ECLI:NL:GHAMS:2019:4591

• Datum uitspraak: 10 oktober 2019
• Publicatiedatum: 23 december 2019
• Zaaknummer: 18/00432
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardering monumentale woningen met funderingsproblemen

Belanghebbende, eigenaar van drie monumentale woningen aan de gracht, maakte bezwaar tegen de WOZ-waardering voor 2017, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld. Na ongegrondverklaring van het bezwaar en het beroep bij de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Amsterdam.

Het geschil betrof de juistheid van de WOZ-waarden, waarbij vooral de slechte staat van de fundering, het achterstallig onderhoud en diverse waardedrukkende omgevingsfactoren werden aangevoerd. De heffingsambtenaar gebruikte de vergelijkingsmethode met vier vergelijkingsobjecten in dezelfde straat, waarbij correcties werden toegepast voor verschillen in onderhoud en kwaliteit.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen en dat de staat van de fundering geen waardedrukkend effect had, omdat geen urgentie tot funderingsherstel was aangetoond. Het Hof volgde de rechtbank in vrijwel alle punten, maar oordeelde anders over de fundering. Het Hof vond dat de slechte staat van de fundering wel degelijk een waarde bepalende factor was en dat hiervoor een correctie van €201.000 voor het pand, verdeeld over de drie woningen, moest worden toegepast.

Het hoger beroep werd gegrond verklaard, de WOZ-waarden werden verlaagd met €67.000 per woning, en de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van belanghebbende.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt gegrond verklaard en de WOZ-waarden van de drie woningen worden verlaagd vanwege onvoldoende rekening houden met de slechte staat van de fundering.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 18/00432

10 oktober 2019

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting tot Behoud van het Monument [A gracht ] [1] , gevestigd te Amsterdam, belanghebbende,

tegen de uitspraak van 19 juni 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/6625 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering

onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaken [A gracht ] [1-B] , [1-C] en [1-D] te Amsterdam (hierna afzonderlijk: de woning, en gezamenlijk: de woningen) voor het jaar 2017 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op respectievelijk € 454.000, € 454.000 en € 523.500. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2017 bekend gemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikking bezwaar gemaakt. De

heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 10 oktober 2017 de vastgestelde waarden gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

Bij de uitspraak van 19 juni 2018 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 juli 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2019, alwaar het onderzoek

is geschorst teneinde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen het Hof nader te informeren over de staat van de fundering van de woningen en van de vergelijkingsobjecten. Het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal is op 18 januari 2019 aan partijen verzonden.

1.6.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend met dagtekening 16 januari 2019, 13 maart 2019, 1 mei 2019 en 24 juni 2019. De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend met dagtekening 26 februari 2019, 10 april 2019 en 23 mei 2019. Afschriften van deze stukken zijn steeds aan de wederpartij gezonden.

Desgevraagd hebben partijen laten weten geen nadere zitting op prijs te stellen; het Hof heeft daarop het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

Aangezien de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woningen [A gracht ] [1-B] , [1-C] en [1-D] . De woningen zijn verhuurd en bevinden zich in een pand dat is geplaatst op de monumentenlijst. De woning [A gracht ] [1-B] is gesitueerd op de tweede verdieping van het pand en heeft een oppervlakte van 77 m². De woning [A gracht ] [1-C] bevindt zich op de derde verdieping van het pand en heeft eveneens een oppervlakte van 77 m². De woning [A gracht ] [1-D] is een zolder op de vierde verdieping met een vliering. De zolder heeft een oppervlakte van 77 m² en de vliering van 40 m².

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals in eerste aanleg is bij het Hof in geschil of de WOZ-waardes van de woningen te hoog zijn vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen en beslist (belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘de stichting’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’).

“3. De WOZ-waarde van een woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de drie woningen niet te hoog heeft vastgesteld.

4. De taxateur heeft in beroep een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd. Aan de hand van deze taxatiekaart heeft de taxateur de WOZ-waarden van de woningen van de stichting nader bekeken. Hij heeft hierbij de vergelijkingsmethode toegepast. De vergelijkingsmethode is een methode waarbij de woningen van de stichting worden vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woningen van de stichting, maar ze moeten voldoende vergelijkbaar zijn. Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende rekening is gehouden met eventuele verschillen.

5. De taxatiekaart bevat de gegevens van vier vergelijkingsobjecten. Het gaat om de woningen op de adressen [A gracht ] [10-G] , [A gracht ] [20-P] , [A gracht ] [30 B] en [A gracht ] [40 C-2] (voorzijde). Op de taxatiekaart staan de volgende gegevens:

- het vergelijkingsobject op het adres [A gracht ] [10-G] (verkoop 1) is op 1 juli 2016 verkocht voor € 570.000; na een erfpachtcorrectie en een correctie naar de peildatum 1 januari 2016 bedraagt de gecorrigeerde transactieprijs € 548.500; het woningdeel van dit vergelijkingsobject heeft een oppervlakte van 74 m² de gerealiseerde vierkantemeterprijs van het woningdeel van dit object is € 7.358;

- het vergelijkingsobject op het adres [A gracht ] [20-P] (verkoop 2) is op 20 februari 2017

verkocht voor € 500.000; na een correctie naar de peildatum 1 januari 2016 bedraagt de

gecorrigeerde transactieprijs € 447.500; het woningdeel van dit vergelijkingsobject heeft een

oppervlakte van 75 m²; de gerealiseerde vierkantemeterprijs van het woningdeel van dit object is € 5.913;

- het vergelijkingsobject op het adres [A gracht ] [30 B] (verkoop 3) is op 3 oktober 2016

verkocht voor € 560.000; na een correctie naar de peildatum 1 januari 2016 bedraagt de gecorrigeerde transactieprijs € 521.500; het woningdeel van dit vergelijkingsobject heeft een

oppervlakte van 75 m²; de gerealiseerde vierkantemeterprijs van het woningdeel van dit

object is € 6.953;

- het vergelijkingsobject op het adres [A gracht ] [40 C-2] (verkoop 4) is op 1 februari

2016 verkocht voor € 642.500; na een correctie naar de peildatum 1 januari 2016 bedraagt de

gecorrigeerde transactieprijs € 646.000; het woningdeel van dit vergelijkingsobject heeft een

oppervlakte van 76 m²; de gerealiseerde vierkantemeterprijs van het woningdeel van dit

object is € 8.500.

6.1.

De stichting heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woningen excessief is gestegen ten opzichte van de vorige belastingjaren, zeker in vergelijking met de gemiddelde stijging van verkoopprijzen van woningen in Amsterdam.

6.2.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde onafhankelijk van de waarde van vorige belastingjaren dient te worden bepaald.

6.3.

De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens. Volgens vaste rechtspraak moet de waarde van een onroerende zaak elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Bij die beoordeling is de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor een vorig belastingjaar of voor vorige belastingjaren niet relevant. Verder is de gemiddelde stijging van verkoopprijzen van woningen in Amsterdam volgens vaste rechtspraak niet bruikbaar bij het bepalen van de WOZ-waarde, omdat deze zijn gebaseerd op indexcijfers die te algemeen zijn en gemiddelden betreffen.

7.1.

De stichting heeft aangevoerd dat de taxateur in beroep de spelregels heeft veranderd, omdat de taxateur de waarde van de woningen in beroep met geheel andere vergelijkingsobjecten heeft onderbouwd dan in bezwaar. Volgens de stichting is dit niet toegestaan.

7.2.

Deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure (in bezwaar, beroep en hoger beroep) nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. Van strijd met een goede procesorde is in dit geval geen sprake, omdat de taxateur de nieuwe vergelijkingsobjecten ruimschoots voor de zitting heeft aangedragen en de stichting daarom voldoende tijd heeft gehad om hierop gemotiveerd te reageren.

8.1.

De stichting heeft aangevoerd dat verkoop 4 niet vergelijkbaar is met de woningen

en niet representatief is, gelet op de aanzienlijk hogere vierkantemeterprijs van dit

vergelijkingsobject. Verder heeft de stichting aangevoerd dat de transactiedatum van verkoop 2 meer dan een jaar van de peildatum ligt en dat ook dit vergelijkingsobject daarom niet

bruikbaar is.

8.2.

De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voor wat betreft type woning en

buurt goed vergelijkbaar zijn met de woningen van de stichting. Het gaat in alle gevallen om

bovenwoningen die in dezelfde straat liggen als de woningen van de stichting. Verder vindt

de rechtbank dat de oppervlakte van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten redelijk

vergelijkbaar zijn met de oppervlakten van de woningdelen van de woningen van de

stichting. Dat de vierkantemeterprijs van verkoop 4 aanzienlijk hoger is dan de

vierkantemeterprijzen van de overige vergelijkingsobjecten, is geen reden om verkoop 4 buiten beschouwing te laten. De vraag of een vergelijkingsobject voldoende vergelijkbaar is met de woningen van de stichting moet worden beoordeeld aan de hand van een aantal factoren, zoals buurt/ligging, type woning, oppervlakte van het woningdeel en bouwjaar. Als aan de hand van deze factoren is vastgesteld dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van de stichting, vindt daarna pas een vergelijking plaats van de gerealiseerde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten en de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woningen van de stichting.

8.3.

De rechtbank vindt verder dat de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum liggen om bruikbaar te zijn voor het onderbouwen van de waarde van de woningen van de stichting. Dat de transactiedatum van verkoop 2 meer dan een jaar van de peildatum ligt, is geen reden om dit vergelijkingsobject buiten beschouwing te laten. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar voor of na de peildaturn moeten hebben plaatsgevonden. De termijn van een jaar is dus geen harde termijn. Onder omstandigheden wordt in de rechtspraak aanvaardbaar geacht dat transactiedata van vergelijkingsobjecten (ruimschoots) meer dan een jaar van de peildatum zijn gelegen. In dit geval is de transactiedatum van verkoop 2 slechts iets meer dan een jaar van de peildatum verwijderd.

De rechtbank vindt dit aanvaardbaar. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de gerealiseerde

vierkantemeterprijs van het woningdeel van verkoop 2 een lagere vierkantemeterprijs heeft

dan de andere vergelijkingsobjecten, zodat dit niet in het nadeel van de stichting is. De

rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de transactieprijzen van de vier vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woningen van de

stichting te onderbouwen.

9.1.

De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woningen van de stichting en de vergelijkingsobjecten.

9.2.

De stichting heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, Die verschillen zijn volgens de stichting gelegen in de slechte staat van de fundering, in de zeer matige staat van onderhoud van de woningen, in de kwaliteit van de woningen en in diverse omgevingsfactoren (overlast die wordt veroorzaakt door het laden en lossen van besteltrucks voor het [Hotel] , geluidsoverlast door een toename van toeristen in de omgeving als gevolg van de herinrichting van het [plein] , overlast door toename van verkeer als gevolg van afsluitingen elders en geluidsoverlast van evenementen als Koningsdag, de Gay Parade en vooral de City Swim met aggregaten pal voor de deur en oorverdovend geluid uit de luidsprekers). Voor de woning [A gracht ] [1-D] heeft de stichting daarnaast nog het volgende aangevoerd. De zolder heeft een lage stahoogte. Een bewoner moet vijf trappen oplopen om de zolder te bereiken en zelfs zes om de vliering te bereiken, omdat het pand niet over een lift beschikt. De zolder heeft uitzicht op de [A gracht ] , maar de vliering heeft alleen uitzicht op de muren van de buren. Volgens de stichting verschilt met name de vliering van de vergelijkingsobjecten, terwijl voor de vliering dezelfde vierkantemeterprijs is aangehouden als de woningdelen van de woningen [A gracht ] [1-B] en [1-C] . Verder heeft de stichting erop gewezen dat deze woning geen berging heeft, dat de zolder en de vliering niet zijn gerenoveerd en dat het schilderwerk 25 jaar oud is.

9.3.

De taxateur stelt zich op het standpunt dat de woningen van de stichting in een redelijke staat van onderhoud verkeren en dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkopen in een goede tot uitstekende staat van onderhoud verkeerden. Volgens de taxateur is met het verschil in onderhoud voldoende rekening gehouden, gelet op het verschil tussen het gemiddelde van de gerealiseerde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten en de getaxeerde vierkante-meterprijs van de woningen van de stichting. Volgens de taxateur is het gebruikelijk om een investeringsbedrag van maximaal € 1.000 per vierkante meter woonruimte te hanteren als een appartement volledig wordt gerenoveerd en komt 60% daarvan terug in de waarde. Voor wat betreft de staat van de fundering heeft de taxateur op de zitting gezegd dat daar alleen rekening mee wordt gehouden als er een noodzaak is om de fundering te vervangen. Met betrekking tot de omgevingsfactoren heeft de

heffingsambtenaar op de zitting verklaard dat de vergelijkingsobjecten, die ook alle vier op de [A gracht ] zijn gelegen, met dezelfde soort overlast te maken hebben.

9.4.

De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen de woningen van de stichting en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank vindt het redelijk en aannemelijk dat voor een volledige

renovatie van een appartement een bedrag van € 1.000 per vierkante meter wordt aangehouden en dat hiervan ongeveer 60% terugkomt in de waarde van een appartement, zoals de taxateur op de zitting heeft gezegd. Dat betekent in dit geval dat sprake moet zijn van een waardeverschil van € 600 per vierkante meter tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. Dat waardeverschil is er ruimschoots, zoals blijkt uit de gemiddelde gerealiseerde vierkante-meterprijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten (€ 7.181) en de getaxeerde vierkantemeterprijs van de woningen van de stichting (€ 5.905).

De rechtbank vindt verder dat de taxateur bij de waardering terecht geen rekening heeft gehouden met de staat van de fundering van het pand. De stichting heeft op de zitting erkend dat het vervangen van de fundering niet urgent is. Verder heeft de stichting geen rapportage van een bouwkundig onderzoeksbureau overgelegd waaruit blijkt dat de fundering aan vervanging toe is. De stichting heeft dit ook niet anderszins onderbouwd.

9.5.

De rechtbank vindt het verder onvoldoende aannemelijk dat de door de stichting genoemde omgevingsfactoren een waardedrukkend effect hebben. De vergelijkingsobjecten liggen ook alle vier op de [A gracht ] en het is van algemene bekendheid alle grachtenbewoners overlast ervaren door evenementen in de stad en door drukte en filevorming als gevolg van leveranties aan horecagelegenheden op de grachten. Dit geldt dan ook in vergelijkbare mate voor de vergelijkingsobjecten.

9.6.

Voor wat betreft de woning [A gracht ] [1-D] stelt de rechtbank allereerst vast dat dit één woning is, waarvan het woningdeel in beginsel is gewaardeerd op € 5.905 per m², dus op dezelfde waarde als de woningdelen van de woningen [A gracht ] [1-B] en [1-C] . Een deel van deze woning, namelijk de zolder, is afgewaardeerd naar € 3.731 per m² in verband met de beperkte stahoogte. Dat de vliering geen uitzicht heeft op [A gracht ] , heeft voor de woning als geheel geen waardedrukkend effect, aangezien er vanuit het zolderdeel van de woning wel uitzicht is op de [A gracht ] . Dat een bewoner vijf trappen moet beklimmen om deze woning te bereiken, vindt de rechtbank evenmin een waardedrukkende factor. Op de zitting heeft de taxateur gezegd dat ook verkoop 1 niet over een lift beschikt. De rechtbank vindt dit daarom geen onderscheidend aspect in het kader van de waardering. Voor wat betreft de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning [A gracht ] [1-D] verwijst de rechtbank naar hetgeen zij onder 9.4 heeft overwogen. Deze overweging geldt ook voor de [A gracht ] [1-D] .

10. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woningen van de stichting niet te hoog is vastgesteld.

11. Het beroep is ongegrond.

12. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende heeft haar in eerste aanleg ingenomen standpunten herhaald en in hoger beroep nader toegelicht. Zij heeft daarbij onder meer onderstreept dat is uitgegaan van onjuiste vergelijkingsobjecten, geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, bij de woningen sprake is van achterstallig onderhoud en een slechte staat van de fundering, en geen rekening is gehouden met bepaalde waardedrukkende omgevingsfactoren. Belanghebbende wijst daarbij op de waardeontwikkeling in het algemeen en de waardering van de woningen in andere jaren. Verder heeft belanghebbende een aantal bouwondernemingen benaderd om een onderzoek uit te voeren naar de fundering en kostenramingen op te stellen in verband met (achterstallig) onderhoud. Zij bepleit een aftrek van 20% voor mindere staat van onderhoud. Vanwege de kwaliteit van de woning moet een reductie worden toegepast van 11% en voor waardedruk door omgevingsfactoren een aftrek van 7,5%. Het object D (zolder/vliering) mag niet hoger worden gewaardeerd dan 112% van de voor de woningen B en C vastgestelde waarde, aldus belanghebbende. Belanghebbende komt daarmee uit op een waarde voor de woningen B en C van € 322.000 en voor woning D van € 361.000.

5.2.

De heffingsambtenaar onderschrijft de uitspraak van de rechtbank. Ook in hoger beroep vindt de heffingsambtenaar dat de staat van de fundering geen aanleiding geeft om de vastgestelde waarden te verminderen.

Oordeel Hof

5.3.

De oordelen van de rechtbank inzake de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, de verschillen tussen de woningen en die vergelijkingsobjecten, het (achterstallige) onderhoud en de waardedrukkende omgevingsfactoren, acht het Hof juist alsmede de daartoe gebezigde gronden en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt daar het volgende aan toe. Belanghebbende gaat er ten onrechte aan voorbij dat de met toepassing van de vergelijkingsmethode vastgestelde vierkantemeterprijs die volgt uit de gehanteerde vergelijkingsobjecten, niet zonder meer door de heffingsambtenaar is overgenomen voor de woningen. Vanwege de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar de vierkantemeterprijs naar beneden toe bijgesteld. Het Hof acht daarmee in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen en de staat van onderhoud. Het Hof onderschrijft ook dat tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten geen noemenswaardige verschillen in waarde zijn te onderkennen wegens de door belanghebbende aangevoerde omgevingsfactoren; de grachtengordel waar de woningen zijn gelegen is een omgeving waar zich op vele plaatsen vanwege horeca, uitgaansleven, evenementen, en toegenomen toerisme drukte voordoet die door de een meer en door de ander minder als overlast zal worden ervaren. De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen aan dezelfde gracht als de woningen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem met de vergelijkingsobjecten onderbouwde waarden, in zoverre niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen in heeft gebracht is terecht door de rechtbank verworpen.

5.4.1.

Op één onderdeel volgt het Hof het oordeel van de rechtbank evenwel niet, te weten het oordeel inzake de staat van de fundering. De rechtbank heeft ten aanzien van de fundering het volgende overwogen:

“De rechtbank vindt verder dat de taxateur bij de waardering terecht geen rekening heeft gehouden met de staat van de fundering van het pand. De stichting heeft op de zitting erkend dat het vervangen van de fundering niet urgent is. Verder heeft de stichting geen rapportage van een bouwkundig onderzoeksbureau overgelegd waaruit blijkt dat de fundering aan vervanging toe is. De stichting heeft dit ook niet anderszins onderbouwd.”

Belanghebbende heeft in hoger beroep een nieuw standpunt ingenomen over de staat van de fundering van het pand. Zij heeft in dat kader een bericht overgelegd van [Bedrijf A] dat onderzoek heeft gedaan naar de staat van de fundering. De conclusie van [Bedrijf A] is dat sprake is van een slechte staat van de fundering waarvan herstel noodzakelijk c.q. urgent is. Tijdens de schorsing na de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het Hof bericht dat hij, althans de door hem ingeschakelde taxateur, over de staat van de fundering van het pand waarin zich de woningen bevinden, contact heeft gehad met [Bedrijf A] . De heffingsambtenaar heeft na de zitting bij het Hof telefonisch contact gelegd met de heer [A] (medewerker [Bedrijf A] ). [A] heeft verklaard dat de funderingsproblemen van het onderwerpelijke pand serieus zijn en bovendien worden verergerd doordat één buurpand de fundering al wel heeft aangepakt en het andere nog niet waardoor het pand scheef zakt. Dit heeft de heffingsambtenaar, die de slechte staat van de fundering niet heeft weersproken, evenwel niet afgebracht van zijn eerder ingenomen standpunt dat de waarden van de woningen correct zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar voert daartoe aan dat onduidelijk is of de oorzaak van de door [Bedrijf A] geconstateerde slechte staat van de fundering is te wijten aan een oudere of meer recente verbouwing van het naastgelegen pand, zodat met die slechte staat geen rekening wordt gehouden. Verder heeft de heffingsambtenaar bericht dat alleen van referentie [A gracht ] [40 C-2] bekend is dat de fundering is vernieuwd. Over de staat van de fundering van de andere vergelijkingsobjecten en van de woningen van belanghebbende is hem niets bekend en is in ieder geval geen sprake van een aanschrijving van de Gemeente dat de fundering op korte termijn moet worden hersteld.

5.4.2.

Zou wel rekening moeten worden gehouden met de slechte staat van de fundering, dan meent de heffingsambtenaar “
dat er voldoende marge is tussen de vastgestelde m2-prijs van Eur 5.905 en de gemiddelde m2-prijs van Eur 7.181 van de vergelijkingsobjecten ”.

Het Hof kan de heffingsambtenaar op dit punt niet volgen.

Het Hof is van oordeel dat indien rekening moet worden gehouden met de slechte staat van de fundering, de heffingsambtenaar dat niet zonder meer kan ondervangen met het verschil in vierkantemeterprijs tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, reeds omdat de heffingsambtenaar ten aanzien van één referentieobject nader heeft verklaard dat funderingsherstel al heeft plaatsgevonden en ten aanzien van de andere vergelijkingspanden hij daaromtrent geen gegevens heeft. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in het geding in eerste aanleg verdedigd – en hij is daarin gevolgd door de rechtbank – dat bij de waardering géén rekening behoefde te worden gehouden met de staat van de fundering. Het verschil in vierkantemeterprijs is toen door hem toegeschreven aan de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten en het (achterstallige) onderhoud met expliciete uitzondering van de fundering. Het Hof is dan ook van oordeel dat er in hoger beroep geen ruimte meer is voor de stelling dat er, gelet op de gestelde ‘marge’, voldoende rekening is gehouden met een geconstateerde slechte staat van de fundering.

Het Hof overweegt nog dat, nu aan het funderingsherstel van panden gelegen aan de zogenoemde grachtengordel in Amsterdam al enige tijd uitvoering wordt gegeven, het aanbeveling verdient om deze factor bij de toepassing van de vergelijkingsmethode mee te wegen.

5.4.3.

Volgens de heffingsambtenaar wijst [Bedrijf A] als mogelijke oorzaak van de slechte staat van de fundering op de verbouwing van een aangrenzend pand. Wanneer die verbouwing heeft plaatsgehad acht het Hof anders dan de heffingsambtenaar niet van belang. Belanghebbende heeft namelijk onweersproken gesteld dat in eerdere jaren door de heffingsambtenaar de slechte staat van de fundering is erkend, en dat daarmee bij de waardering van de woningen in het verleden ook rekening is gehouden. Met hetgeen door beide partijen over en weer terzake van de staat van de fundering is aangevoerd, vindt het Hof aannemelijk dat de slechte staat van de fundering van het pand waar de woningen deel van uitmaken, ook al een waarde bepalende factor was op de waardepeildatum en dat er geen goede reden is waarom daar thans bij de waardering geen rekening mee moet worden gehouden. In verband met toekomstig noodzakelijk herstel van de fundering, stelt het Hof in goede justitie het daartoe benodigde bedrag voor zover dat aan de drie onderhavige woningen kan worden toegerekend (het pand bestaat uit vier woningen) vast op € 201.000, in gelijke mate toe te rekenen aan deze drie woningen. Al hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd maakt niet dat aannemelijk is geworden dat met andere of hogere kosten rekening moet worden gehouden en dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden op andere gronden als onjuist moeten worden bestempeld.

Slotsom

5.5.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van iedere woning wordt verminderd met € 67.000 hetgeen leidt tot waarden van € 387.500, € 387.500 en € 456.500 voor respectievelijk [A gracht ] [1-B] , [1-C] en [1-D] .

6. Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht en bepaalt het bedrag op € 18 (€ 4 (hoger beroep) + € 14 (eerste aanleg)) aan kosten van vervoer als verzocht door belanghebbende.

7. Beslissing

Het Hof :

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarden van [A gracht ] [1-B] , [1-C] en [1-D] tot respectievelijk € 387.500, € 387.500 en € 456.500;

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 18;

- draagt de heffingsambtenaar op aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 333 (beroep bij de rechtbank) en € 508 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 841 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 10 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.