ECLI:NL:GHAMS:2018:4793 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.221.486/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 4205843 CV EXPL 15-14675

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 december 2018

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. R. Vos te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 27 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 juni 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie (hierna: het eindvonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,

met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep tevens akte uitlating producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen voor zover de door [geïntimeerden] in reconventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen en deze alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerden] hebben in principaal en in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden eindvonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 22 juli 2016 (hierna: het tussenvonnis) zal vernietigen voor zover, samengevat en naar het hof begrijpt, de vorderingen van [appellant] in conventie betreffende schadevergoeding zijn toegewezen, hun vorderingen in reconventie betreffende schadevergoeding zijn afgewezen, en deze alsnog zal afwijzen respectievelijk toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met beslissing over de proceskosten, met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.6 en in het daaraan voorafgaande tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.22 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerden] zijn sinds 2003 eigenaar van het pand aan de [adres 1]

(verder: het pand).

3.1.2

[appellant] huurt sinds 1 juni 1989 van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerden] de woning aan de [adres 2] (hierna: de woning) met de daarbij horende berging, gelegen op een gedeelte van de zolder van het pand op de vierde verdieping.

3.1.3

De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 51 m2 en de berging een oppervlakte van ongeveer 6 m2.

3.1.4

In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat het de huurder

verboden is het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan.

3.1.5

Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 28 augustus 2008 heeft de

kantonrechter op vordering van [geïntimeerden] bepaald dat de huurovereenkomst per

1 oktober 2008 eindigt, [appellant] veroordeeld tot ontruiming, bepaald dat aan deze

veroordeling geen rechtskracht toekomt als hij vóór 1 oktober 2008 het gedane

aanbod om een nieuwe huurovereenkomst voor de woning zonder gebruik van de berging aan te gaan aanvaardt en deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.1.6

[appellant] heeft het aanbod op 26 augustus 2008 aanvaard en heeft op 29 september 2008 de berging ontruimd.

3.1.7

Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 2 juni 2009 geoordeeld dat [appellant] het aanbod heeft aanvaard onder de ontbindende voorwaarde dat hij in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld. Voorts heeft het gerechtshof geoordeeld dat van [appellant] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt en op die grond het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering van [geïntimeerden] alsnog afgewezen.

3.1.8

[geïntimeerden] hadden inmiddels de zolderverdieping van het pand verbouwd tot zelfstandige woonruimte en deze verhuurd. Bij deurwaardersexploot van 23 april 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] aangezegd dat zij niet hebben voldaan aan hun verplichting om de op de zolderverdieping gelegen ontruimde bergruimte van [appellant] weer aan hem ter beschikking te stellen, dat hij zijn rechten met betrekking tot deze zolderkamer niet wenst prijs te geven en persisteert bij zijn recht en wens om die zolderkamer op zo kort mogelijke termijn weer in gebruik te nemen en dat de betekening van dit exploot alsmede van het arrest van het gerechtshof Amsterdam plaatsvindt ter stuiting van een eventuele verjaring.

3.1.9

In een proces-verbaal van verhoor van aangever [A] van 1 april 2015 heeft zij onder meer het volgende verklaard:

“ (…) De heer [geïntimeerde sub 1] is mijn huisbaas, zeg maar. Dat is de enige reden waarom ik hem ken. Ik woon op de [adres 2] . Ik zocht woonruimte omdat ik uit Spanje naar Nederland kwam. Ik ken de heer [appellant] al 20 jaar als goede vriend. Hij bood mij aan om in zijn huis te komen wonen. Ik woon daar sinds 2009 ongeveer. Ik heb geen relatie met de heer [appellant] (…). Ik betaal ook € 300 uur per maand aan de heer [appellant] . Dit leg ik altijd vast middels kwitanties (…). Ik heb geen werk en ontvang daarom een uitkering(…). De heer [appellant] betaalt de huur van de gehele woning direct aan de heer [geïntimeerde sub 1] , dat is € 168 euro per maand, daarnaast betaalt de heer [appellant] ook de vaste lasten ten aanzien van de woning, te weten het gas, water en elektriciteit. Mijn € 300 per maand is voor inwoning en daarbij inbegrepen het gas, water en elektriciteit. (…)

Mijn uitkering is nu sinds 14 november 2014 stopgezet en ik kan daarom ook niet meer de huur aan de heer [appellant] betalen. De heer [appellant] heeft mij ook aangesproken dat ik nu drie maanden achterstand heb. (…) ”

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis in conventie de vorderingen van [appellant] tot betaling van schadevergoeding wegens verlies van de berging toegewezen en in reconventie de vordering van [geïntimeerden] tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen, hun vorderingen voor zover thans nog van belang voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer, voor zover in hoger beroep van belang, in het bestreden eindvonnis het volgende overwogen:

“ (…)

berging en schadevergoeding

7. Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen, geldt op grond van het arrest van het Gerechtshof van 2 juni 2009 dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] na de terechte weigering van [appellant] om een nieuwe huurovereenkomst zonder berging aan te gaan, in beginsel gehouden zijn om de huurovereenkomst jegens [appellant] onverkort na te komen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben zelf welbewust het risico genomen om tijdens de hoger beroepsprocedure al over te gaan tot het verbouwen van de zolderverdieping tot woonruimte en het verhuren daarvan waardoor zij [appellant] niet meer het genot van de aan hem verhuurde berging kunnen verschaffen. [appellant] heeft in de dagvaarding onweersproken gesteld dat hij tijdens de hoger beroepsprocedure aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft voorgesteld het verlies van de berging te compenseren door het ter beschikking stellen van ruimte op de tweede etage, hetgeen onbespreekbaar was voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] . Tegen die achtergrond kan niet geoordeeld worden dat [appellant] zich schuldig heeft gemaakt aan slecht huurdersgedrag dan wel misbruik van recht door na de afwijzing van zijn voorstel en nadat de hoger beroepsprocedure was afgerond, niet in te gaan op het aanbod van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] van 18 juni 2009 om hem toch ruimte op de tweede verdieping als bergruimte ter beschikking te stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de bij brief van 26 augustus 2009 door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gedane buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig. Het niet meer kunnen beschikken over de gehuurde berging levert een gebrek op, welk gebrek [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op grond van artikel 7:206 BW Pro in beginsel moeten verhelpen. Dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een vergunning behoeven voor het terugdraaien van de verbouwing (…) maakt niet dat dit onmogelijk is. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een aanvraag hebben gedaan en dat deze aanvraag is afgewezen. Nu zij zichzelf in deze situatie hebben gebracht, kan ook niet geoordeeld worden dat de daarmee gepaard gaande hoge kosten redelijkerwijs niet van hen te vergen zijn. Een en ander leidt ertoe dat de in reconventie zowel primair als subsidiair gevorderde verklaring voor recht (…) niet toewijsbaar zijn.

8. Na het arrest van het Gerechtshof van 2 juni 2009 staat eveneens vast dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun verplichting om aan [appellant] de verhuurde berging ter beschikking te stellen vanaf 29 september 2008 (de datum dat [appellant] de berging heeft ontruimd) niet zijn nagekomen en dat zij de schade die [appellant] dientengevolge lijdt, dienen te vergoeden. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voeren als meest verstrekkend verweer aan dat de vordering tot schadevergoeding is verjaard. Dit verweer gaat niet op. Niet in geschil is dat er op grond van artikel 3:310 BW Pro een verjaringstermijn geldt van vijf jaar. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze termijn gestuit, omdat het in 2.1. genoemde deurwaardersexploot van 23 april 2014 een geldig stuitingsexploot is in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW Pro.

(…)

ontbinding huurovereenkomst wegens overtreding van het in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst genoemde verbod

(…)

16. Voorop gesteld moet worden dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 juni 1989 met Altena in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst uitdrukkelijk is overeengekomen dat het verboden is om zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] zijn stelling dat hij mondeling toestemming van de verhuurder heeft gekregen onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [appellant] gelegen om aan te geven wanneer en met welk doel hij deze toestemming gevraagd en gekregen heeft. Niet gesteld of gebleken is immers dat [appellant] ooit eerder iemand in de woning heeft laten wonen, waarvoor hij dispensatie van het overeengekomen verbod behoefde. De daartoe overgelegde verklaring van Altena biedt op dat geen aanknopingspunten. De daarin bedoelde toestemming kan geen betrekking hebben op [A] nu Altena op het moment dat [A] in de woning is gekomen al lang geen verhuurder meer was. Bovendien hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de geloofwaardigheid van de verklaring van Altena gemotiveerd betwist. [appellant] heeft daar niets tegen ingebracht en ook geen uitdrukkelijk getuigenbewijs door Altena aangeboden. Van de gestelde toestemming kan dus niet worden uitgegaan.

17. Als onvoldoende weersproken is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast komen te staan dat [A] in 2009 bij [appellant] in het gehuurde is komen wonen, dat zij gebruik maakt van de hele woning met uitzondering van slaapkamer van [appellant] en dat zij niet met [appellant] leeft als waren zij gehuwd. Voorts is voldoende vast komen te staan dat zij vanaf het begin van haar bewoning en in ieder geval totdat haar bijstandsuitkering in januari 2015 werd stopgezet een bedrag van € 300,00 per maand aan [appellant] heeft betaald voor kost en inwoning. Voor een dergelijk gebruik van de woning had [appellant] op grond van artikel 7 van Pro de huurovereenkomst toestemming aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] moeten vragen, hetgeen hij heeft nagelaten. Dat [appellant] een vriendin in nood heeft willen helpen maakt dat niet anders. [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de duur daarvan en de omstandigheid dat [A] nog steeds in de woning woont, acht de kantonrechter deze tekortkoming dusdanig ernstig dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (…) wordt toegewezen.”

Winstafdracht in verband met verboden onderverhuur

18. Voor toewijzing van een schadevergoeding in de vorm van winstafdracht is vereist dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aannemelijk maken dat zij als verhuurders schade hebben geleden door het verboden gebruik van de woning door [A] . Nu zij niet hebben gesteld dat zij op enigerlei wijze schade hebben geleden door de verboden onderhuur, is aan dit vereiste niet voldaan. De vordering tot winstafdracht is reeds daarom niet toewijsbaar.

(…)”

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] in principaal appel op met tien grieven en [geïntimeerden] in incidenteel appel met vijf grieven.

Principaal appel

3.4

Alle grieven van [appellant] zien op de door [geïntimeerden] gevorderde en door de kantonrechter toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur en de daarop betrekking hebbende rechtsoverwegingen 16 en 17 van het bestreden eindvonnis, zodat deze zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

3.4.1

[appellant] voert aan, samengevat, mondelinge en algemene toestemming van voormalig verhuurder Altena te hebben gekregen voor inwoning of gedeeltelijke onderverhuur, zonder dat voor die toestemming, die in informele sfeer is gegeven, een speciale aanleiding was. Als voorwaarde gold dat er geen woekerwinst mee werd gemaakt. Deze algemene toestemming blijkt uit de schriftelijke verklaring van Altena, die ook als getuige kan worden gehoord. Daarmee maakt deze toestemming onderdeel uit van de huurovereenkomst zodat hij, [appellant] , niet nog apart toestemming voor de inwoning van [A] aan [geïntimeerden] had hoeven vragen. Bovendien behoorde en behoort [A] tot het huishouden van [appellant] . Weliswaar maakt [A] gebruik van de hele woning met uitzondering van de slaapkamer van [appellant] , maar zij heeft op geen enkel deel van de woning een exclusief gebruiksrecht. Woonkamer en keuken zijn gedeeld gebruik, welke situatie past bij een gezamenlijk huishouden, aldus [appellant] . [A] is een dierbare vriendin die sinds eind 2014 begin 2015 door hem wordt onderhouden zodat, als er al sprake is van wanprestatie, deze sinds eind 2014 begin 2015 is geëindigd. Van wanprestatie die dusdanig ernstig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt kan dan ook niet worden gesproken, aldus nog steeds [appellant] .

3.4.2

Kern van het geschil is of de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden wegens overtreding van het in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst genoemde verbod tot onderverhuur of ingebruikgeving. Het hof oordeelt als volgt.

Niet in geschil is dat [A] vanaf 2009 in het gehuurde woonachtig is zonder dat [appellant] daarvoor aan [geïntimeerden] toestemming heeft gevraagd en [A] tot 2015 een bedrag van € 300,-- per maand aan [appellant] heeft betaald voor kost en inwoning. [appellant] heeft gesteld dat hij bevoegd was tot onderverhuur omdat Altena als voormalig eigenaar aan [appellant] toestemming voor onderverhuur of ingebruikgeving heeft verleend, hetgeen [geïntimeerden] gemotiveerd hebben betwist. Die toestemming is volgens [appellant] door Altena mondeling “in informele sfeer” verleend toen deze nog verhuurder was, waarbij “destijds geen speciale aanleiding voor die toestemming” bestond (memorie van grieven, p. 8), en blijkt volgens [appellant] uit de schriftelijke verklaring van Altena van 6 februari 2016. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat hij mondeling toestemming van Altena heeft gekregen, onvoldoende heeft onderbouwd. Ook in hoger beroep is dat niet gebeurd, hoewel de overwegingen van de kantonrechter op dit punt hem daartoe aanleiding hadden moeten geven. Zo heeft hij, hoewel dat van hem mocht worden verwacht, ook in hoger beroep (nog steeds) niet gesteld wanneer en met welk doel hij – terwijl hij niet heeft gesteld dat hij ooit eerder iemand in de woning heeft laten wonen – die toestemming heeft gevraagd en gekregen, en evenmin dat Altena hem die toestemming op enig tijdstip spontaan heeft verleend. Uit de bedoelde schriftelijke verklaring van Altena blijkt ook niets hieromtrent. Aldus heeft [appellant] (ook) in hoger beroep niet aan zijn stelplicht voldaan en wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen.

Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat ook als Altena als voormalig eigenaar aan [appellant] toestemming voor onderverhuur of ingebruikgeving heeft verleend, [geïntimeerden] als opvolgend eigenaar daaraan niet zijn gebonden. Bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, wordt de verkrijger slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (artikel 7:226 lid 3 BW Pro). De bevoegdheid tot onderverhuur valt daar niet onder. Aldus geldt de huurovereenkomst en het daarin opgenomen verbod tot onderverhuur onverkort tussen [appellant] en [geïntimeerden] Daarbij is niet van belang of [A] tot het huishouden van [appellant] behoort en evenmin welk deel van de woning zij in gebruik heeft.

Ten overvloede merkt het hof bovendien op dat, zo Altena al toestemming tot onderverhuur aan [appellant] zou hebben verleend en [geïntimeerden] daaraan gebonden zouden zijn, [appellant] heeft gehandeld in strijd met de aan deze toestemming verbonden voorwaarde dat met onderverhuur geen woekerwinst werd gemaakt, door het gehuurde zes jaar lang onder te verhuren voor € 300,-- per maand, terwijl hij zelf een veel lager bedrag aan huur betaalde.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] dusdanig is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De grieven falen.

Incidenteel appel

3.5

Naar het hof uit de toelichting op deze grieven en de conclusie afleidt, komen [geïntimeerden] met hun
grieven 1 en 2op tegen toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van [appellant] betreffende schadevergoeding, zoals in het dictum in conventie onder II en III bepaald en overwogen onder rov 8 van het bestreden vonnis. Volgens [geïntimeerden] heeft de kantonrechter ten onrechte niet overwogen dat [appellant] alsnog het redelijk voorstel van [geïntimeerden] had aanvaard dan wel zijn rechten heeft verwerkt schadevergoeding van hen te verlangen omdat de berging hem vanaf 29 september 2008 niet meer ter beschikking stond en heeft de kantonrechter ten onrechte (wel) overwogen dat de vordering tot schadevergoeding niet is verjaard.

Ter toelichting voeren [geïntimeerden] aan dat [appellant] op 26 augustus 2008 het redelijk voorstel van [geïntimeerden] heeft aanvaard door de berging te ontruimen en de op basis van dat voorstel verlaagde huurprijs is gaan en blijven betalen, met uitsluitend het voorbehoud van hoger beroep.

3.5.1

Het hof stelt vast dat van (onvoorwaardelijke) aanvaarding van het voorstel van [geïntimeerden] door [appellant] niet kan worden gesproken, nu, zoals [geïntimeerden] zelf onderkennen, het voorbehoud van hoger beroep gold. Derhalve heeft de kantonrechter op goede gronden overwogen dat op grond van het arrest van dit gerechtshof van 2 juni 2009, de uitkomst van het hoger beroep, [geïntimeerden] na de terechte weigering van [appellant] om een nieuwe huurovereenkomst zonder berging aan te gaan, in beginsel zijn gehouden de huurovereenkomst jegens [appellant] onverkort na te komen, wat zij – naar vast staat – niet hebben gedaan. Onder deze omstandigheden kan een beroep op rechtsverwerking niet aan de orde zijn. Verjaring doet zich evenmin voor, gelet op de daarvoor geldende termijn van vijf jaar, die met het hiervoor genoemde deurwaardersexploot van 23 april 2014 rechtsgeldig is gestuit (art 3:317 lid 1 BW Pro). Aldus maakt [appellant] terecht aanspraak op schadevergoeding.

De grieven falen.

3.6

De
grieven 3 tot en met 5van [geïntimeerden] richten zich, samengevat, tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun vordering tot verklaring voor recht dat [appellant] met de weigering van de vervangende berging op de tweede verdieping heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting tot goed huurderschap en /of met het verbod op misbruik van recht, tegen het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig zou zijn alsook tegen afwijzing van hun vordering tot winstafdracht, zoals overwogen onder rov 18 van het bestreden eindvonnis.

3.6.1

Ten aanzien van de vordering van [geïntimeerden] tot verklaring voor recht dat [appellant] met de weigering van de vervangende berging op de tweede verdieping heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting tot goed huurderschap dan wel met het verbod op misbruik van recht oordeelt ook het hof dat deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. Voor zover [appellant] het door de kantonrechter in het bestreden eindvonnis onder 7 (zoals hierboven onder 3.2. weergegeven) genoemde voorstel niet heeft gedaan – [geïntimeerden] betwisten dat dit het geval is – , blijft de overweging van de kantonrechter staan dat [geïntimeerden] zelf welbewust het risico hebben genomen om tijdens de hoger beroepsprocedure al over te gaan tot verbouwing van de zolderverdieping tot woonruimte en verhuur daarvan waardoor zij [appellant] niet meer het genot van de aan hem verhuurde berging konden verschaffen. Reeds op grond hiervan oordeelt het hof overeenkomstig de kantonrechter. Het hof sluit zich ook aan bij voormelde overwegingen van de kantonrechter betreffende de rechtsgeldigheid van de op 26 augustus 2009 door [geïntimeerden] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, levert het door [appellant] niet meer kunnen beschikken over de gehuurde berging een gebrek op dat [geïntimeerden] op grond van artikel 7:206 BW Pro in beginsel moeten verhelpen en maakt het feit dat [geïntimeerden] een vergunning behoeven voor het terugdraaien van de verbouwing niet dat dit onmogelijk is. Ook in hoger beroep is onvoldoende gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] hiertoe een aanvraag hebben gedaan en dat deze is afgewezen. Het nog door [geïntimeerden] overgelegde e-mailbericht van 27 november 2017 van een medewerker van de gemeente heeft geen zodanige inhoud dat daaruit volgt dat de aanvraag van een vergunning tot het terugbrengen van de berging zal worden geweigerd. In dit e-mailbericht wordt immers geschreven:
“Ik denk dat een van de weinige mogelijkheden om vergunning te verkrijgen is door reëel te compenseren.”De medewerker is blijkens zijn woordgebruik niet zeker over deze uitspraak en laat bovendien ruimte voor andere mogelijkheden. Evenmin hebben [geïntimeerden] nader onderbouwd dat zij schade hebben geleden door de verboden onderhuur aan [A] , zodat de vordering tot winstafdracht niet kan worden toegewezen. Vergoeding van proceskosten wordt begrepen in een proceskostenveroordeling. Tussen een hogere te ontvangen huurprijs voor de woning en het gebruik van de woning door [A] bestaat geen verband.

De grieven hebben geen succes.

3.7

De conclusie is dat de grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep. Het vonnis waarvan beroep zal, voor zover aan het hof voorgelegd, worden bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal appel en [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel appel. Beide partijen hebben bewijs aangeboden, maar de bewijsaanbiedingen niet betrokken op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden. De bewijsaanbiedingen zullen daarom als niet ter zake dienend worden gepasseerd.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het hof voorgelegd;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 313,-- aan verschotten en € 1.074,-- voor salaris en op € 157,
--voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.074,-- voor salaris en op € 157,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.M. Polak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.