Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.244.238/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6987225 KK EXPL 18-537
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 januari 2019
inzake
WOONSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M.F. Bartels te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
Rochdale is onder aanvoering van grieven bij dagvaarding van 9 augustus 2018, met productie, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 juli 2018, onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en Rochdale als gedaagde.
Rochdale heeft op de eerstdienende dag van grieven gediend overeenkomstig de appeldagvaarding.
[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - beslissing over de proceskosten, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
Rochdale heeft met ingang van 5 juni 1998 aan [X] (hierna: [X] ) verhuurd de woning gelegen aan het adres [adres 1] (hierna: de woning). De woning was een driekamerwoning van 45 m2 nuttig vloeroppervlak (56 m2) en viel in de sociale huurwoningvoorraad. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2016 € 398,45 per maand.
2.1.2.
[geïntimeerde] is met ingang van 18 juli 1998 van rechtswege medehuurder geworden van de woning door zijn huwelijk met [X] . [X] is op [overlijdensdatum] 2009 overleden. [geïntimeerde] heeft twee zonen die ten tijde van het bestreden vonnis 15 en 9 jaar oud waren en die ieder psychische en lichamelijke klachten hebben, onder meer als gevolg van het overlijden van [X] , hun moeder.
2.1.3.
Rochdale heeft op 23 maart 2015 besloten om het complex, waartoe het gehuurde behoort, te slopen. [geïntimeerde] heeft vanwege de sloop van de woning recht op een stadsvernieuwingsurgentie. Hiermee kan hij met voorrang reageren op passende woonruimte.
2.1.4.
Rochdale heeft bij brief van 13 juni 2016 de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro) tegen 31 december 2016.
2.1.5.
[geïntimeerde] heeft op 16 september 2016 tijdens een gesprek met Rochdale medegedeeld niet akkoord te gaan met de huuropzegging indien hij geen terugkeergarantie krijgt naar een nieuwbouw (eengezins)woning in het zogenoemde Breehorn gebied, waarin de woning was gelegen. In reactie hierop is aan [geïntimeerde] medegedeeld dat er geen terugkeergarantie kan worden gegeven.
2.1.6.
Bij vonnis in kort geding van 20 januari 2017 is [geïntimeerde] in verband met de sloop van zijn woning aan de [adres 1] veroordeeld tot ontruiming per 1 februari 2017. [geïntimeerde] is daarop met zijn twee zoons (destijds 8 en 14 jaar) vrijwillig per 1 februari 2017 verhuisd naar een woning in Amsterdam-Noord in de [adres 2] , op ongeveer 1,5 km afstand van de [adres 1] . [geïntimeerde] betaalt hier een kale huur van € 644,-- per maand en ontvangt een huurtoeslag van € 100,-- per maand.
2.1.7.
Onder 21 van dit kort geding vonnis is het volgende overwogen:
“Aan de door [geïntimeerde] gestelde voorwaarde om aan ontruiming van de woning mee te werken, te weten een garantie van Rochdale dat [geïntimeerde] en zijn zonen na herbouw in de [adres 1] terug kunnen keren, kan Rochdale op dit moment niet tegemoet komen. Omdat Rochdale meer bewoners met stadvernieuwingsurgentie heeft die mogelijk terug willen keren naar hun oude straat en nog niet bekend is hoeveel voor [geïntimeerde] passende woningen zullen worden gebouwd kan Rochdale niet met zekerheid zeggen of [geïntimeerde] voor de te bouwen woningen in aanmerking komt. Aannemelijk is echter dat de bodemrechter zal oordelen dat op Rochdale een inspanningsverplichting rust om [geïntimeerde] en zijn zonen, als dat op grond van het toewijzingsbeleid mogelijk is, de kans te geven terug te keren naar de straat, of als dat niet kan, in ieder geval de buurt, van de woning waar ze met hun echtgenote en moeder hebben gewoond. (…)”.
2.1.8.
Aan [geïntimeerde] zijn voorafgaand aan de thans lopende kort geding procedure door Rochdale in elk geval negen woningen in Amsterdam-Noord aangeboden waarvoor [geïntimeerde] de eerste kandidaat was en waarvan in elk geval zes gelegen waren op een afstand tussen 350 meter en 700 meter van [adres 1] . Deze woningen zijn door [geïntimeerde] geweigerd, omdat hij hoopte op een terugkeergarantie.
2.1.9.
De woning is inmiddels gesloopt.
2.1.10.
In de nieuwbouw aan (onder meer) de [adres 3] zullen vier-kamer woningen van 75 m2 en 80 m2 nuttig vloeroppervlak (GBO tussen de 118 en 121 m2) gerealiseerd worden, waarvoor [geïntimeerde] gelet op zijn gezinssamenstelling in aanmerking komt mits hij voldoet aan de voor deze woning geldende inkomenseis. Uit de groep van circa zestig vertrokken bewoners heeft Rochdale tien aanvragen gekregen, waaronder die van [geïntimeerde] , waarvan er twee zijn toegewezen. De aanvraag van [geïntimeerde] is afgewezen, omdat hij niet voldoet aan de eis dat hij een inkomen moet hebben tussen € 30.401 en € 41.056,= per jaar. Het inkomen van [geïntimeerde] bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 25.146,= per jaar. De huurprijs van deze woningen zal € 710,68 bedragen, exclusief eventuele bijkomende servicekosten.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding heeft [geïntimeerde] gevorderd dat Rochdale wordt veroordeeld
primairom [geïntimeerde] één van de vierkamer nieuwbouwwoningen aan de ( [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] ) te Amsterdam-Noord te huur aan te bieden;
primairom [geïntimeerde] één van de vierkamer nieuwbouwwoningen aan de ( [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] ) te Amsterdam-Noord te huur aan te bieden;
subsidiairom één van de vierkamer nieuwbouwwoningen aan de ( [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] , [straat 4] ) te Amsterdam-Noord te reserveren in afwachting van de bodemprocedure, met nevenvorderingen. De kantonrechter heeft de primaire vordering toegewezen. Daartoe werd onder meer overwogen dat op Rochdale uit hoofde van de inmiddels geëindigde huurovereenkomst een inspanningsverbintenis rustte om [geïntimeerde] een woning in het nieuwbouwcomplex aan te bieden, indien dat op grond van het toewijzingsbeleid mogelijk is. Deze verplichting vloeide volgens de kantonrechter reeds voort uit het feit dat [geïntimeerde] behoort tot de groep bewoners van het gesloopte complex, die (nog) geen andere passende woonruimte heeft gevonden. Uit het feit dat Rochdale gebruik heeft gemaakt van de 5% vrije ruimte die de wet haar geeft om buiten het aanbodssysteem woningen toe te wijzen, door de woningen eerst aan de groep stadsvernieuwingskandidaten waartoe [geïntimeerde] behoort aan te bieden, volgt dat Rochdale zelf deze inspanningsverbintenis erkent. De kantonrechter achtte het voorshands aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Rochdale ten onrechte de aanvraag van [geïntimeerde] tot toewijzing van een stadsvernieuwingswoning op de oude locatie heeft afgewezen en de op haar rustende inspanningsverplichting Rochdale heeft geschonden.
3.2
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Rochdale met haar grieven op. Met haar eerste twee grieven betoogt Rochdale dat het (anders dan de kantonrechter aannam) haar beleid is om 100% van de woningvoorraad passend (dat wil zeggen passend qua inkomen en gezinssamenstelling) toe te wijzen en dat op haar geen inspanningsverbintenis rust om [geïntimeerde] een woning in het nieuwbouwcomplex aan te bieden.
3.3
Deze grieven slagen. Daartoe is het volgende redengevend.
3.4
Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat op Rochdale geen inspanningsverbintenis rust om [geïntimeerde] een woning in het nieuwbouwcomplex aan te bieden.
3.5
Voorop staat dat [geïntimeerde] niet aan de inkomenseis voor het nieuwbouwcomplex voldoet, zodat daar geen passende woning voor hem beschikbaar is. Hij stelt echter dat het voldoen van een hogere huur voor hem geen probleem is en meent dat Rochdale gebruik dient te maken van haar bevoegdheid om 5% van het nieuwbouwcomplex “vrij” (dat wel zeggen niet passend qua inkomen of gezinssamenstelling) toe te wijzen. Het hof volgt hem daarin niet.
3.5.1.
Dat de Woningwet Rochdale als woningcorporatie de verplichting geeft om 95% van de nieuw te verhuren eenheden onder de liberalisatiegrens passend toe te wijzen en de ruimte laat om 5% niet-passend toe te wijzen, betekent op zichzelf immers nog niet dat zij ook verplicht is om van die ruimte gebruik te maken door een niet-passende woning toe te wijzen. Zij mag die wettelijk toegestane ruimte in beginsel op eigen wijze invullen.
3.5.2.
Dat kan onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld indien Rochdale een beleid zou voeren op grond waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid aanspraak op een woning in het nieuwbouwcomplex zou kunnen maken. Dat is echter niet aannemelijk geworden. Rochdale stelt juist als beleid te voeren dat zij woningen 100% passend toewijst. Concrete toezeggingen van Rochdale aan [geïntimeerde] dat hij onder alle omstandigheden (dus ook als hij niet aan de toewijzingscriteria zou voldoen) in de nieuwbouw zou kunnen terugkeren zijn onvoldoende aannemelijk geworden: tijdens eerdere procedures kwam veeleer naar voren dat het ook voor Rochdale lang onzeker was hoe de nieuwbouw zou worden ingevuld, reden waarom Rochdale geen terugkeergaranties heeft willen geven. Andere omstandigheden die ertoe dwingen dat Rochdale jegens [geïntimeerde] van haar onder de Woningwet bestaande wettelijke ruimte gebruik maakt, of die in zoverre een inspanningsverplichting voor Rochdale meebrengen, zijn gesteld noch aannemelijk geworden. Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Rochdale, als gevolg van haar beleid, [geïntimeerde] geen woning in het nieuwbouwcomplex aanbiedt omdat hij niet aan de inkomensdrempel voldoet, is ten slotte evenmin gesteld of aannemelijk geworden.
3.6
Rochdale heeft overigens wel een verplichting jegens [geïntimeerde] in de onderhavige situatie (te weten: dringend eigen gebruik bestaande uit sloop van de woning) en dat is de verplichting krachtens het huurrecht om [geïntimeerde] een passende woning aan te bieden (art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro). Bij de vraag wat “passend” is moet Rochdale rekening houden met de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] . Voor zover in dit geding van belang betreffen die in het bijzonder het feit dat de moeder van de zonen van [geïntimeerde] in de woning is overleden en beide zonen psychische en fysieke klachten hebben, die (volgens de huisarts en een betrokken psycholoog) verband houden met het gedwongen vertrek uit de woning waar zij met hun moeder hebben gewoond. Ervan uitgaande dat de vordering van [geïntimeerde] is gevoed door zijn wens (dan wel die van zijn zonen) terug te keren naar de woning, moet voor ogen worden gehouden dat dat niet gerealiseerd kan worden: de woning is gesloopt en bestaat niet meer. Of en in hoeverre de problemen van de zonen van [geïntimeerde] zullen verminderen indien zij zouden kunnen verhuizen naar het nieuwe adres [adres 1] (dat onvermijdelijk een geheel nieuwe en niet op de woning gelijkende woning betreft) is onbekend, maar [geïntimeerde] vordert dit ook niet, zodat het hof daar verder niet op in hoeft gaan. Voor zover [geïntimeerde] vanwege zijn gehechtheid (dan wel die van zijn zonen) aan de buurt waarin de woning zich bevond naar die buurt wenst terug te keren (en daar ziet zijn vordering wel op), wijst Rochdale erop dat zij negen woningen in Amsterdam-Noord aan [geïntimeerde] heeft aangeboden waarvoor [geïntimeerde] eerste kandidaat was, waarvan zes zich bevinden in de nabije omgeving (tussen 350-700 meter) van de voormalige woning. De vraag of daarmee is voldaan aan de uit het huurrecht voortvloeiende verplichtingen van Rochdale ligt in dit kort geding niet, althans niet nadrukkelijk, voor en kan daarom onbeantwoord blijven. In elk geval vloeit uit het huurrecht tot het aanbieden van een passende woning niet zonder meer een aanspraak van [geïntimeerde] voort op een van de woningen in het nieuwbouwcomplex.
3.7
De slotsom luidt dat de eerste twee grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Bij bespreking van de derde grief bestaat geen belang meer. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Rochdale begroot op nihil aan verschotten en € 400,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 814,01 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2019.