Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 17/00514
24 januari 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 25 augustus 2017 in de zaak met kenmerk HAA 17/287 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 99.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
1 december 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 25 augustus 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 6 oktober 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft bij brief van 4 oktober 2018 nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2018. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. drs. K.J. Smit, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn daarin aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“ 1. Eiser is eigenaar van de woning.
2. De woning is een appartement uit bouwjaar 1977 met een inhoud van ongeveer 152 m³. De woning beschikt over een aangebouwde berging/schuur met een oppervlakte van 10 m².
3. Tot de stukken behoort een brief van verweerder d.d. 13 september 2016 gericht aan eiser met als onderwerp: “bezwaarschrift gericht tegen biljetnummer [biljetnummer]”, waarin, voor zover van belang, is opgenomen:
“Zoals u weet is een inpandige opname van uw woning nodig om uw bezwaarschrift af te handelen tegen de WOZ-waarde van uw woning.
In mijn brief van 18 juli 2016 deelde ik u mede dat een taxateur van het taxatiebureau [naam bureau] contact met u zou opnemen. Dit is geprobeerd maar niet gelukt.
Ik verzoek u daarom binnen 14 dagen na verzenddatum van deze brief contact op te
nemen met de WOZ-taxateur van de gemeente, de heer [naam taxateur 2]. Zijn contactgegevens staan in het briefhoofd vermeld.
Indien u niet binnen de vereiste termijn reageert, dan doet de gemeente uitspraak.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof de volgende feiten toe.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning op € 99.000 vastgestelde WOZ-waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van drie objecten, te weten [1], [2] en [3], alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en elk met een inhoud van 152 m³ en een berging (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op achtereenvolgens 4 december 2014, 9 september 2014 en 7 april 2015 voor € 100.000, € 95.000 en € 121.000.
2.4.1.
Bij brief van 31 oktober 2016 heeft belanghebbende gereageerd op de brief van de heffingsambtenaar van 13 september 2016 (zie onderdeel 3 rechtbankuitspraak). De brief heeft betrekking op (de bezwaarprocedure inzake) de woning (dit deel is aangeduid met een ‘A’) én op (de bezwaarprocedure inzake) de onroerende zaak [eigen woning] te [Z] (dit deel is aangeduid met een ‘B’). [eigen woning] betreft de eigen woning van belanghebbende.
2.4.2.
Op 8 oktober 2018 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Hierover hebben belanghebbende en taxateur [naam taxateur 2] als volgt ter zitting bij het Hof verklaard:
Belanghebbende:
“Ik ben niet bekend met de uitkomst van de inpandige opname die op 8 oktober 2018 heeft plaatsgevonden. De opname had betrekking op het jaar 2018. In 2016 was de staat van onderhoud evenwel hetzelfde. Er hebben tussen 2016 en 2018 geen wijzigingen in de staat van onderhoud plaatsgevonden. (…)”
Taxateur [naam taxateur 2]:
“De inpandige opname heeft samen met belanghebbende plaatsgevonden. Ik heb geconstateerd dat de woning in gedateerde staat verkeert. Ik heb een verslag van de inpandige opname gemaakt maar dit niet meegenomen, omdat de opname betrekking heeft op het jaar 2018. Dat jaar is nog in behandeling. (…)”
2.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een offerte d.d. 2 oktober 2018 voor het renoveren van de woning van aannemersbedrijf [bedrijfsnaam] overgelegd. De kosten van renovatie (o.a. de wanden, het plafond, nieuwe deuren, nieuwe keuken, toilet en douche en vervangen van de radiatoren) bedragen in totaal afgerond € 42.000.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de op € 99.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende klaagt erover dat de rechtbank (in navolging van de heffingsambtenaar) ten onrechte heeft geoordeeld dat hij voor het jaar 2016 een inpandige opname van de woning zou hebben geweigerd. Diengaangaande overweegt het Hof als volgt.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat belanghebbende voor het jaar 2016 een inpandige opname van de woning heeft geweigerd – zo constateert het Hof – verwezen naar de in de onder 2.4.1 genoemde brief van 31 oktober 2016 onder ‘B’ opgenomen passages. Deze passages hebben evenwel geen betrekking op de woning, maar op de eigen woning van belanghebbende. In zoverre slaagt de klacht. Nu inmiddels met medewerking - en in aanwezigheid - van belanghebbende op 8 oktober 2018 voor het belastingjaar 2018 een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden, waarbij is vastgesteld dat de woning in gedateerde staat verkeert en tussen partijen niet in geschil dat de woning in 2016 in vergelijkbare staat verkeerde, verbindt het Hof hieraan verder geen gevolgen.
4.3.
De rechtbank heeft over de vastgestelde WOZ-waarde – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft als vergelijkingsobjecten andere appartementen in hetzelfde complex in de [A-laan] gebruikt, alle met dezelfde inhoud [
Hof: zie 2.3]. Deze hebben bij verkoop kubieke meterprijzen gerealiseerd van respectievelijk € 661, € 661 en € 765. De door verweerder aan de woning toegekende kubieke meterprijs van € 645 acht de rechtbank dan ook niet te hoog. Daarbij overweegt de rechtbank dat als onvoldoende weersproken het volgende is komen vast te staan. Nummer [1] is een maand voor de waardepeildatum in zeer gedateerde staat verkocht voor € 100.000. Nummer [2] betreft een flat in eenvoudige staat en is enkele maanden voor de waardepeildatum verkocht voor € 95.000. Dit betreft de laagste transactie in het complex. De WOZ-waarde van de woning staat naar het oordeel van de rechtbank dan ook in een juiste verhouding tot deze verkopen. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder met de overgelegde matrix en de hierop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Hof: zie 2.3]. Deze hebben bij verkoop kubieke meterprijzen gerealiseerd van respectievelijk € 661, € 661 en € 765. De door verweerder aan de woning toegekende kubieke meterprijs van € 645 acht de rechtbank dan ook niet te hoog. Daarbij overweegt de rechtbank dat als onvoldoende weersproken het volgende is komen vast te staan. Nummer [1] is een maand voor de waardepeildatum in zeer gedateerde staat verkocht voor € 100.000. Nummer [2] betreft een flat in eenvoudige staat en is enkele maanden voor de waardepeildatum verkocht voor € 95.000. Dit betreft de laagste transactie in het complex. De WOZ-waarde van de woning staat naar het oordeel van de rechtbank dan ook in een juiste verhouding tot deze verkopen. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder met de overgelegde matrix en de hierop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. (…)
10. Eiser voert aan dat een bedrag van € 42.000 nodig is om het appartement in goede orde te brengen. Verweerder wijst in dit verband op het verschil in verkoopcijfer tussen nr. [3], dat in prima staat is verkocht voor € 121.000 en nr. [1] dat in zeer gedateerde staat is verkocht voor € 100.000. De rechtbank verwerpt het betoog van eiser dat rekening moet worden gehouden met de uit te voeren werkzaamheden ten bedrage van € 42.000. De WOZ-waarde is immers afgeleid van de verkoop van onder meer nr. [1], dat in zeer gedateerde staat een verkoopprijs van € 100.000 heeft opgeleverd. Door deze verkoop te hanteren als onderbouwing, heeft verweerder de slechte staat van onderhoud in voldoende mate in de WOZ-waarde verdisconteerd.
11. Met betrekking tot eisers stelling dat de hoge servicekosten verkoop van de appartementen bemoeilijken, overweegt de rechtbank dat de vergelijkingsobjecten dezelfde servicekosten hebben, zodat dit aspect geacht moet worden in die verkoopcijfers te zijn betrokken.
12. Eiser betoogt verder dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Eiser miskent met deze stelling dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks dient te worden vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het stijgingspercentage tussen een eerder vastgestelde waarde en de nieuw vastgestelde waarde is derhalve niet relevant. Evenmin speelt bij de beoordeling van de juistheid van een WOZ-waarde de ontwikkeling van provinciale of landelijke gemiddelden een rol, aangezien hierin ook verkoopcijfers van objecten zijn begrepen die niet (goed) vergelijkbaar zijn met de woning. (…)”
4.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze beslissing en de gronden waarop die berust tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen ander licht op de zaak. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
4.5.
De door belanghebbende aangevoerde verkoopprijzen van de objecten [A-laan] [5] en [A-laan] [6] – het Hof begrijpt het betoog van belanghebbende aldus dat deze zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en in gedateerde toestand zijn verkocht – liggen in lijn met die van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten (zie 2.3) en ondersteunen derhalve (ook) de vastgestelde waarde. De enkele omstandigheid – zoals belanghebbende heeft aangevoerd – dat bij het vergelijkingsobject [A-laan] [2] (verkocht voor € 95.000) de zon eerder op dat object komt te staan dan bij de woning, doet daaraan niet, althans onvoldoende, af.
4.6.
De offerte waarnaar belanghebbende verwijst (zie 2.5) brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De in die offerte genoemde werkzaamheden zien – gelijk de heffingsambtenaar stelt en het Hof aannemelijk acht – (groten)deels op verbeteringen, dat wil zeggen wijzigingen die de woning in een betere staat brengen dan waarin de vergelijkingsobjecten ten tijde van verkoop verkeerden.
4.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de radiatoren in het appartementencomplex moeten worden vernieuwd en dat als gevolg van bij de bouw gebruikt materiaal van mindere kwaliteit sprake is van hout- en betonrot. Voor zover belanghebbende hiermee heeft bedoeld te stellen dat met vorenbedoelde omstandigheden geen rekening is gehouden, overweegt het Hof dat deze omstandigheden ook gelden voor de vergelijkingsobjecten die in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en daarom ervan uit kan worden gegaan dat deze omstandigheden in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. De stelling faalt derhalve.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 24 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.