ECLI:NL:GHAMS:2019:285

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.229.781/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/241687 / HA ZA 16-228

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 februari 2019

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. K.G.O. Afriyieh te Alkmaar,

tegen

LECC EXPLOITATIE DE HORN B.V.,

gevestigd te Dirkshorn,

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar,

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Lecc genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 15 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 september 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Lecc als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag heeft op de rol [appellant] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de aan de dagvaarding gehechte producties in het geding gebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord;

- akte van de zijde van [appellant] ;

- antwoordakte van de zijde van Lecc.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof
primairhet bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Lecc zal afwijzen en
subsidiairhet bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en zal bepalen dat de parkbijdrage die [appellant] dan verschuldigd is € 450,- excl. btw per jaar bedraagt, te vermeerderen met btw en te vermeerderen met de tussen partijen geldende indexering en dat betaling plaatsvindt vanaf 1 februari 2016, zowel
primair als subsidiairmet veroordeling van Lecc in de kosten van het geding in beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Lecc heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 24 augustus 2017 onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1

Bungalowpark De Horn (hierna: het bungalowpark) ligt in Dirkshorn. Het bungalowpark is onderverdeeld in circa 250 houten en circa 90 stenen huisjes. De 250 houten huisjes stonden oorspronkelijk op pachtgrond. De 90 stenen huisjes, gebouwd vanaf 1990, op koopgrond. Naast deze huisjes omvat het bungalowpark een aantal algemene delen, zoals een receptie, wegen, groenstroken en dergelijke. De eigenaren van de huisjes betaalden een vergoeding voor het onderhoud van de algemene delen en voor zaken als renovatie van de algemene voorzieningen, volgens een voor hen geldend beding. Dit beding was opgenomen in een in de akte van levering opgenomen kettingbeding.

2.2

[S] , in eerste aanleg medegedaagde van [appellant] (hierna: [S] ), heeft bij akte van 3 januari 2003 van De Horn BV voor een koopprijs van € 11.172,- een huisje geleverd gekregen, genummerd Park De Horn [Y] . Bij deze overdracht werd voorzien in een regeling voor het gebruik en de kosten van de algemene delen van het bungalowpark door opname van een kettingbeding in de akte van levering. In de tussen De Horn BV en [S] opgemaakte leveringsakte wordt het volgende vermeld:

‘
GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

ARTIKEL 1

a. De koper is bevoegd gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.

De koper dient jaarlijks aan de beheerder een bedrag van vier honderd vijftig euro (€ 450,00) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs wegen en paden, onderhoud van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskosten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera’s en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te maken kosten.

Laatstgemeld bedrag dient te worden voldaan per kalenderjaar, uiterlijk op een februari van ieder jaar.

De eventueel vanwege de overheid op te leggen belastingen en dergelijke welke niet per eigenaar afzonderlijk worden opgelegd, worden per wooneenheid omgeslagen in verhouding tot het aantal aanwezige bungalows.

In het jaar tweeduizendzeven zal deze parkbijdrage worden aangepast, aan de hand van de onder b. genoemde indexeringsregeling. De in dat jaar vastgestelde parkbijdrage zal per een januari tweeduizend acht ingaan zoals onder b is gemeld.

b. Gemelde bijdrage zal per één januari van ieder jaar voor het eerst per één januari tweeduizendacht worden gewijzigd indien het gemiddelde van het indexcijfer vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (…) is gestegen of gedaald. (…)

KETTINGBEDING

ARTIKEL 5

De in artikel 1, 2, 3 en 4 vermelde verplichtingen en verboden, alsmede de onderhavige verplichting (artikel 5) gelden niet slechts voor de koper in deze maar ook voor zijn opvolgers in de eigendom en dienen bij iedere eigendomsoverdracht bij wijze van kettingbeding ten behoeve van de verkopers aan de verkrijger te worden opgelegd zodanig dat deze rechtstreeks nakoming van de nieuwe eigenaar kunnen vorderen op straffe van een direct opeisbare boete van twee en twintig duizend zeven honderd euro (€ 22.700,00) aan en ten behoeve van de verkopers verschuldigd.(…)’

2.3

De Horn BV heeft bij akte van 29 december 2003 de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan de vereniging VvE De Horn (hierna: de VvE). In de leveringsakte van 29 december 2003 is bepaald:

‘Alle rechten en verplichtingen jegens De Horn B.V. en jegens de driehonderdeenenveertig (341) eigenaren/gebruikers van het gemelde bungalowpark worden gecedeerd aan de vereniging Vereniging Van Eigenaren Bungalowpark “De Horn” welke cessie door gemelde vereniging bij deze wordt aanvaard.’

2.4

[S] heeft bij akte van 16 maart 2009 van [B] (hierna: [B] ) een huisje gekocht en geleverd gekregen voor de prijs van € 8.500,-, genummerd Park De Horn [X] , het huisje naast dat van [S] . In de desbetreffende leveringsakte zijn de hiervoor vermelde bedingen eveneens opgenomen, met inbegrip van een jaarlijkse te indexeren parkbijdrage van € 450,-.

2.5

Op 27 januari 2012 heeft de VvE de algemene delen van het bungalowpark geleverd aan Limmen. De in de algemene delen van het bungalowpark begrepen registergoederen heeft Limmen nog dezelfde dag doorgeleverd aan Lecc Vastgoed. De activa en passiva van het bungalowpark (behoudens de registergoederen en daaraan verbonden leningen) zijn dezelfde dag door Limmen geleverd aan Lecc.

2.6

Op 1 februari 2012 is tussen Lecc Vastgoed en Lecc een overeenkomst gesloten, waarbij aan Lecc het alleenrecht van exploitatie van het bungalowpark is gegeven.

2.7

Op 30 november 2015 heeft [S] zijn huisjes [X] en [Y] voor een bedrag

van € 5.000,- verkocht en op 21 december 2015 geleverd aan [appellant] . In de door notaris mr. Oskam-Wijnbeld opgemaakte leveringsakte staat bij het gekochte het volgende omschreven:

‘
het recht van eigendom (...) met betrekking tot twee recreatiewoningen met ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats] , Park De Horn [X] , kadastraal bekend gemeente HARENKARSPEL, sectie I, nummer 5034, ter grootte van een are en achtenvijftig centiare (1 a 58 ca).’

In deze akte zijn opnieuw de hiervoor onder 2.2 vermelde bedingen opgenomen, maar is tevens onder meer het volgende opgenomen:

‘
VERVALLEN PARKVOORWAARDEN

Partijen verklaren vervolgens dat blijkens een aan deze akte gehechte volmacht de dato vijf maart tweeduizend tien overeenkomstig een gerechtelijke uitspraak toestemming door de toenmalige parkeigenaar is verleend aan alle eigenaren van een recreatiebungalow op Park De Horn om de verplichting lid te worden van de Vereniging van Eigenaren genaamd Vereniging van Eigenaren Bungalowpark De Horn én het kettingbeding op de verplichtingen en verboden zoals opgenomen casu quo aangehaald in artikel 5 van beide voormelde akten van levering te laten vervallen.’

Ten tijde van de levering waren de twee desbetreffende percelen samengevoegd tot één perceel, met daarop de twee huisjes.

2.8

De hiervoor bedoelde volmacht van 5 maart 2010 luidt als volgt:

Volmacht

(…)

Hierbij geeft Schatzenburg BV voorheen De Horn BV toestemming om het lidmaatschap/kettingbeding uit de koop en leveringsakte te schrappen.

Gezien de rechterlijke uitspraak bij van der Ster geldt dit voor het gehele park, 341 eigenaren.

(…)

[O] Sr.

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft Lecc gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, dat [appellant] wordt bevolen om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, eraan mee te werken dat het onder 2.2 omschreven kettingbeding alsnog wordt opgenomen in de leveringsakte van de door [appellant] van [S] gekochte huisjes en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van twee maal de in het kettingbeding omschreven parkbijdrage (2 x € 450,- = € 900,-) te vermeerderen met btw en indexering alsmede tot betaling van € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten. Aan deze vorderingen heeft Lecc, eveneens samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende ten grondslag gelegd. Zowel [S] als [appellant] heeft willens en wetens in strijd gehandeld met de in de leveringsakte opgenomen kettingbedingen. Ten aanzien van [S] levert dat een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Lecc. [appellant] heeft als koper geprofiteerd van deze wanprestatie en pleegt daardoor jegens Lecc een onrechtmatige daad. Hierdoor lijdt Lecc schade, want zij loopt jaarlijks de parkbijdragen mis.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de hiervoor omschreven vorderingen toegewezen. [appellant] is veroordeeld in de kosten van het geding. [appellant] komt in hoger beroep tegen de veroordelingen op met drie grieven.

3.3

Met
grief 1komt [appellant] op tegen de overweging van de rechtbank dat de notaris hem voorafgaand aan de leveringsakte, bij brief van 17 december 2015, uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd voor de eventuele gevolgen van het niet opnemen van het kettingbeding. [appellant] stelt dat hij de waarschuwing van de notaris van 17 december 2015 nooit heeft ontvangen. De enige waarschuwing die [appellant] indirect heeft bereikt is de e-mail van de notaris van 25 mei 2016 aan de advocaat van [S] , waarin de notaris zegt partijen te hebben gewaarschuwd, echter dit was pas ver na het passeren van de akte, aldus [appellant] .

3.4

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. [appellant] heeft weliswaar betwist de brief van 17 december 2015 van de notaris te hebben ontvangen, maar hij heeft niet betwist dat de notaris hem bij het passeren van de akte op 21 december 2015 mondeling heeft gewaarschuwd. De notaris heeft dit schriftelijk aan [appellant] bevestigd bij e-mail van 25 mei 2016, waar zij schrijft:

‘Nogmaals, bij het passeren heb ik u beiden gewaarschuwd.’

Het argument van [appellant] dat de e-mail van de notaris van 25 mei 2016 ver na het passeren van de akte is verzonden, is dan ook niet ter zake dienend.

3.5

Voorts is het volgende van belang. Bij de genoemde brief van 17 december 2015 (verzonden per e-mail) heeft de notaris [appellant] onder andere geschreven:

‘In verband met de aankoop van Park De Horn [X] en [Y] te Dirkshorn, bevestig ik hierbij de afspraak voor het ondertekenen van de akte van levering op maandag21 december 2015om9:00uur. Graag verwacht ik u dan op ons kantoor. (…)

Als bijlage zend ik u hierbij:

een ontwerp van de akte van levering en een toelichting op de inhoud van de akte;
de nota van afrekening.

Volgens de nota van afrekening moet u vόόr het ondertekenen van de akte nog een bedrag van € 1.030,00 voldoen.

Ik verzoek u ervoor zorg te dragen dat dit bedrag uiterlijk op de hiervoor vermelde datum om 8.00 uur op onze kantoorrekening met nummer NL(…) is bijgeschreven. (…)

Hierbij bevestig ik nogmaals dat door het niet opleggen (doorgeven) van de parkbepalingen aan u, koper, de parkgerechtigde de verkoper kan aanspreken. U heeft nadrukkelijk te kennen gegeven dat u toch zo wilt passeren, omdat u dat met de verkoper heeft afgesproken. U heeft te kennen gegeven hem te vrijwaren voor aanspraken en de eventuele boete te zullen betalen. Ik weet niet of de schade die op u verhaald kan worden uiteindelijk niet hoger kan uitvallen.’

De brief van de notaris vermeldt wanneer en waar de akte van levering ondertekend moest worden en de brief bevat de concept akte van levering. Daarnaast bevat de brief de nota van afrekening met het verzoek een bedrag voor een bepaalde dag en tijd te voldoen. [appellant] heeft aan al deze verzoeken voldaan, reden waarom het hof ervan uitgaat dat [appellant] de brief van de notaris wel degelijk heeft ontvangen. De betwisting door [appellant] van de goede ontvangst van de brief van de notaris is, gelet op het voorgaande, onvoldoende onderbouwd.

Hiermee is voor het hof komen vast te staan dat de notaris voorafgaand aan de levering [appellant] uitdrukkelijk schriftelijk en mondeling heeft gewaarschuwd voor de eventuele gevolgen van het niet opnemen van het kettingbeding. Grief 1 faalt.

3.6

Met
grief 2komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld jegens Lecc omdat hij op de hoogte was van het kettingbeding en profiteerde van de door [S] gepleegde wanprestatie. [appellant] heeft gesteld dat de enkele wetenschap van het bestaan van het kettingbeding onvoldoende is om te kunnen concluderen dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. [appellant] had een reden om het kettingbeding bij aankoop vervallen te verklaren, namelijk de verklaring van [O] van De Horn BV (hierna: [O] ). Daarnaast heeft [appellant] aangevoerd dat hier geen bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die meebrengen dat zijn handelen jegens Lecc onrechtmatig is. Zijn enkele wetenschap, indien al aanwezig, dat Lecc schade zou kunnen leiden, is volgens [appellant] daartoe niet voldoende.

3.7

De wanprestatie van [S] jegens Lecc staat in deze procedure vast, nu [appellant] die niet heeft betwist. Met betrekking tot de verklaring van [O] heeft te gelden dat in de hiervoor onder 2.2 geciteerde passage in de leveringsakte van 29 december 2003 De Horn BV alle rechten jegens de huisjeseigenaren op het park heeft gecedeerd aan de VvE, die deze cessie gelijktijdig heeft aanvaard. [O] van De Horn BV was in 2010 derhalve niet langer gerechtigd de huisjeseigenaren toestemming te geven het kettingbeding te laten vervallen. Hij heeft dat ook niet gedaan, immers uit de tekst van de volmacht blijkt dat hij daarmee het oog had op het verplichte lidmaatschap van de (destijds nog bestaande) VvE, dat blijkens artikel 6 in de leveringsakte van 3 januari 2008 eveneens bij kettingbeding was geregeld. [appellant] had derhalve voor het laten vervallen van het kettingbeding niet mogen vertrouwen op de verklaring van [O] .

3.8

Daarmee komt het hof aan de vraag of [appellant] , door zich de huisjes van [S] te laten overdragen zonder kettingbeding, onrechtmatig heeft gehandeld jegens Lecc. Het hof beantwoordt die vraag, met de rechtbank, bevestigend. Hiervoor is van belang dat [appellant] de huisjes willens en wetens heeft laten overdragen zonder kettingbeding en met gebruikmaking van een niet daarvoor bestemde verklaring van [O] . Bovendien heeft [appellant] [S] gevrijwaard voor aanspraken en aangegeven een eventuele boete te zullen betalen, waarmee voor het hof duidelijk is dat [appellant] wist dat hij [S] tot een handelen bewoog dat deze jegens Lecc niet was toegestaan. Ten slotte is voor dat oordeel van belang dat [appellant] zich door zijn handelwijze in de positie heeft gemanoeuvreerd dat hij - onvermijdelijk - wel profiteert van de door Lecc gefinancierde algemene delen van het park, zoals paden en groen, maar niet verplicht is daaraan financieel bij te dragen. Grief 2 faalt.

3.9

Met
grief 3komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij twee maal € 450,- exclusief btw te vermeerderen met indexering per jaar gerekend vanaf 1 februari 2016 aan Lecc verschuldigd is. [appellant] heeft gesteld dat hij één perceel heeft gekocht en geleverd gekregen, en dus maar één keer de parkbijdrage is verschuldigd. Nu de leveringsakte niet bepaalt dat het aantal parkbijdragen gelijk is aan het aantal huizen op het perceel heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat [appellant] twee maal de parkbijdrage is verschuldigd.

3.1

Het hof verwerpt deze redenering. De wanprestatie waarvan [appellant] onrechtmatig heeft geprofiteerd zag op het feit dat [S] ten aanzien van twee aan hem geleverde registergoederen heeft nagelaten de door hem geaccepteerde kettingbedingen door te leggen. Dat de twee registergoederen inmiddels waren samengevoegd tot één dubbel zo groot kadastraal perceel met daarop twee huisjes, brengt geen wijziging in het feit dat daarop twee kettingbedingen van toepassing zijn. De leveringsakten van 3 januari 2003 en 16 maart 2009 hebben betrekking op (de stukken grond onder en bij) twee recreatiewoningen en die zijn in eigendom op [appellant] overgegaan, zij het als onderdeel van een nieuw kadastraal perceel. Een andere opvatting zou ertoe leiden dat de werking van een of meer kettingbedingen eenzijdig kan worden beëindigd door samenvoeging van twee of meer percelen, wat niet strookt met de strekking van het onderhavige kettingbeding om per recreatiewoning een parkbijdrage verschuldigd te doen zijn. [appellant] is derhalve twee maal € 450,- exclusief btw te vermeerderen met indexering per jaar gerekend vanaf 1 februari 2016 aan Lecc verschuldigd. Grief 3 faalt.

3.11

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, zodat het niet nodig is [S] in het geding te betrekken. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lecc begroot op € 716,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en I.A. Haanappel-van der Burg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019.