ECLI:NL:GHAMS:2019:1901 - Gerechtshof Amsterdam - Afwijzing financieringsaanvraag op basis van vastgoedkwal...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.236.817/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 5835388/ CV EXPL 17-7477

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2019

inzake

SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,

tegen

DOMINUS I VASTGOED B.V.,

gevestigd te Barendrecht,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.B. Maliepaard te Bleiswijk.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Syntrus en Dominus genoemd.

Syntrus is bij dagvaarding van 28 maart 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 29 december 2017 (het eindvonnis) alsmede (impliciet) tegen het daaraan ten grondslag liggende tussenvonnis van 25 augustus 2017, beide onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Dominus als eiseres en Syntrus als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Syntrus heeft op de rol geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding, waarna Dominus een memorie van antwoord heeft ingediend.

Partijen hebben de zaak op 7 maart 2019 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Syntrus heeft geconcludeerd dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en de vordering van Dominus alsnog zal afwijzen met veroordeling van Dominus, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

Dominus heeft, zo begrijpt het hof, geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat luiden die feiten als volgt.

2.1

Dominus is een onderneming die belegt in vastgoed en Syntrus functioneert (onder meer) als vastgoedfinancier. Na een gesprek tussen partijen over de mogelijke herfinanciering van de vastgoedportefeuille van Dominus heeft Syntrus op 28 oktober 2015 het volgende aan Dominus geschreven:

Vooruitlopend op een eventueel uit te brengen definitieve hypotheekofferte ten behoeve van Dominus I Vastgoed B.V. doen wij, namens Stichting PVF Zakelijke Hypothekenfonds, hierbij onze uitgangspunten toekomen met daarin opgenomen de hoofdlijnen voor een mogelijke financieringsaanbieding.

Debiteur: Dominus I Vastgoed B.V.;

Borgen: nader te bepalen:

Hoofdsom: € 2.000.000,00 doch maximaal 50% van de te taxeren executiewaarde in verhuurde staat;

Rente per jaar/

Rentevasteperiode: 5 jaar: 3,00%, 7 jaar: 3,25% (indicatie per heden);

Aflossing: 2% per jaar;

Afsluitprovisie: 0,50%;

Looptijd: 10 jaar;

Zekerheden: 1e hypotheek op de door u aangeleverde vastgoedportefeuille en verpanding huurpenningen.

Voordat wij de aanvraag ter fiattering kunnen voorleggen, zouden wij graag nog de navolgende stukken willen ontvangen:

- origineel en conveniërend taxatierapport van de te financieren panden opgesteld door een ons conveniërend taxateur. De taxateur dient in overleg aangewezen te worden;

-
- ons conveniërende (getekende)huurcontracten;

- aangifte inkomstenbelasting van de heer [A] , de heer [B] en de heer [C] ;

-
- actuele huurlijst (huurprijs, huuringang en expiratiedata);

-
- statuten en uittreksel Kamer van Koophandel debiteur en borg;

-
- register van aandeelhouders debiteuren en borg;

-
- gelegaliseerde legitimatiebewijzen van de aandeelhouders en bestuurders;

-
- eigendomsbewijzen.

Voor de goede orde wijzen wij u erop dat bovenstaande indicatief is en nog beoordeeld en geaccordeerd dient te worden door de bevoegde kredietorganen van onze instelling en dat uitsluitend de tekst van de definitieve offerte voor ons bindend zal zijn. Wij vernemen graag van u of bovenstaande voldoende basis biedt om de aanvraag verder in behandeling te nemen.

2.2

Op 9 november 2015 heeft Dominus, onder medezending van het in het bericht genoemde overzicht, aan Syntrus het volgende geschreven:

Met betrekking tot de financiering van Dominus I Vastgoed B.V. stuur ik u bij bijgevoegd een overzicht van de panden die wat ons betreft kunnen dienen als onderpand voor de lening. Indien u zich kunt vinden in deze lijst dan zullen we van deze panden de gevraagde informatie mailen.

2.3

Syntrus heeft daarop op 16 november 2015 als volgt gereageerd:

Wij zouden de financieringsaanvraag van de geselecteerde panden verder in behandeling kunnen nemen. De objecten dienen zoals in de opgevraagde stukken is benoemd moeten worden getaxeerd. Deze taxateur dient ons te conveniëren.

Hieronder een aantal die bij ons op de lijst staat:

- (…) [X] (…)

Hopende jullie hiermee voldoende (…) te hebben geïnformeerd

2.4

Dominus heeft vervolgens de door Syntrus genoemde taxateur [X] opdracht tot taxatie gegeven.

2.5

Op 15 maart 2016 heeft [X] een taxatierapport uitgebracht, waarin het vastgoed is getaxeerd op een marktwaarde van € 3.985.000,=.

2.6

Op 24 maart 2016 heeft Syntrus het volgende aan Dominus geschreven:

Wij hebben de portefeuille opnieuw beoordeeld obv de ontvangen taxatie.

Wij hebben helaas moeten concluderen dat de kwaliteit van het OG niet past in het soort financieringen die Syntrus graag zou willen financieren. Het betreft een portefeuille waar de energielabels van de woningen niet binnen de norm vallen die wij graag hanteren namelijk A, B of C. Dat in combinatie met de kwaliteit van het OG heeft doen besloten dat wij de aanvraag niet verder in behandeling kunnen nemen.

2.7

Op 28 april 2016 heeft Syntrus de afwijzing van de financieringsaanvraag als volgt nader toegelicht:

Wij begrijpen dat u teleurgesteld bent dat Stichting PVF Zakelijke Hypothekenfonds Dominus I Vastgoed B.V. (‘Dominus I’) geen offerte kan uitbrengen. Graag lichten wij uitgebreider toe waarom dit niet mogelijk is.

Wij hebben u overigens meermaals gewezen op het feit dat het uitbrengen van een offerte geen gegeven was. Zo staat in de e-mail van mevrouw [D] van 28 oktober jl. dat er nog informatie van Dominus I en de te financieren panden noodzakelijk, is alvorens een hypotheekofferte kan worden uitgebracht. Ook mondeling is dit steeds medegedeeld. Een van die voorwaarden was een origineel en conveniërend taxatierapport. Dominus I was daartoe niet in staat.

In uw e-mail gaat u uitvoerig in op de energielabels en de locatie van de panden en u stipt daarbij de technische staat aan. Als aangegeven in het e-mailbericht van 24 maart jl. valt het onroerend goed niet binnen de norm die wij graag hanteren; te weten onroerend goed met een energielabel A, B of C. In tegenstelling tot hetgeen u stelt is (de hoogte van) het energielabel niet doorslaggevend. De locatie van de panden was evenmin de doorslaggevende factor. Wat wél doorslaggevend is, is de kwaliteit van het onroerend goed. Dit was dan ook de reden waarom het besluit is genomen geen offerte uit te brengen.

Op 13 januari 2016 ontvingen wij een eerste versie van het taxatierapport. Dit rapport hebben mevrouw [D] en de heer [E] op 14 januari jl. op uw kantoor - waarbij de financieringsaanvraag werd besproken - met u doorgenomen waarbij werd aangegeven dat de vele aanschrijvingen en de staat van onderhoud van de objecten niet acceptabel waren. U gaf daarbij aan dat dit rapport niet correct was (onder andere vanwege het feit dat het benodigde onderhoud reeds zou zijn uitgevoerd) en zou de taxateur verzoeken een correct en ‘opgeschoond’ taxatierapport op te leveren. Dit resulteerde in het taxatierapport van 15 maart 2016. Ook uit dit rapport bleek dat de staat van onderhoud gemiddeld genomen nog steeds niet goed is.

2.8

Dominus heeft op 30 mei 2016 aan [X] de taxatiekosten ten bedrage van € 15.125,= inclusief btw betaald.

2.9

Na de afwijzing van de financieringsaanvraag door Syntrus was mislukt, heeft Dominus het vastgoed laten herfinancieren door ING Bank (hierna: ING). In dat kader heeft Dominus aan ING zekerheden op de door [X] getaxeerde panden verstrekt (enkele van die panden uitgezonderd).

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft Dominus gevorderd dat Syntrus wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 15.925,= (zijnde de door haar gemaakte taxatiekosten), vermeerderd met rente. Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat Syntrus haar nodeloos op kosten heeft gejaagd door een taxatie te vragen en vervolgens de financieringsaanvraag af te wijzen op gronden waarmee zij ook zonder het taxatierapport al bekend was. Als Dominus van te voren bekend was geweest met de door Syntrus gehanteerde normen, zou zij de taxatie niet hebben laten uitvoeren en zich de kosten daarvan hebben kunnen besparen.

3.2

Bij het bestreden tussenvonnis is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat de werkelijke afwijzingsgrond was gelegen in de kwaliteit van het vastgoed van Dominus. Voorts is in dat vonnis overwogen dat zonder een vooraf door Syntrus gegeven toelichting, die niet is verstrekt, Dominus niet erop bedacht heeft hoeven zijn dat uit het te verstrekken taxatierapport moest blijken dat ook aan andere eisen werd voldaan dan alleen de eis dat de taxatiewaarde van het vastgoed in verhouding tot de hoogte van de kredietsom voldoende moest zijn. Als Syntrus wel de toelichting had gegeven dat het vastgoed ook aan bepaalde kwaliteitseisen moest voldoen, had Dominus zonder taxatierapport het gewenste inzicht in de staat van het vastgoed kunnen geven. Onder die omstandigheden stond het, aldus de kantonrechter, Syntrus niet vrij de onderhandelingen over de financieringsaanvraag af te breken zonder aan Dominus de kosten te vergoeden die zij reeds had gemaakt. Door dat wel te doen is Syntrus schadeplichtig geworden. In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de schade bestaat uit de kosten van de taxatie, zonder de btw. Dat bedrag is door de kantonrechter toegewezen, met rente.

3.3

Met
grief 1betoogt Syntrus dat de kantonrechter heeft miskend dat Syntrus bij de behandeling van de financieringsaanvraag niet voor zichzelf heeft gehandeld, maar namens Stichting PVF Zakelijke Hypothekenfonds (hierna PVF). Syntrus verwijst hierbij naar de tweede regel van het onder 2.1 opgenomen citaat uit de e-mail van 28 oktober 2015. Syntrus meent dat Dominus de verkeerde partij in rechte heeft betrokken.

3.4

Deze grief faalt. Het verwijt van Dominus is immers niet dat haar ten onrechte geen financiering is verstrekt, maar dat Syntrus haar nodeloos op kosten heeft gejaagd door een taxatierapport te vragen. Dat is een verwijt dat met name Syntrus zelf aangaat. Uit de e-mail van 28 oktober 2015 was weliswaar voldoende duidelijk dat een eventuele financiering niet door Syntrus, maar door PVF zou worden verstrekt, maar die omstandigheid ontsloeg Syntrus niet van haar eigen gehoudenheid zich als gevolmachtigde van PVF jegens Dominus zorgvuldig te gedragen.

3.5

Grief 2bestrijdt de overweging van de kantonrechter die heeft geleid tot het oordeel dat Syntrus schadeplichtig is en die hiervoor onder 3.2 is samengevat. In de toelichting op de grief voert Syntrus, onder meer, aan dat Dominus als grote en professionele vastgoedbelegger ermee bekend moest zijn dat er een direct verband bestond tussen de uitkomst van het taxatierapport, de kwaliteit van het vastgoed en de benodigde zekerheden c.q. de in het geding zijnde zakelijk en commerciële motieven van Syntrus, zodat Dominus bedacht diende te zijn op de mogelijkheid dat Syntrus op grond van de kwaliteit van het vastgoed geen definitieve hypotheekofferte zou uitbrengen, terwijl Dominus al wel taxatiekosten had gemaakt. Volgens Syntrus heeft de kantonrechter de term “conveniërend taxatierapport” veel te beperkt uitgelegd en daarmee miskend dat het uiteindelijke oordeel om wel of niet een offerte uit te brengen de resultante is van een afweging van diverse met elkaar in verband staande factoren. Tevens bestrijdt Syntrus dat Dominus ook zonder een onafhankelijk taxatierapport Syntrus het gewenste inzicht in de staat van haar vastgoed had kunnen geven.

3.6

In haar reactie op deze grief heeft Dominus, in het bijzonder bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep, herhaald haar in eerste aanleg reeds geponeerde, maar door de kantonrechter verworpen stelling, dat de werkelijke reden voor de afwijzing was gelegen in de energielabels van het vastgoed en dat Syntrus dat in een later stadium heeft getracht te maskeren, omdat duidelijk was dat die energielabels al voor het opmaken van het taxatierapport bij Syntrus bekend waren. Syntrus heeft deze stelling bestreden en daartoe aangevoerd dat de energielabels op zichzelf niet de afwijzingsgrond vormden, maar slechts zijn meegenomen als wegingsfactor in samenhang met de (overige) kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Tegenover dit betoog, dat overeenstemt met de inhoud van het eerste bericht van de afwijzing van 24 maart 2016, is door Syntrus niets aangevoerd wat haar overtuiging over de ware reden voor de afwijzing (ten pleidooi aangeduid als “het (wellicht nieuwe) milieubewuste beleid van de bank”) kan ondersteunen. In de memorie van antwoord heeft zij een ander vermoeden uitgesproken, namelijk dat Syntrus helemaal geen vastgoed in Rotterdam-Zuid wil financieren. Het hof acht de stellingname dat de afwijzing in werkelijkheid op de energielabels berustte, dan ook onvoldoende gemotiveerd, zodat daaraan zonder bewijslevering wordt voorbijgegaan.

3.7

Makelaar [X] heeft in het taxatierapport de technische staat van het overgrote deel van de getaxeerde panden als voldoende beoordeeld. In de conclusie van repliek heeft Dominus de vraag opgeworpen wie Syntrus is om te bepalen dat de staat van onderhoud onvoldoende is indien de haar conveniërende makelaar vindt van niet. Die vraag lijkt te berusten op een onjuist uitgangspunt. In beginsel was het immers aan Syntrus als vermogensbeheerder en gevolmachtigde van PVF zelf om te beoordelen of zij, mede gelet op de daaraan verbonden risico’s, het krediet wilde verstrekken. Zij was daarbij niet gebonden aan de oordelen die de door haar goedgekeurde taxateur in het rapport had gegeven. In het schrijven van 28 oktober 2015, waarin om het rapport is gevraagd, valt niet de toezegging te lezen dat een kredietaanbieding zou volgen als de taxateur de executiewaarde op een bepaald niveau zou taxeren of de technische staat van de portefeuille als geheel als voldoende zou beoordelen. De term “conveniëren” komt niet minder dan drie maal in de hiervoor geciteerde passage voor. Bij haar beslissing mocht Syntrus ook acht slaan op alle andere gegevens die met betrekking tot de getaxeerde panden uit het taxatierapport bleken, zoals details met betrekking tot de staat van de individuele panden, aanschrijvingen, al dan niet actieve verenigingen van eigenaars en milieuproblemen. Al die aspecten vormden immers tezamen de kwaliteit in brede zin van de onder te zetten portefeuille. Dat met betrekking tot de genoemde aspecten in het rapport de nodige kanttekeningen zijn gemaakt, is niet in geschil.

3.8

Dominus heeft wel aangevoerd dat hetgeen in het rapport was vermeld over aanschrijvingen niet de op dat moment actuele situatie weergaf, doordat de reeds verrichte herstelwerkzaamheden nog niet in het kadaster waren verwerkt. Volgens haar stellingen bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep was zelfs geen van de aanschrijvingen nog actief. Zij is echter niet ingegaan op het betoog van Syntrus bij conclusie van dupliek dat de inhoud van het taxatierapport, nadat daarvan een eerste versie was uitgebracht, op verzoek van Dominus is aangepast. Het hof moet dan ook aannemen dat Dominus voldoende gelegenheid heeft gehad om de juiste stand van zaken in het taxatierapport vermeld te krijgen, zodat niet valt in te zien waarom Syntrus niet op de inhoud van (de tweede versie van) dat rapport heeft mogen afgaan.

3.9

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat Syntrus door de kredietaanvraag af te wijzen op basis van de beschrijving van de panden in het taxatierapport in combinatie met de energielabels, ofschoon de executiewaarde van de portefeuille en de algehele technische staat daarvan op zichzelf voldoende waren beoordeeld, geen criteria heeft gehanteerd die zij niet had mogen hanteren en die Dominus niet heeft hoeven verwachten. Ook heeft het hof geen aanwijzingen dat al bij voorbaat vast heeft gestaan dat de kredietaanvraag zou worden afgewezen, wat ook de inhoud van het taxatierapport zou zijn. Ten slotte bestaat evenmin grond voor de veronderstelling dat Dominus zonder een onafhankelijk taxatierapport in staat zou zijn geweest Syntrus het door deze gewenste inzicht te geven in de kwaliteiten van de portefeuille als hiervoor bedoeld. Dit alles betekent dat het verwijt van Dominus dat Syntrus haar nodeloos op kosten heeft gejaagd, onterecht is en dat grief 2 slaagt. De op dat verwijt gebaseerde vordering tot schadevergoeding moet alleen al daarom worden afgewezen.

3.1

Grief 1 faalt, maar grief 2 slaagt. De overige grieven behoeven geen behandeling. De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd en de vordering van Dominus zal alsnog worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Dominus veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente zoals gevorderd.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van Dominus af;

veroordeelt Dominus in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Syntrus begroot op € 750,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 2.063,79 aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2019.