ECLI:NL:GHAMS:2019:1459 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over non-conformiteit appartement door ontbr...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.229.584/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/621128/HA ZA 16-1295

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2019

inzake

1.[appellante sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

3. [appellante sub 3],

4. [appellante sub 4],

5. [appellante sub 5],

6. [appellante sub 6],

allen wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. B.J. Mulder te Amsterdam,

t e g e n

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.C.R. Keuning te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Appellanten zullen hierna tezamen ook [appellanten] en afzonderlijk [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] , [appellante sub 4] , [appellante sub 5] respectievelijk [appellante sub 6] worden genoemd, geïntimeerde zal als De Alliantie worden aangeduid.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 september 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen (onder anderen) [appellanten] als eisers en De Alliantie als gedaagde.

Partijen hebben vervolgens de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven, met producties;
memorie van antwoord, met producties.

Op 14 maart 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, bij welke gelegenheid partijen tevens hun standpunten door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen hebben doen toelichten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en hun vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

De Alliantie heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3.De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) De Alliantie is in 2012 gestart met het nieuwbouwproject [het project] (verder: het project), bestaande uit een appartementencomplex aan de [adres] . De Alliantie en [appellanten] hebben in de periode van eind 2012 tot medio 2013 koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot verschillende appartementen binnen het project, dat wil zeggen dat [appellante sub 1] en [appellante sub 2] gezamenlijk en de overige appellanten ieder voor zich één appartement hebben gekocht. Voor De Alliantie trad als makelaar op Hallie & Van Klooster Makelaardij (verder: de makelaar), dit in de persoon van [A] en/of [B] . De appartementen zijn in april 2014 opgeleverd.

( b) De Alliantie heeft ervoor gekozen het appartementencomplex niet te voorzien van een inpandige garage.

( c) In de verkoopbrochure met betrekking tot de onderhavige appartementen is onder meer vermeld:

“Het is mogelijk om een eigen parkeerplaats te huren op vijf minuten loopafstand van jouw woning.”

( d) De op het project betrekking hebbende “Wegwijzer bij aankoop” luidt onder meer:

“Of de wijk goed bereikbaar is? (...) En kunt u de auto niet missen? Op vijf minuten lopen is eventueel de mogelijkheid om een parkeerplaats te huren”.

Krachtens artikel 9 van Pro de gemeentelijke Parkeerverordening 2013 van de gemeente Amsterdam (verder: de Parkeerverordening) kan het College van B&W een bewonersvergunning verlenen aan de houder van een motorvoertuig die bewoner is van een zelfstandige woning, gelegen in een vergunning gebied, en een bewoner van die zelfstandige woning niet beschikt of kan beschikken over een stallingsplaats en/of een belanghebbendenparkeerplaats binnen de gemeente.

( e) Voor bewoners van de adressen van [appellanten] geldt op grond van de Parkeerverordening en het bijbehorende uitwerkingsbesluit een vergunningenplafond van nul. Dit betekent dat [appellanten] als bewoners geen aanspraak kunnen maken op een parkeervergunning. Het vergunningenplafond is voor de adressen van het project voor het eerst opgenomen in de op 2 november 2015 in werking getreden wijziging van het uitwerkingsbesluit parkeren stadsdeel Zuid 2014. Aanvankelijk werd aan enkele bewoners wel een parkeervergunning verleend (bijvoorbeeld omdat deze in een ander stadsdeel was verkregen en meegenomen kon worden), maar inmiddels zijn alle parkeervergunningen ingetrokken, met dien verstande dat [appellante sub 5] deze na een uitspraak van de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State heeft teruggekregen, omdat haar eerdere parkeervergunning onrechtmatig was ingetrokken.

( f) De Alliantie was ten tijde van het sluiten van de onderhavige koopovereenkomsten ervan op de hoogte dat [appellanten] na invoering van voormeld gemeentelijk beleid als bewoners geen aanspraak zouden kunnen maken op een parkeervergunning.

( g) Bij brief van hun toenmalige advocaat aan De Alliantie van 11 april 2016 hebben [appellanten] zich beroepen op non-conformiteit van de appartementen vanwege de onmogelijkheid een parkeervergunning te verkrijgen en De Alliantie aansprakelijk gesteld voor de door hen als gevolg daarvan geleden en te lijden schade. De Alliantie heeft zich bij brief van 4 mei 2016 onder verwijzing naar het bepaalde in art. 7:23 BW Pro op het standpunt gesteld dat [appellanten] te laat over de door hen gestelde non-conformiteit hebben geklaagd. Hierna heeft verdere correspondentie plaatsgevonden.

( h) In eerste aanleg vorderden [appellanten] een verklaring voor recht, primair, dat De Alliantie tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten ten aanzien van de appartementsrechten, subsidiair, dat De Alliantie onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, in beide gevallen met veroordeling van De Alliantie tot betaling van de door hen geleden schade, waaronder die wegens “de buitengerechtelijke kosten en de werkelijk gemaakte kosten voor juridische bijstand”, op te maken bij staat en met rente. Meer subsidiair vorderden [appellanten] een verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten onder invloed van dwaling tot stand zijn gekomen, alsmede, in plaats van de vernietiging van de koopovereenkomsten, wijziging van de gevolgen door vermindering van de koopsom met een bedrag gelijk aan de waardevermindering ten gevolge van de dwaling, met veroordeling van De Alliantie tot betaling van dat bedrag, met rente. Ten slotte vorderden [appellanten] veroordeling van De Alliantie in de proceskosten, met rente. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen in de proceskosten verwezen.

3.2.

Het hof ziet aanleiding de
grieven 1 tot en met 3gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven bestrijden [appellanten] het oordeel van de rechtbank, kort gezegd, dat De Alliantie niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomsten, omdat niet kan worden geoordeeld dat de verkochte appartementen in de zin van art. 7:17 BW Pro niet aan de overeenkomst beantwoorden (geen non-conformiteit).

3.3.

De meest vergaande stelling van [appellanten] is in dit verband dat zij – zonder daarnaar vóór de koop zelf navraag te hoeven doen en behoudens andersluidende mededelingen van of namens De Alliantie – ervan mochten uitgaan, naar het hof begrijpt, dat de bewoners van de onderhavige appartementen in beginsel aanspraak zouden kunnen maken op een parkeervergunning. Dit (potentiële) recht maakt onderdeel uit van de gekochte woning en de daarvoor betaalde koopprijs. Volgens [appellanten] is het “hoe dan ook geen aanspraak kunnen maken op een parkeervergunning”, wat in dit geval aan de orde bleek te zijn, een eigenschap van het gekochte waarvan De Alliantie – zonder dat zij daarnaar vroegen – melding had moeten maken.

3.4.

Deze stelling wordt in haar algemeenheid verworpen. Indien ter zake niets specifieks is overeengekomen, kan niet worden geoordeeld dat een voor bewoning bestemd appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt in de zin van art. 7:17 lid 2 BW Pro, indien de bewoner ervan geen parkeervergunning zal kunnen verkrijgen. De mogelijkheid een parkeervergunning te verkrijgen is immers, tenzij anders overeengekomen, geen eigenschap van het appartement die voor een normaal gebruik ervan nodig is en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Parkeervoorzieningen hebben geen betrekking op de gebruiksmogelijkheden van de woning maar op de bereikbaarheid ervan, en dan ook alleen nog maar op de bereikbaarheid ervan per motor of auto. De omstandigheid dat de onderhavige appartementen in (het centrum van) Amsterdam zijn gelegen maakt dat niet anders. Het voorgaande betekent dat De Alliantie niet spontaan, dat wil zeggen zonder dat [appellanten] daarnaar informeerden, behoefde mee te delen dat bewoners van de onderhavige appartementen geen parkeervergunning zouden kunnen verkrijgen. Hieraan doet zonder nadere toelichting niet af dat een andere makelaar ( [C] ) in een e-mail van 20 juni 2017 heeft geschreven, kort gezegd, dat een NVM-makelaar verplicht is aan aspirant kopers te melden dat geen parkeervergunning kan worden verkregen.

3.5.

[appellanten] hebben gesteld dat zij bij de makelaar van De Alliantie hebben geïnformeerd naar de mogelijkheid om te kunnen parkeren in de straat waaraan de appartementen zijn gelegen en dat de makelaar hun daarop heeft meegedeeld dat het verkrijgen van een parkeervergunning (kennelijk:) als bewoner van een appartement mogelijk is, maar dat er wellicht een wachtlijst zou zijn. Indien deze stelling juist is, mochten [appellanten] op grond van deze mededeling (wel) verwachten dat het verkrijgen van een parkeervergunning (in beginsel) mogelijk was en beantwoorden de verkochte appartementen niet aan de overeenkomst. De Alliantie heeft echter betwist dat de makelaar de gestelde mededeling heeft gedaan. Zij heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat onaannemelijk is dat de makelaar tegen ieder van [appellanten] exact hetzelfde heeft gezegd, alsmede, dat [appellanten] ten onrechte geen onderscheid hebben gemaakt in hun individuele situaties, terwijl zij allen op hun eigen wijze de aankoop hebben doorlopen en geen groepsgesprek met de makelaar hebben gehad. Desgevraagd heeft de advocaat van [appellanten] tijdens de comparitie voor het hof verklaard, zakelijk, dat voormelde mededeling niet aan alle appellanten is gedaan, dat de makelaar de mededeling in ieder geval heeft gedaan aan [appellante sub 5] (die overigens als enige van de kant van [appellanten] ter zitting was verschenen) en dat hij “op dit moment” niet kon zeggen aan wie (van [appellanten] ) deze mededeling nog meer was gedaan. Hij heeft aangeboden door middel van schriftelijke verklaringen aan te tonen aan wie de mededeling (nog meer) is gedaan. Mede in aanmerking genomen dat De Alliantie, ook in eerste aanleg, terecht herhaaldelijk heeft aangevoerd, zakelijk, dat [appellanten] naar de afzonderlijke gevallen dienden te differentiëren, zal het hof [appellanten] thans niet meer in de gelegenheid stellen de door hun advocaat bedoelde verklaringen in het geding te brengen. Zij hebben immers alle gelegenheid gehad hun stellingen ten aanzien van ieder van hen te concretiseren, maar dat – behoudens ten aanzien van [appellante sub 5] – ten onrechte nagelaten.

3.6.

Het voorgaande betekent dat alleen [appellante sub 5] , die tijdens de comparitie voor het hof nader heeft verklaard over haar gesprek met de makelaar van De Alliantie, voldoende concreet heeft gesteld dat de makelaar haar heeft meegedeeld dat het verkrijgen van een parkeervergunning (als bewoner van een appartement) mogelijk is, maar dat er wellicht een wachtlijst zou zijn. Overeenkomstig haar bewijsaanbod zal [appellante sub 5] , op wie te dezen de bewijslast rust, tot bewijslevering ter zake worden toegelaten. Het bewijsaanbod van de overige appellanten ( [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] , [appellante sub 4] en [appellante sub 6] ) wordt van de hand gewezen omdat, als gezegd, voormelde stelling ten aanzien van hen onvoldoende feitelijk is toegelicht. De juistheid van deze stelling is derhalve te hunnen aanzien niet komen vast te staan.

Ten aanzien van [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] , [appellante sub 4] en [appellante sub 6] voorts:

3.7.

Op grond van het al het voorgaande is de conclusie dat niet is komen vast te staan dat De Alliantie ten opzichte van deze appellanten is tekortgeschoten in de nakoming van de onderscheiden koopovereenkomsten, terwijl bij de gegeven stand van zaken niet valt in te zien waarom De Alliantie onrechtmatig jegens hen zou hebben gehandeld. De grieven 1 tot en met 3 falen dus.

3.8.

Ook
grief 4, die inhoudt dat de rechtbank in overweging 4.7 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat ook het beroep op dwaling wordt verworpen, faalt. Wat er in het algemeen zij van de beschouwingen in de toelichting op deze grief, gegeven de omstandigheden i) dat ten aanzien van het ontbreken van de mogelijkheid als bewoner een parkeervergunning te verkrijgen geen spontane mededelingsplicht op De Alliantie en haar makelaar rustte en ii) dat niet vast is komen te staan dat de makelaar aan onderhavige appellanten de door hen gestelde mededeling over de mogelijkheid een dergelijke vergunning te verkrijgen heeft gedaan, hebben deze appellanten onvoldoende duidelijk gemaakt waarom hun een beroep op dwaling toekomt.

3.9.

Omdat de grieven falen, zal het bestreden vonnis, voor zover gewezen tussen [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] , [appellante sub 4] en [appellante sub 6] enerzijds, en de Alliantie anderzijds, worden bekrachtigd. De beslissing over de proceskosten zal worden aangehouden tot het eindarrest.

Ten aanzien van [appellante sub 5] voorts:

3.10.

Indien [appellante sub 5] niet in haar bewijslevering slaagt, falen de grieven 1 tot en met 3. Hetzelfde geldt alsdan ook met betrekking tot grief 4, zulks op grond van wat het hof hiervoor onder 3.8 ten aanzien van de andere appellanten heeft overwogen.

3.11.

Indien [appellante sub 5] (wel) in haar bewijslevering slaagt, zijn de grieven 1 tot en met 3 gegrond. Voor dat geval wordt, voorts, het volgende overwogen.

3.12.

Het verweer van De Alliantie dat [appellante sub 5] te laat heeft geklaagd wordt verworpen. Vast staat dat het vergunningenplafond voor de adressen van het project, dus ook dat van [appellante sub 5] , pas voor het eerst is opgenomen in de op 2 november 2015 in werking getreden wijziging van het uitwerkingsbesluit parkeren stadsdeel Zuid 2014. De advocaat van [appellante sub 5] heeft (in overeenstemming hiermee) tijdens de comparitie voor het hof verklaard dat de vergunning van [appellante sub 5] in november 2015 is ingetrokken. Verder heeft De Alliantie zelf gesteld dat [appellante sub 5] zich eind januari 2016 tot haar heeft gewend met een verzoek om stukken waarin wordt gemeld dat geen parkeervergunning mogelijk is voor haar adres. Tegen deze achtergrond acht het hof het klagen door [appellante sub 5] over het ontbreken van de mogelijkheid tot het verkrijgen van een parkeervergunning, zoals gebeurd bij de onder 3.1 (g) genoemde brief van 11 april 2016, binnen bekwame tijd in de zin van art. 7:23 lid 1 BW Pro en dus niet te laat.

3.13.

Gezien al het voorgaande zullen de primaire vorderingen van [appellante sub 5] worden toegewezen, indien zij in haar bewijslevering slaagt. Hierbij wordt opgemerkt dat het hof de mogelijkheid van schade bij [appellante sub 5] als gevolg van de (alsdan bewezen tekortkoming van De Alliantie) voldoende aannemelijk acht.

3.14.

De Alliantie heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot een ander oordeel kunnen leiden, reden waarom haar bewijsaanbod wordt verworpen. Dit laat uiteraard onverlet dat zij in het kader van de bewijsopdracht aan [appellante sub 5] tegenbewijs zal kunnen leveren.

3.15.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover gewezen tussen [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] , [appellante sub 4] en [appellante sub 6] enerzijds en De Alliantie anderzijds;

laat Hollman toe om door middel van het horen van getuigen te bewijzen dat de makelaar van De Alliantie haar heeft meegedeeld dat het verkrijgen van een parkeervergunning (als bewoner van een appartement) mogelijk is, maar dat er wellicht een wachtlijst zou zijn;

bepaalt dat [appellante sub 5] daartoe getuigen kan doen horen ten overstaan van mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 7 mei 2019 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden juni, juli en augustus 2019;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 april 2019.