ECLI:NL:GHAMS:2018:4384

• Datum uitspraak: 27 november 2018
• Publicatiedatum: 29 november 2018
• Zaaknummer: 200.233.968/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: D.J. van der Kwaak; E.M. Polak; E.K. Veldhuijzen van Zanten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen afwijzing ontruiming sociale huurwoning wegens niet-woongebruik

Parteon, verhuurder van een sociale huurwoning, vorderde in kort geding ontruiming van de woning omdat de huurder zijn hoofdverblijf er niet zou hebben. De kantonrechter wees deze vordering af, waarna Parteon in hoger beroep ging. Parteon bracht nieuwe feiten en bewijsstukken naar voren, waaronder observaties van onaangekondigde bezoeken, lage water- en energieverbruikcijfers, en verklaringen van buurtbewoners die de afwezigheid van de huurder bevestigden.

De huurder voerde aan dat hij de woning wel als hoofdverblijf gebruikte, verwees naar de eerdere bodemprocedure en benadrukte zijn financiële situatie. Het hof overwoog dat het spoedeisend belang aanwezig was vanwege de schaarste van sociale huurwoningen, maar dat het vonnis van de bodemrechter in beginsel leidend is. De kantonrechter had het bewijs van Parteon onvoldoende overtuigend gevonden en de verklaringen van de huurder niet weersproken.

Het hof concludeerde dat er onvoldoende grond was om het eerdere vonnis te vernietigen, omdat het niet aannemelijk was dat de huurder geen hoofdverblijf had in de woning. De vorderingen van Parteon werden daarom afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering tot ontruiming af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.233.968/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6526387 / VV EXPL 17-106

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 november 2018

inzake

STICHTING PARTEON ,

gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,

appellante,

advocaat: mr. D. de Vries te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.A.F. Visser te Wormerveer.

Partijen worden hierna Parteon en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

Parteon is bij dagvaarding van 14 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter) van 17 januari 2018, in kort geding onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Parteon als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 oktober 2018 doen bepleiten door voornoemde advocaten, mr. De Vries aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Parteon heeft bij deze gelegenheid nog drie producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Parteon heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van Parteon zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om al hetgeen Parteon ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan Parteon terug te betalen, vermeerderd met rente, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met de eerste grief betoogt Parteon onder meer dat deze feiten onvolledig zijn. Dit bezwaar strandt hierop dat het de kantonrechter vrij staat alleen die feiten als uitgangspunt te vermelden die geen bijzondere motivering behoeven en die dragend zijn voor zijn oordeel. Voor zover het hof de door Parteon genoemde (volgens haar ten onrechte door de kantonrechter niet meegenomen) feiten van belang acht voor zijn beslissing, zal het daarop in het hierna volgende terugkomen. De opgesomde feiten zijn in hoger beroep verder niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en komen neer op het volgende.

a. Parteon verhuurt sinds 25 juli 2014 de woning aan [adres] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] . Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de op 31 januari 2007 vastgestelde Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte].

b. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling:

“II BESTEMMING

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. …”

c. De Algemene Huurvoorwaarden bevatten onder meer de volgende bepaling:

“Artikel 6

De algemene verplichtingen van huurder

(…)

6.5

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben . (…)”

d. Parteon heeft bij een bodemprocedure bij de rechtbank Noord-Holland inleidende dagvaarding van 29 november 2016 ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Parteon heeft aan deze vordering de stelling ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in strijd met zijn wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Parteon zijn hoofdverblijf niet in de woning - een sociale huurwoning waarvoor de hiervoor in aanmerking komende personen jarenlang op een wachtlijst moeten staan - heeft, terwijl hij de woning ook niet heeft gestoffeerd en gemeubileerd.

e. De kantonrechter in genoemde rechtbank heeft deze vordering bij vonnis van 6 april 2017 afgewezen. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

f. Parteon heeft op 5 juli 2017 per telefoon een bericht ontvangen over de woning. De administratie van Parteon vermeldt ter zake hiervan:

“iemand van [naam straat] belde over dit adres dat de bewoonster er al 3 jaar niet meer woont …mw. wou niet zeggen op welk nummer ze woont”

g. Parteon heeft bij brief van 22 september 2017 onder meer aan [geïntimeerde] meegedeeld:

“Hoewel de rechter in april 2017 onze vordering tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning heeft afgewezen, zijn er op uw adres nog altijd aanwijzingen dat u de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Volgens de door u ondertekende huurovereenkomst bent u dit wel verplicht. Daarom hebben wij wederom een onderzoek ingesteld.”

Parteon heeft [geïntimeerde] in deze brief tevens uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor op 29 oktober 2017. [geïntimeerde] heeft hieraan gevolg gegeven. De contactpersoon van [geïntimeerde] bij het Sociaal Wijkteam Zaanstad, genaamd [X] , was bij dit gesprek aanwezig.

h. Medewerkers van Parteon hebben de woning onaangekondigd bezocht op 1, 7, 14, 21 en 28 november 2017 en op 5, 12 en 19 december 2017.

i. Parteon heeft op 7 december 2017 een e-mailbericht ontvangen met als onderwerp
“ onderzoek adres [adres]
” , waarin haar werd bericht:

“In verband met mijn bovenbuurman en u vraag aan mij, verklaar ik hierbij dat ik mijn bovenbuurman nooit zie. Ik heb gehoord dat het een man is, maar ik weet niet hoe hij er uit ziet en ik hoor vrijwel niets boven. 1 keer in de maand of 2 maanden hoor ik de wc weleens doortrekken. De buizen lopen bij mij door de gangkast heen. En dan denk ik, he er is nu blijkbaar iemand. Dan weer helemaal niets en ik hoor ook verder geen geluiden boven. Hoor niemand lopen enzovoorts. Geen stofzuiger enz. helemaal niets. Ik heb de indruk dat de woning niet wordt bewoond.”

3. De beoordeling

3.1

Parteon heeft in deze kort gedingprocedure, kort gezegd, opnieuw ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Parteon met vier grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.2

Parteon heeft met haar grieven aangevoerd dat uit nieuwe feiten blijkt dat [geïntimeerde] feitelijk niet in de woning verblijft althans zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Naast voormelde telefonische mededeling van 5 juli 2017 en voormeld e-mailbericht van 7 december 2017 heeft Parteon het volgende ter onderbouwing van deze stelling naar voren gebracht. Een medewerker van Parteon heeft op 1 november 2017 een papiertje tussen de deur en het deurkozijn van de woning gestoken. Deze medewerker en een tweede medewerker van Parteon hebben op 7, 14, 21 en 28 november 2017 geconstateerd dat dit papiertje nog steeds tussen de deur en het deurkozijn zat en hiervan telkens foto’s gemaakt. Op 5 december 2017 is een nieuw papiertje op dezelfde wijze aangebracht, dat op 12 december 2017 nog steeds op dezelfde plaats zat. Dit papiertje bleek op 19 december 2017 te zijn verdwenen. Uit de afrekening van de servicekosten over de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is gebleken dat [geïntimeerde] zo weinig water heeft verbruikt en verstookt dat hij een bedrag van € 336,10 van Parteon terugkrijgt. Deze afrekening is bij voortduring substantieel lager dan die van de gemiddelde bewoner. In genoemd gesprek op 29 september 2017 tussen Parteon en [geïntimeerde] heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven geen verklaring te hebben voor het feit dat de onderbuurvrouw hem nooit de WC hoort doortrekken, terwijl zij dit bij de vorige bewoners wel hoorde, geen vervoersbewijzen te kunnen overleggen, terwijl hij wel veelal met het openbaar vervoer naar zijn werk zou reizen, nooit in Krommenie boodschappen te doen en nooit in de woning te koken of te wassen. Voorts heeft [geïntimeerde] verklaard niet in de woning te willen wonen, maar deze aan te houden om mee te kunnen doen aan een schuldregeling. Medewerkers van Parteon hebben op 1 november 2017 een anoniem te blijven buurvrouw gesproken die te kennen gaf dat zij [geïntimeerde] nooit ziet of hoort, terwijl de woningen best gehorig zijn, en dat [geïntimeerde] al jaren niet in de woning is. Op 6 december 2017 is van de zijde van Parteon aan [geïntimeerde] een aangetekende brief gestuurd. Deze brief is op 18 december 2017 ongeopend retour gekomen, omdat niemand aanwezig was en er geen reactie is ontvangen op het achtergelaten briefje. Hiernaast kunnen de feiten die zich vóór 6 april 2017, de datum van het vonnis in de bodemprocedure, hebben voorgedaan wel degelijk worden meegenomen in onderhavige procedure ook al zijn deze op zichzelf staand beoordeeld als onvoldoende om de vordering van Parteon te dragen. Tezamen geven alle feiten een compleet beeld, aldus nog steeds Parteon.

3.3

[geïntimeerde] heeft vooreerst aangevoerd dat de bodemrechter reeds over de aan de orde zijnde kwestie heeft geoordeeld. [geïntimeerde] heeft verder gesteld in de woning te eten, te slapen en te verblijven en geen alternatieve verblijfplaats te hebben. In november heeft [geïntimeerde] een week elders verbleven om voor een zieke vriendin te zorgen. De rest van deze maand verbleef hij in zijn woning. De papiertjes bij de voordeur heeft hij gezien en weggegooid of laten hangen. [geïntimeerde] verkeerde tot voor kort in een financieel benarde positie. Op 26 juni 2018 is door de rechtbank ter sanering van zijn schulden een dwangakkoord opgelegd. [geïntimeerde] moet daarom van een beperkt budget leven en heeft alleen een lamp en een televisie en verder geen elektrische apparaten in huis, zo heeft hij ter zitting in hoger beroep aanvullend nog naar voren gebracht. Bij deze gelegenheid heeft hij tevens verklaard in zijn vrije tijd veel op stap te zijn. Overdag is [geïntimeerde] veel aan het werk. [geïntimeerde] heeft overigens naar voormelde bodemprocedure verwezen. [geïntimeerde] heeft weersproken dat Parteon spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering.

3.4

Het hof overweegt dat het spoedeisend belang bij het gevorderde voldoende ligt besloten in het feit dat de woning een schaarse sociale huurwoning is. Voorts heeft te gelden dat indien in kort geding moet worden beslist op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de bodemrechter reeds een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, het vonnis volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad in beginsel dient te worden afgestemd op het oordeel van de bodemrechter. Onder omstandigheden kan er plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op dit beginsel, hetgeen het geval zal kunnen zijn indien het vonnis van de bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust en de zaak dermate spoedeisend is dat de beslissing op een tegen dat vonnis aangewend rechtsmiddel niet kan worden afgewacht. Met betrekking tot de in dit kort geding aan de orde zijnde kwestie, de al dan niet bewoning van de woning door [geïntimeerde] althans het hebben van zijn hoofdverblijf aldaar, is, zoals vermeld, recent een vonnis gewezen in een bodemprocedure, waarbij de vordering van Parteon tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is afgewezen. Door Parteon aangedragen (merendeels) anonieme meldingen en verklaringen van buurtbewoners en afrekeningen van stookkosten van [geïntimeerde] en omwonenden en overige onderbouwing heeft de kantonrechter in deze bodemprocedure niet bewogen tot een andersluidend oordeel, omdat hij deze inhoudelijk te licht bevond. De kantonrechter heeft daarnaast overwogen dat [geïntimeerde] onweersproken heeft verklaard dat zijn buren hem weinig zien en horen, omdat hij graag op zichzelf is en geen behoefte heeft aan contact met zijn buren en voorts altijd ruimschoots op tijd naar zijn werk gaat en daar na afloop blijft hangen met zijn collega’s, hij derhalve vroeg vertrekt uit de woning en pas na middernacht weer thuis komt. De kantonrechter, die de woning blijkens zijn vonnis heeft bezichtigd en vond dat deze een bewoonde indruk maakte, heeft voorts geconstateerd dat de woning zich direct naast de trap bevindt, zodat [geïntimeerde] geen andere woningen voorbij hoeft te lopen om zijn woning te bereiken. Het verschil in warmteverbruik met zijn buren heeft [geïntimeerde] volgens de kantonrechter afdoende verklaard met zijn verwijzing naar zijn lange werkdagen en kennelijk ook met de onweersproken stelling dat hij de woning beperkt verwarmt om de rekening laag te houden. Ten slotte heeft de kantonrechter ook nog overwogen dat het ook niet voor de hand ligt dat [geïntimeerde] niet in de woning zou wonen, omdat gesteld noch gebleken is dat iemand anders van de woning gebruik maakt en [geïntimeerde] wel maandelijks de huur betaalt. Naar het oordeel van de kantonrechter is, samenvattend, in genoemde bodemprocedure onvoldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf houdt in de woning.

3.5

Voor een ander oordeel in deze kort gedingprocedure is derhalve slechts ruimte, indien het vonnis van de bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust en de zaak dermate spoedeisend is dat de beslissing op een tegen dat vonnis aangewend rechtsmiddel niet kan worden afgewacht. Uit het door Parteon in dit kort geding naar voren gebrachte valt dit onvoldoende af te leiden. De grieven falen derhalve.

3.6

Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Parteon zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Parteon in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.M. Polak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 november 2018.