Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.250.532/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6823848 \ CV EXPL 18-1550
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2019
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] , gemeente [plaats 1] ,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident ex artikel 223 Rv Pro,
verweerster in het incident ex artikel 234 Rv Pro,
advocaat: mr. K. Mels te Hoofddorp,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] , gemeente [plaats 2] ,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident ex artikel 223 Rv Pro,
eiser in het incident ex artikel 234 Rv Pro,
advocaat: mr. K. de Jong te Zaandam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 23 november 2018 in hoger beroep gekomen van (onder andere) het (eind)vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 oktober 2018, dat onder bovengenoemd zaak-/rolnummer is gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Op de eerstdienende dag heeft [appellante] onder overlegging van producties incidenteel gevorderd dat het hof bij wege van voorlopige voorziening voor de duur van de appelprocedure [geïntimeerde] zal veroordelen:
- binnen 48 uur na betekening van het in dit incident te wijzen arrest het chalet op het recreatiepark gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde) ontruimt alsmede, onder afgifte van de sleutels, in behoorlijke staat oplevert en ter beschikking stelt aan [appellante] ;
- tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 1.707,23, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- zo lang niet is overgegaan tot ontruiming van het gehuurde, voor het gehuurde maandelijks aan [appellante] een vergoeding te betalen gelijk aan de thans verschuldigde huursom van € 885,-, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, waarbij een gedeelte van een maand wordt gerekend als een hele maand,
alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten van het incident, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij conclusie van antwoord in het incident, met producties, heeft [geïntimeerde] in het incident verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof de incidentele vordering zal afwijzen, met veroordeling van [appellante] - uitvoerbaar bij voorraad - in de (na)kosten daarvan.
[geïntimeerde] heeft bij deze conclusie tevens een incidentele vordering ingesteld tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het incident, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
[appellante] heeft bij conclusie van antwoord in het incident ex art. 234 Rv Pro geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vordering van [geïntimeerde] , met diens veroordeling in de proceskosten ervan. Tevens heeft zij bij die conclusie de eis in het incident ex art. 223 Rv Pro aldus gewijzigd dat zij vordert dat het arrest waarbij de gevraagde voorzieningen worden toegewezen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
[appellante] heeft bij akte overlegging producties in het incident ex artikel 223 jo Pro. 208 Rv nadere producties in het geding gebracht.
Hierop heeft [geïntimeerde] bij antwoordakte in het incident gereageerd.
Vervolgens is arrest gevraagd in de incidenten.
2.Beoordeling
in de incidenten:
2.1.
Het gaat, samengevat en voor zover voor het incident van belang, om het volgende.
( i) [appellante] en [geïntimeerde] hebben op 16 januari 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. Partijen zijn een huurprijs van € 600,- per maand overeengekomen, vermeerderd met € 85,- aan parkkosten en € 200,- aan voorschot voor gas, elektra en water, totaal € 885,-, te betalen voor of uiterlijk op de eerste van iedere maand.
(ii) In de huurovereenkomst staat onder andere:
‘(1) De huurovereenkomst gaat in op 1-2-2012 voor onbepaalde tijd.
(…)
(4) Partijen kunnen de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van één maand, schriftelijk aan te geven vóór het begin van de nieuwe maand.
(…)
(7) Huurder zal gedurende de huurperiode het chalet naar behoren onderhouden en geen veranderingen aan het chalet aanbrengen. (…)
(8) Huurder zal al het nodige doen om de tuin op orde te houden, d.w.z. het onkruidvrij houden etc. (…)’.
(iii) [appellante] is sinds 2003 ook eigenaar van een tweede chalet op het desbetreffende recreatiepark, te weten het chalet met nummer [A] dat zij zelf bewoont (hierna ook: chalet [A] ). Voor de aankoop van dit chalet heeft zij een overbruggings-krediet afgesloten. Op het moment van aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen stonden beide chalets te koop.
(iv) Begin 2015 heeft [appellante] de huur van het gehuurde plus het voorschot (tijdelijk) verlaagd naar € 750,- per maand. Met ingang van 1 maart 2017 is dit gewijzigd in € 775,- per maand.
( v) Bij brief van 21 maart 2018 heeft de advocaat van [appellante] [geïntimeerde] aangeschreven. Zij heeft aangekondigd dat [appellante] zal overgaan tot beëindiging van de huurovereenkomst en zij heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen tegen 1 mei 2018. [geïntimeerde] heeft de huur niet opgezegd.
(vi) [appellante] heeft op 28 mei 2018 chalet [A] verkocht aan haar dochter, [B] (verder: [B] ). [appellante] was voornemens zelf in het gehuurde te gaan wonen.
(vi) [appellante] heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] (zekerheidshalve) bij brief van 8 juni 2018 opgezegd tegen 1 januari 2019.
(vii) In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd, primair, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd dan wel per 1 mei 2018 zal eindigen, subsidiair, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, meer subsidiair dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 januari 2019, telkens met ontruiming door [geïntimeerde] van het gehuurde en met diens veroordeling tot betaling aan [appellante] van een maandelijkse vergoeding van € 885,- (althans € 775,-) zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering(en) van [appellante] afgewezen en haar als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
incident tot treffen voorlopige voorzieningen
2.2.
Ter onderbouwing van haar incidentele vordering tot ontruiming heeft [appellante] - samengevat - het volgende aangevoerd. [appellante] heeft er spoedeisend belang bij dat het gehuurde op de kortst mogelijke termijn ontruimd wordt. Zij heeft haar eigen woonruimte (chalet [A] ) moeten verkopen vanwege een aflossing op haar overbruggingskrediet. [appellante] diende per 11 januari 2019 over het gehuurde te kunnen beschikken om daar zelf te wonen aangezien de koper van chalet [A] - [B] - die woning met haar zoon, de kleinzoon van [appellante] , wilde (en moest) betrekken. De afloop van het hoger beroep kon door [appellante] niet langer worden afgewacht. Thans is volgens [appellante] nog immer sprake van een spoedeisend belang. Weliswaar heeft [appellante] chalet [A] op 11 januari 2019 niet kunnen overdragen aan [B] , maar [B] heeft haar eigen woning op 11 januari 2019 wel moeten leveren aan de koper van de desbetreffende woning.
Aan haar incidentele vordering tot betaling van een bedrag van € 1.707,23 heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat dit de betalingsachterstand is die [geïntimeerde] per december 2018 heeft. Het betreft hier – volgens [appellante] – door [geïntimeerde] verschuldigde maar niet betaalde bedragen, te weten € 715,51 wegens kosten van de nutsvoorzieningen, € 111,72 wegens parkkosten en € 880,- wegens acht maanden huurachterstand à € 110,- per maand. Haar vordering tot betaling van een maandelijks bedrag van € 885,- zolang [geïntimeerde] het gehuurde niet ontruimt, baseert [appellante] op de stelling dat de huur inmiddels € 885,- per maand beloopt.
2.3.
[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd op gronden die hierna bij de beoordeling, zo nodig, zullen worden vermeld.
2.4.
Het hof stelt voorop dat het – reeds bij gebreke van een voldragen debat van partijen in appel ter zake - thans niet kan oordelen, ook niet voorlopig, over de door [appellante] in haar incidentele memorie ingenomen standpunten met betrekking tot de aard van de huurovereenkomst, de gronden voor ontbinding van de huurovereenkomst, het dringend eigen gebruik van het gehuurde en het (niet) goed-huurderschap van [geïntimeerde] . Al deze kwesties zullen in de hoofdzaak moeten worden beslist. Het hof zal daarom de incidentele vordering beoordelen aan de hand van een afweging van de betrokken belangen.
2.5.
Dienaangaande overweegt het hof als volgt. De centrale stelling die [appellante] aan haar incidentele vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd, te weten dat chalet [A] op 11 januari 2019 aan [B] geleverd moest worden waarna [appellante] niet (meer) over woonruimte zou beschikken, is onjuist gebleken. Immers, [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat geen levering van chalet [A] op 11 januari 2019 heeft plaatsgevonden, alsmede dat [appellante] nog immer op hetzelfde adres woonachtig is. In het kader van de stelling dat [B] na levering van haar woning op 11 januari 2019 een zwervend bestaan leidt en (dus) dringend woonruimte nodig heeft, heeft [appellante] zelf ook erkend dat zij thans samen met haar kleinzoon in chalet [A] woont. Gelet op het voorgaande, is aan de zijde van [appellante] vooralsnog geen sprake van een voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] . Daartegenover staat het evidente belang van [geïntimeerde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Bovendien zal de gevraagde voorziening niet tijdelijk zijn maar in feite definitief, omdat die lastig (zonder onomkeerbare gevolgen) kan worden teruggedraaid, zeker nu niet vaststaat op welke termijn in de hoofdzaak door het hof eindarrest wordt gewezen. Bij deze stand van zaken, en bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, valt de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uit.
2.6.
Ook de geldvorderingen van [appellante] zullen, gelet op de gemotiveerde betwisting ervan door [geïntimeerde] , worden afgewezen. [appellante] heeft de gegrondheid van haar vorderingen niet (voldoende) aannemelijk gemaakt.
incident tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring
2.7.
Vervolgens komt het hof toe aan de beoordeling van de door [geïntimeerde] ingestelde incidentele vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het bestreden vonnis.
Op grond van het bestreden vonnis is voor het hof uitgangspunt dat [geïntimeerde] recht heeft op betaling van de bij dat vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling. Nu het de betaling van een geldsom betreft, wordt verondersteld dat [geïntimeerde] het vereiste belang heeft bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad. [appellante] heeft de door [geïntimeerde] gestelde belangen bij zijn incidentele vordering in het licht van het voorgaande onvoldoende gemotiveerd betwist, terwijl zij harerzijds onvoldoende gesteld heeft om te kunnen concluderen dat haar belang bij het behoud van de bestaande situatie totdat in de hoofdzaak eindarrest is gewezen, zwaarder weegt dan dat het belang van [geïntimeerde] bij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
2.8.
Het voren overwogene leidt ertoe dat de incidentele vordering van [geïntimeerde] zal worden toegewezen.
2.9.
Een oordeel over de kosten van de incidenten zal worden aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.
2.10.
De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een memorie van grieven door [appellante] .
3.Beslissing
Het hof:
in de incidenten:
wijst de vordering van [appellante] tot het treffen van voorlopige voorzieningen af;
verklaart het bestreden (eind)vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling;
houdt de beslissing met betrekking tot de proceskosten in deze incidenten aan tot het eindarrest in de hoofdzaak;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van 29 oktober 2019 voor memorie van grieven door [appellante] ;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en A.R. Sturhoofd en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2019.