ECLI:NL:GHAMS:2018:4033

• Datum uitspraak: 30 oktober 2018
• Publicatiedatum: 1 november 2018
• Zaaknummer: 200.234.105/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.E. Molenaar; R.J.M. Smit; D.J. van der Kwaak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming sociale huurwoning wegens illegale hennepkwekerij bevestigd ondanks persoonlijke omstandigheden huurder

In deze zaak vorderde woningstichting Rochdale ontruiming van een sociale huurwoning die aan [X] was verhuurd, wegens het aantreffen van een illegale hennepkwekerij. De kantonrechter had reeds besloten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, maar deze was niet ten uitvoer gelegd. Na een politieproces-verbaal waarin diverse aanwijzingen voor hennepteelt werden vastgesteld, waaronder verduisterde ramen, een opengebroken meterkast en stroomdiefstal, vorderde Rochdale opnieuw ontruiming.

De bewindvoerder van [X] kwam in hoger beroep tegen dit vonnis en voerde aan dat de feiten onvoldoende waren om de aanwezigheid van een hennepkwekerij aan te tonen en dat rekening moest worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [X], waaronder een psychiatrisch ziektebeeld en beperkte financiële middelen. Het hof oordeelde echter dat het proces-verbaal en de overige feiten, zoals de stroomdiefstal en de aanwezigheid van kwekerijbenodigdheden, voldoende aannemelijk maakten dat er sprake was van professionele hennepteelt.

Het hof nam tevens mee dat woningcorporaties zoals Rochdale vanwege hun maatschappelijke taak een strikt beleid voeren tegen illegale onderverhuur en hennepteelt, mede om een signaal af te geven aan andere huurders. De persoonlijke omstandigheden van [X] wogen niet zwaarder dan het belang van Rochdale bij ontruiming. Het hoger beroep werd afgewezen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis tot ontruiming wegens hennepkwekerij en wijst het hoger beroep af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.234.105/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6489711 KK EXPL 17-1265

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 oktober 2018

inzake

Mustafa HASNAOUI in zijn hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder van
[X] ,

wonend te Amsterdam,

appellant,

advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

Partijen worden hierna de bewindvoerder (dan wel [X] ) en Rochdale genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

De bewindvoerder is bij dagvaarding van 6 februari 2018 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 10 januari 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met productie;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De bewindvoerder heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat de juistheid van die opsomming niet in geschil is, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Rochdale heeft een tweekamerwoning aan de [adres 1] (verder: de woning) per 19 november 1998 verhuurd aan [X] .

(ii) Rochdale heeft op 21 oktober 2010 aan [X] geschreven dat haar is gebleken dat hij, in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, de woning geruime tijd niet heeft gebruikt en aan derden in gebruik heeft gegeven, dat Rochdale zich tijdens een gesprek met [X] hieromtrent – gelet op het psychiatrische ziektebeeld van [X] – bereid heeft verklaard eenmalig een uitzondering te maken op haar beleid om bij onrechtmatige bewoning direct over te gaan tot het voeren van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, dat, om herhaling in de toekomst te voorkomen, onder meer is afgesproken dat [X] de woning vanaf 21 oktober 2010 zelf en alleen zal bewonen en deze niet zonder toestemming van Rochdale geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik zal geven en dat de naleving van deze afspraken regelmatig en onaangekondigd zal worden gecontroleerd.

(iii) Bij verstekvonnis van de kantonrechter van 19 januari 2017 is de huurovereenkomst ontbonden en is [X] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een huurschuld. Zijn vermogen is, onder meer wegens schuldenproblematiek, in april 2017 onder bewind gesteld, met benoeming van de bewindvoerder als zodanig. De huurschuld is inmiddels voldaan.

(iv) Naar aanleiding van een ontvangen klacht heeft Rochdale bij brief van 15 juni 2017 [X] op haar kantoor uitgenodigd voor een gesprek over zijn woonsituatie. [X] is niet verschenen.

( v) Bij de rechtbank Amsterdam is een verzoek ingediend tot toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling ten aanzien van [X] en tot instelling van een moratorium als bedoeld in artikel 287b Fw. Bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 26 juli 2017 is de tenuitvoerlegging van de titel tot ontruiming verboden tot 16 december 2017. [X] is niet toegelaten tot de genoemde schuldsaneringsregeling.

(vi) Uit een overgelegd proces-verbaal van de politie van 10 augustus 2017 blijkt dat buurtbewoners hebben gemeld dat de ramen van de woning waren afgeplakt. De verbalisanten zijn op 9 augustus 2017 binnengelaten door de bewoner van de woning op [adres 2] . Zij hebben gezien dat de buiten de woning op nummer [adres 1] gelegen meterkast was opengebroken en dat het zegel van de hoofdgroep afwezig was. Voor de deur van nummer [adres 1] hebben zij aarde aangetroffen. Na binnentreden hebben zij voorts een gat in de deur geconstateerd waarvoor een rooster was geplaatst, welk gat groot genoeg was om een afzuiging in te plaatsen. Ook zijn plantenbakken aangetroffen zoals bij hennepkwekerijen worden gebruikt, houten latten met plakresten en aan voor- en achterzijde verduisterde ramen. Een en ander heeft niet geleid tot strafrechtelijke vervolging van [X] . De foto’s die de politie op 9 augustus 2017 heeft gemaakt zijn niet bewaard gebleven.

(vii) Een op 9 augustus 2017 ter plaatse verschenen medewerker van Liander heeft geconstateerd dat buiten de meter om stroom naar de woning werd geleid, welke situatie tot groot brandgevaar leidde. Uit een overzicht van het historisch verbruik van elektriciteit blijkt dat in de periode van 16 maart 2016 tot 9 augustus 2017 in de woning geen stroom is verbruikt. Liander heeft de stroomtoevoer op 9 augustus 2017 afgesloten.

(viii) Bij brieven van 11 en 17 augustus 2017 heeft Rochdale aan [X] geschreven dat haar is gebleken dat hij de woning gebruikt voor hennepteelt en/of de woning aan derden in gebruik geeft. Zij heeft hem aangemaand om de huurovereenkomst op te zeggen, waaraan [X] geen gevolg heeft gegeven.

3.2.

Rochdale heeft in eerste aanleg bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd, kort gezegd, dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd en voor zover thans relevant, dat de huurovereenkomst in januari 2017 is ontbonden, dat zij er thans, na afloop van het moratorium, belang bij heeft dat [X] de woning verlaat, zodat deze aan een andere huurder kan worden verhuurd, en dat dit belang spoedeisend is gelet op de grote druk op de sociale woningmarkt in Amsterdam. Voorts heeft zij gesteld dat [X] zich kennelijk niet heeft gehouden aan de voorwaarden die zij hem in 2010 heeft gesteld aan voortzetting van de huurovereenkomst, dat de situatie die de politie op 9 augustus 2017 in de woning heeft aangetroffen er, mede gezien de bevindingen van Liander, op wijst dat in de woning bedrijfsmatig hennep is geteeld en dat onder meer deze handelwijze van [X] in strijd is met de verplichtingen van een goed huurder. De bewindvoerder heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans relevant, het volgende overwogen. De huurovereenkomst is op vordering van Rochdale bij rechterlijk vonnis ontbonden op grond van wanbetaling en de ontruiming is gelast, maar dat vonnis is niet tenuitvoergelegd en de betalingsachterstand is voldaan. Rochdale vordert thans opnieuw ontruiming, onder meer omdat [X] een hennepkwekerij in de woning heeft gehad. Het proces-verbaal dat naar aanleiding van de binnentreding door de politie op 9 augustus 2017 is opgemaakt, is summier, maar uit de constatering dat gedurende bijna zes maanden stroom buiten de meter om moet zijn gebruikt en dat de ramen van de woning waren afgeplakt, in combinatie met andere constateringen, kan voorshands worden afgeleid dat in de woning hennep is gekweekt op een schaal die het eigen gebruik overstijgt. Aan het illegaal kweken van hennep in een woning zijn, naar in de rechtspraak algemeen wordt aangenomen, grote risico’s verbonden voor de veiligheid en leefbaarheid van de woning en de naburige percelen, zodat een huurder zich daarvan behoort te onthouden en tekort schiet in zijn verplichtingen als hij dat niet doet, in welk geval een bevel tot ontruiming in kort geding gerechtvaardigd is, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

Met betrekking tot de vraag of de bewindvoerder terecht is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, overweegt het hof allereerst dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.

3.5.

Rochdale heeft als preliminaire stelling aangevoerd dat de dagvaarding in hoger beroep, die – naar tussen partijen vaststaat – op 6 februari 2018 aan Rochdale is betekend, nietig is omdat Rochdale is opgeroepen tegen een niet bestaande zitting, te weten dinsdag 27 februari 2017 (zie productie 12 bij memorie van antwoord), en dat zij ervan mocht uitgaan dat dit gebrek de nietigheid van de appeldagvaarding met zich brengt, waardoor het vonnis waarvan beroep kracht van gewijsde heeft verkregen en het hoger beroep reeds op die grond faalt. Het hof constateert dat Rochdale in het appelexploot dat van de kant van Hasnaoui als processtuk is gefourneerd, wel is opgeroepen tegen de (bestaande) roldatum van dinsdag 27 februari 2018. Wat daarvan ook zij, het hof beschouwt de in het door Rochdale in het geding gebrachte exploot vermelde datum van dinsdag 27 februari 2017 (in plaats van 2018) als een kennelijke verschrijving, waaraan geen gevolgen dienen te worden verbonden.

3.6.

Met zijn eerste grief voert de bewindvoerder aan dat geen afdoende feitelijke grondslag bestaat voor het oordeel van de kantonrechter dat in de woning hennep is gekweekt en dat er gekweekt is op een schaal die het eigen gebruik overstijgt. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Uit het overgelegde proces-verbaal van de politie van 10 augustus 2017 blijkt dat de politie voor de woning de volgende constateringen heeft gedaan:

- de ramen aan de voorzijde van de woning waren afgeplakt;

- er lag aarde op de grond voor de woning;

- voor de woning was te zien dat de deur van de meterkast was opengebroken;

- in de meterkast zaten veel kabels los en was het zegel van de hoofdgroep afwezig;

- Liander gaf aan dat sprake was van diefstal van stroom, de huurder van de woning was de enige gebruiker van deze meterkast;

- volgens Liander was een te dunne stroomkabel gebruikt om de stroom achter de meter langs te verleggen, waardoor er teveel spanning op de kabel kwam, wat een groot brandgevaar veroorzaakte.

Uit datzelfde proces-verbaal blijkt dat de politie vervolgens in de woning de volgende constateringen heeft gedaan:

- in de woning zat een gat in de deur naar het balkon met een diameter waar een afzuiging op past, waarvoor een ventilatierooster was geplaatst (waarschijnlijk om het gat te verbergen);

- in de woning bevonden zich plantenbakken die veel voorkomen bij hennepkwekerijen alsmede houten latten met plakresten;

- in de woning waren de ramen aan de voor- en achterzijde verduisterd, aan de voorzijde met dekzeil duidelijk om het zicht naar binnen te voorkomen;

- in de woning voor de voordeur lagen aardresten op de grond;

- in de woning was sprake van een hennepkwekerij, die was gedemonteerd;

- de woning was niet als woning in gebruik.

Voorts blijkt uit het (onder 3.1 sub (vii) genoemde) overzicht van het historisch verbruik van elektriciteit dat in de periode van 16 maart 2016 tot 9 augustus 2017, dus gedurende bijna een half jaar, in de woning geen stroom is verbruikt.

Op grond van alle voornoemde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, acht het hof voorshands aannemelijk dat zich in de woning een professionele hennepkwekerij heeft bevonden. Wat de bewindvoerder (bij memorie van grieven onder 4) daartegen heeft aangevoerd, is in het licht van wat de kantonrechter daaromtrent in het bestreden vonnis (onder 13 en 14) heeft overwogen – welke overwegingen het hof ten volle onderschrijft en tot de zijne maakt – onvoldoende zwaarwegend om aan die conclusie te kunnen afdoen.

3.7.

Een en ander leidt ertoe dat
grief I faalt.

3.8.

Met zijn tweede grief betoogt de bewindvoerder dat de kantonrechter onvoldoende rekening heeft gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [X] die moeten meebrengen dat diens woonbelang heeft te prevaleren boven de belangen van Rochdale. Daarbij heeft de bewindvoerder onder meer gewezen op het psychiatrische ziektebeeld van [X] alsmede aangevoerd dat diens inkomen niet toereikend is voor het vinden van een woning in de vrije sector, dat als al hennepkweek heeft plaatsgevonden onvoldoende is gesteld of gebleken dat sprake is geweest van gevaarzetting, overlast of schade en dat de waarde van de ongemeten elektriciteit niet correspondeert met hennepkweek, laat staan met professionele hennepkweek. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt. De vraag of de in het onderhavige geval relevante feiten en omstandigheden meebrengen dat aannemelijk is dat zich in de woning een professionele hennepkwekerij heeft bevonden, is hiervoor (onder 3.6) reeds beantwoord. Daarbij is onder meer vermeld dat volgens Liander een te dunne stroomkabel was gebruikt om de stroom achter de meter langs te verleggen, waardoor er teveel spanning op de kabel kwam, wat een groot brandgevaar veroorzaakte. Wat de mogelijkheden voor herhuisvesting van [X] betreft geldt dat de bewindvoerder geen grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter (zie het bestreden vonnis onder 16) dat uit het dossier blijkt dat [X] familie en vrienden heeft die hem al eerder hebben opgevangen. Daarnaast is feit van algemene bekendheid dat woningcorporaties als Rochdale, gelet op hun taak als sociale verhuurder en de schaarste op de sociale huurwoningmarkt met zeer lange wachttijden, een strikt beleid voeren met betrekking tot (illegale) onderverhuur of het in gebruik geven van (die schaarse) sociale huurwoningen voor onder meer prostitutie of hennepteelt, mede om aldus een signaal af te geven aan andere huurders dat dergelijke praktijken niet worden getolereerd. Uit een en ander volgt dat voor een andere afweging van belangen dan de kantonrechter heeft gemaakt, geen grond bestaat.

3.9.

Dit alles brengt mee dat
grief II evenmin terecht is voorgesteld.

3.10.

Op grond van al het voorgaande is het hof van oordeel dat de bewindvoerder terecht is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en acht het hof voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter tot een zelfde uitkomst zal komen.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat de bewindvoerder als de in appel in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Rochdale gevallen, op € 726,= voor verschotten en op € 1.074,= voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2018.