Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.218.482/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5276286 CV EXPL 16-23628
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juli 2019
inzake
HANDEL- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ BATAVIA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Kasem te Duivendrecht, gemeente Ouder-Amstel.
Partijen worden hierna Batavia en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Batavia is bij dagvaarding van 19 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 3 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Batavia als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. Op 19 september 2017 is bij tussenarrest een comparitie van partijen gelast, die nader is bepaald op 11 januari 2018. Op deze zitting is niemand van de zijde van [geïntimeerde] verschenen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 mei 2019 doen bepleiten, Batavia door mr. Boer voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Kasem voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Batavia heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen Batavia ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan met rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Batavia in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen neer op het volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 1 april 1991 de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde respectievelijk het pand) tegen een huurprijs van € 606,- exclusief btw per maand. Vanaf het begin exploiteert [geïntimeerde] in het gehuurde een coffeeshop, genaamd “ [naam] ”.
2.2
In 1986 is Batavia samen met [X] B.V. eigenaar geworden van het pand. Op 2 augustus 2016 heeft [X] B.V. haar gedeelte overgedragen aan Batavia, waardoor Batavia vanaf dat moment eigenaar is geworden van het geheel.
2.3
Bij besluit van 8 oktober 2015 heeft de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van de kozijnen in de voor- en achtergevel en het vergroten en intern wijzigen van het pand.
2.4
Bij besluit van 12 april 2016 heeft de gemeente een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen in afwijking van de op 8 oktober 2015 verleende omgevingsvergunning waarbij de afwijking bestaat in het geheel vervangen van de uitbouw en het uitvoeren van gedeeltelijk funderingsherstel aan het pand.
2.5
De advocaat van Batavia heeft bij brief van 24 maart 2016 de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd tegen 31 maart 2017. Daarbij is aan [geïntimeerde] bericht dat Batavia wil overgaan tot renovatie, waaronder funderingsherstel, waarmee zij hoopt de opbrengsten en exploitatiemogelijkheden van het gehuurde te optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van het gehuurde aanzienlijk verbeterd wordt. In deze brief worden als gronden voor de opzegging aangevoerd: dringend eigen gebruik en het feit dat de belangen van Batavia bij beëindiging van de huurovereenkomst prevaleren boven de belangen van [geïntimeerde] bij verlenging van de huurovereenkomst.
2.6
Bij e-mailbericht van 2 februari 2017 heeft een relatiemanager van FGH Bank N.V. aan [A] van PVDV onder meer het volgende medegedeeld:
“(…)
Ik heb intern overleg gevoerd omtrent jouw verzoek tot het doorsturen van het beleid wat FGH Bank hanteert. (…) Het beleid van FGH Bank is opgemaakt en goedgekeurd door de toezichthouders. Hierbij schrijft het FGH Bank beleid voor dat bepaalde branches uitgesloten worden van financieringsmogelijkheden ofwel het faciliteren hiervan. Koffieshops “groene horeca” is hierbij een branche die wij niet financieringen c.q. faciliteren. Derhalve hebben wij tijdens ons gesprek aangegeven samen met jullie een plan van aanpak op te maken hoe de huurcontracten opgezegd kunnen worden.
(…)”
3.De beoordeling
3.1
Batavia heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, vaststelling van de datum waarop de door Batavia opgezegde huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2017 en veroordeling van [geïntimeerde] tot oplevering van het gehuurde per deze datum. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en Batavia in de proceskosten verwezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Batavia met drie grieven op. Tegen de grieven is door [geïntimeerde] verweer gevoerd.
3.2
In haar eerste grief betoogt Batavia dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat van dringend eigen gebruik geen sprake is. Batavia stelt dat aan de toezegging van [geïntimeerde] tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg dat hij medewerking zal verlenen aan renovatie en daarna een marktconforme huurprijs zal betalen, geen waarde toegekend kan worden. Verder blijven volgens Batavia plaats en functie van het gehuurde niet gelijk, nu uit het renovatieplan blijkt dat de winkelruimte op de begane grond na renovatie aanmerkelijk groter en geschikt zal zijn voor verhuur in een hoger segment, alsmede dat de achterzijde van de winkelruimte gesloopt en uitgebreid zal worden. Daarnaast is blijkens het renovatieplan funderingsherstel noodzakelijk en daarvoor is een vergunning door de gemeente Amsterdam afgegeven. Bovendien kunnen, ook wanneer plaats en functie gelijk blijven, andere omstandigheden meebrengen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Die situatie doet zich hier voor, nu Batavia een huurder wil aantrekken die de na renovatie geldende hogere markthuur wil betalen en qua uitstraling bij de inmiddels door sloop, nieuwbouw en renovatie vernieuwde [naam straat] past. Voorts is na renovatie, zoals die blijkt uit de door Batavia overgelegde producties, de exploitatie van het gehuurde met voortzetting van de huurovereenkomst niet kostendekkend, aldus nog steeds Batavia.
3.3
Het hof is van oordeel dat de stelling van Batavia dat aan de toezegging van [geïntimeerde] inzake zijn medewerking aan een renovatie en een huurprijsaanpassing geen waarde toegekend kan worden, niet kan bijdragen aan het beroep van Batavia op dringend eigen gebruik. Daargelaten of deze stelling juist is, heeft te gelden dat [geïntimeerde] op grond van art. 7:220 lid 1 en Pro 2 BW gehouden is medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden en/of renovatie, zodat Batavia deze medewerking, indien nodig, in rechte kan afdwingen. Iets vergelijkbaars geldt met betrekking tot een huurprijsaanpassing. Ingevolge art. 7:303 BW Pro en 7:304 BW kan Batavia, desnoods via de rechter, bewerkstelligen dat de huur nader vastgesteld zal worden. Dit laatste brengt voorts mee dat de gestelde financiële noodzaak voor de huuropzegging wegvalt. Batavia heeft in dat verband slechts gesteld dat renovatie niet kostendekkend is op basis van de huidige huurprijs. Er is echter niet gesteld dat renovatie evenmin kostendekkend zal zijn als de huurprijs nader vastgesteld is. Ten overvloede overweegt het hof dat dit ook niet aannemelijk is. Ter zitting is namelijk door partijen verklaard dat inmiddels een – op de voet van art. 7:304 BW Pro benoemde – deskundige een advies omtrent de huurprijs heeft uitgebracht en dat dit advies dicht in de buurt komt van het advies dat in opdracht van Batavia door KroesePaternotte is uitgebracht, terwijl Batavia heeft gesteld dat de exploitatie van het gehuurde met de door KroesePaternotte geadviseerde huurprijs wel kostendekkend is.
Verder is niet vast komen te staan dat de plaats en functie van het gehuurde wijzigen. Ter zitting is door Batavia verklaard dat de wijziging van de plaats een vergroting van het vloeroppervlak van 15 m² b.v.o. behelst. Dit is niet voldoende om een wijziging van de plaats van het gehuurde aan te nemen. Evenmin kan de enkele wens van Batavia om het gehuurde na renovatie te verhuren aan een huurder uit een ander segment dan de coffeeshopbranche meebrengen dat sprake is van een wijziging van de functie van het gehuurde. Die wens is op zichzelf ook onvoldoende om aan te kunnen nemen dat (zonder dat de plaats en functie van het gehuurde wijzigen) sprake is van dringend eigen gebruik.
Met betrekking tot de aard en omvang van de werkzaamheden overweegt het hof dat uit de aanschrijving van de gemeente Amsterdam uit 2011 niet blijkt dat funderingsherstel noodzakelijk is, terwijl de offerte die Batavia ter zake van de voorgenomen funderingswerkzaamheden heeft overgelegd, als mogelijkheid noemt dat deze vanuit de kruipruimte kunnen plaatsvinden. Ook de overige werkzaamheden die zijn weergegeven in het renovatieplan zijn naar het oordeel van het hof niet zodanig ingrijpend dat deze niet kunnen plaatsvinden met instandhouding van de huurovereenkomst. De eerste grief slaagt dus niet.
3.4
In haar tweede grief heeft Batavia gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de opzeggingsgrond belangenafweging niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Ook bij deze grief heeft Batavia aangevoerd dat aan de toezegging van [geïntimeerde] tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg geen waarde toegekend kan worden. Daarnaast heeft Batavia gesteld dat de omstandigheid dat de gemeente Amsterdam geen nieuwe vergunningen afgeeft voor coffeeshops niet kan meebrengen dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt, omdat een huurovereenkomst betreffende een coffeeshop dan praktisch nooit meer met succes opgezegd zou kunnen worden. Ook is het niet onmogelijk om elders in Amsterdam een coffeeshop te beginnen, een bestaande coffeeshop over te nemen, in een andere gemeente een coffeeshop te openen of op een andere wijze te voorzien in een inkomen. Voorts heeft [geïntimeerde] volgens Batavia meer dan genoeg verdiend in het gehuurde, nu de huur laag is en de omzet vermoedelijk hoog is geweest. [geïntimeerde] is bovendien niet geheel afhankelijk van het gehuurde omdat hij volgens zijn advocaat nog een andere onderneming exploiteert en nergens uit blijkt dat zijn gezin en werknemers afhankelijk zijn van het gehuurde. Daar staat tegenover dat banken liever geen groene horeca wensen te financieren, terwijl Batavia een groot belang heeft bij een goede relatie met haar financiers. Een coffeeshop past ook niet langer in de [naam straat] , die in de afgelopen jaren een ‘upgrade’ heeft ondergaan. Batavia heeft er bovendien belang bij om na de lange looptijd van de huurovereenkomst zelf weer over het gehuurde te kunnen beschikken. Hetgeen Batavia heeft gesteld ten aanzien van de voorgenomen renovatie brengt eveneens mee dat de belangenafweging in het voordeel van Batavia moet uitvallen. Dat geldt ook voor de opstelling van [geïntimeerde] , die blijft stellen dat partijen een principe-akkoord hebben bereikt over verkoop van het gehuurde, de procesgang in de procedures tussen partijen frustreert en niet heeft meegewerkt aan een snelle inspectie door de verzekeringstussenpersoon.
3.5
Het hof overweegt naar aanleiding van de tweede grief als volgt. De stelling dat aan de toezegging van [geïntimeerde] geen waarde kan toekomen, kan om dezelfde redenen als uiteen is gezet in rechtsoverweging 3.3, niet bijdragen aan het beroep van Batavia op de belangenafweging. Verder overweegt het hof met betrekking tot de door Batavia gestelde belangen bij beëindiging als volgt. Het hof is van oordeel dat onvoldoende vast is komen te staan dat de omstandigheid dat in het gehuurde een coffeeshop is gevestigd, Batavia daadwerkelijk belemmert in haar relatie(s) met haar financier(s). Uit hetgeen Batavia in haar stukken en ter zitting heeft gesteld, volgt weliswaar dat door (één van) haar financier(s) de onderhavige procedure wordt gevolgd, en dat het gehuurde niet gefinancierd kan worden met vreemd vermogen maar met eigen vermogen is gefinancierd. Dat de aanwezigheid van de coffeeshop in de portefeuille van Batavia heeft geleid tot opzegging(en) door de financier(s) van de relatie(s) met Batavia is echter niet gesteld. Aan de omstandigheid dat [geïntimeerde] volgens Batavia jarenlang een lage huur heeft betaald, kan - nog daargelaten dat die stelling door [geïntimeerde] gemotiveerd is weersproken - geen betekenis toekomen in de belangenafweging, nu Batavia, zoals hiervoor in rechtsoverweging 3.3 reeds werd overwogen, de mogelijkheid heeft om de huurprijs nader vast te laten stellen. Tegenover de onweersproken stelling van [geïntimeerde] dat hij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen, legt hetgeen Batavia heeft gesteld over de opstelling van [geïntimeerde] in (de aanloop naar) de onderhavige procedure en bij de inspectie door de verzekeringstussenpersoon voorts onvoldoende gewicht in de schaal om aan die opstelling een rol van betekenis toe te kennen in de belangenafweging. Met betrekking tot de voorgenomen werkzaamheden heeft het hof hiervoor in rechtsoverweging 3.3 overwogen dat niet is gebleken dat deze gelet op hun aard en omvang nopen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden kunnen deze werkzaamheden geen rol spelen in de belangenafweging. Ook gaat het hof voorbij aan de stelling van Batavia dat het gehuurde niet langer past in de [naam straat] , nu die stelling door [geïntimeerde] gemotiveerd is weersproken. Alsdan resteren voor de te maken belangenafweging aan de zijde van Batavia haar wensen om het gehuurde te verhuren aan een huurder uit een ander segment en om na een lange looptijd weer zelf over het gehuurde te kunnen beschikken.
3.6
Tegenover de belangen van Batavia bij beëindiging van de huurovereenkomst staan de belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting daarvan. [geïntimeerde] heeft in dat verband gesteld dat hijzelf, zijn gezin en zijn werknemers voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de in het gehuurde gedreven coffeeshop, dat bij opzegging de opgebouwde goodwill verdwijnt, alsmede dat het coffeeshopbeleid van de gemeente Amsterdam niet toestaat dat hij elders in de stad opnieuw een coffeeshop start, terwijl overname van een coffeeshop evenmin tot de mogelijkheden behoort omdat coffeeshophouders aan hun vergunning vasthouden. Gelet op de betwisting door Batavia ter zake van de (gehele) afhankelijkheid van [geïntimeerde] , zijn gezin en zijn werknemers van het gehuurde zal het hof er in de te maken belangenafweging vanuit gaan dat (alleen) [geïntimeerde] (deels) afhankelijk is van het gehuurde voor zijn levensonderhoud. Daarvan uitgaande kan hetgeen Batavia heeft gesteld omtrent de omzetten van [geïntimeerde] , hetgeen door [geïntimeerde] is betwist, verder in het midden blijven. Met betrekking tot het debat tussen partijen omtrent het coffeeshopbeleid overweegt het hof dat voldoende vast is komen te staan dat een verplaatsing van de onderneming van [geïntimeerde] zowel binnen als buiten Amsterdam geen reële mogelijkheid is.
3.7
Het hof is van oordeel dat indien de in rechtsoverweging 3.5 weergeven belangen van Batavia bij beëindiging, zijnde haar wensen om het gehuurde aan een ander segment te verhuren en na lange tijd weer over het gehuurde te kunnen beschikken, worden afgewogen tegen de hiervoor in rechtsoverweging 3.6 weergegeven belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting, zijnde dat hij (deels) voor zijn levensonderhoud van het gehuurde afhankelijk is en verplaatsing van zijn onderneming geen reële mogelijkheid is, dit meebrengt dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt.
Batavia heeft verder, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , ook ten aanzien van de opzeggingsgrond belangenafweging onvoldoende gesteld om tot nadere bewijslevering te kunnen worden toegelaten. Het voorgaande brengt mee dat de tweede grief evenmin slaagt.
3.8
De derde grief richt zich tegen de proceskostenveroordeling. Nu deze grief geen zelfstandige klachten bevat maar enkel voortbouwt op de eerste twee grieven, faalt deze grief in het licht van het voorgaande.
3.9
Nu de stellingen van Batavia, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] , haar vordering onvoldoende dragen, wordt zij niet tot bewijslevering van die stellingen toegelaten.
3.1
Slotsom is dat nu de grieven falen, het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Batavia zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Batavia in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 303 aan verschotten en € 3.222 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2019.