Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.231.734/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/615177/ HA ZA 16-942
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2019
inzake
SIRA BOUW B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. A. Köker te Amstelveen,
tegen
NAARDEN VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Naarden,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Sira Bouw en Naarden Vastgoed genoemd.
Sira Bouw is bij dagvaarding van 17 januari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 oktober 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Naarden Vastgoed als eiseres en Sira Bouw als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende incidentele vordering tot overlegging van bescheiden ex artikel 843a Rv, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 maart 2019 doen bepleiten, Sira Bouw door mr Köker voornoemd en Naarden Vastgoed door mr. B. Meijer, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Sira Bouw heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsnog de vorderingen van Naarden Vastgoed zal afwijzen en de incidentele vordering van Sira Bouw tot afgifte van een e-mail zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Naarden Vastgoed heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
2.1.1.
Sira Bouw en Naarden Vastgoed hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten (met Sira Bouw als aannemer en Naarden Vastgoed als opdrachtgever) voor verbouwingswerkzaamheden aan het pand aan de [adres 1] (hierna: het pand) teneinde verschillende woonruimten op de etages in het pand te realiseren. In de op 22 januari 2014 door partijen ondertekende aanneemovereenkomst/werkomschrijving voor de renovatiewerkzaamheden van de te creëren appartementen in het pand (hierna: de overeenkomst) staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
Aannemer controleert zelfstandig maatvoering in tekening en overlegt met opdrachtgever over eventueel noodzakelijke afwijkingen van tekening. Zowel het bestek als de tekening geven aan welke werkzaamheden dienen te gebeuren.
De gehele verbouwing en het eindresultaat dienen aan het bouwbesluit te voldoen, hiervoor is de aannemer verantwoordelijk. (constructeur).
(…)
2.1.2.
In het bij de overeenkomst behorende bestek staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
Opbouw en hoofddak:
(…)
Levering en montage van een Burgerhout schoorsteenkap ten behoeve van ventilatie, riool en rookgasafvoer.
(…)
Elektra, (…) , gas en water:
(…)
Plaatsing leidingen:
(…)
Aannemer maakt alle aansluitingen zodanig dat bewoners na aanvraag gas, water en elektra alleen de kraan hoeven om te draaien of een stekker in stopcontact hoeven te steken en alles functioneert. (…)
Mechanische ventilatie:
Mechanische ventilatie aanbrengen in alle badkamers / toiletruimtes / keukens / CV ruimte.
Conform Bouwbesluit en capaciteitsberekening.
Uitvoeren met krimpmanchetten en spirellobuis, geen flexibel.
Tevens ventilatie B.G. checken en bovendaks aanleggen.
2.1.3.
Sira Bouw heeft de woningen op de eerste, tweede en derde verdieping medio juni 2014 opgeleverd en de woning op de begane grond juli 2014. De woning op de vierde etage is in september 2014 door Sira Bouw opgeleverd. Naarden Vastgoed heeft vervolgens de appartementsrechten geleverd aan de kopers ervan.
2.1.4.
In 2015 heeft de bewoner van de woning op de derde etage (dochter van de voormalige eigenaar van het, toen nog ongesplitste, pand) geklaagd over stankoverlast. Zij heeft het bedrijf Ab-Riool om een onderzoek verzocht. In een brief van 17 juli 2015 schrijft Ab-Riool onder meer dat na het inschakelen van de centrale verwarming de rook direct de badkamer werd ingeblazen en dat er wel rioolontluchtingen zijn aangetroffen, maar geen rookgasdoorvoeren. Als conclusie onder voorbehoud is vermeld dat bij de verbouwing van de bovenste verdieping is verzuimd de rioolontluchting, rookgasafvoer en ketelluchttoevoer door het dak heen te voeren, waardoor die uitmonden onder het dakbeschot. Verder destructief onderzoek wordt aanbevolen en tevens wordt gewezen op het gezondheidsrisico voor de bewoners, bestaande in het gevaar van koolmonoxidevergiftiging.
2.1.5.
In een chatbericht van 17 juli 2015 schrijft [A] (hierna: [A] ) van Naarden Vastgoed aan [B] (hierna: [B] ) van Sira Bouw:
Zojuist mails gestuurd over rioolstank ect [adres 1] , gaarne in overleg met [C] oplossen AUB.
2.1.6.
Sira Bouw heeft zich in juli 2015 bij het pand vervoegd, maar heeft geen reparaties of onderzoek verricht.
2.1.7.
In een aantal chatberichten tussen [A] en [B] staat het volgende vermeld:
24-07-15 20:32:14 [A] : (…) Verder heb ik echt wel een probleem op de [adres 2] en heb ik ook nog met een vader te maken die Makelaar is en mij zojuist haarfijn de juridische kant van dit verhaal heeft uitgelegd waar ik niet vrolijk van wordt, dus moet wel actie ondernemen.
24-07-15 20:36:34 [B] : [A] , ik sta achtermijn werk zal het oplossen op [adres 1] jongens en [D] is op de hoogte zodra wij in kunnen pakken wij het zo snel mogelijk op.
24-07-15 20:40:39 [A] : Moet nu via [E] de eigenaar, deze heeft nu de regie, en gaat op mijn verzoek met derde aan de gang wegens allerlei miscomminicatie jullie kant, waardoor het nog steeds niet is opgelost, zo ga ik niet om met mijn klanten.
24-07-15 20:42:20: [B] : Ook, goed
2.1.8.
In augustus 2015 is het bedrijf Moore & More B.V. op verzoek van de vader van de bewoner van de woning op de derde etage aangevangen met een nader onderzoek.
2.1.9.
In een aantal chatberichten tussen [A] en [B] staat het volgende vermeld:
22-09-15 19:36:43: [A] : Beste [B] , bijgaand de foto’s van de dakdoorvoeren op de [adres 2] wat een Burgerhoutkap had moeten zijn conform bestek. Ik moet je daarom aansprakelijk stellen en je de kans geven dit alsnog uit tevoeren 14 dagen na heden.
22-09-15 19:54:56: [B] : Dit heb jij destijds goedgekeurd, Ik heb 3 x oplevering gehad , er is nog bouwkundige keuring geweest er waren geen argumenten. Nu kom je naar 2 jaar hiermee !!!(…)
22-09-15 20:04:10: [A] : Niet goedgekeurd kon het dak niet op, ben wel 25 jaar erkend installateur geweest, je denk toch niet dat ik dan zoiets dan goedkeur.
2.1.10.
Bij brief van 23 september 2015 heeft Naarden Vastgoed Sira Bouw in gebreke gesteld voor het niet uitvoeren/aanbrengen van een Burgerhoutkap conform bestek en haar een termijn van veertien dagen gegund om dat gebrek te herstellen. Verder heeft Naarden Vastgoed aangezegd dat indien Sira Bouw niet aan deze sommatie voldoet, zij de werkzaamheden door een ander zal laten uitvoeren. Sira Bouw heeft niet aan de sommatie voldaan.
2.1.11.
Bij e-mail van 24 november 2015 om 20.44 uur heeft [A] aan [B] een “2e set foto’s op de [adres 1] ” gestuurd. Per e-mail van 24 november 2015, 21.33 uur, heeft [B] als volgt gereageerd:
Beste [A] ,
Deze foto’s zeggen mij niet veel.
Jij had mij moeten uitnodigen om ter plekken te komen kijken wat niet is gebeurd, zonder enig overleg en goedkeuring voor mij, heb jij zelf de keuzen gemaakt om een derde partij uit te nodigen.
Ik heb het werk 2 jaar geleden op geleverd
Er was niks aan de hand. tot dat ik mijn openstaande nota’s van de [adres 3] op eisten.
2.1.12.
Bij e-mail van 24 november 2015, 22.29 uur, heeft [A] als volgt gereageerd:
Beste [B] ,
Hierbij nodig ik je nogmaals uit om te kijken wat er aan de hand is bij de door jouw uitgevoerde[werkzaamheden; hof]
, welke zijn opgeleverd in juni 2014.
, welke zijn opgeleverd in juni 2014.
Eerste klachten zijn gemeld in juni 2015, dus ongeveer een jaar na data.(…)
Dus geen 2 jaar geleden,op 17 juli 2015 heb je voor de deur gestaan en feitelijk niks uitgevoerd, want je wilde op vakantie, wat je goede recht is,maar is was een urgent probleem met de ROOKGASAFVOER wat fataal had kunnen aflopen, tijd is er dan niet meer om te wachten tot je terug bent van vakantie, er moest direct gehandeld worden, tenslotte kwamen de rookgassen door toe doen van terugslag in de badkamer, voo de bewoonster had dit fataal kunnen worden (…) je bent morgen 25 november 2015 welkom op het werk en kun je zelf constateren wat er loos is,en laat ik het nogmaals aan jouw over om dit euvel op zeer korte termijn te verhelpen. (…)
2.1.13.
Bij e-mail van 25 november 2015, 8:37 uur, heeft [A] aan [B] geschreven:
Beste [B] ,
Hierbij nodig ik je nogmaals uit om ter plaatse te komen kijken naar de situatie die wij aantroffen in de leidingschacht naar aanleiding van klachten van de bewoners.
2.1.14.
Bij e-mail van 25 november 2015, 13.33 uur, heeft [A] onder meer aan [B] geschreven:
Beste [B] ,
3e en laatste verzoek om te komen kijken naar de situatie op bovenstaand adres hoe wij de installaties in de koker hebben aangetroffen naar aanleiding van klachten van de bewoners. Mocht je niet komen of reageren, dan heb ik er alles aan gedaan om je op de hoogte te stellen en je de kans gegeven om het zelf op te lossen.
Mocht je hier geen gebruik van maken,dan ben ik genoodzaakt de zaak door derde in orde te laten maken, zodat de klachten verdwijnen. De kosten die hieruit voortvloeien ben ik dan genoodzaakt bij Sirabouw te verhalen cq. neer te leggen.
2.1.15.
Bij e-mail van 25 november 2015, 16.42 uur heeft [B] gereageerd door onder meer te schrijven:
Beste [A] ,
Wij hadden in augustus een afspraak met de bewoner om te kijken wat de probleem was daarvoor had ik [D] loodgieters bedrijf en mijn timmerman een gestuurd, wij konden niet terecht op 4 hoog bewoner moest weg, wij hadden een nieuwe afspraak ingepland.
Het zelfde dag belde jij mij op om doorgegeven dat het jou te lang duurde en wij niet meer welkom waren en jij door een derde het probleem zou laten oplossen en bij mij zou verhalen.
twee maanden geleden werd ik door een dame gebeld van bedrijf Moore en More BV, die mij advies vroeg hoe de ventilatie liep in de pand en dat [adres 1] van Moore en More BV, van jou de opdracht hadden gekregen om [adres 1] de probleem optelossen.
Wat je nu schrijft dan ben ik genoodzaakt de zaak door een derde in orde te laten maken klopt niet, opdracht had je al twee manden geleden gegeven (…)
Sirabouw BV had de mogelijkheid moeten krijgen om destijds te kijken en eventueel als er een probleem was op te lossen , dat heb je geweigerd en ook ontnomen. De foto’s wat ik gisteren heb mogen ontvangen van jou sta ik zeker niet achter
dit hebben wij niet zo uitgevoerd of achtergelaten dit is niet onze werk (…)
2.1.16.
In het rapport van Moore & More B.V. van 28 november 2015 staat, voor zover van belang het volgende:
De eigenaar van de [adres 1] heeft mij begin augustus 2015 gecontacteerd om het stank probleem in de woning van zijn dochter op te lossen.
(…)
Totaal plaatje problemen [adres 1] :
1. Riool stank 3 hg – riool niet afgesloten.
2. Water in stopcontact van slaapkamer 3 hg.
3. Kook geur van anderen in de woning van 3 hg geen keer klep gemaakt en gescheurde flexibele pijp. MV (hof: mechanische ventilatie) komt niet boven dak uit
4. Kook geur van andere woning op 2 hg (geen keer klep – nog controleren) en gescheurde flexibele pijp. MV komt niet boven dak uit
5. Te kleine afvoer voor CV beluchting 2 hg
6. Kook geur van andere woning op 1hg ( geen keer klep – nog controleren) en gescheurde flexibele pijp MV komt niet boven dak uit
7. Te kleine afvoer voor CV beluchting 1 hg
8. Geen burghoutkappen op het dak.
(…)”
2.1.17.
Bij brief van 3 december 2015 heeft de advocaat van Naarden Vastgoed het rapport van Moore & More aan de advocaat van Sira Bouw gestuurd en haar een termijn van zeven dagen gegeven voor herstel van de gebreken. Sira Bouw heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
2.1.18.
Bij offerte van 7 december 2015 met betrekking tot de [adres 1] heeft Moore & More onder meer aan Naarden Vastgoed laten weten:
Op 2 Oktober 2015 hebben wij na meerdere inspecties en overleg een ingreep gedaan om überhaupt te begrijpen wat er aan de hand is op het boven dak en met de afvoeren en aanvoeren van lucht. De stank was niet normal toen het dakhuisje op het vlakke dak open ging, dit moet er echt bij gezegd worden. Onderstaand factuur is voor deze werkzaamheden gefactureerd.
Factuur nr 201510120 € 818,= ex BTW
(…)
27 oktober hebben wij de 2e ingreep gedaan en alle bestaande afvoeren naar buiten geleidt met anjerkappen zodat geen afvoer bij een aanvoer zat onder de daklaag en onderlaag voorzien van een houten plaat waardoor stank niet terug onder de daklaag kon slaan. Het dak huisje is gesloopt en verwijderd. (…) Deze ingreep hebben wij nog niet gefactureerd gekregen van de dakdekker maar hebben een prijs indicatie van rond de € 1950,00 ex BTW ontvangen. Geur werd minder, maar nog steeds niet de oplossing.
18 november hebben wij beslist het plafond van 3 hg A te openen. Daar vonden wij het volgende:
Er zat geen terugslag klep.
Riool beluchter was niet afgedopt (110mm)
En de MV was van alu-folie en geen spiraal hard aluminium, en gescheurd op deze verdieping.
Terugslagklep besteld en geplaatst. Riool beluchter afgedopt en de MV gelaten zoals deze nu is (voor even).
Plafond voor even gesloten en gestuct. (…)
Ingreep kosten voor riool stank (niet de MV lucht) € 985,00 ex BTW
Op 1 hg heeft bewoonster geruime tijd al problemen met haar ketel.
Deze hebben wij via diverse aanpassingen gedurende de laatste paar weken (4x) steeds weer aan de praat gekregen. Helaas is het expansievat wel stuk gegaan.
De kosten zitten nu rond de € 550,00 ex BTW ex expansievat kosten. (…)
2.1.19.
Naar aanleiding van klachten van bewoners heeft Naarden Vastgoed een tweede onderzoek laten verrichten door installatiebureau [Y] B.V. (hierna: [Y] ). Dat onderzoek is op 20 januari 2016 uitgevoerd: Sira Bouw was uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn maar heeft aan de uitnodiging geen gevolg gegeven.
2.1.20.
In het rapport van 25 januari 2016 van [Y] staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
Conclusie
Op dit moment voldoen de rookgasafvoer- verbrandingsluchttoevoer, ventilatie installatie en de brandwerendheid van de leidingschacht niet aan het bouwbesluit. Dit betekent dat de veiligheid en gezondheid van de bewoners gevaar loopt. Wij adviseren dan ook om de bewoners op de hoogte te stellen van het feit dat de woningen niet geschikt zijn voor bewoning en zo snel mogelijk maatregelen te treffen om de veiligheid en gezondheid van de bewoners te garanderen.(…)
2.1.21.
Bij (waarschuwings)brief van 15 april 2016 heeft [F] , Teammanager Toezicht en handhaving van de gemeente Amsterdam, bevestigd dat op 14 april 2016 de CV-ketel (vanwege lekkages, ook in de daarop aangesloten afvoeren) op last van de toezichthouder in het pand [adres 1] (voorzijde) is uitgeschakeld in verband met zeer hoge concentraties koolmonoxide die in het pand waren gemeten.
2.1.22.
Op verzoek van de bewoners aan de voorzijde van het pand heeft het bouwkundig adviesbureau Bouwintentie een onderzoek gedaan. In een (ongedateerd) bericht van de directeur van Bouwintentie ( [G] ) aan de betrokkenen staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
CV installaties:
De CV- installaties zijn afgekeurd!(…)
Er is bij 1 cv ketel om storingen te voorkomen de luchtaanvoer verwijderd. Er loopt condenswater in de cv ketels terug. (…) De cv kasten zijn te klein, het al kleine drukvat kan daardoor niet vastgezet worden en hangt op de pijpen. De cv ketels deksels kunnen er moeilijk op en af.
Losse leidingen:
Wat we hebben kunnen zien is dat zowel elektra als water-, rookgas als mechanische ventilatieleidingen niet goed zijn vast gebeugeld.
Brandwering:
Er zijn geen brandwerende kistjes in het plafond bij de spots. De luikjes naar de mechanische ventilatie-units zijn niet brandwerend. Omdat er aan de rookgasafvoeren is gerommeld is de brandwering naar de bovenliggende verdieping verdwenen.
Riolering:
De pompinstallatie in de kelder is niet goed aangesloten op de riolering en is ook geen terugslagklep in die leiding. (…)
mechanische ventilatie:
er zijn flexibele slangen dichtgeknepen door te kleine bochten. het aantal afzuigventielen is te weinig, er dient meer lucht afgezogen te kunnen worden. (…)
Elektra:
De aarding van de radiatoren en waterleidingen dienen met een aardklem en een blanke draad zichtbaar te zijn. Die zijn niet aanwezig of zonder aardklem om heen gedraaid. Bij storing kun je een stroomstoot krijgen. De stroomdraden bij de ventilatie- units liggen open en bloot. Bij [H] zijn er 5 groepen i.p.v. van max. 4 na de hoofdschakelaar. De gasleiding in het trappenhuis is niet geaard.
2.1.23.
Bij brief van 17 mei 2016 heeft de advocaat van Naarden Vastgoed de advocaat van Sira Bouw het rapport van Bouwintentie gestuurd en meegedeeld dat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden nog niet waren aangevangen alsmede dat Sira Bouw zelf nader onderzoek kon doen naar de gemelde gebreken en deze eventueel kon herstellen. Sira Bouw heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.1.24.
Op 31 mei 2016 is in opdracht van Naarden Vastgoed aangevangen met de herstelwerkzaamheden aan zowel de appartementen gelegen aan de voorzijde als de appartementen gelegen aan de achterzijde van het pand. Naarden Vastgoed heeft ten behoeve van deze werkzaamheden van [Y] verschillende facturen ontvangen voor in totaal een bedrag van € 26.455,57 en heeft van [X] Bouw Support verschillende facturen ontvangen voor in totaal een bedrag van € 27.081,20. [X] Bouw Support heeft bij brief van 21 april 2017 de volgende gebreken gemeld:
Elektra; niet afgedopte bedrading, aarding niet ok, géén brandvertragende centraaldoos.
Elektra; niet afgedopte bedrading, aarding niet ok, géén brandvertragende centraaldoos.
Afzuiging; veel flexibele slang welke gescheurd was, geen brandwerende manchetten toegepast, mdf luik was niet brandwerend.
Afzuiging; veel flexibele slang welke gescheurd was, geen brandwerende manchetten toegepast, mdf luik was niet brandwerend.
Warm- en koudwaterleidingen; warmwaterleidingen zaten op koudwaterleidingen (kans op legionella)
Warm- en koudwaterleidingen; warmwaterleidingen zaten op koudwaterleidingen (kans op legionella)
Centrale verwarming; luchtaanvoer en rookgasaanvoer zat zeer onvakkundig aangesloten, met de onjuiste materialen. Dit gaf hoge dosering CO2 in de woningen. Condens uit de afvoer kon niet weg.
Centrale verwarming; luchtaanvoer en rookgasaanvoer zat zeer onvakkundig aangesloten, met de onjuiste materialen. Dit gaf hoge dosering CO2 in de woningen. Condens uit de afvoer kon niet weg.
Riolering; géén brandwerende manchetten toegepast. Syfons “knullig” aangesloten.
Riolering; géén brandwerende manchetten toegepast. Syfons “knullig” aangesloten.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding heeft Naarden Vastgoed, na verschillende eiswijzigingen, gevorderd dat Sira Bouw wordt veroordeeld tot betaling van in totaal € 57.839,78 aan schadevergoeding wegens tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. De tekortkomingen betreffen gebreken aan de CV-installaties, de mechanische installaties en de elektra in de woningen die zonder ingrijpende aanpassingen gevaarlijke situaties opleveren. De gevorderde hoofdsom bestaat uit de twee onder 2.1.24 genoemde bedragen (met een verschil van een cent), alsmede een bedrag van € 4.303,= zijnde de som van de bedragen die onder 2.1.18 zijn genoemd. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Sira Bouw met vier grieven op.
3.2
Met grief 1 voert Sira Bouw aan dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van de onder 2.1.16 en 2.1.20 genoemde rapporten van Moore & More en [Y] . Volgens Sira Bouw zijn er geen gebreken (geweest) en zijn er evenmin herstelwerkzaamheden verricht. De omvangrijke herstelwerkzaamheden die volgens Naarden Vastgoed zijn uitgevoerd zijn niet aan de hand van bijvoorbeeld foto’s onderbouwd. Ook trekt Sira Bouw de betrouwbaarheid in twijfel van de genoemde rapporten, omdat deze volgens Sira Bouw door bevriende relaties van Naarden Vastgoed zijn opgesteld. Sira Bouw klaagt er verder over dat haar niet de mogelijkheid is geboden de gebreken zelf te constateren en te herstellen. Naar aanleiding van de eerste melding van Naarden Vastgoed van een gebrek heeft Sira Bouw twee onderaannemers opdracht gegeven poolshoogte te nemen. Omdat enkele bewoners afwezig waren is afgesproken dat er een nieuwe afspraak zou worden gemaakt. Vervolgens bleek dat een derde, Moore & More, zou worden ingeschakeld voor het uitvoeren van het herstel en dat die ook werkzaamheden heeft verricht. Eind september 2015 werd Sira Bouw weer aangeschreven door Naarden Vastgoed en werd gedreigd dat een derde zou worden ingeschakeld als Sira Bouw niet zou ingaan op het verzoek. Die derde was echter al ingeschakeld, heeft Sira Bouw bij mail van 25 november 2015 aan Naarden Vastgoed geschreven. Latere oproepen waren daarom “mosterd na de maaltijd”. Sira Bouw is dan ook niet aansprakelijk volgens de hoofdregel van 7:759 lid 1 BW. Aldus steeds Sira Bouw.
3.3
Met grief 2 bestrijdt Sira Bouw dat zij toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst, zoals de rechtbank in rov. 4.7 van het bestreden vonnis overwoog. Zij wijst erop dat er drie opleveringen hebben plaatsgevonden en bij de opleveringen geen opmerkingen zijn gemaakt, dat er naast de opleveringen ook diverse keuringen zijn geweest die deels betrekking hadden op de onderdelen die volgens Naarden Vastgoed gebrekkig waren, namelijk de CV-ketel en de gasleidingen. Daaruit blijkt dat het geleverde werk conform de voorschriften was. Tevens voert zij aan (en biedt zij aan te bewijzen) dat iemand van Naarden Vastgoed (te weten [A] ) tijdens de verbouwing frequent langskwam en heel goed van de werkzaamheden op de hoogte was. De stankklachten, die pas een jaar na oplevering optraden, kunnen ten slotte volgens Sira Bouw geen verband houden met een gebrek in het werk, anders waren ze volgens haar wel eerder ontstaan.
3.4
Met grief 3 keert Sira Bouw zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de schade van Naarden Vastgoed € 57.536,78 bedraagt. Sira Bouw betwist dat Naarden Vastgoed de gestelde kosten heeft gemaakt. De facturen zijn volgens haar niet deugdelijk opgemaakt en ook de daadwerkelijke betaling wordt betwist. Ook doet zij een beroep op eigen schuld van Naarden Vastgoed omdat [A] , dan wel zijn compagnon, geregeld op het werk langskwam en daar ook ingreep, door commentaar te leveren op het een en ander.
3.5
Grief 4 betreft de gehoudenheid van Sira Bouw tot betaling van € 4.303,00 ex btw aan onderzoekskosten. Volgens Sira Bouw had Naarden Vastgoed haar de gelegenheid moeten geven zelf onderzoek te doen.
3.6
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.7
Dat het door Sira Bouw geleverde werk gebreken vertoonde, van een aard en omvang die pas geleidelijk aan bekend zijn geworden, kan redelijkerwijze niet worden betwijfeld. Alle bedrijven die achtereenvolgens het pand hebben onderzocht of daar werkzaamheden hebben verricht (Ab-Riool, Moore & More, [Y] , Bouwintentie, [X] Bouw Support) hebben (deels dezelfde) gebreken gerapporteerd, dus ook de door de bewoners zelf ingeschakelde adviseur (Bouwintentie). De handhaver van de gemeente Amsterdam heeft zelfs de CV-ketel wegens lekkages in de afvoeren uitgeschakeld. Het is juist dat ook (onderzoeks)werkzaamheden zijn uitgevoerd door aannemers met wie Naarden Vastgoed een zakelijke relatie onderhoudt (Naarden Vastgoed erkent dat zij vaker met Moore & More heeft gewerkt) maar nu eensluidend over de aanwezigheid van gebreken is verklaard, leidt die omstandigheid niet tot de conclusie dat aan de juistheid van die observaties getwijfeld moet worden. Er zijn geen aanwijzingen dat de rapporten onvoldoende objectief zijn vanwege het feit dat de rapporteurs ook het herstel mochten uitvoeren.
3.8
Het enkele feit dat de klachten over stank pas een jaar na het voltooien van de werkzaamheden zijn geuit betekent op zichzelf niet dat deze geen verband kunnen houden met de uitvoering van de werkzaamheden. Naarden Vastgoed heeft er in dat verband onbestreden op gewezen dat de bewoner die die klachten uitte, in eerste instantie dacht dat (en heeft onderzocht of) ongedierte de oorzaak van de stank was. Dat er andere, van de werkzaamheden van Sira Bouw onafhankelijke, oorzaken voor de klachten zijn is door haar onvoldoende onderbouwd.
3.9
De oplevering van de woningen staat aan de aanspraken van Naarden Vastgoed op grond van de gebreken niet in de weg. De aard van de gebreken waar het hier om gaat (te weten gebreken aan CV-installaties, mechanische installaties en elektra die in muren en vloeren/plafonds weggewerkte, of op het dak aangebrachte, leidingen en aansluitingen en de daarvoor gebruikte materialen betreffen) brengt mee dat niet kan worden aangenomen dat Naarden Vastgoed deze gebreken op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijze had moeten ontdekken, zoals artikel 7:758 lid 3 BW Pro in dat verband vergt. Voor zover dergelijke gebreken zonder destructief onderzoek niet zichtbaar waren overwoog de rechtbank terecht dat het onderzoek tijdens de oplevering niet zover strekt en dat deelopleveringen (waarbij gebreken zonder destructief onderzoek zichtbaar zouden zijn geweest) niet hebben plaatsgevonden. Over de conclusie van de rechtbank over de installatie op het dak en de niet geplaatste Burgerhout schoorsteenkappen (rov. 4.3), welke omissie mogelijk wel zichtbaar zou zijn geweest, heeft Sira Bouw slechts vermeld dat tijdens de laatste oplevering niet over die kappen is gesproken. De stelling van Naarden Vastgoed dat het dak voor haar niet bereikbaar was, zodat zij de daar aanwezige gebreken hoe dan ook niet zelf had kunnen ontdekken, heeft Sira Bouw daarmee onweersproken gelaten.
3.1
Frequente bezoeken aan de werkzaamheden van [A] of iemand anders namens Naarden Vastgoed kunnen Sira Bouw niet ontslaan van haar aansprakelijkheid indien het door haar uitgevoerde werk gebreken vertoont. Het standpunt van Sira Bouw dat zij door die bezoeken, en het kennelijk door [A] geleverde commentaar op het werk, erop mocht vertrouwen dat haar werkzaamheden in overeenstemming met de overeenkomst waren, is onjuist, nu dat standpunt - bijzondere omstandigheden daargelaten, die onvoldoende concreet zijn gesteld - de verantwoordelijkheden van Sira Bouw als aannemer miskent. Dat dit handelen van Naarden Vastgoed meebrengt dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van Naarden Vastgoed, is ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd.
3.11
De vraag of Sira Bouw voldoende in de gelegenheid is gesteld om de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen beantwoordt het hof bevestigend.
3.11.1.
Na de eerste kennisgeving van Naarden Vastgoed van een gebrek (toen alleen nog rioolstank) heeft Sira Bouw zich bij het pand vervoegd. Er is toen geen herstel verricht. Wat daarvan ook de reden was, aan de daarop volgende mededeling van Naarden Vastgoed aan Sira Bouw van 24 juli 2015 (zie 2.1.7) dat het herstel aan derden zou worden opgedragen, is door Naarden Vastgoed geen gevolg gegeven. Vast staat dat Naarden Vastgoed Sira Bouw vervolgens met steeds meer gebreken bekend heeft gemaakt en dat zij Sira Bouw steeds weer gelegenheid heeft gegeven om (de nieuw geconstateerde) gebreken in het werk te inspecteren en te herstellen, zoals in september 2015 (met betrekking tot de Burgerhout kappen), november 2015 (rookgasafvoer), december 2015 (conclusies van Moore & More), januari 2016 (onderzoek [Y] ) en mei 2016 (conclusies Bouwintentie). Al die keren is Sira Bouw daar niet op ingegaan.
3.11.2.
Sira Bouw heeft aangevoerd niet te hebben gereageerd omdat zij wist dat er al werkzaamheden hadden plaatsgevonden en vreesde dat zij aansprakelijk zou worden gesteld voor werk dat zij niet had verricht. Dat betoog is onvoldoende onderbouwd. Sira Bouw heeft in dit verband alleen aangevoerd dat zij had vernomen dat Naarden Vastgoed al een opdracht aan Moore & More had verstrekt. Uit de offerte van Moore & More (waarover verder hierna onder 3.13) volgt dat deze (overigens primair op verzoek van een bewoner en niet van Naarden Vastgoed) onder meer enig destructief onderzoek heeft verricht, maar dat is geen herstel. Volgens Sira Bouw berust de offerte van Moore & More niet (geheel) op waarheid omdat ene mevrouw [I] van Moore & More haar heeft laten weten dat zij herstelkosten van € 4.303,= geheel als onderzoekskosten moest factureren maar dat betoog strookt niet met de bewoordingen van de offerte. Daaruit blijkt namelijk wel degelijk dat Moore & More ook enkele werkzaamheden heeft verricht die op herstel duiden. Naar ’s hofs oordeel hadden die werkzaamheden echter een zodanig beperkt karakter dat zij aan de aan Sira Bouw geboden gelegenheid tot herstel geenszins in de weg stonden. Bovendien miskent Sira Bouw met haar betoog dat veel meer gebreken bekend zijn geworden dan alleen de stankoverlast waarvan in eerste instantie sprake was en die Moore & More gevraagd is te onderzoeken. De werkelijke herstelwerkzaamheden van alle gebreken zijn pas op 31 mei 2016 aangevangen. Daardoor berust de opvatting van Sira Bouw dat de haar geboden gelegenheid “mosterd na de maaltijd” was, niet op de feiten. De mogelijkheid om het herstel zelf te verrichten bestond daadwerkelijk op alle tijdstippen waarop die gelegenheid werd geboden. De gevolgen van het feit dat zij die gelegenheden niet heeft benut zal Sira Bouw moeten dragen.
3.12
Bij memorie van antwoord heeft Naarden Vastgoed een fotoreportage in het geding gebracht die de heer [X] van [X] Bouw Support van de aangetroffen situatie heeft gemaakt, alsmede een door [X] gemaakte samenvatting van de herstelwerkzaamheden. Tevens heeft Naarden Vastgoed betalingsbewijzen overgelegd. Daarmee acht het hof de stelling van Sira Bouw dat erin het geheel geen herstel heeft plaatsgevonden, voldoende weerlegd.
3.13
De betalingsbewijzen die Naarden Vastgoed in hoger beroep heeft overgelegd zijn sluitend voor de facturen van [X] Bouw Support ten belope van € 27.081,20, maar niet voor de facturen van [Y] . Aan [Y] dient Naarden Vastgoed € 26.455,57 te betalen, te weten € 17.545,00 (factuur 1604225) en € 8.910,57) (factuur 1604519). Uit productie 15 blijkt dat op deze facturen slechts € 24.200,00 is betaald (€ 14.200,00 + € 10.000,00). De andere betalingen aan [Y] waarvan betalingsbewijzen zijn overgelegd betreffen andere factuurnummers. Het hof zal daarom het vanwege de facturen van [Y] toe te wijzen bedrag beperken tot de som van € 24.200,00. De bedragen van [X] Bouw Support en [Y] zijn, blijkens de facturen, inclusief btw. De rechtbank heeft dat laatste kennelijk over het hoofd gezien.
3.14
Wat betreft de kosten ter hoogte van € 4.303,00 ex btw constateert het hof dat deze worden gevorderd als kosten voor onderzoek alsmede voor het treffen van noodmaatregelen. De grondslag is daarmee dus niet alleen artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder b BW maar ook artikel 6:96 lid 2 aanhef Pro en onder a BW. Uit de door Moore & More gehanteerde omschrijving is voldoende duidelijk dat de eerste post van € 818,00 (ex btw) onderzoekskosten betreft. Het gebruik van de term “ingreep” moet in dit verband als het doen van destructief onderzoek worden begrepen, in het licht van de toelichting van Moore & More dat de ingreep werd gedaan “om überhaupt te begrijpen wat er aan de hand was op het boven dak”. Hetzelfde geldt voor het openen van het plafond en het tijdelijk herstel van daarmee gepaard gaande breekwerk (€ 985,00 ex btw). Deze twee posten komen daarmee voor vergoeding onder genoemde grondslagen in aanmerking. De werkzaamheden onder de tweede ingreep (€ 1950,00 ex btw) en die met betrekking tot de ketel op 1 hoog (€ 550,00 ex btw) kunnen noch als onderzoek noch als een noodmaatregel worden gekwalificeerd, maar dienen als een vorm van herstelwerkzaamheden te worden beschouwd. Nu dat niet als grondslag voor deze kosten is aangevoerd moeten die twee posten daarom alsnog worden afgewezen. Dan resteert een bedrag van € 1.803,00 (ex btw) dat voor toewijzing vatbaar is.
3.15
Het hiervoor overwogene brengt mede dat de dubbeltelling die het dictum van het bestreden vonnis bevat (de onderzoekskosten zijn daarin zowel separaat toegewezen als toegewezen als onderdeel van de hoofdsom) wordt gecorrigeerd.
3.16
Sira Bouw vordert ten slotte bij wege van incidentele vordering afgifte van een e-mail die [A] van Naarden Vastgoed aan zekere [J] zou hebben gestuurd, waarin zou staan dat [J] heeft deelgenomen aan een gesprek met [A] en [B] , waarin [B] zou hebben toegegeven dat hij fouten had gemaakt. Volgens Sira Bouw werpt de e-mail een relevant licht op de zaak. Volgens Naarden Vastgoed is er wel een gesprek met [B] en [J] geweest, maar bestaat die e-mail niet. Wat verder zij van de relevantie van de beweerdelijke e-mail voor de beoordeling van deze zaak, niet is gebleken dat Naarden Vastgoed de e-mail tot haar beschikking heeft. Daarom moet deze vordering worden afgewezen.
3.17
Sira Bouw heeft geen voldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven dan hierboven gegeven. Aan haar bewijsaanbod wordt daarom, als niet ter zake dienend, voorbij gegaan. Ook voor een deskundigenbericht en een descente bestaat geen aanleiding.
3.18
De slotsom luidt dat het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is en voor het overige ongegrond. Het vonnis waarvan beroep zal in zoverre worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. Uit de in dit arrest gegeven oordelen volgt dat Sira Bouw grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Zij zal daarom de kosten van het hoger beroep dienen te dragen. De kosten van geding in eerste aanleg blijven ook voor rekening van Sira Bouw.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover daarbij onder 5.1 en 5.2 hogere bedragen zijn toegewezen dan respectievelijk € 51.281,20 inclusief btw en € 1.803,= exclusief btw, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW met ingang van de dag der inleidende dagvaarding (16 februari 2016) tot de dag van betaling, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst het meer gevorderde af;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor al het overige;
veroordeelt Sira Bouw in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Naarden Vastgoed begroot op € 1.978,00 aan verschotten en € 5.877,00 voor salaris;
wijst af de vordering in het incident;
begroot de kosten in het incident op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2019.