ECLI:NL:GHAMS:2019:3064

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.205.744/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3364980 CV EXPL 14-24856

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 augustus 2019

inzake

RAM PROPERTIES B.V.,

gevestigd te Almere,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. H.C. Koops te Amstelveen,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam.

De partijen worden hierna aangeduid als Ram Properties en [geïntimeerde] .

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Bij tussenarrest van 31 juli 2018 heeft het hof in deze zaak een comparitie van partijen gelast, die op 12 november 2018 heeft plaatsgevonden. Ter zitting hebben de advocaten van partijen aan de hand van spreekaantekeningen het woord gevoerd en heeft [geïntimeerde] producties in het geding gebracht. Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

Na de comparitie heeft [geïntimeerde] bij brief van 20 november 2018 een aantal ontbrekende pagina’s van de bij comparitie door hem in het geding gebrachte producties aan het hof toegestuurd. Bij brief van 11 december 2018 heeft Ram Properties het hof een schriftelijke reactie op de door [geïntimeerde] ter comparitie overgelegde producties toegestuurd.

2.Verdere beoordeling

2.1.

Uitgangspunt van deze schadestaatprocedure is het in het hoofdgeding gegeven oordeel dat Ram Properties toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichting jegens [geïntimeerde] door niet aan hem als eerste het pand aan de [adres 1] / [adres 2] (hierna: het pand), waarvan [geïntimeerde] de begane grond huurde, te koop aan te bieden overeenkomstig het op de achterzijde van het huurcontract handgeschreven beding (hierna: het voorkeursrecht), inhoudende: ‘
indien de verhuurder het pand wil verkopen, zal de eerste partij aan welke hij het pand dient aan te bieden, de huurder zijn. De huurder dient binnen twee weken hierover uitsluitsel te geven’. De vraag die in deze schadestaatprocedure ter beantwoording voorligt is of [geïntimeerde] door deze toerekenbare tekortkoming schade heeft geleden en, zo ja, in welke omvang.

2.2.

In het tussenarrest van 31 juli 2018 heeft het hof geoordeeld dat alsnog moet worden beoordeeld (a) of partijen - als Ram Properties haar contractuele verplichting jegens [geïntimeerde] correct zou zijn nagekomen - met betrekking tot het pand een koopovereenkomst zouden hebben gesloten en (b) of [geïntimeerde] - als partijen een koopovereenkomst zouden hebben gesloten - de overeengekomen koopprijs zou hebben kunnen betalen. In het hoofdgeding waren die vragen, anders dan de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft aangenomen, nog niet beantwoord. Omdat alleen als de beide vragen bevestigend worden beantwoord, kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] door de tekortkoming van Ram Properties schade heeft geleden, moeten deze twee vragen alsnog worden besproken. De beantwoording van de eerste vraag kan plaatsvinden aan de hand van twee sub-vragen, te weten: (i) voor welke (minimale) koopprijs zou Ram Properties het pand aan [geïntimeerde] hebben willen verkopen en (ii) zou [geïntimeerde] die koopprijs hebben willen betalen? Daarna zal het hof als afzonderlijke vraag bespreken (b) of [geïntimeerde] de genoemde koopprijs zou hebben kunnen betalen.

Voor welke prijs zou Ram Properties hebben willen verkopen [vraag (a) (i)]?

2.3.

In het tussenarrest heeft het hof onder 3.8 al overwogen dat Ram Properties geen steekhoudende argumenten heeft aangedragen waarom zij niet bereid zou zijn geweest het pand begin 2007 aan [geïntimeerde] te verkopen voor € 760.000,= (kosten koper), zijnde de marktwaarde van het pand per 1 januari 2007, zoals getaxeerd door de in eerste aanleg door de kantonrechter benoemde deskundige en door de kantonrechter overgenomen. Het hof ziet geen aanleiding van dat oordeel terug te komen.

2.4.

Bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep heeft Ram Properties wederom naar voren gebracht dat zij het pand zeker niet voor minder dan € 985.000,= aan [geïntimeerde] zou hebben willen verkopen. Er bestaat echter onvoldoende grond om aan te nemen dat dat het geval zou zijn geweest. Voor haar standpunt zoekt Ram Properties tevergeefs steun in het feit dat zij het pand blijkens de in het geding gebrachte leveringsakten van 20 februari 2007 voor € 985.000,= aan Joba heeft verkocht en dat Joba het pand voor dat bedrag op diezelfde dag aan [X] heeft doorverkocht. Zoals in het tussenarrest (onder 3.5) immers al is overwogen, wordt het bedrag van € 985.000,= als koopprijs voor het pand niet eerder dan in de bedoelde leveringsakten als zodanig genoemd. Tot die tijd was slechts sprake van een verkoop door Ram Properties aan Joba en door Joba aan [X] van het pand tezamen met een aantal andere objecten voor één totaalprijs. Gesteld noch gebleken is dat Ram Properties en Joba de waarde van het pand al eerder dan 20 februari 2007 hadden vastgesteld op € 985.000,=. Vast staat dat de bedoelde leveringsakten pas zijn opgesteld nadat [geïntimeerde] (althans zijn adviseur [Z] , hierna: [Z] ) zich bij Ram Properties (althans bij [Y] ) had gemeld met de mededeling dat hij een voorkeursrecht van koop op het pand had. Een en ander rechtvaardigt het vermoeden, zoals door [geïntimeerde] ook is uitgesproken (memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel onder 53), dat Ram Properties (althans [Y] ) en Joba in onderling overleg een zo hoog mogelijke (afzonderlijke) koopprijs voor het pand hebben bepaald met het doel [geïntimeerde] ‘buiten spel te zetten’ althans het voor hem zo onaantrekkelijk mogelijk te maken het door hem ingeroepen voorkeursrecht in rechte te laten erkennen omdat de koopprijs te hoog was en/of niet door hem te betalen. Ram Properties heeft niets aangevoerd ter ontzenuwing van dat vermoeden. Integendeel, zij heeft slechts voeding gegeven aan de gedachte dat [Y] en Joba onder één hoedje hebben gespeeld door er (in ander verband) aandacht voor te vragen dat [Y] indirect aandeelhouder is van Joba en Joba bestuurd wordt door een vriend en zakenpartner van [Y] (memorie van antwoord in incidenteel appel onder 13). Dat de koopprijs van € 985.000,= daadwerkelijk door Joba aan Ram Properties en door [X] aan Joba is betaald (bewijsstukken daarvan zijn overigens niet in het geding gebracht) leidt niet tot een andere beoordeling. Het pand is namelijk, zoals hiervoor al vermeld, (zowel door Ram Properties aan Joba als door Joba aan [X] ) als onderdeel van een pakket aan onroerende zaken voor één totaalprijs verkocht. Een te hoge koopprijs voor het pand afzonderlijk zou dus tot een evenredig lagere prijs voor de andere verkochte panden leiden, waardoor de daadwerkelijke betaling van de koopprijs betekenisloos is. Het hof handhaaft dus het oordeel dat Ram Properties het pand voor € 760.000,= (aan [geïntimeerde] ) zou hebben willen verkopen en dat daaraan niet afdoet dat zij het pand voor € 985.000,= aan Joba heeft verkocht.

Zou [geïntimeerde] het pand voor € 760.000,= hebben willen kopen [vraag (a) (ii)]?

2.5.

Ram Properties heeft naar voren gebracht dat de maximale prijs die [geïntimeerde] begin 2007 voor het pand zou hebben willen betalen € 675.000,= was. Volgens Ram Properties volgt dit uit de eigen stelling van [geïntimeerde] , die hij bij de berekening van zijn schade heeft ingenomen, dat € 675.000,= begin 2007 een reële koopsom voor het pand zou zijn geweest. Ook stelt Ram Properties dat [geïntimeerde] (althans zijn adviseur [Z] namens hem) in februari 2007 aan [Y] , nadat deze had gevraagd of [geïntimeerde] bereid zou zijn het pand voor € 985.000,= te kopen, te kennen heeft gegeven het pand voor geen hogere prijs dan € 675.000,= te willen kopen. [geïntimeerde] heeft dit verweer van Ram Properties bestreden met het betoog, kort samengevat, dat partijen met elkaar over een reële koopprijs zouden hebben moeten onderhandelen en dat zij zich daarbij overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid hadden dienen te gedragen. Als partijen niet zelf tot een reële koopprijs zouden zijn gekomen, zouden zij een deskundige hebben aangewezen om die prijs vast te stellen. Als een onafhankelijke derde zou hebben gesteld dat bijvoorbeeld € 750.000,= (het hof begrijpt: € 760.000,=, de koopprijs waarvan de kantonrechter is uitgegaan en met welk oordeel [geïntimeerde] zich blijkens zijn memorie van antwoord in principaal appel/memorie van grieven in incidenteel appel kan verenigen) een reële koopsom was, dan had hij, aldus [geïntimeerde] , het pand voor die som gekocht. Het hof heeft Ram Properties bij het tussenarrest (overweging 3.9) in de gelegenheid gesteld op dit verweer van [geïntimeerde] te reageren.

2.6.

Ram Properties heeft op de comparitie van partijen in hoger beroep, samengevat, aangevoerd dat de uitleg die [geïntimeerde] aan het voorkeursrecht geeft, geen stand houdt. Het voorkeursrecht houdt volgens haar niet meer en niet minder in dan dat de verhuurder het pand als eerste aan de huurder te koop moet aanbieden als deze het pand wenst te verkopen en dat de huurder binnen twee weken uitsluitsel dient te geven. Het voorkeursrecht is duidelijk en behoeft dus ook niet te worden uitgelegd (al dan niet aan de hand van het Haviltex-arest). De bedoeling die partijen hadden met het voorkeursrecht is bovendien ook niet te achterhalen omdat de oorspronkelijke verhuurder (de voormalig eigenaar en bestuurder van de rechtsvoorganger van Ram Properties), met wie [geïntimeerde] het voorkeursrecht is overeengekomen, inmiddels is overleden. Ram Properties stelt dat hooguit kan worden verondersteld dat het voorkeursrecht een gentleman’s agreement is tussen de voormalige eigenaar enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds, inhoudende dat als eerstgenoemde tot verkoop zou overgaan, hij het pand eerst aan [geïntimeerde] zou aanbieden vanwege een gunfactor. Ten slotte is volgens Ram Properties geen specifieke afspraak gemaakt over de manier waarop een eventuele koopprijs tot stand zou komen.

2.7.

Het hof oordeelt als volgt. In de hoofdprocedure heeft het hof overwogen (overweging 3.14 van het arrest van 14 december 2010) dat partijen tot elkaar stonden in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding, die meebrengt dat partijen ook in redelijkheid en billijkheid met elkaar zouden hebben onderhandeld. Het hof heeft daaraan toegevoegd dat Ram Properties het pand in ieder geval gedurende veertien dagen niet aan een derde zou hebben mogen aanbieden. Ook heeft het hof in de hoofdzaak geoordeeld dat de rechtsverhouding tussen partijen meebrengt dat Ram Properties het pand niet voor een onredelijk hoge prijs mocht aanbieden (overweging 3.5, slot, van genoemd arrest). Het hof is aan deze (bindende) eindbeslissingen (die zijn neergelegd in een tevergeefs door Ram Properties in cassatie bestreden arrest) gebonden en daarvan wordt derhalve niet teruggekomen. Bij de schadebegroting behoren deze oordelen dan ook tot uitgangspunt te worden genomen. Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] de vraagprijs van € 760.000,= voor het pand zou hebben aanvaard in de situatie dat Ram Properties de verplichtingen die voor haar uit het voorkeursrecht voortvloeien onberispelijk zou hebben nageleefd, moet er dus van worden uitgegaan dat [geïntimeerde] gedurende een periode van in elk geval veertien dagen exclusief met Ram Properties zou hebben kunnen onderhandelen en gedurende die tijd zou hebben kunnen nadenken of hij tot betaling van die prijs bereid was. In dit opzicht wijkt de hypothetische situatie af van de daadwerkelijke. Het hof acht niet onaannemelijk dat [geïntimeerde] een taxateur zou hebben ingeschakeld die hem zou hebben geadviseerd over de redelijkheid van de door Ram Properties gevraagde koopprijs. Zoals tevens tot uitgangspunt moet worden genomen, zou Ram Properties geen onredelijke hoge koopprijs hebben gevraagd althans hebben mogen verlangen, zodat het waarschijnlijk is dat zij uiteindelijk de prijs van € 760.000,= zou hebben genoemd. Onder de geschetste omstandigheden acht het hof het voldoende waarschijnlijk dat [geïntimeerde] die prijs vervolgens als koopsom zou hebben geaccepteerd, ook al was hij van mening dat het pand eigenlijk niet meer dan € 675.000,= zou mogen kosten, zoals hij volgens Ram Properties in februari 2007 [Y] heeft laten weten. Daarbij speelt ook een rol dat onbestreden vast staat dat [geïntimeerde] , zoals in overweging 3.4 van het arrest in de hoofdzaak is overwogen, de wens had in het pand het door zijn vader gestichte familiebedrijf voort te zetten.

Zou [geïntimeerde] een koopprijs van € 760.000 hebben kunnen betalen [vraag (b)]?

2.8.

Het hof heeft in het tussenarrest (overweging 3.10) overwogen dat [geïntimeerde] in de gelegenheid wordt gesteld zijn stelling dat hij in staat zou zijn geweest het pand begin 2007 voor € 760.000,= te kopen, nader toe te lichten en met bescheiden te staven. [geïntimeerde] heeft vervolgens de eigen aangiften inkomstenbelasting 2007 en 2013 tot en met 2015 overgelegd en die van zijn echtgenote ( [A] ) over de jaren 2007 en 2013 en 2014. Hij heeft voorts de jaarrekeningen van zijn eenmanszaak over 2007, 2013 en 2014 overgelegd, alsmede de jaarrekeningen over 2006 en 2007 van de tandartspraktijk van zijn echtgenote en van [A] Holding B.V., een vennootschap van zijn echtgenote. Volgens [geïntimeerde] volgt uit deze financiële stukken dat hij en zijn vrouw in januari 2007 over een vermogen van circa € 500.000,= beschikten en dat hij, als een bank 60% van het aankoopbedrag zou hebben willen financieren, prima in staat zou zijn geweest het pand te kopen.

2.9.

Ram Properties heeft in reactie op de door [geïntimeerde] overgelegde stukken een schriftelijke reactie van [B] ( [B] en [C] administratie en adviesbureau) in het geding gebracht. Daarin wordt gesteld dat [geïntimeerde] in 2007 niet in staat zou zijn geweest om het pand te kopen, te financieren, noch te onderhouden na aankoop, zelfs niet indien hij daarvoor het vermogen van zijn echtgenote of haar onderneming zou hebben aangewend.

2.10.

Het hof overweegt met betrekking tot deze door Ram Properties ingebrachte schriftelijke reactie (verder: de schriftelijke reactie) het volgende.

2.11.

Onder 4 (“Financiële gevolgen aankoop pand”) van de schriftelijke reactie wordt in de eerste plaats opgemerkt: “
Uit onderstaande opstelling blijkt dat de heer [geïntimeerde] niet in staat zou [zijn] geweest de rente en aflossing en de exploitatiekosten voor het pand te betalen.” In bedoelde opstelling wordt berekend dat de totale hypotheekkosten op jaarbasis € 80.623,80 zouden hebben bedragen, namelijk 5% per jaar aan hypotheekrente over een te financieren geldsom van € 806.238,= en 5% per jaar aan aflossing. Daarbij wordt uitgegaan van een koopprijs van € 750.000,= (dus niet € 760.000,=, waarop het hof hierna nog zal terugkomen), vermeerderd met € 45.000,= aan overdrachtsbelasting, € 1.500,= voor diverse aankoopkosten en € 9.738,= voor een te betalen afsluitprovisie. Daarnaast zijn € 2.862,79 voor exploitatiekosten pand en € 10.000,= voor onderhoud in de opstelling opgenomen. Bij aankoop van het pand zou [geïntimeerde] dus per jaar € 93.486,59 hebben moeten uitgeven. Aan inkomsten die [geïntimeerde] tot zijn beschikking zou hebben wordt in de eerste plaats het in 2007 aan winst uit onderneming geboekte bedrag van € 13.325,= genoteerd. Hij zou daarnaast na aankoop van het pand geen huur meer behoeven te betalen voor de begane grond van het pand en aldus € 28.790,28 per jaar besparen. Ten slotte zou hij als eigenaar van het pand de huurinkomsten van € 15.520,92 voor de bovengelegen (verhuurde) woningen ontvangen. In totaal is dit € 57.636,20 per jaar. De conclusie is dat [geïntimeerde] niet voldoende inkomsten zou hebben (jaarlijks € 35.850,39 te weinig) om de benodigde uitgaven te betalen.

2.12.

Deze berekening kan echter niet als juist worden aangemerkt, reeds omdat niet wordt toegelicht noch wordt onderbouwd waarom [geïntimeerde] een aflossingsverplichting op jaarbasis van 5% over de totale te financieren geldsom zou hebben moeten accepteren. Als het in de opstelling hiervoor opgenomen bedrag van € 40.311,90 daaruit wordt gehaald, resteert een jaarlijkse uitgavenpost (inclusief de vermelde exploitatiekosten en kosten van onderhoud) van € 53.174,69. Dit bedrag had [geïntimeerde] met de hem ter beschikking staande € 57.636,20 per jaar wel kunnen betalen. Die conclusie zou niet anders zijn, indien in de berekening wordt uitgegaan van een koopsom van € 760.000,= (in plaats van € 750.000,=) met bijkomende kosten. Overigens heeft de opsteller van de schriftelijke reactie ook geen uitleg gegeven voor het opnemen van een bedrag voor hypotheekrente van 5% over de gehele te financieren geldsom, terwijl een gedeelte van deze som door [geïntimeerde] niet bij een bank zou zijn geleend maar door zijn echtgenote ter beschikking zou zijn gesteld, waarvan ook de opsteller van de schriftelijke reactie overigens uitgaat.

2.13.

Met betrekking tot de mogelijkheden van [geïntimeerde] om een financiering bij een bank te verkrijgen wordt in de schriftelijke reactie in aansluiting op het hiervoor weergegeven citaat gesteld: “
Bovendien is het zeer onwaarschijnlijk dat een hypotheekbank op basis van het inkomen (€ 13.325) en vermogen (€ nihil) van de heer [geïntimeerde] een hypotheek zou hebben verstrekt van € 483.742,=.”
Het bedrag van € 483.742,= is 60% van de te financieren geldsom van € 806.238,=. Klaarblijkelijk gaat de opsteller van de schriftelijke reactie ervan uit dat [geïntimeerde] 60% van die geldsom zou hebben moeten lenen bij een hypotheekbank. Niet valt echter in te zien waarom een bank niet bereid zou zijn geweest een financiering van 60% benodigd voor de aanschaf van het pand aan [geïntimeerde] te verstrekken, indien [geïntimeerde] aannemelijk zou hebben kunnen maken dat hij de daaraan verbonden periodieke lasten zou kunnen voldoen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof aannemelijk acht dat [geïntimeerde] daarin zou zijn geslaagd. Daarbij valt voorts nog te bedenken dat in de schriftelijke reactie wordt uitgegaan van een inkomen van [geïntimeerde] van € 13.325,=. Dat was echter de winst uit zijn onderneming over 2007. Bij de aanvraag van een financiering door [geïntimeerde] zouden de cijfers over 2007 nog niet bekend zijn geweest. Het lijkt aannemelijker dat vooral gekeken zou zijn naar de winst over 2006, die (blijkens de van de aangifte inkomstenbelasting/ premie volksverzekeringen 2007 van [geïntimeerde] deel uit makende Balans en resultatenrekening van zijn eenmanszaak) € 44.065,= bedroeg.

2.14.

In de schriftelijke reactie wordt, nog steeds onder 4 en in aansluiting op de hiervoor weergegeven citaten, ten slotte opgemerkt: “
De liquide middelen van mevrouw [geïntimeerde] en haar vennootschap waren ook onvoldoende om het pand te kunnen financieren”. Met deze opmerking, die niet nader is onderbouwd of cijfermatig is toegelicht, wordt in de eerste plaats miskend dat de echtgenote van [geïntimeerde] en haar vennootschap, [A] Holding B.V., niet het gehele pand zouden hebben behoeven te financieren. Toereikend zou immers zijn geweest indien zij 40% van de te financieren geldsom aan [geïntimeerde] zouden hebben kunnen verstrekken. De echtgenote van [geïntimeerde] had, zoals ook in de schriftelijke reactie wordt vastgesteld, in 2007 een gemiddeld spaartegoed van € 505.570,=. Dat is ruimschoots voldoende om deze 40% (€ 322.495,20) aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen. Dat een deel van het spaartegoed van de echtgenote afkomstig is van haar vennootschap [A] Holding B.V., en zij dus een schuld aan die B.V. heeft, doet hieraan niet af. Niet uitgesloten kan worden dat de opsteller van de schriftelijke reactie met de hiervoor geciteerde zin heeft bedoeld te verwijzen naar de schriftelijke reactie onder 3, waar wordt opgemerkt: “
Rekening houdende met de belasting en het niet direct terug kunnen betalen van de leningen door de familie kon de holding niet meer middelen vrijmaken dan ongeveer € 265.000”. Deze stelling is echter cijfermatig niet toegelicht en is, zonder toelichting, die ook niet is gegeven op de comparitie van partijen in hoger beroep, niet te volgen. Reeds daarom dient aan die stelling te worden voorbijgegaan.

2.15.

Het hof komt tot de volgende slotsom. De door Ram Properties overgelegde schriftelijke reactie kan niet als een afdoende betwisting worden beschouwd van de thans genoegzaam toegelichte en met stukken gestaafde stelling van [geïntimeerde] dat hij financieel in staat zou zijn geweest het pand voor € 760.000,= k.k. te kopen. Ook overigens heeft Ram Properties daartegen geen argumenten aangevoerd die die stelling onaannemelijk maken. Er is reeds geconcludeerd dat [geïntimeerde] , als Ram Properties het pand begin 2007 aan hem zou hebben aangeboden, bereid zou zijn geweest dat bedrag voor het pand te betalen. Ook is aannemelijk bevonden dat Ram Properties het pand voor die prijs aan [geïntimeerde] zou hebben willen verkopen. Uit een en ander vloeit voort dat Ram Properties het pand voor € 760.000,= aan [geïntimeerde] zou hebben verkocht, indien Ram Properties het pand op de wijze zoals het voorkeursrecht voorschreef, begin 2007 aan [geïntimeerde] te koop zou hebben aangeboden.

Schadebegroting; algemeen

2.16.

In het tussenarrest van 31 juli 2018 (overweging 3.13) is al gedeeltelijk ingegaan op de wijze waarop de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties heeft geleden, zou moeten worden begroot. Overwogen is onder meer dat indien de schade van [geïntimeerde] ‘abstract’ zou worden begroot door deze gelijk te stellen aan het verschil tussen de koopprijs die partijen zouden zijn overeengekomen indien Ram Properties het voorkeursrecht zou hebben nageleefd en de marktprijs van het pand ten tijde van de toerekenbare niet-nakoming van Ram Properties (dus door artikel 7:37 BW naar analogie toe te passen), [geïntimeerde] geen schade zou hebben geleden. Verondersteld wordt immers dat [geïntimeerde] het pand tegen een koopprijs gelijk aan de onderhandse verkoopwaarde van het pand van € 760.000,= zou hebben gekocht (zie hiervoor). Het staat de benadeelde echter vrij te kiezen voor een concrete schadebegroting indien meer schade is geleden dan de abstract begrote schade (vergelijk artikel 7:38 BW). [geïntimeerde] heeft in deze procedure voor een concrete schadebegroting gekozen.

2.17.

Schade wordt begroot door de hypothetische vermogenspositie waarin de benadeelde zich zou hebben bevonden als de ‘normschending’ (in dit geval de toerekenbare tekortkoming van Ram Properties) niet zou hebben plaatsgevonden te vergelijken met de daadwerkelijke situatie. In de hypothetische situatie zou [geïntimeerde] begin 2007 eigenaar van het pand zijn geworden door dit voor € 760.000,= van Ram Properties te kopen. Feitelijk heeft hij het pand in 2007 echter niet gekocht en dus de eigendom daarvan toen niet verkregen. Wel heeft hij het pand eind 2013 kunnen kopen, waarna het pand aan hem op 7 februari 2014 is geleverd. [geïntimeerde] heeft toen € 1.237.500,= (exclusief kosten) voor het pand betaald.

Schadebegroting; peildatum

2.18.

De kantonrechter heeft de hiervoor genoemde vermogensvergelijking voor de hier aan de orde zijnde schade uitgevoerd met 7 februari 2014 als einddatum voor de schadeberekening (verder ook: peildatum). Ram Properties heeft hiertegen in het kader van grief II in principaal appel bezwaar gemaakt. Zij stelt dat voor het kiezen van die datum als einddatum voor de schadeberekening geen rechtvaardiging bestaat, dat die datum niet meer is dan een willekeurig moment. Dat bezwaar is ongegrond. Er is een goede reden om de peildatum waarnaar de schadeomvang wordt bepaald, op 7 februari 2014 vast te stellen. Met ingang van die datum treden immers geen vermogensverschillen meer op als gevolg van het al dan niet hebben van de eigendom van het pand omdat vanaf dat moment de eigendom van het pand zowel in de hypothetische als in de daadwerkelijke situatie in handen is van [geïntimeerde] . Ram Properties heeft tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep de vraag opgeworpen waarom niet een eerder moment, bijvoorbeeld het moment waarop [Y] aan [geïntimeerde] ’s adviseur [Z] te kennen gaf dat het pand voor € 985.000,= te koop was, als eindmoment (peildatum) wordt aangemerkt. De reden dat dit niet het juiste peilmoment zou zijn, is dat [geïntimeerde] feitelijk niet op dit aanbod is ingegaan. In de feitelijke situatie is dus niets veranderd - [geïntimeerde] heeft de eigendom niet verkregen - en ook de hypothetische situatie is ongewijzigd: [geïntimeerde] zou het pand, als Ram Properties haar contractuele verplichting was nagekomen, (wel) in eigendom hebben verkregen.

2.19.

Door Ram Properties is meermaals benadrukt dat van belang is dat zij (althans haar makelaar [Y] ) het pand feitelijk, zowel voor als na het moment waarop het pand aan Joba en [X] is geleverd, voor € 985.000,= aan [geïntimeerde] te koop heeft aangeboden en dat [geïntimeerde] dat aanbod toen niet heeft geaccepteerd. In de hoofdzaak heeft het hof echter al geoordeeld dat door Ram Properties niet voldoende gemotiveerd is gesteld dat [Y] al op 19 of 20 februari 2007 serieus het aanbod heeft gedaan het pand alsnog voor € 985.000,= aan [geïntimeerde] te verkopen (overweging 3.9, slot, van het arrest van 14 december 2010). Dat [Y] al eerder een dergelijk bod zou hebben gedaan (Ram Properties noemt in dit verband de datum 12 februari 2007 – memorie van grieven onder 31) verdraagt zich niet met het vaststaande feit dat [Z] namens [geïntimeerde] voor het eerst op 19 februari 2007 contact met Ram Properties heeft opgenomen. Als al moet worden aangenomen dat [Y] het pand op 21 februari 2007 voor genoemde prijs aan [geïntimeerde] heeft aangeboden (zie daarover overweging 3.10 van het arrest van het hof in de hoofdzaak: [geïntimeerde] behoefde dat bod dan niet te beschouwen als een aanbod in de zin van het voorkeursrecht) heeft te gelden dat [geïntimeerde] niet gehouden was op dit aanbod in te gaan. Hem kan niet worden tegengeworpen het pand te hebben moeten kopen voor een prijs die ruim € 200.000,= hoger lag dan marktwaarde, nog daargelaten de vraag of hij die te hoge prijs zou hebben kunnen financieren.

2.20.

Ook dient te worden voorbijgegaan aan de meermalen door Ram Properties geponeerde stelling dat voor de berekening van de schade van [geïntimeerde] dient te worden uitgegaan van de feitelijk in 2007 door Joba en [X] voor het pand betaalde koopprijs van € 985.000,=. Volgens Ram Properties zou deze prijs moeten worden afgezet tegen de prijs waartegen [geïntimeerde] het pand zou hebben aangekocht (memorie van grieven onder 71). Klaarblijkelijk stelt Ram Properties zich op het standpunt dat [geïntimeerde] in de hypothetische situatie (waarin hij het pand voor € 760.000,= heeft gekocht) het pand voor € 985.000,= zou hebben doorverkocht, in welk geval zijn schade hooguit (€ 985.000,= minus € 760.000,= is) € 225.000,= zou zijn. Er is echter geen reden om aan te nemen dat [geïntimeerde] het pand na aankoop voor € 760.000,= zou hebben willen doorverkopen, ook al zou hem de prijs van € 985.000,= zijn geboden. Met [geïntimeerde] acht het hof het voldoende aannemelijk dat hij het pand zou hebben willen behouden en dus niet zou hebben doorverkocht. Daarbij speelt wederom een rol dat vast staat dat [geïntimeerde] de eigendom van het pand wilde verkrijgen om zeker te stellen dat hij het bedrijf van zijn vader daarin zou kunnen voortzetten (zie slot van overweging 2.7 hiervoor).

Vermogensvergelijking

2.21.

Het hof gaat thans over tot een berekening van de schade op grond van een vermogensvergelijking met als peildatum 7 februari 2014.

2.22.

In de daadwerkelijke situatie (tot 7 februari 2014) heeft [geïntimeerde] huur moeten betalen. In de hypothetische situatie zou dat niet het geval zijn geweest. Tot de schade die [geïntimeerde] heeft geleden behoort dan ook in beginsel het bedrag van de door hem betaalde huur in de hier in aanmerking te nemen periode van januari 2007 tot 7 februari 2014. Deze huur heeft, naar zoals de kantonrechter heeft vastgesteld en in hoger beroep niet is bestreden, € 210.321,= bedragen.

2.23.

[geïntimeerde] zou in de hypothetische situatie als eigenaar inkomsten hebben gehad omdat het pand gedeeltelijk als woonruimte werd verhuurd, die hij als niet‑eigenaar niet heeft gehad. Door Ram Properties is niet aangevoerd dat [geïntimeerde] de woningen niet zou zijn blijven verhuren. Tot de schade die [geïntimeerde] lijdt doordat hij het pand in 2007 niet in eigendom heeft verkregen kan daarom tevens het bedrag van deze (gederfde) huurinkomsten worden gerekend. De kantonrechter heeft onbestreden vastgesteld dat deze inkomsten over de periode van januari 2007 tot 7 februari 2014 € 180.589,= hebben bedragen.

2.24.

In de hypothetische situatie zou [geïntimeerde] als eigenaar uitgaven hebben gehad die in de feitelijke situatie niet op hem als huurder hebben gedrukt. Op de schadevergoeding komen deze uitgaven in mindering. De eigenaarslasten in de periode van januari 2007 tot 7 februari 2014 bedroegen, naar door de kantonrechter onbestreden heeft vastgesteld, € 5.000,= aan onroerend zaak belasting en € 16.000,= aan onderhoud, dus in totaal € 21.000,=.

2.25.

Tevens moet in aanmerking worden genomen dat [geïntimeerde] het pand niet uit eigen middelen zou hebben kunnen kopen, zoals thans in hoger beroep is komen vast te staan. [geïntimeerde] zou een lening bij een bank hebben moeten afsluiten en hij zou geld van zijn echtgenote hebben moeten lenen. Bij een aankoopbedrag van € 760.000,=, vermeerderd met het door de kantonrechter onbestreden op 6% (zie overweging 17 onder d van het tussenvonnis van 23 april 2015) vastgestelde percentage voor overdrachtsbelasting en overige verwervingskosten, moet het door [geïntimeerde] te financieren geldbedrag worden vastgesteld op € 805.600,=. In grief 8 in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] terecht naar voren gebracht dat de kantonrechter ten onrechte voor de berekening van de hypotheekrente van een lagere geldsom is uitgegaan. Bij gelegenheid van de comparitie heeft [geïntimeerde] gesteld dat als een bank 60% van het aankoopbedrag zou financieren, hij prima in staat zou zijn geweest het pand te kopen. Het hof zal met [geïntimeerde] daarom ervan uitgaan dat hij 60% van het te financieren bedrag bij een bank zou lenen, dus een bedrag van € 483.360,=. De rente die hiervoor door hem zou hebben moeten worden betaald zou
- naar in hoger beroep onbestreden vast staat - 5% per jaar zijn geweest, dus over deze som € 24.168,= per jaar. Over een periode van afgerond zeven jaar is dat € 169.176,=.

2.26.

[geïntimeerde] heeft bij de comparitie in hoger beroep een schriftelijke verklaring van zijn echtgenote overgelegd waarin deze stelt dat, mocht het pand in 2007 aan [geïntimeerde] zijn aangeboden, haar financiële middelen 100% beschikbaar zouden zijn uit haar eigen holdingvennootschap (kennelijk [A] Holding B.V.). Ram Properties heeft op de comparitie van partijen in hoger beroep in twijfel getrokken dat de echtgenote van [geïntimeerde] in 2007 met vermogen klaar zou hebben gestaan om het pand te verwerven. Ram Properties kan dat zoveel jaren na dato niet serieus nemen en zij acht die verklaring gekunsteld. Het hof is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bereidheid van de echtgenote van [geïntimeerde] om hem de financiële middelen te verstrekken om de aanschaf van het pand mogelijk te maken – evenals dat in 2014 is gebleken, toen zij haar echtgenoot bij de koop van het pand voor ruim € 1,2 miljoen financieel heeft bijgestaan - ook in 2007 geacht mag worden aanwezig te zijn geweest. Uitgaande van de financiering door de bank van 60% van het te financieren bedrag, zou de echtgenote van [geïntimeerde] € 322.240,= ter beschikking hebben moeten stellen. Er moet om fiscale redenen worden aangenomen dat dit niet renteloos zou hebben plaatsgevonden. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde stukken blijkt dat [A] Holding B.V. geld aan derden heeft uitgeleend tegen een rente van 2% per jaar. Van ditzelfde percentage zal worden uitgegaan voor de lening van de echtgenote aan [geïntimeerde] . Dit komt neer op een rentelast van € 6.444,80 per jaar, dus over zeven jaar afgerond in totaal € 45.114,=.

2.27.

De kantonrechter heeft in het eindvonnis tot de schade die [geïntimeerde] heeft geleden mede een bedrag van € 210.000,= wegens “waardestijging pand” gerekend. Volgens vaststelling van de deskundige had het pand per 1 januari 2007 een marktwaarde van € 760.000,= en per 1 februari 2014 een marktwaarde van € 970.000,=, zodat kan worden vastgesteld dat het pand in vermelde periode met € 210.000,= in (markt)waarde is gestegen. Deze waardestijging kan echter niet worden aangemerkt als een schadepost van [geïntimeerde] omdat [geïntimeerde] zowel in de hypothetische situatie als in de daadwerkelijke situatie het pand in eigendom heeft verkregen en hij dus geen waardeverschil mist.

2.28.

Wel dient in de vermogensvergelijking te worden betrokken dat [geïntimeerde] in 2014 een koopprijs heeft moeten betalen om het pand in eigendom te verkrijgen. Voor zover die koopprijs hoger is dan de in de hypothetische situatie in 2007 betaalde koopprijs, is dit een - concreet - geleden schadepost, die volgens de vermogensvergelijkingsmethode in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt. [geïntimeerde] voert dit op zichzelf terecht aan in grief 2 in incidenteel appel. Toch kan deze grief niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter op dit punt leiden. Het volgende is daarvoor redengevend.

2.29.

De door [geïntimeerde] in 2014 betaalde koopprijs was € 1.237.500,= (exclusief kosten). De marktwaarde van het pand op dat moment was volgens de deskundige € 970.000,=. [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze taxatie door de deskundige
- behalve in grief 2 ook in grief 6 in incidenteel appel - bestreden met het betoog dat de deskundige ten onrechte niet in zijn waardering heeft meegenomen dat twee professionele partijen, namelijk [X] , de toenmalige eigenaar van het pand, en Stadsdeel B.V. het pand in oktober 2013 blijkens de toen tussen hen onder normale omstandigheden en in het vrije verkeer tot stand gekomen koopovereenkomst een koopprijs voor het pand zijn overeengekomen van € 1.300.000,= kosten koper en dat het pand kennelijk toen die waarde had. [geïntimeerde] heeft dit, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, tevens aan de deskundige voorgelegd. Die heeft hierover opgemerkt dat hij de voorgenomen transactie tussen [X] en Stadsdeel B.V. uiteraard in ogenschouw heeft genomen, dat hij zich voor de bepaling van de waarde van het pand heeft gebaseerd op marktinformatie die maar voor een deel in de rapportage inzichtelijk is gemaakt en opgenomen en dat de transactie op € 1.300.000,= tussen [X] en Stadsdeel B.V. op geen enkele wijze is te onderbouwen op basis van referentietransacties en daardoor ver buiten de normale bandbreedte ligt. Hieraan heeft de deskundige toegevoegd dat hij op basis van de door hem geraadpleegde referenties van mening is voldoende informatie te hebben om de transactie tussen [X] en Stadsdeel B.V. niet sec als referentie te gebruiken. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze reactie van de deskundige een voldoende weerlegging vormt van het argument van [geïntimeerde] dat met de koopprijs die tussen [X] en Stadsdeel is overeengekomen had moeten worden rekening gehouden. Deze koopprijs lag, aldus de deskundige, “ver buiten de normale bandbreedte”. Het hof ziet geen reden - ook niet op grond van de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde gegevens over de verkoop van een naburig pand in augustus 2016 - de juistheid van dit oordeel van de deskundige in twijfel te trekken.

2.30.

Daarmee rijst de vraag of het gerechtvaardigd is dat [geïntimeerde] een vergoeding van het volledige verschil tussen de door hem betaalde koopprijs van € 1.237.500,= en de koopprijs van € 760.000,= toekomt als schadevergoeding. Uit het op dit punt door Ram Properties gevoerde verweer leidt het hof af dat zij zich op het standpunt stelt dat die schade haar in redelijkheid niet als een gevolg van haar toerekenbare tekortkoming kan worden toegerekend, mede gezien de wijze waarop de koop tussen [X] en Stadsdeel B.V. en vervolgens tussen [X] en [geïntimeerde] tot stand is gekomen. Wat Ram Properties op dit punt naar voren heeft gebracht kan grotendeels als irrelevante speculaties ter zijde worden gesteld. Wel heeft zij echter een punt waar zij stelt dat de door [geïntimeerde] in 2014 betaalde koopprijs uitzonderlijk hoog was. Ook als in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] geen mogelijkheden had om [X] zover te krijgen met een lagere koopprijs genoegen te nemen, moet worden vastgesteld dat ten tijde van de tekortkoming van Ram Properties in 2007 redelijkerwijs niet voorzienbaar was dat [geïntimeerde] het pand ooit zou kopen voor een kooprijs die in die mate zou afwijken van de werkelijke waarde. Tussen de tekortkoming en de schade bestaande uit het verschil tussen de door [geïntimeerde] feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische geval betaalde koopprijs bestaat naar het oordeel van het hof ook een dermate verwijderd verband, dat deze schade, gelet op voorts de aard van de aansprakelijkheid van Ram Properties en de aard van de schade die hier aan de orde is, niet als een gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend. Dit is echter slechts het geval voor zover [geïntimeerde] een hogere prijs heeft betaald dan de genoemde marktwaarde. Als [geïntimeerde] het pand voor die marktwaarde zou hebben kunnen kopen, is er immers geen enkele reden waarom het verschil met de in 2007 betaalde koopprijs niet als gevolg van de tekortkoming van Ram Properties aan haar kan worden toegerekend. Het hof concludeert daarom dat niet het verschil tussen de feitelijk betaalde koopprijs en de in het hypothetische situatie betaalde koopprijs, maar wel het verschil tussen de marktwaarde van het pand in 2014 en de hypothetische koopprijs als schade voor vergoeding in aanmerking komt. Dit is het bedrag van € 210.000,= dat de kantonrechter, zij het onder de niet juiste noemer van “waardestijging pand”, heeft toegewezen. Omdat dezelfde uitkomst wordt bereikt, is er geen reden het vonnis van de kantonrechter op dit punt te vernietigen.

2.31.

Recapitulerend, leidt de bovenstaande vermogensvergelijking tot een aan [geïntimeerde] toekomende schadevergoeding van € 210.321,= wegens in werkelijkheid betaalde huur (overweging 2.22) plus € 180.589 wegens gemiste huurinkomsten (overweging 2.23) minus € 21.000,= aan eigenaarslasten die op [geïntimeerde] zouden hebben gedrukt als hij het pand in 2007 zou hebben gekocht (overweging 2.24) minus € 169.176,= (overweging 2.25) minus € 45.114,= (overweging 2..26) aan rentelasten die in verband met financiering van het pand op hem zouden hebben gedrukt, plus € 210.000,= (overweging 2.28-2.30), totaal dus: € 365.620,=.

Specifieke schadeposten

2.32.

Het hof zal thans overgaan tot een bespreking van enkele grieven van [geïntimeerde] tegen de afwijzing door de kantonrechter van enkele losstaande schadeposten.

2.33.

[geïntimeerde] heeft vergoeding gevorderd van de kosten die hij heeft gemaakt voor de procedures die hij tegen Joba en [X] heeft gevoerd. Deze kosten heeft hij begroot op € 133.707,41. Tevens heeft hij vergoeding gevorderd van de kosten van de door hem tegen [X] gevoerde huuraanpassingsprocedure ten bedrage van € 1.750,=. Met betrekking tot beide kosten heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat deze niet door hem zouden zijn gemaakt, als Ram Properties het voorkeursrecht niet zou hebben geschonden en zij het pand aan hem zou hebben verkocht. De kantonrechter heeft de beide vorderingen afgewezen. Met grief 3 in incidenteel appel komt [geïntimeerde] daartegen op.

2.34.

De grief is tevergeefs voorgesteld. De kosten van het voeren van de procedures zijn niet te beschouwen als een gevolg van de schending door Ram Properties van het voorkeursrecht. [geïntimeerde] heeft Joba en [X] op andere gronden aangesproken. Voor zover die procedures tot betalingen hebben geleid die de geleden schade hebben verminderd (de hierna onder 2.39 te behandelen bedragen van € 62.500,=, € 20.000,= en € 6.755,=) is het echter wel redelijk de procedurekosten bij de berekening van de schade te betrekken. De huuraanpassingsprocedure heeft op zichzelf ook niet van doen met het verwijt dat [geïntimeerde] Ram Properties in deze procedure heeft gemaakt. Daaraan doet niet af dat de procedures tegen Joba en [X] niet nodig zouden zijn geweest respectievelijk niet gevoerd hadden kunnen worden als Ram Properties niet was tekortgeschoten. De enkele omstandigheid dat is voldaan aan het conditio sine qua non verband is voor het aanmerken van een gebeurtenis als een gevolg van een andere niet voldoende. Dat Ram Properties misbruik van bevoegdheid/recht heeft gemaakt, zoals [geïntimeerde] stelt, maakt het voorgaande niet anders.

2.35.

[geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de nota’s die Gillian Beheer B.V., een vennootschap van zijn adviseur [Z] , bij hem heeft ingediend voor aan [geïntimeerde] verleende bijstand in het voeren van onderhandelingen met en procedures tegen Ram Properties, vermenigvuldigd met een factor twee, omdat de afspraak met [Z] zou zijn gemaakt dat deze slechts de helft van zijn kosten in rekening zou brengen totdat Ram Properties verplicht zou worden de kosten te vergoeden. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat de kosten niet kunnen worden aangemerkt als kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van schade en omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd wat de adviezen behelsden, waarom die redelijkerwijs nodig waren om schadevergoeding te verkrijgen en waarom die kosten redelijk waren. Tegen dit oordeel keert [geïntimeerde] zich met grief 4 in incidenteel appel.

2.36.

In de periode 2007 tot en met 2016 heeft Gillian Beheer B.V. [geïntimeerde] in totaal € 63.402,38 in rekening gebracht, telkens voor “werkzaamheden inzake de procedure tegen de verhuurder van uw winkelruimte aan de [adres 1] ”. Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] niet gespecificeerd uiteengezet welke werkzaamheden Gillian Beheer B.V. op welke momenten heeft verricht. Anderzijds acht het hof het aannemelijk dat [geïntimeerde] Gillian Beheer B.V. heeft ingeschakeld ter verkrijging van adviezen over de mogelijkheden om Ram Properties tot nakoming van haar verplichtingen aan te spreken, om haar aansprakelijk te stellen en om hem bij te staan in de tegen Ram Properties gevoerde noodzakelijk gebleken procedure, ten behoeve waarvan onder meer ook contacten moesten worden gelegd met makelaars om de waarden van het pand te bepalen en moest worden gereageerd op het uitgebrachte deskundigenbericht. Die inschakeling is redelijk omdat [geïntimeerde] ter zake niet deskundig is. Naar het oordeel van het hof komen hieraan verbonden kosten in beginsel op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. Het door Gillian Beheer B.V. in rekening gebrachte bedrag over de periode 2007 tot en met 2016 is echter bovenmatig en kan niet geacht worden alleen op de voor vergoeding in aanmerking komende werkzaamheden betrekking te hebben. Het hof zal de kosten daarom thans zelf begroten en deze vaststellen op € 30.000,=.

2.37.

Als derde post heeft [geïntimeerde] vergoeding gevorderd van de kosten die hij heeft betaald voor taxatierapporten (de kosten van de accountant zijn door de kantonrechter toegewezen). Het gaat om een bedrag van € 1.576,75. De kantonrechter heeft deze kostenpost afgewezen omdat de taxatierapporten voor de vaststelling van de schade buiten beschouwing zijn gelaten. Tegen dit oordeel keert [geïntimeerde] zich in grief 5 in incidenteel appel.

2.38.

De grief is gegrond. De taxatierapporten die [geïntimeerde] in het geding heeft gebracht zijn weliswaar niet door de kantonrechter gevolgd, maar dit betekent niet dat [geïntimeerde] de kosten van deze rapporten moet dragen. Het was redelijk dat [geïntimeerde] taxatierapporten liet uitbrengen, omdat hij daarmee zijn schade kon onderbouwen. De daaraan verbonden kosten kunnen worden aangemerkt als kosten die voor vaststelling van de schade zijn gemaakt. Ook de omvang van de kosten kan de redelijkheidstoets doorstaan. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van € 1.576,75 alsnog toewijzen.

2.39.

Ter afronding van de schadeopstelling dient nog te worden ingegaan op de uiterst subsidiair - door Ram Properties in het kader van grief IX in principaal appel naar voren gebrachte klacht dat de kantonrechter ten onrechte de door [X] en Joba betaalde reeds betaalde schades van respectievelijk € 62.500,= en € 20.000,= en de reeds vergoede proceskosten van € 6.755,= (dus in totaal € 89.255,=) niet in mindering heeft gebracht op de totale begrote schade. [geïntimeerde] heeft hierover opgemerkt dat deze klacht terecht is voorgesteld en dat het genoemde bedrag afgetrokken dient te worden. Deze bedragen vallen echter weg tegenover de hiervoor onder 2.34 in aanmerking genomen kosten van de procedures die daarvoor moesten worden gevoerd. Bij die stand van zaken ziet het hof geen ruimte om over deze grief anders te oordelen en tot aftrek van het vermelde bedrag over te gaan.

2.40.

De bovenstaande overwegingen en beslissingen alsmede die van het tussenarrest leiden tot de volgende conclusie.

2.41.

De grieven in principaal appel slagen ten dele (zie hieromtrent het tussenarrest). Ook enkele van de in incidenteel appel aangevoerde grieven hebben succes. De overige grieven falen ofwel op inhoudelijke hiervoor dan wel in het tussenarrest besproken gronden ofwel wegens gebrek aan belang.

2.42.

De bewijsaanbiedingen van partijen betreffen stellingen waarvan geen bewijs nodig is omdat zij niet tot andere dan de gegeven beslissingen kunnen voeren dan wel stellingen die onvoldoende zijn geconcretiseerd en om die reden moeten worden gepasseerd. Het hof begrijpt daarbij dat het door Ram Properties bij memorie van grieven in principaal appel gedane bewijsaanbod een kennelijke verschrijving bevat waar het bedrag van € 625.000,= wordt genoemd, waarvoor klaarblijkelijk € 675.000,= moet worden gelezen.

2.43.

Mede op grond van in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden dient de aan [geïntimeerde] toekomende schadevergoeding anders te worden berekend dan de kantonrechter heeft gedaan. Het eindvonnis van de kantonrechter zal daarom worden vernietigd, zij het slechts gedeeltelijk. Wegens schending van het voorkeursrecht zal het hof Ram Properties veroordelen aan [geïntimeerde] te voldoen het bedrag van € 365.620,= (zie hiervoor overweging 2.31). Niet in geschil is dat hierover de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de dag van de inleidende dagvaarding. Ram Properties zal daarnaast worden veroordeeld tot vergoeding van € 30.000,= en € 1.576,75 aan kosten ter vaststelling van schade, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding, nu [geïntimeerde] dit heeft gevorderd en daartegen door Ram Properties geen verweer is gevoerd. Bij gehele of gedeeltelijke vernietiging van de een of meer van de tussenvonnissen bestaat, gezien het voorgaande en de desbetreffende dicta, geen belang.

2.44.

Gezien de uitkomst van de procedure is er reden om de proceskostenveroordeling in eerste aanleg te handhaven en de proceskosten van het hoger beroep zowel in principaal als incidenteel appel tussen partijen te compenseren.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter in deze zaak gewezen onder bovengenoemd zaaknummer van 29 september 2016, doch slechts voor wat betreft het eerste liggende streepje in het dictum onder I, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Ram Properties tot betaling aan [geïntimeerde] van

- € 365.620,= aan schadevergoeding,

- € 30.000,= en € 1.576,75 aan (verdere) kosten ter vaststelling van schade,

een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 22 augustus 2014 tot aan de dag van algehele betaling;

bekrachtigt het voornoemde eindvonnis voor het overige;

compenseert de proceskosten van zowel het principale appel als het incidentele appel tussen partijen, in dier voege dat ieder de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2019.