Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.211.947/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1415238 / CV EXPL 13-5173
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2019
inzake
[X] FASTFOOD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M. Dekker te Purmerend,
en
FEBO BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
tussengekomen partij,
advocaat: mr. R.G. Meester te Amsterdam,
tegen
VICTORIA HOTEL C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P. van Lochem te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] , Victoria en Febo genoemd.
Voor het eerdere verloop verwijst het hof naar het tussenarrest van 6 juni 2017.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van eis in interventie, met producties, door Febo ;
- memorie van grieven, met producties door [X] ;
- memorie van antwoord in interventie door [X] ;
- memorie van antwoord door Victoria met producties;
- memorie van antwoord in interventie door Victoria, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 april 2018 doen bepleiten, [X] door mr. Dekker voornoemd, Febo door mr. Meester voornoemd en Victoria door mr. Van Lochem voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Gelijktijdig heeft een comparitie plaatsgevonden in de zaak bij dit hof aanhangig onder rolnummer 200.162.807/01, waarin heden uitspraak zal worden gedaan.
Na pleidooi is een akte, met producties, zijdens [X] in het geding gebracht, waarop Victoria bij antwoordakte heeft gereageerd. Vervolgens is door [X] nog een akte in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] en Febo hebben in afzonderlijke memories geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Victoria zal afwijzen en de vorderingen van [X] zal toewijzen, met veroordeling van Victoria tot – kort gezegd – ongedaanmaking, een en ander uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten.
Victoria heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 20 juni 2014 onder 1 tot en met 6 de feiten vastgesteld hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Victoria exploiteert in het gebouw op de hoek Damrak/Prins Hendrikkade te Amsterdam een hotelbedrijf. Zij beschikt ook over het aan het Damrak gesitueerde buurpand waarvan de hogere verdiepingen bij het hotel zijn getrokken.
2.2.
Met ingang van 1 september 1990 heeft Victoria de begane grond van het buurpand, dat direct toegankelijk is vanaf het Damrak, verhuurd aan [X] . [X] exploiteert in het gehuurde een snackbar, deel uitmakend van de Febo franchiseketen. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd.
2.3.
Bij brief van 8 oktober 2009 heeft Victoria aan [X] de huurovereenkomst tegen 1 december 2010 opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik. Zij wenst de aan [X] verhuurde ruimte bij haar hotel te betrekken.
2.4.
Op 13 juli 2012 heeft in het gehuurde een ernstige brand gewoed.
2.5.
Op de grond dat de oorzaak van de brand aan [X] moet worden toegerekend, en dat [X] aldus ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen, heeft Victoria bij brief van 20 juli 2012 met onmiddellijke ingang de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen.
2.6.
[X] heeft de beëindiging van de huurovereenkomst niet aanvaard. Nadat zij de brandschade had laten herstellen heeft zij de exploitatie van haar snackbar in het gehuurde hervat.
3.Beoordeling
3.1
In de procedure in eerste aanleg heeft Victoria gevorderd verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 20 juli 2012 buitengerechtelijk is ontbonden, (subsidiair) ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter en (meer subsidiair) bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bij tussenvonnis van 24 oktober 2014 heeft de kantonrechter de primaire vordering afgewezen en naar aanleiding van de meer subsidiaire vordering geoordeeld dat aan Victoria een beroep op dringend eigen gebruik toekomt. Dat tussenvonnis is onderwerp van het hoger beroep met zaaknummer 200.162.807/01. De primaire en meer subsidiaire vorderingen van Victoria zijn in het onderhavige hoger beroep dus niet aan de orde.
Bij het bestreden eindvonnis van 13 januari 2017 heeft de kantonrechter, zoals subsidiair door Victoria gevorderd, de huurovereenkomst ontbonden en de reconventionele vordering van [X] - strekkend tot vergoeding van schade omdat Victoria aan [X] na de brand ten onrechte de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd - toegewezen tot een bedrag van € 97.095,87.
3.2.
De grieven 1 tot en met 18 van [X] en de grieven van Febo strekken ertoe dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de kantonrechter ten onrechte op die grond de huurovereenkomst heeft ontbonden en ten onrechte in reconventie de schadevergoeding heeft beperkt tot het toegewezen bedrag.
3.3.
De kantonrechter heeft aan zijn oordeel, kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat het gehuurde casco aan [X] is verhuurd en dat [X] het afzuigkanaal van de keuken zelf heeft aangebracht. De kantonrechter overwoog dat ongeacht de directe oorzaak van de brand, deze slechts tot ontwikkeling kon komen door de verontreiniging van het afzuigkanaal met vetaanslag. Het bereikbare gedeelte van het kanaal werd weliswaar frequent gereinigd, maar [X] had erop bedacht moeten zijn dat ook hoger in het kanaal aanslag zou ontstaan. Daaraan doet, aldus de kantonrechter, niet af dat binnen de branche van [X] het niet algemeen gebruikelijk is om het gehele kanaal te reinigen. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat het kanaal slechts beperkt bereikbaar was, omdat [X] bij de aanleg van het kanaal aanpassingen in de bereikbaarheid had kunnen aanbrengen.
3.4.
Het hof stelt voorop dat Victoria de bewijslast draagt voor haar stelling dat [X] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat brand is ontstaan. Victoria beroept zich ten aanzien van de oorzaak van de brand weliswaar op het bewijsvermoeden van artikel 11.9 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, maar dit beroep honoreert het hof niet. De genoemde bepaling bevat slechts ten aanzien van de aansprakelijkheid voor schade een bewijsvermoeden. Victoria heeft onvoldoende toegelicht dat die bepaling ook meebrengt dat het (enkele) ontstaan van schade een tekortkoming van de huurder (in het kader van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst) oplevert.
3.5.
Vervolgens is de vraag of een tekortkoming kan worden vastgesteld. Het hof overweegt allereerst dat in deze procedure de plaats van het ontstaan van de brand, noch de oorzaak van de brand is komen vast te staan, zodat ook niet vaststaat dat de brand is veroorzaakt door vet in het niet bereikbare deel van het afvoerkanaal. Weliswaar hebben de door de rechtbank benoemde deskundigen twee denkbare scenario’s geschetst (zelfontbranding van vetaanslag of ontbranding van die aanslag door een vonk), maar daargelaten dat de deskundigen aldus niet met stelligheid een oorzaak hebben kunnen aanwijzen, heeft [X] gemotiveerd gesteld dat die scenario’s onwaarschijnlijk zijn. Het hof kan onder die omstandigheden niet anders concluderen dan dat, zoals overwogen, noch de plaats noch de oorzaak van het ontstaan van de brand is vastgesteld.
3.6.
Daarnaast kan het hof niet concluderen dat een verplichting bestaat voor [X] om het verticale - en in dit geval niet, althans niet eenvoudig, bereikbare - deel van het afvoerkanaal regelmatig schoon te maken. Een geschreven verplichting bestaat daartoe niet en hetgeen door Victoria is aangevoerd om te ondersteunen dat een ongeschreven verplichting bestaat is gemotiveerd betwist door [X] (en Febo) en is aldus ook niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat dergelijk onderhoud in de branche zodanig gebruikelijk is en/of dat gebrek aan zulk onderhoud dermate vaak tot brand leidt, dat daaruit voortvloeit dat [X] gehouden was zulk onderhoud regelmatig te verrichten. Voor zover Victoria heeft willen stellen dat het ontstaan van een brand in het gehuurde in alle gevallen een tekortkoming van [X] oplevert, volgt het hof deze stelling niet.
3.7.
Het voorgaande leidt ertoe dat niet kan worden vastgesteld dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten. Voor zover Victoria zich nog heeft beroepen op een normschending en de redelijkheid en billijkheid, staat het hiervoor overwogene in de weg aan honorering van dit beroep, voor zover al voldoende onderbouwd.
3.8.
Victoria heeft niet voldoende specifiek feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
3.9.
Dat brengt het hof tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding is dus niet toewijsbaar. De grieven slagen.
3.10.
De grieven 19 tot en met 22 van [X] hebben betrekking op de schade die Febo stelt te hebben geleden in de periode na de brand waarin zij het gehuurde niet kon gebruiken. De kantonrechter heeft de vordering van [X] tot vergoeding winstderving toegewezen voor de periode van 12 oktober 2012 tot 4 december 2012. [X] heeft niet bestreden dat zij pas vanaf 12 oktober 2012 weer aanspraak maakte op het gebruik van het gehuurde. [X] heeft in de grieven onvoldoende toegelicht op welke grond zij recht heeft op vergoeding van de schade vanwege gederfde winst, terwijl zij kennelijk in die periode geen aanspraak maakte op toegang. Voor zover zij met de grieven heeft bepleit meer of anders toegewezen te krijgen heeft zij haar stellingen onvoldoende onderbouwd. De grieven falen.
3.11.
De grieven van [X] slagen ten dele en de grieven van Febo slagen alle. Het vonnis waarvan beroep zal – voor zover in conventie gewezen - worden vernietigd en de ontbindingsvordering van Victoria zal alsnog worden afgewezen. De vordering tot ongedaanmaking, voor zover betrekking hebbend op de door de kantonrechter toegewezen vordering van Victoria op [X] ten bedrage van € 11.702,-- vermeerderd met rente zal worden toegewezen.
Voor zover in reconventie gewezen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. Victoria zal als (jegens [X] : grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van [X] van de gedingen in eerste aanleg in conventie en in hoger beroep, alsmede in de kosten van Febo van de gedingen in eerste aanleg in conventie en in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van Victoria tot ontbinding van de huurovereenkomst af;
veroordeelt Victoria tot terugbetaling van de € 11.702,00 en de daarover door [X] betaalde rente;
veroordeelt Victoria in de kosten van het geding in beide instanties,
aan de zijde van [X] in eerste aanleg in conventie begroot op € 1.200,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 801,21 aan verschotten en € 3.222,-- voor salaris op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan en
aan de zijde van Febo in eerste aanleg in conventie begroot op € 300,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 716,-- aan verschotten en € 3.222,-- voor salaris op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2019.