ECLI:NL:GHAMS:2019:3578 - Gerechtshof Amsterdam - Reikwijdte van een in een akte van levering opgenomen aan...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.245.924/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/15/258747/ HA ZA 17-358

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 oktober 2019

inzake

1.[X] ,

2. [appellant sub 2] ,

3. [appellant sub 3] ,

allen wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. J.G.M. de Koning te Amsterdam,

tegen

[Y] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.E.M. Molenaar te Alkmaar.

Partijen worden hierna [X] c.s. en [Y] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[X] c.s. zijn bij dagvaarding van 30 juli 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 juni 2018, onder bovenvermeld zaak-/nummer gewezen tussen [Y] als eiser en [X] c.s. als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord met een productie;

- akte d.d. 19 maart 2019 van [X] c.s.;

- antwoordakte d.d. 16 april 2019 van [Y] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [Y] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten en nakosten en rente.

[Y] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten en nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist (afgezien van de met grief 1 aangevoerde bezwaren waarmee het hof hierna rekening zal houden). Ook het hof zal van die feiten uitgaan. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Partijen zijn familie van elkaar. Uit het huwelijk van de ouders van [Y] werden naast [Y] nog een zus (hierna: zus [Y] ) en een broer (broer [Y] ) geboren. Broer [Y] is in 2007 overleden. [X] c.s. zijn de echtgenote (appellante 1) en zonen (appellanten 2 en 3) van broer [Y] en dus schoonzus en neven van [Y] .

2.3.

De vader van [Y] is in 1983 overleden, de moeder van [Y] (hierna: moeder [Y] ) in 2003.

2.4.

Bij akte van levering van 30 oktober 1992 heeft moeder [Y] een perceel bouwland aan de [adres] van ruim 2500 m2 (hierna: het perceel), in eigendom overgedragen aan [Y] , die het perceel van zijn moeder had gekocht voor een bedrag van NLG 12.500,--.

De akte van levering bevat onder meer de volgende bepaling (hierna: de aanbiedingsverplichting):

AANBIEDINGSVERPLICHTING

Verkoper en koper verklaarden met elkaar te zijn overeengekomen dat indien de koper voornemens is het verkochte geheel of gedeeltelijk te vervreemden of in enig zakelijk genotsrecht uit te geven, is de koper verplicht het verkochte in zijn geheel aan de verkoper (…) te koop aan te bieden tegen een koopsom ad twaalfduizend vijfhonderd gulden (f.12.500,00) en onder de navolgende bepalingen:

1. Indien de koper zijn aanbiedingsverplichting niet nakomt, verbeurt hij een direct opeisbare boete van zestigduizend gulden (…).

2. Wanneer de verkoper het aanbod door de koper heeft aanvaard, is de verkoper verplicht binnen drie maanden na de aanvaarding tot aankoop van het verkochte over te gaan en de koopsom te betalen (…).

3. De koopsom zal telkens na verloop van een jaar worden herzien conform het verloop van de prijsindexcijfers gezinsconsumptie (…).

(…)

7. Indien het aanbod aan de verkoper is gedaan en de verkoper verklaart het aanbod niet te aanvaarden (…) is de koper vrij het verkochte te vervreemden, mits de notariële akte tot levering binnen een jaar na afwijzing van het aanbod door de verkoper als voormeld, wordt verleden. Ingeval laatstbedoelde akte niet binnen een jaar na afwijzing van de door de koper aan de verkoper gedane aanbieding is verleden, herleeft de verplichting tot tekoop aanbieding van het verkochte ten laste van de koper opnieuw en wel in voege als voormeld.

2.5.

Op dezelfde datum heeft moeder [Y] een naast het perceel gelegen stuk grond van eenzelfde afmeting aan zus [Y] in eigendom overgedragen. Daarbij is moeder [Y] ook met haar dochter de aanbiedingsverplichting overeengekomen.

2.6.

[Y] verhuurt het perceel aan derden die het als volkstuin in gebruik hebben.

2.7.

In 2005 is het perceel (evenals het aan zus [Y] overgedragen stuk grond) herbestemd voor woningbouw.

2.8.

In 2016 heeft zus [Y] het door haar moeder aan haar overgedragen stuk grond verkocht. Volgens de betrokken notaris gold de aanbiedingsverplichting ook jegens de erfgenamen van moeder [Y] (en daarmee ook jegens [X] c.s. als erfgenamen van broer [Y] ) en was een afstandsverklaring van hun rechten uit de aanbiedingsverplichting nodig voordat het desbetreffende stuk grond door zus [Y] aan haar koper kon worden overgedragen.

2.9.

[X] c.s. hebben die afstandsverklaring ten gunste van zus [Y] getekend.

2.10.

[Y] heeft [X] c.s. verzocht eenzelfde afstandsverklaring ten gunste van hem te tekenen voor het geval de aanbiedingsplicht na het overlijden van moeder [Y] niet zou zijn vervallen. [X] c.s. hebben dit geweigerd.

3.Beoordeling

3.1.

[Y] heeft [X] c.s. gedagvaard en samengevat en zakelijk weergegeven primair gevorderd voor recht te verklaren dat de aanbiedingsverplichting niet geldt voor de rechtverkrijgenden onder algemene titel van moeder [Y] , subsidiair de aanbiedingsverplichting te ontbinden, meer subsidiair voor recht te verklaren dat de aanbiedingsverplichting niet meer van toepassing is, met veroordeling van [X] c.s. in de proceskosten en nakosten. Aan die vorderingen heeft [Y] ten grondslag gelegd dat de aanbiedingsverplichting een persoonlijk karakter heeft in die zin dat deze verplichting enkel jegens zijn moeder gold.

3.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de primaire vordering toegewezen en de proceskosten gelet op de familiebetrekking gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De rechtbank heeft geoordeeld, kort gezegd, dat op grond van artikel 6:249 BW Pro de rechtsgevolgen van de aanbiedingsverplichting in beginsel ook voor de erven van moeder [Y] gelden, tenzij de strekking van het beding meebrengt dat dat niet het geval is (4.3.3). De rechtbank heeft vervolgens aan de hand van de Haviltex-norm de aanbiedingsverplichting uitgelegd (4.3.4) en geoordeeld dat in afwijking van het in artikel 6:249 BW Pro neergelegde beginsel [Y] , gelet op een aantal (in 4.3.5.1 tot en met 4.3.5.3 besproken) omstandigheden, mocht verwachten dat de aanbiedingsverplichting alleen jegens moeder [Y] gold (4.3.5).

3.3.

[X] c.s. zijn hiertegen met zes grieven opgekomen. Met hun eerste grief maken zij bezwaar tegen de feitenvaststelling in het bestreden vonnis. Hiervoor (in rov. 2.1 tot en met 2.10) heeft het hof al rekening gehouden met deze grief. Voor zover met de grief bovendien wordt betoogd dat de feitenvaststelling onvolledig is, kan de grief evenmin tot vernietiging leiden. De rechter is niet gehouden om alle feiten die (volgens partijen) vaststaan, in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die naar zijn oordeel noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. Naar het oordeel van het hof is aan dit vereiste voldaan, terwijl [X] c.s. niet hebben gesteld dat de wel opgenomen feiten onjuist zijn.

3.4.

Het hof ziet aanleiding om de grieven 2 tot en met 5 gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven betogen [X] c.s., samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende. De dwingende bewijskracht van de notariële akte waarin de aanbiedingsverplichting is vastgelegd leidt ertoe dat [Y] door het leveren van tegenbewijs moet aantonen dat aan de tenzij-clausule van artikel 6:249 BW Pro is voldaan. Volgens [X] c.s. komt het kooprecht naar de letter van de aanbiedingsverplichting toe aan de erfgenamen. In de akte is immers niet opgenomen dat de tenzij-clausule van artikel 6:249 BW Pro geldt. Er is dus niet vastgelegd dat van de hoofdregel van artikel 6:249 BW Pro wordt afgeweken. De stellingen van [Y] komen er op neer dat partijen beoogden van de hoofdregel af te wijken. Op [Y] rust de stelplicht en bewijslast daarvan. De rechtbank hanteert een te ruime Haviltex-norm. De door de rechtbank aangehaalde omstandigheden kunnen niet tot de conclusie leiden dat [Y] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mocht verwachten dat de aanbiedingsverplichting alleen jegens moeder [Y] zou gelden, aldus (nog steeds) [X] c.s.

3.5.

[Y] heeft primair aangevoerd dat de grieven stranden op de tweede zin van artikel 6:249 BW Pro, dat bepaalt dat in geval van verdeling van een nalatenschap ingevolge artikel 4:13 BW Pro (de wettelijke verdeling) de rechtsgevolgen van de overeenkomst niet mede voor de kinderen van de erflater gelden, tenzij uit de overeenkomst anders voortvloeit. Het hof volgt [Y] daarin niet. De regeling van de wettelijke verdeling is immers toepasselijk als de erflater overlijdt met achterlating van, kort gezegd, een echtgenoot en een of meer kinderen. Moeder [Y] liet echter bij overlijden geen echtgenoot achter; haar echtgenoot was reeds vóór haar overleden.

3.6.

Vervolgens heeft [Y] gesteld dat de op het onderhavige geval toepasselijke bepaling van artikel 6:249 BW Pro een uitzondering op de hoofdregel bevat die hier opgaat. De eerste zin van artikel 6:249 BW Pro luidt:

De rechtsgevolgen van een overeenkomst gelden mede voor de rechtverkrijgenden onder algemene titel, tenzij uit de overeenkomst iets anders voortvloeit.

In beginsel gelden ingevolge dit artikel de rechtsgevolgen van de tussen moeder [Y] en [Y] overeengekomen aanbiedingsverplichting dus mede voor de erven van moeder [Y] ,
tenzij uit de aanbiedingsverplichting iets anders voortvloeit. De rechtbank heeft deze wettelijke systematiek, anders dan met grief 3 wordt aangevoerd, niet miskend.

3.7.

Gelet op het door [Y] ingenomen standpunt dat hij en zijn moeder hebben bedoeld de aanbiedingsverplichting uitsluitend ten behoeve van moeder [Y] op te nemen en dat het niet hun bedoeling was dat deze verplichting ook zou gelden jegens de erfgenamen van moeder [Y] , heeft de rechtbank terecht onderzocht of sprake was van de in de bijzin van artikel 6:249 BW Pro opgenomen uitzondering op het in de eerste hoofdzin van dit artikel neergelegde uitgangspunt. Tegen de wijze waarop de rechtbank dat heeft gedaan komen de grieven ook op.

3.8.

Het hof stelt het volgende voorop. Om vast te stellen wat de inhoud van de overeenkomst is zal deze moeten worden uitgelegd. Daarbij geldt dat naarmate de in een akte neergelegde overeenkomst naar haar aard meer bestemd is de rechtspositie te beïnvloeden van derden die de bedoeling van de contracterende partijen niet kunnen kennen, meer grond bestaat het geschrift naar objectieve maatstaven uit te leggen, maar dat rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel in beginsel niet zulke derden zijn. Voorts geldt dat voor de vraag wat door middel van een akte
is geleverd– ook tussen partijen – weliswaar slechts de in de akte tot uiting gebrachte partijbedoeling een rol speelt, maar dat voor de vraag naar de inhoud van de
titelof een andere daarin vervatte overeenkomst, zoals de onderhavige, de in de leveringsakte opgenomen weerslag van de titel of van die overeenkomst niet automatisch doorslaggevend is en ook andere omstandigheden een rol spelen om te bepalen welke betekenis partijen over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen respectievelijk te dien aanzien van elkaar mochten verwachten, in welk geval de Haviltex-maatstaf de toepasselijke maatstaf is. (Zie HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:BM8933, NJ 2011/111 Kamsteeg/Lisser; HR 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3263, NJ 2018/44 Haanex/Reijngoudt en HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148, NJ 2018/422 Dammer c.s./Lecc c.s.)

3.9.

Toegespitst op dit geschil betekent dit het volgende.

3.10.

De akte zelf bevat geen concrete verklaring dat moeder [Y] en [Y] de aanbiedingsverplichting alleen jegens moeder [Y] wilden laten gelden, noch dat zij die verplichting ook jegens de erfgenamen van moeder [Y] wilden laten gelden. Het enkele feit dat de aanbiedingsverplichting niets vermeldt over rechten van derden betekent, anders dan [Y] aanvoert, niet dat de aanbiedingsverplichting enkel jegens moeder [Y] gold. Anderzijds volgt uit het feit dat de aanbiedingsverplichting niet vermeldt dat deze enkel jegens moeder [Y] geldt, evenmin zonder meer dat deze verplichting zal gelden jegens de rechtsopvolgers onder algemene titel van moeder [Y] en [Y] . Naar het oordeel van het hof is hetgeen moeder [Y] en [Y] in de akte hebben verklaard dus onvoldoende om daaraan de conclusie te verbinden hetzij dat de aanbiedingsverplichting enkel jegens moeder [Y] gold, hetzij dat de aanbiedingsverplichting ook geldt tussen de rechtsopvolgers onder algemene titel van moeder [Y] en [Y] .

3.11.

Om vast te stellen wat [Y] en moeder [Y] zijn overeengekomen, dus wat de reikwijdte van de aanbiedingsverplichting is, zal deze moeten worden uitgelegd. Anders dan [X] c.s. lijken aan te voeren zijn zij (als rechtsopvolgers onder algemene titel) in beginsel niet te beschouwen als derden wier rechtspositie de aanbiedingsverplichting beoogt te beïnvloeden. Dat ligt noch in de tekst, noch in de strekking van de overeenkomst besloten. De aanbiedingsverplichting moet daarom enkel aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden uitgelegd. Daarbij komt het dus aan op, kort gezegd, de zin die moeder [Y] en [Y] over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.12.

Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat uit een aantal feiten en omstandigheden volgt dat [Y] redelijkerwijs aan de door zijn moeder bedongen aanbiedingsverplichting die zin mocht geven dat de verplichting
alleenjegens zijn moeder gold. Die feiten en omstandigheden zijn de navolgende.

i) Tussen partijen is niet in geschil dat na het overlijden van vader [Y] in 1983 een conflict is ontstaan tussen broer [Y] (echtgenoot van [X] en vader van appellanten sub 2 en 3) enerzijds en moeder [Y] , zus [Y] en [Y] anderzijds en dat sinds 1985 (zie hierna sub ii) het contact met broer [Y] (en diens gezin) verbroken is (afgezien van het contact in 2016 over de aanbiedingsverplichting).

ii) In 1985 is het perceel grond waarop het familiebedrijf werd uitgeoefend in eigendom overgedragen aan broer [Y] . Het betrof ca. 10.000 m2 met daarop een woning met loods, garage en verdere opstallen, ondergrond, erf en weiland. Bij die overdracht is jegens moeder [Y] een aanbiedingsverplichting gedurende haar leven opgenomen. Het ligt niet voor de hand dat waar moeder [Y] ten aanzien van de overdracht van een zoveel groter perceel grond waarop het familiebedrijf werd uitgeoefend in 1985 slechts een jegens haar geldende aanbiedingsplicht heeft bedongen, zij in 1992, toen zij veel kleinere percelen aan de andere twee kinderen overdroeg, bedoeld heeft de toen eveneens bedongen aanbiedingsplicht ook jegens haar erfgenamen te laten gelden. Mede gelet op de grote verschillen tussen de door moeder [Y] aan haar kinderen overgedragen percelen overtuigt het standpunt van [X] c.s., dat moeder [Y] bewust de aanbiedingsverplichting in 1992 niet tot haar leven heeft beperkt, niet. Dat klemt te meer tegen de achtergrond van de verstoorde verhouding tussen moeder [Y] en haar oudste zoon, broer [Y] . Het hof neemt hierbij ook in aanmerking dat de akte in 1992 is verleden voor een andere notaris dan de transporterende notaris in 1985. [X] c.s. hebben aangevoerd dat anders dan in 1992 de overdracht in 1985 onderdeel was van een verdeling van de nalatenschap van vader [Y] waarbij moeder [Y] en alle drie haar kinderen betrokken waren en dat daarbij aan moeder [Y] , zus [Y] en [Y] bedragen zijn uitgekeerd wegens overbedeling. Het hof volgt [X] c.s. niet in hun conclusie dat in 1985 ‘dus’ een doorlopend kooprecht niet meer aan de orde was omdat met toedeling van hun aandeel alle kinderen al een recht op eventuele waardestijging hadden gekregen. Deze redenering is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet goed te volgen. [X] c.s. hebben ook aangevoerd dat moeder [Y] in 1992 de aanbiedingsverplichting ook jegens haar erfgenamen geldend wilde houden omdat zij de aan [Y] en zus [Y] verkochte grond binnen de familie wilde houden. Indien dat zo zou zijn, hetgeen [Y] overigens betwist, valt niet goed in te zien waarom die wens van moeder [Y] dan niet zou hebben bestaan ter zake van het in 1985 aan broer [Y] overgedragen perceel waarop de familieonderneming werd gedreven.

De door [X] c.s. aangedragen argumenten zijn naar het oordeel van het hof onder de geschetste (familie)omstandigheden van te weinig gewicht om de door [X] c.s. bepleite bedoeling van moeder [Y] en [Y] aan te nemen. Die bedoeling kan evenmin worden afgeleid uit het feit dat moeder [Y] haar oudste zoon niet heeft onterfd.

iii) Het is, mede gelet op de tussen moeder [Y] en broer [Y] verbroken familieband, naar het oordeel van het hof weinig aannemelijk dat moeder [Y] bij de verkoop van het perceel aan [Y] heeft willen bedingen dat [Y] dan wel diens erfgenamen gehouden zouden blijven het perceel te koop aan te bieden aan een groeiend aantal erfgenamen van moeder [Y] tegen de in de akte genoemde (en slechts geïndexeerde) koopsom.

3.13.

Evenals de rechtbank acht het hof voor de uitleg van de aanbiedingsverplichting niet relevant dat [X] c.s. ten behoeve van zus [Y] een afstandsverklaring hebben getekend, noch dat [Y] aan [X] c.s. heeft verzocht een afstandsverklaring te ondertekenen. Hieruit is geen erkenning af te leiden door [Y] dat de aanbiedingsverplichting ook jegens de erfgenamen van moeder [Y] bleef gelden. [Y] heeft toegelicht de afstandsverklaring te hebben verzocht voor zover die (toch) nodig zou zijn.

3.14.

[X] c.s. hebben aangevoerd dat ‘eventuele onduidelijkheid over de rechtsgeldigheid en werking van de aanbiedingsverplichting’ op grond van de contra preferentem-regel voor risico van [Y] dient te blijven. Het hof verwerpt dit verweer. Het gaat in dit geval niet om een eenzijdig opgesteld beding zoals een polisvoorwaarde, noch om een tussen partijen ten behoeve van derden overeengekomen beding waarvan de betekenis niet duidelijk is, in welk geval dat beding in het voordeel van de verzekerde respectievelijk de niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken derde moet worden uitgelegd. Zoals hiervoor is overwogen zijn [X] c.s. in beginsel geen ‘derde’. Evenmin zijn er aanwijzingen dat [Y] de aanbiedingsverplichting (eenzijdig) heeft opgesteld.

3.15.

[X] c.s. hebben ook betoogd dat [Y] ten tijde van de overdracht van het perceel aan hem al enige jaren juridische ervaring had. Zij lijken daaruit af te leiden dat [Y] er in 1992 bewust voor heeft gekozen de aanbiedingsverplichting niet te beperken tot het leven van zijn moeder. Het hof volgt [X] c.s. daarin niet. Dat [Y] die bedoeling zou hebben gehad (hetgeen hij gemotiveerd heeft betwist) ligt onder de hiervoor in rov. 3.12 geschetste omstandigheden niet voor de hand.

3.16.

Dat de notaris die betrokken was bij de verkoop door zus [Y] van haar perceel grond van mening was dat de aanbiedingsverplichting ook gold jegens de erfgenamen van moeder [Y] leidt niet tot een ander oordeel. Het is een (door het Notarieel Bureau bevestigde) opinie van een betrokken notaris, mogelijk ook ingegeven door het (terecht) willen vermijden van een beroepsfout. Het hof is aan die opinie niet gebonden en heeft hiervoor geoordeeld dat en op welke gronden het komt tot de door [Y] bepleite uitleg van de aanbiedingsverplichting.

Slotsom

3.17.

De slotsom is dat de aanbiedingsverplichting, gelet op de (met name onder 3.12 weergegeven) strekking van de overeenkomst waarin zij is vervat, een strikt persoonlijk karakter draagt en dat de grieven 2 tot en met 5 daarom evenmin succes hebben. Grief 6, door [X] c.s. omschreven als een algemene grief en een verzoek om een algehele heroverweging van het bestreden vonnis, heeft geen zelfstandige betekenis, omdat onduidelijk is tegen welke onderdelen de grief opkomt en op welke gronden.

3.18.

[X] c.s. hebben niet voldoende specifiek bewijs aangeboden van feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.19.

De rechtbank heeft in verband met de tussen partijen bestaande familiebetrekking een compensatie van de proceskosten uitgesproken. Het hof ziet geen aanleiding deze te vernietigen. Ten aanzien van de proceskosten in hoger beroep overweegt het hof het volgende. Wat [X] c.s. zelf betreft staat de familiebetrekking een kostenveroordeling niet in de weg (cva 24). Omdat [X] c.s. (ook) in hoger beroep in het ongelijk zijn gesteld ziet het hof aanleiding hen in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten, te veroordelen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Y] begroot op € 318,-- aan verschotten en € 1.074,-- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, M.A. Wabeke en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2019.