ECLI:NL:GHAMS:2018:806 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over vergoeding investeringen en huurkorting...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.197.218/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4233395\ CV EXPL 15-5726

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 maart 2018

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in de gemeente [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. V.C. van der Velde te Almere.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 29 juli 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 4 mei 2016, kennelijk voor zover onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, tevens wijziging/vermeerdering van eis, met producties,
memorie van antwoord, tevens akte uitlating vermeerderingen/aanvullingen van eis.

Partijen hebben de zaak ter terechtzitting van 3 augustus 2017 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, [appellante] door mr. L. Hellinga, advocaat te Amsterdam, [geïntimeerde] door zijn hierboven genoemde advocaat. [appellante] heeft toen nog een aantal stukken in het geding gebracht.

Nadat arrest was gevraagd heeft [geïntimeerde] bij brief van zijn advocaat van 9 augustus 2017 de wraking verzocht van de raadsheren ten overstaan van wie partijen hadden doen pleiten, te weten mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.M. Polak. Bij beslissing van 1 december 2017 heeft het gerechtshof Den Haag (naar welk hof het wrakings-verzoek bij beslissing van het hof van 5 september 2017 was verwezen) [geïntimeerde] in dat verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen, zoals aan het slot van de me-morie van grieven geformuleerd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, naar het hof begrijpt, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de voor het eerst in appel door [appellante] ingestelde vorderingen zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met wettelijke rente.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.24 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. In
grief Iverzoekt [appellante] het hof weliswaar tot een eigen vaststelling van de feiten over te gaan, maar zij stelt – behoudens het navolgende – niet dat en waarom de feitenvaststelling van de kantonrechter onjuist is. In zoverre mist de grief dus doel. Voorts klaagt [appellante] er met deze grief over dat de kantonrechter in rov 2.11 ten onrechte suggereert dat partijen een gelijke onderhande-lingspositie hadden, zulks terwijl dat volgens [appellante] niet het geval was. Ook in zoverre treft de grief geen doel, omdat de door [appellante] gestelde suggestie niet in de aangevallen vaststelling besloten ligt. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) [geïntimeerde] is voor de onverdeelde helft eigenaar van een onroerende zaak aan de [adres] . [geïntimeerde] is een vastgoedondernemer.

( b) Partijen hebben, na persoonlijke en schriftelijke contacten sinds april 2014 op 24 juni 2014 met ingang van 1 juni 2014 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ model 2003) van toepassing verklaard. De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang:

“Bijzondere bepalingen

Huurder zal de kosten voor de door haar gewenste verbouwing van de woning op de eerste etage voor haar rekening nemen, inclusief de werkzaamheden die voor de brandveiligheid dienen te worden verricht. De verbouwing dient plaats te vinden conform de tekening welke door verhuurder dient te zijn goedgekeurd. De huurkorting is een bijdrage in de kosten daarvan.

Verhuurder zal het onderhoud van de buitenzijde van het pand voor zijn rekening nemen.

Daarnaast zal verhuurder zorgdragen voor een brandwerend plafond in de winkel-ruimte (indien niet aanwezig). Kosten hiervoor zijn voor rekening van verhuurder.

(…)

10.3

Kosten voor de verbouwing de woning zijn voor rekening van huurder. Als bijdrage in de verbouwingskosten zal verhuurder de volgende huurkorting geven aan huurder:

Gedurende de eerste 12 maanden, derhalve tot en met 31 mei 2015, € 1.000,- per maand huurkorting.

De volgende 12 maanden, derhalve tot en met mei 2016, € 500,-- per maand huurkorting.

Vanaf juni 2016 zal de volledige maandelijkse huursom van € 2.000,-- worden voldaan aan verhuurder.

De verbouwing als zodanig zal aan het einde van de huurperiode in het gehuurde achterblijven.

(...)”

( c) Eveneens op 24 juni 2014 hebben partijen een stuk opgesteld en getekend met de volgende inhoud (verder: de intentieverklaring):

“[Partijen; hof]
hebben de intentie uitgesproken om gezamenlijk een Bed & Break-fast op te richten op de begane grond van de [adres] (…). De oprichtings- en exploitatievoorwaarden zullen nader door partijen worden bespro-ken en vastgelegd. Een en ander zal uiterlijk plaatsvinden voor 1 augustus 2014.”

( d) [appellante] heeft de door haar gehuurde woonruimte op haar kosten verbouwd en [geïntimeerde] op de hoogte gehouden van het verloop van. Daarnaast heeft zij herhaalde-lijk, onder meer bij e-mail van 1 augustus 2014, geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de intentieverklaring om gezamenlijk een Bed & Breakfast (verder: B&B) te beginnen.

( e) Op 30 oktober 2014 heeft [appellante] [geïntimeerde] per e-mail onder meer geschreven:

“Zoals bekend geacht heb ik de woning alleen en uitsluitend gehuurd vanwege de mogelijkheid tot het genereren van inkomsten uit de B&B, zonder deze inkomsten kan ik niet rondkomen. We hebben afgesproken dat we mijn investering verrekenen, mocht ik binnen 5 jaar uit de woning gaan.

Ik stuur je zsm een overzicht met de kosten die ik gemaakt heb tbv de bouw/ renovatie van de woning.

Helaas is het zo dat ik inteer en van jou geen of te late respons krijg op offertes en oproepen tot het maken van vaste afspraken, noch respons mbt tot het, door jou toegezegde, in orde maken van achterstallig onderhoud van de woning. Afspraken gaan regelmatig, met veel te late afzegging, niet door (…)

Ofschoon ik geloof dat je ter goeder trouw bent, zie ik me inmiddels genoodzaakt ook andere bedrijfspanden te bekijken opdat ik grip heb en houd op mijn levensonderhoud en bedrijfsplannen. Liefst kom ik er met jou uit, maar vooralsnog heb ik al het werk gedaan, ruim € 35.000 geïnvesteerd en dreig ik in de problemen te komen, ik kan me niet veroorloven dat te laten gebeuren.”

( f) De volgende dag heeft [appellante] [geïntimeerde] dezelfde e-mail gestuurd en daaraan nog toegevoegd, voor zover van belang:

“Vertrouwen is goed, afspraken zijn beter, de gang van zaken tot zover dwingt me er toe, vooruitlopend daarop maak ik de huur voor november nog niet over. De opgelopen vertraging wil ik verrekend zien in de huur. De verrekening van mijn investering wil ik vastgelegd hebben, ook wanneer ik de woning langer dan 5 jaar huur. Ik verwacht duidelijke afspraken voor de exploitatieverdeling van de B&B, opdat ik ook inzicht heb in wat al mijn al gedane inspanningen gaan opleveren.

Ik verwacht een afspraak op korte termijn, waarbij we vaste, bindende afspraken maken, waarop de bouw van de B&B direct kan aanvangen, evenals het herstel van achterstallig onderhoud van de woning.”

( g) [geïntimeerde] heeft dezelfde dag aan [appellante] in drie afzonderlijke e-mails geschreven dat de huurovereenkomst van de woonruimte los staat van de B&B, dat hij op zijn eigen wijze en tempo doorgaat met de ontwikkeling van de B&B en dat, als er geen huur betaald wordt, echt alles ophoudt. Daarnaast heeft hij [appellante] gevraagd wat de onderhoudspunten zijn aan de woonruimte en toegezegd daarmee te beginnen.

( h) Na opzegging van de samenwerking per e-mail van 10 februari 2015 en een aan-kondiging van opzegging van de huur per e-mail van 20 februari 2015 heeft [appellante] bij brief van haar toenmalige advocaat van 30 maart 2015 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2015. Daarbij heeft zij aanspraak gemaakt op een vergoeding van € 46.711,= voor de door haar aangebrachte veranderingen, na aftrek van de huurkorting die tot 1 mei 2015 € 11.000,= bedroeg. [geïntimeerde] heeft [appellante] vervolgens telefonisch te kennen gegeven niet te zullen betalen.

( i) In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot de betaling aan haar van een bedrag van € 46.711,=, met rente, wegens schadevergoe-ding en een bedrag van € 375,= wegens buitengerechtelijke kosten, kort gezegd op grond van ongerechtvaardigde verrijking, wanprestatie en onrechtmatige daad. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en [appellante] in de proceskosten verwezen.

3.2.1.

Met
grief IIvoert [appellante] geen klacht aan tegen het bestreden vonnis maar beroept zij zich (voor het eerst in appel) op dwaling. Zij stelt dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten, althans niet zou zijn overeengekomen de woonruimte voor haar rekening (met een bijdrage van [geïntimeerde] van € 18.000,=) te zullen verbouwen, als zij had geweten dat zij niet in (oktober) 2014 of begin 2015 kon starten met de door haar beoogde B&B. Zij stelt aldus te hebben gedwaald over de mogelijkheid om binnen redelijke termijn aan de [adres] een B&B te kunnen beginnen. Op basis van deze verkeerde voorstelling van zaken heeft zij een bedrag van € 57.711,= in de woning van [geïntimeerde] geïnvesteerd. Zij vordert dat het door haar als gevolg van deze dwaling geleden nadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW Pro wordt opgeheven doordat [geïntimeerde] wordt veroordeeld haar een bedrag van € 46.711,= te betalen (het door haar geïnvesteerde bedrag van € 57.711,= minus de tot 1 mei 2015 door [geïntimeerde] verleende huurkorting van in totaal € 11.000,=).

3.2.2.

In de e-mail die zij [geïntimeerde] op 2 april 2014 heeft gestuurd naar aanleiding van de advertentie op Funda.nl van maart 2014, waarin van de mogelijkheid van het exploiteren van een B&B in het te huren object gewag wordt gemaakt, schrijft [appellante] onder meer:

De reden waarom ik buiten de makelaar om contact zoek, is dat mijn verkochte woning 1 juli opgeleverd wordt. De tijdsspanne is dus krap, verbouwtechnisch lijkt me dat geen probleem (…). Maar het is voor ons wel van belang te weten waar we onze energie op kunnen gaan richten, zodat we daar naartoe kunnen leven en werken. We behoeven immers ook echt woonruimte. Financieel is het, zelfs zonder inkomsten uit een B&B voor mij goed te betalen, ik heb inmiddels een aardige buffer opgebouwd en ontvang inkomsten uit werk en huur.”

Voorts heeft [appellante] [geïntimeerde] bij e-mail van 1 mei 2014 onder meer geschreven:

“Ik heb ontzettend zin in het nieuwe plan van wonen en runnen van een B&B (…) Misschien is een constructie waarbij ik het geheel op me neem wenselijk voor ons beide.

Afspraken:

Woonhuis:

We hebben afgesproken (…) dat ik de verbouwing van het woonhuis, conform de tekening, op me neem, daar staat dan een huurkorting tegenover, waarvan ik denk dat het redelijk is, die los te koppelen van het hoe en wanneer exploiteren van de B&B.

1e jaar betaal ik €. 1000 huur

2e jaar betaal ik €. 1500 huur

3e jaar en verder €. 2000 huur”.

In het licht van de omstandigheden i) dat zij [geïntimeerde] heeft geschreven dringend behoefte te hebben aan woonruimte en de in voormelde advertentie gevraagde huur (€ 2.000,= per maand) ook zonder exploitatie van een B&B te kunnen opbrengen en ii) dat zij zelf aan [geïntimeerde] heeft voorgesteld de afspraken met betrekking tot de verbouwing van de te huren woonruimte en de door hem te verlenen korting op de huur los te koppelen van het (hoe en wanneer) exploiteren van de B&B, heeft [appellante] haar (kennelijke) stelling dat (niet alleen zij maar ook) [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft gesloten in de veronderstelling dat [appellante] in (oktober) 2014 of begin 2015 zou kunnen starten met de door haar beoogde B&B onvoldoende toegelicht.

3.2.3.

Het beroep op dwaling faalt dus, evenals grief II, en de desbetreffende (voor het eerst in appel ingestelde) vordering van [appellante] zal dan ook worden afgewezen.

3.3.1.

Met
grief VIIkomt [appellante] op tegen (de tweede) rov 6.5 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld, kort gezegd, dat er niet van kan worden uitgegaan dat [geïntimeerde] [appellante] “in een later stadium” (bedoeld zal zijn: na het sluiten van de huurovereenkomst) heeft toegezegd de door haar gedane investeringen in de woonruimte te vergoeden. [appellante] stelt dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] haar investeringen vergoed zou krijgen, als zij binnen vijf jaar (kennelijk: na aanvang van de huur) zou vertrekken, alsmede dat [geïntimeerde] deze toezegging mondeling heeft gedaan en meerdere keren – ook waar anderen bij waren – heeft herhaald. Ter staving hiervan heeft [appellante] in appel een schriftelijke verklaring van [A] overgelegd. [appellante] stelt dat [geïntimeerde] haar op grond van deze afspraak het meergenoemde bedrag van € 46.711,= dient terug te betalen.

3.3.2.

Aangezien [geïntimeerde] de door [appellante] gestelde afspraak heeft betwist en de bewijslast te dezen op haar rust, zal het hof [appellante] , gelet op het door haar gedane bewijsaanbod, in de gelegenheid stellen haar onderhavige stelling te bewijzen.

3.3.3

Voor het geval [appellante] in haar bewijslevering slaagt, overweegt het hof nu reeds dat [geïntimeerde] in het licht van het door [appellante] als productie 31 in eerste aanleg overgelegde overzicht van de bouwkosten, de van die kosten gegeven specificatie en de daarbij gepresenteerde onderliggende facturen en bonnen onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de door [appellante] gedane investeringen een bedrag van € 57.711,= hebben belopen. Het hof neemt hierbij in aanmerking, enerzijds, dat [appellante] weliswaar in appel heeft gesteld ook werkzaamheden aan het casco van de woonruimte te hebben verricht die dwingendrechtelijk voor rekening van [geïntimeerde] zijn maar haar vordering als gevolg daarvan niet heeft vermeerderd, anderzijds, dat [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellante] dergelijke werkzaamheden heeft verricht en dat [appellante] van deze stelling niet voldoende concreet bewijs heeft aangeboden. Het moet er dus voor worden gehouden dat de door [appellante] opgevoerde kosten (alleen) betrekking hebben op de verbouwing van de door haar gehuurde woonruimte en dus op de door haar gedane investering in het gehuurde. De (primaire) vordering tot betaling van een bedrag van € 46.711,= zal in dat geval dan ook op grond van de tussen partijen gemaakte afspraak (nadere overeenkomst) worden toegewezen, met gegrondbevinding van grief VII. De grieven III tot en met VI behoeven in dat geval geen bespreking, evenmin als de subsidiair voorgedragen grief IX.

3.3.4.

Voor het geval [appellante] niet in haar bewijslevering slaagt, is de vordering niet op de onderhavige grondslag toewijsbaar en faalt grief VII. Uitsluitend voor dat geval zal het hof reeds nu ingaan op (een deel van) de zojuist genoemde grieven.

3.4.1.

De
grieven III en IVkunnen gezamenlijk worden besproken. Zij houden in dat de kantonrechter ten onrechte het door [appellante] (op basis van art. 7:216 lid 3 BW Pro jo art. 6:212 BW Pro) gedane beroep op ongerechtvaardigde verrijking heeft afgewezen. Zoals zojuist overwogen, wordt er bij de bespreking van deze grieven van uitgegaan dat [appellante] de zojuist besproken afspraak niet heeft kunnen bewijzen.

3.4.2.

In de onder 3.1 (b) geciteerde bepalingen van de huurovereenkomst hebben partijen – overigens in lijn met de onder 3.2.2 geciteerde e-mail van [appellante] van 1 mei 2014 – hun verplichtingen met betrekking tot de door [appellante] gewenste verbouwing neergelegd. Afgesproken is dat de kosten van de verbouwing voor rekening van [appellante] zouden zijn, dat [geïntimeerde] haar als bijdrage in die kosten een aldaar nader omschreven huurkorting zou geven en dat de verbouwing bij het einde van de huur in het gehuurde zou achterblijven. Zonder bijkomende omstandigheden, waarover aanstonds meer, is het hof met de kantonrechter van oordeel dat, gelet op deze afspraken en de eigen beslissing van [appellante] de huur op te zeggen, de (door de kantonrechter aangenomen) verrijking van [geïntimeerde] niet ongerechtvaardigd is.

3.4.3.

[appellante] stelt dat [geïntimeerde] ook is verrijkt doordat zij, mede in zijn belang, werkzaamheden heeft verricht om te komen tot een B&B op de begane grond. Wat daarvan zij, [appellante] vordert dergelijke kosten in dit geding niet, maar (slechts) kosten van de verbouwing van de woonruimte. Deze stelling is daarom niet van belang in het kader van de vraag of [geïntimeerde] door de door [appellante] verrichte werkzaamheden aan de woonruimte ongerechtvaardigd is verrijkt.

3.4.4

Voorts heeft [appellante] , het wordt hier herhaald, gesteld dat zij niet alleen voor haar rekening komende verbouwingswerkzaamheden heeft uitgevoerd maar ook werk-zaamheden aan het casco van de woonruimte die dwingendrechtelijk voor rekening van [geïntimeerde] zijn. [geïntimeerde] heeft echter betwist dat [appellante] dergelijke werkzaam-heden heeft verricht en [appellante] heeft op dit punt geen voldoende concreet bewijs-aanbod gedaan, reden waarom deze stelling (ook in dit verband) wordt verworpen.

3.4.5.

Ook de (op zichzelf vaststaande) omstandigheid dat [geïntimeerde] de kosten voor het realiseren van een B&B op zich zou nemen en de B&B er niet is gekomen kan, gegeven de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken over de verbouwingskosten van de woonruimte, niet leiden tot het oordeel dat [geïntimeerde] als gevolg van de door [appellante] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden ongerechtvaardigd is verrijkt. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat partijen in de huurovereenkomst (overeenkomstig de suggestie van [appellante] in haar e-mail van 1 mei 2014) geen verband hebben gelegd tussen de woonruimte en de door [geïntimeerde] (elders) in het pand te creëren B&B.

3.4.6.

Ten slotte leidt de door [appellante] gestelde omstandigheid, indien juist, dat [geïntimeerde] tekortschoot in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder van de woonruimte (volgens [appellante] heeft hij een aantal gebreken in de woning ondanks herhaaldelijk verzoek niet hersteld) er niet toe dat [appellante] niet verantwoordelijk zou kunnen worden gehouden voor haar keuze om de huurovereenkomst per 1 mei 2015 op te zeggen en zichzelf zo de mogelijkheid te ontnemen haar investeringen in de woonruimte door de huurkorting (ten dele) terug te verdienen en daarvan ook overigens te genieten.

3.4.7.

De slotsom is dat de grieven III en IV falen en dat de vordering van € 46.711,= niet op de grondslag ongerechtvaardigde verrijking toewijsbaar is.

3.5.1.

De
grieven V en VIzijn gericht tegen rov 6.6 respectievelijk rov 6.7 van het bestreden vonnis en houden in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de vordering tot betaling van € 46.711,= niet toewijsbaar is op de grond dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de intentieverklaring noch op grond van de redelijkheid en billijkheid. Ook hier geldt dat ervan wordt uitgegaan dat [appellante] de onder 3.3.1 genoemde afspraak niet heeft kunnen bewijzen.

3.5.2.

[appellante] heeft in haar toelichting op grief V niet duidelijk gemaakt dat en waarom onjuist is het oordeel van de kantonrechter dat de uit de (gestelde) tekortkoming ten aanzien van de intentieverklaring voortvloeiende schade niet gelegen kan zijn in de verbouwingskosten waarvan [appellante] de betaling vordert. Ook deze grief heeft – bij gebreke van voldoende toelichting – dus geen succes.

3.5.3.

Dit laatste moet ook worden gezegd met betrekking tot grief VI, nog daargelaten dat “de redelijkheid en billijkheid” geen zelfstandige grondslag van een vordering kan zijn.

3.5.4.

Ook de grieven V en VI falen dus.

3.6.

De conclusie van de bespreking van de grieven III tot en met VII is dat de (primaire) vordering tot betaling van een bedrag van € 46.711,= zal worden toegewezen indien [appellante] in haar bewijsopdracht slaagt en zal worden afgewezen, indien zij daarin niet slaagt.

3.7.1.

Met betrekking tot
grief IX, die niet is gericht tegen enige overweging van het bestreden vonnis maar een (voor het eerst in appel ingestelde) subsidiaire vordering inhoudt (ter grootte van € 3.124,27 en € 7.000,=) voor het geval de vordering van € 46.711,= niet (geheel) wordt toegewezen, oordeelt het hof als volgt.

3.7.2.

Aan haar vordering van € 3.124,27 legt [appellante] ten grondslag dat [geïntimeerde] op 13 juni 2014 de door haar ingeschakelde aannemer opdracht heeft gegeven zogeheten osb-platen in de wanden te plaatsen, dat de aannemer dat heeft gedaan en dat [appellante] de aannemer daarvoor het zojuist genoemde bedrag heeft betaald. [appellante] schraagt deze stelling met een door haar in appel overgelegde schriftelijke verklaring van de aannemer, [B] , van 9 september 2016 en een aantal facturen. [geïntimeerde] betwist dat hij de aannemer van [appellante] opdracht heeft gegeven voormelde platen in de wanden te platen. Hij stelt de aannemer slechts te hebben geadviseerd die platen te gebruiken. Het hof zal [appellante] , op wie hier de bewijslast rust, gelet op het door haar gedane bewijsaanbod, in de gelegenheid stellen deze stelling te bewijzen. Iedere verdere beslissing ten aanzien van deze vordering zal worden aangehouden tot na de bewijslevering.

3.7.3.

Aan haar vordering van € 7.000,= legt [appellante] ten grondslag dat [geïntimeerde] haar dit bedrag op grond van de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken als resterende bijdrage in de verbouwing (€ 18.000,= minus ontvangen huurkorting van € 11.000,=) heeft te betalen. Deze vordering zal worden afgewezen. Partijen zijn immers niet overeengekomen dat [geïntimeerde] € 18.000,= aan de verbouwing zou bijdragen, maar dat hij [appellante] een huurkorting zou geven van – naar uit artikel 10.3 van de huurovereen-komst blijkt –
maximaal€ 18.000,=. Doordat [appellante] de huur tegen 1 mei 2015 heeft opgezegd, heeft zij zelf bewerkstelligd dat de bijdrage van [geïntimeerde] beperkt is gebleven tot de op dat moment gegeven huurkorting van in totaal € 11.000,=.

3.8.1.

Grief Xbevat geen klacht tegen het bestreden vonnis maar behelst een door [appellante] (voor het eerst in appel) op basis van art. 7:207 BW Pro gevorderde huurprijsvermindering. [appellante] vordert dat het hof zal bepalen dat de huurprijs voor de onderhavige woonruimte wordt verminderd tot 40% van de feitelijk betaalde huur van € 1.000,= (periode 1 juni 2014 tot 13 augustus 2014) respectievelijk 30% van de feitelijk betaalde huur van € 1.000,= (periode 13 augustus 2014 tot 1 mei 2015), althans een redelijke huurkorting zal bepalen, alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 6.564,50, te weten € 1.432,25 over eerstgenoemde periode en € 5.132,25 over laatstgenoemde periode. [appellante] legt aan deze vorderingen ten grondslag dat de door haar gehuurde woonruimte ten tijde van de aanvang van de huur op 1 juni 2014 een aantal aan [geïntimeerde] bekende gebreken vertoonde, te weten (slecht afsluitende) ramen en deuren en een slechte (geluids)isolatie. Daarnaast heeft [appellante] [geïntimeerde] op 13 augustus 2014 gemeld dat de keuken, in het bijzonder de vaatwasser en het gasstel (oven en kookplaat), niet functioneerden. Omdat [geïntimeerde] deze gebreken ondanks herhaalde verzoeken daartoe van [appellante] en door hem gedane toezeggingen niet naar behoren heeft hersteld, meent [appellante] dat voormelde huurprijsvermindering redelijk is.

3.9.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd op gronden die later, zo nodig, zullen worden besproken.

3.9.3.

Het hof heeft ter beoordeling van deze vordering behoefte aan nadere inlichtingen van partijen en zal daarom, alsmede ter beproeving van een minnelijke regeling, een comparitie van partijen gelasten, welke aansluitend aan de enquête of (eventuele) contra-enquête zal kunnen plaatsvinden.

3.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Het hof geeft partijen in overweging om ter besparing van verdere tijd en kosten de zaak thans alsnog in der minne te regelen.

4.Beslissing

Het hof:

laat [appellante] toe om door middel van het horen van getuigen te bewijzen:

1) dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] haar investeringen vergoed zou krijgen, als zij binnen vijf jaar na aanvang van de huur (uit de gehuurde woonruimte) zou vertrekken,

2) dat [geïntimeerde] (op 13 juni 2014) de door [appellante] ingeschakelde aannemer opdracht heeft gegeven zogeheten osb-platen in de wanden te plaatsen;

bepaalt dat [appellante] getuigen kan doen horen ten overstaan van mr. E.M. Polak, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 20 maart 2018 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden mei, juni en juli 2018;

gelast partijen om met het oog op de onder 3.9.3 omschreven doeleinden op een nader te bepalen tijdstip, bij voorkeur aansluitend aan de enquête of (eventuele) contra-enquête, in persoon en vergezeld van hun raadslieden te verschijnen voor boven-genoemde raadsheercommissaris in een der lokalen van het Paleis van Justitie voornoemd;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 maart 2018.