 € for one monts. We can for kichen badrooms. [geïntimeerde sub 2] for friend. (...) Wen we cam hir for 3. Matrac. October 5 (…)

We have been told we are not officality not allowed to stay here. But we want to request to stay until October 5 to Eigen Haard.”

3.Beoordeling

3.1

Eigen Haard heeft in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang, de ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde sub 1] de woning geheel of gedeeltelijk heeft verhuurd of in gebruik heeft afgestaan aan derden, zonder dat Eigen Haard daarvoor toestemming heeft gegeven. Ook als [geïntimeerde sub 1] niet zou hebben geweten van het verblijf van [X] en de Hongaren in de woning, is hij daarvoor aansprakelijk. Een en ander is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst, die ontbinding daarvan, indien gevorderd, zou rechtvaardigen. Eigen Haard heeft er een spoedeisend belang bij dat de ontruiming op korte termijn wordt uitgesproken, ook jegens [geïntimeerde sub 2] en hen die verder nog in de woning wonen. Het verblijf van [geïntimeerde sub 2] en eventuele anderen in de woning ontbeert jegens Eigen Haard recht of titel, aldus Eigen Haard. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben zich tegen de vordering tot ontruiming verweerd. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter deze vordering afgewezen. Eigen Haard komt daartegen op met vijf grieven.

3.2

De voorzieningenrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde sub 1] onder de gegeven omstandigheden erop heeft mogen vertrouwen dat de wijze van “huisbewaring” die hij na het arrest van het hof Amsterdam in de strafzaak opnieuw heeft toegepast, de instemming had van Eigen Haard en dat aannemelijk is dat hij steeds heeft beoogd zijn hoofdverblijf in de woning te behouden, zodat het tijdelijke verblijf van eerst [X] en inmiddels [geïntimeerde sub 2] in de woning voorshands niet als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden aangemerkt, ook al is op grond van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst ingebruikgeving van (een deel van) de woning aan anderen niet toegestaan. Tegen deze overwegingen richten zich de
grieven I en II.

3.3

In 2014, tijdens zijn eerste detentieperiode, heeft [geïntimeerde sub 1] twee mannen in de woning laten verblijven (overigens - anders dan de voorzieningenrechter kennelijk meende - niet [X] ) zonder dat hij daarvoor toestemming had gevraagd aan Eigen Haard. Toen Eigen Haard daarvan kennis kreeg, heeft zij daartegen geen actie ondernomen, ondanks het feit dat zij toen al een gerechtelijke procedure tegen [geïntimeerde sub 1] voerde. Op verzoek van de toenmalige advocaat van [geïntimeerde sub 1] heeft zij zelfs de nieuwe sleutels van de woning aan deze mannen afgegeven. Deze handelwijze van Eigen Haard kan, nu niet is gebleken dat zij aan [geïntimeerde sub 1] of zijn advocaat uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat zij niet instemde met het verblijf van de twee mannen in de woning, worden geïnterpreteerd als een stilzwijgende toestemming achteraf of in ieder geval als een gedogen van de ontstane situatie.

3.4

De omstandigheid dat Eigen Haard in 2014 de ontstane situatie gedoogde, neemt echter niet weg dat toen na het strafarrest de detentie werd hervat en [geïntimeerde sub 1] iets voor de woning wilde regelen, hij nog steeds verplicht was toestemming te vragen voor huisbewaring door [geïntimeerde sub 2] . Voor iedere nieuwe ingebruikgeving zal immers weer toestemming moeten worden gevraagd, ook als de eerdere toestemming, anders dan in dit geval, wel uitdrukkelijk en vooraf is verleend. Voor een gerechtvaardigd vertrouwen dat Eigen Haard voor [geïntimeerde sub 1] het verbod van ingebruikgeving geheel had laten vervallen en dat [geïntimeerde sub 1] voor een tweede keer de woning naar eigen goeddunken aan anderen ter beschikking kon stellen, bestond geen grond. Door de woning zonder toestemming van Eigen Haard in gebruik te geven aan [geïntimeerde sub 2] heeft [geïntimeerde sub 1] dus wel degelijk gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De grieven I en II zijn dus terecht voorgedragen.

3.5

De voorzieningenrechter heeft voorts overwogen dat onvoldoende is komen vast te staan dat de drie Hongaren hebben betaald voor hun verblijf in de woning en dat daarom dat verblijf voorshands niet kan worden beschouwd als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding daarvan rechtvaardigt. Met de
grieven III en IVbestrijdt Eigen Haard deze overwegingen.

3.6

De handgeschreven verklaring van een van de drie Hongaren is, hoewel taalkundig gebrekkig, volstrekt duidelijk op het punt van de betaling. Het hof heeft geen enkele aanleiding te veronderstellen dat de opsteller van de verklaring niet heeft geweten wat hij opschreef. Ook valt niet in te zien waarom de getuige zou liegen over de betaling, terwijl anderzijds [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] juist alle belang hebben bij hun verklaring van het tegendeel. Anders dan in eerste aanleg zijdens [geïntimeerde sub 1] gesuggereerd hebben de Hongaren nooit aanspraak gemaakt op een langduriger verblijf in de woning. De insinuatie in hoger beroep dat Eigen Haard de verklaring van de Hongaren als het ware heeft “gekocht” door hen toe te staan nog een aantal dagen in de woning te verblijven, mist iedere onderbouwing. Dat de Hongaren geen betalingsbewijs hebben kunnen overleggen zegt in dit verband niet veel, aangezien het bij verboden onderverhuur niet voor de hand ligt bewijsstukken daarvan te verstrekken. Ook acht het hof het onaannemelijk dat [geïntimeerde sub 2] de woonruimte uit charitatieve overwegingen kosteloos ter beschikking heeft gesteld aan de Hongaren, die in Nederland betaalde arbeid aan het verrichten waren. Al met al acht het hof voorshands voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde sub 2] de zolder van de woning heeft onderverhuurd en wel voor een bedrag dat aanmerkelijk hoger is dan de sociale en dus gematigde huurprijs die [geïntimeerde sub 1] daarvoor betaalt.

3.7

Overigens is de vraag of de Hongaren huur hebben betaald maar van beperkt belang. Ook gratis verblijf zou in strijd zijn geweest met de huurovereenkomst. De Hongaren, die met z’n drieën samen op zolder sliepen, hun eigen maaltijden kookten en [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] verder in het geheel niet kenden, kunnen immers niet worden beschouwd als toegestane logés.

3.8

Behalve de Hongaren heeft [geïntimeerde sub 2] ook [X] in de woning laten verblijven. [X] heeft verklaard dat hij voor zijn verblijf niet hoefde te betalen. Niettemin kan ook hij niet worden beschouwd als een logé, omdat hij [geïntimeerde sub 2] amper kende en de strekking van zijn verblijf niet was een logeerpartij, maar het vinden van onderdak. Ook dat verblijf vormt op zichzelf dus al een overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst.

3.9

[geïntimeerde sub 1] valt te verwijten dat hij de woning aan [geïntimeerde sub 2] in gebruik heeft gegeven. Het feit dat [geïntimeerde sub 2] vervolgens de woning op zijn beurt weer aan anderen in gebruik heeft gegeven komt dan voor zijn risico, maar valt hem ook als een eigen tekortkoming aan te rekenen omdat hij kennelijk [geïntimeerde sub 2] niet op de juiste wijze heeft geïnstrueerd - [geïntimeerde sub 1] neemt immers nog steeds het standpunt in dat het verblijf van de Hongaren en [X] was toegestaan - en op het gebruik van de woning door [geïntimeerde sub 2] geen toezicht heeft laten houden door een derde. Niet kan worden gezegd dat deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van een zodanig geringe betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.1

Het valt te begrijpen dat [geïntimeerde sub 1] tijdens zijn lange detentie de woning niet leeg wilde laten staan. Dit rechtvaardigt zijn handelwijze echter niet. Hij had tezamen met Eigen Haard voor deze situatie een oplossing moeten zoeken. In plaats daarvan heeft hij, ten tweeden male, eigenmachtig gehandeld en aldus mogelijk gemaakt dat zijn sociale huurwoning - anders dan waarvoor deze voor bedoeld is - als melkkoe voor [geïntimeerde sub 1] of de zijnen werd gebruikt. De tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] is dan ook niet van een zo bijzondere aard dat die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De grieven III en IV zijn dus eveneens gegrond.

3.11

Gelet op het voorgaande acht het hof het in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, indien tot oordelen geroepen, de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Als toegelaten instelling van volkshuisvesting heeft Eigen Haard een spoedeisend belang bij een ontruiming op korte termijn, enerzijds vanwege de signaalwerking die daarvan uitgaat en anderzijds in het belang van een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woonruimte. De vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerde sub 1] is dus toewijsbaar. [geïntimeerde sub 2] heeft zich tegenover Eigen Haard niet op een zelfstandig verblijfsrecht beroepen, zodat hij het lot van [geïntimeerde sub 1] deelt en de vordering tot ontruiming ook jegens hem toewijsbaar is, evenals jegens eventuele andere derden die thans in de woning verblijven.
Grief V, die tegen de afwijzing van de ontruimingsvordering is gericht, slaagt derhalve. Voor toewijzing van de gevorderde dwangsom ziet het hof onvoldoende grond, nu Eigen Haard de veroordeling tot ontruiming zelf ten uitvoer kan doen leggen en een vertraging van enkele weken, zoals door Eigen Haard geschetst, in de gegeven omstandigheden niet onoverkomelijk moet worden geacht en ook de aanzienlijke kosten van een gedwongen ontruiming als de door Eigen Haard gewenste stok achter de deur kunnen dienen.

3.12

Eigen Haard heeft in hoger beroep haar eis jegens [geïntimeerde sub 1] vermeerderd met een vordering tot betaling van een voorschot op de contractuele boete van € 5.000,= althans een door het hof te bepalen bedrag. Het hof zal die vordering afwijzen. Niet alleen zal de bodemrechter moeten beoordelen of het boetebeding een oneerlijk beding is, maar bovendien - en daarop wenst het hof niet vooruit te lopen - is niet uitgesloten dat op grond van de hiervoor geschetste omstandigheden en gezien het feit dat bij dit arrest de ontruiming van de woning wordt gelast, het beroep van [geïntimeerde sub 1] op matiging van de boete zal kunnen slagen.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] en hen die (overigens nog) verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres Smitstraat 15B te (1092 XP) Amsterdam, om de woning aan de [adres] binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 812,62 aan verschotten en € 816,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 920,62 aan verschotten en € 1.074,= voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 september 2018.