Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.256.926/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/642348 / HA ZA 18-97
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 maart 2020
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[appellante sub 2] ,
[appellante sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten,
tegen
[verhuurder] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [huurders] en [verhuurder] genoemd.
[huurders] zijn bij dagvaarding van 15 februari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 november 2018, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen hen als eisers en [verhuurder] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven zijdens Van [huurders] , met producties;
- memorie van antwoord zijdens [verhuurder] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[huurders] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest alsnog de vorderingen van [huurders] zal toewijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.
[verhuurder] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met, naar het hof begrijpt, veroordeling van [huurders] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.11. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De eerste grief van [huurders] gaat over die feitenvaststelling en beoogt, kort weergegeven, een aanvulling van de feiten. Volgens [huurders] heeft de rechtbank feiten ten onrechte niet opgenomen en/of te summier opgenomen, althans deze onjuist gewaardeerd. [verhuurder] heeft hetgeen [huurders] in dat verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken. Het hof zal rekening houden met alle relevante feiten en omstandigheden en het hof zal zo nodig overgaan tot een eigen nadere feitenvaststelling. Daarmee is de eerste grief afdoende besproken. De volgende feiten zijn in elk geval niet in geschil en worden ook door het hof als uitgangspunt genomen.
2.1.
[huurders] wonen in een portiekflat aan de [adres 1] (hierna: de woning). [huurders] huren de woning van [verhuurder] .
2.2.
In september 2014 heeft [verhuurder] een portiekflat aan de [adres 2] (gelegen boven de woning; hierna: de bovenwoning) verkocht aan de toenmalige huurder voor een bedrag van € 210.000,-. De waarde van de bovenwoning was op 28 mei 2014 door [X] Makelaardij (hierna: de taxateur) getaxeerd op € 210.000,- (hierna: de taxatie).
2.3.
De woning is op 24 oktober 2014 door de taxateur getaxeerd op een bedrag van € 285.000,-.
2.4.
Op 6 november 2014 heeft [verhuurder] de woning aan [huurders] te koop aangeboden voor een bedrag van € 285.000,-, waarbij het aanbod geldig was tot 18 december 2014.
2.5.
In reactie op het aanbod van 6 november 2014 hebben Van [huurders] bij brief van 2 december 2014 aan [verhuurder] - samengevat en zakelijk weergegeven - meegedeeld dat de koopprijs van € 285.000,- voor hen te hoog was en dat zij in het licht van een reeks van factoren, waaronder de verkoop van de bovenwoning, waren uitgegaan van een koopprijs van ongeveer € 200.000,-.
2.6.
Op 15 december 2014 heeft [verhuurder] bij brief geantwoord, voor zover van belang:
Na bestudering van dit dossier is gebleken dat er door een foutieve taxatie een te lage koopaanbieding aan uw buren is uitgebracht en dus in het voordeel van uw buren een te lage onderhandse verkoopwaarde is vastgesteld. [verhuurder] is hierin benadeeld en wij beraden ons op dit moment over eventueel te nemen vervolgstappen ten aanzien van deze taxatie.
Het koopaanbod uitgebracht aan uw buren staat geheel los van het koopaanbod welke is uitgebracht aan u. U kunt geen rechten aan ontlenen aan de koopaanbieding die wij aan uw buren hebben gedaan. Dit koopaanbod was alleen geldig tussen de betreffende contractspartijen (uw buren en [verhuurder] ). (...)
[verhuurder] biedt u - geheel onverplicht - de mogelijkheid om uw huurwoning te kopen tegen de prijs van €270.750,-- k.k. Dit aanbod is geldig tot 31 december 2014. (...). Indien u niet reageert, te laat reageert of een tegenaanbod doet zal het bovenstaande aanbod komen te vervallen.
2.7.
[huurders] hebben bij brief van 26 december 2014 aan [verhuurder] meegedeeld dat zij het aanbod van [verhuurder] van 15 december 2014 niet kunnen accepteren en hebben, onder meer, aan [verhuurder] verzocht om inzage te geven in de taxatierapporten die betrekking hebben op de woning en de bovenwoning.
2.8.
Bij brief van 20 januari 2015 heeft [verhuurder] aan [huurders] meegedeeld, voor zover van belang:
Om u tegemoet te komen bericht ik u dat u de waardebepaling van uw eigen woning mag inzien. Het inzien van de waardebepaling van nummer [adres 2] is in deze niet relevant, daar een koopaanbieding persoonsgebonden is en u in de transactie van [adres 2] geen partij bent. (...)
Finaal aanbod
In onze brief van 15 december 2014 hebben wij u een aanbod gedaan. U heeft aangegeven dit niet te kunnen accepteren. Wij doen u hetzelfde aanbod nog eenmaal geheel onverplicht. (...). Ik hecht er aan u erop te wijzen dat dit een finaal aanbod is. (…) Dit aanbod is geldig tot 11 februari 2015. (...)
Bij het uitblijven van een positieve reactie uwerzijds (aanvaarding van deze aanbieding), in het geval u een tegenbod doet of (nog) niet akkoord kunt/wilt zal het bovenstaande aanbod komen te vervallen.
2.9.
In antwoord op voornoemde brief hebben [huurders] bij brief van 10 februari 2015 aan [verhuurder] - samengevat en zakelijk weergegeven - meegedeeld dat zij het aanbod van 20 januari 2015 niet kunnen accepteren.
2.10.
Op 22 november 2016 heeft [verhuurder] per e-mail aan de advocaat van [huurders] meegedeeld, voor zover van belang:
[verhuurder] heeft uw cliënt meerdere keren in de gelegenheid gesteld om de door hem gehuurde woning te kopen. Daartoe is een aantal keer een aanbod aan uw cliënt gedaan. Inmiddels zijn die aanbiedingen allemaal vervallen. (...)
Geheel uit coulance, en in strijd met het huidige verkoopbeleid, heeft [verhuurder] uw cliënt toen nog in de gelegenheid gesteld om de door hem gehuurde woning te kopen tegen de nieuwe geldende marktwaarde. Na taxatie bleek de marktwaarde € 375.000 euro te zijn. (...)
[verhuurder] heeft ook al eerder met uw cliënt om tafel gezeten wij zien geen aanleiding om dat opnieuw te doen. Volledigheidshalve bericht ik u ook nog dat ieder aanbod dat wij eerder aan uw cliënt hebben gedaan ten aanzien van de mogelijkheden om de door hem gehuurde woning te kopen zijn vervallen.
2.11.
Bij brief van 15 augustus 2017 heeft de voorzitter van de Raad van Commissarissen van [verhuurder] aan [huurders] meegedeeld, voor zover van belang:
Uw argument, de verkoopprijs van de woning van uw buurman, is een rode draad in de vele brieven die ik in het dossier ben tegengekomen. (...)
[verhuurder] kan niet gehouden worden om een onjuiste taxatie van één woning als norm te stellen voor de waardebepaling van alle andere woningen in het complex. De toenmalige taxateur is door [verhuurder] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade en deze schade is door de rechter ook toegekend.
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg hebben [huurders] , kort gezegd, na wijziging van eis gevorderd dat [verhuurder] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zal worden veroordeeld:
A. ex artikel 843a Rv, op straffe van een dwangsom, afschrift te verstrekken van:
1. de aansprakelijkstelling van de taxateur door [verhuurder] ;
2. de vaststellingsovereenkomst tussen [verhuurder] en de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de taxateur;
3. alle aan de vaststellingsovereenkomst ten grondslag liggende correspondentie tussen [verhuurder] en de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de taxateur, waaronder de reactie van de verzekeraar op de aansprakelijkstelling, en;
4. het betalingsbewijs, waaruit blijkt dat op grond van de vaststellingsovereenkomst een betaling aan [verhuurder] is gedaan,
B. alsmede tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van hun vordering hebben [huurders] naar de volgende uitlatingen van [verhuurder] verwezen. [verhuurder] heeft zich op het standpunt gesteld dat de vraagprijs voor de woning van € 285.000,-, respectievelijk € 270.750,- een reële vraagprijs was en dat de bovenwoning destijds voor een te laag bedrag is getaxeerd door de taxateur, waardoor de bovenwoning voor een te laag bedrag is verkocht. Volgens [verhuurder] is de taxateur aansprakelijk gesteld voor de verkeerde taxatie van de bovenwoning en heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de taxateur de aansprakelijkheid in een vaststellingsovereenkomst erkend en daartoe een bedrag aan schadevergoeding aan [verhuurder] betaald. Nu [verhuurder] deze vaststellingsovereenkomst en de overige gevorderde stukken niet met [huurders] wil delen, vorderen zij op grond van artikel 843a Rv afschrift van die stukken. [huurders] kunnen bij kennisneming van de stukken nagaan of de taxateur inderdaad een fout heeft gemaakt bij de taxatie van de bovenwoning en of de vraagprijs voor de woning een fatsoenlijke prijs was. [huurders] hebben in dit verband aangevoerd dat zij verder met [verhuurder] kunnen onderhandelen over de verkoop van de woning als mocht blijken dat de bovenwoning onjuist is getaxeerd. Als uit de stukken volgt dat de taxateur geen fout heeft gemaakt, dan heeft [verhuurder] de onderhandelingen over de verkoop van de woning verstoord en daarmee de precontractuele goede trouw geschonden. [verhuurder] is dan mogelijk schadeplichtig jegens [huurders] Daarnaast hebben [huurders] ook belang bij afschrift van de gevorderde stukken, omdat - als blijkt dat de taxateur geen fout heeft gemaakt - [huurders] mogelijk een klacht bij de Autoriteit woningcorporaties zullen indienen. Nu ook sprake is van een rechtsbetrekking in de zin van artikel 843a lid 1 Rv (relatie huurder/verhuurder en aspirant-koper/aspirant-verkoper) en [huurders] alleen “bepaalde bescheiden” vorderen, is aan alle vereisten van artikel 843a Rv voldaan, aldus [huurders]
3.3.
[verhuurder] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is om afschrift van de bedoelde stukken aan [huurders] te verstrekken, aangezien, kort samengevat, niet is voldaan aan de vereisten van artikel 843a Rv.
3.4.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort weergegeven, de vorderingen van [huurders] afgewezen, met veroordeling van [huurders] in de proces- en nakosten.
3.5.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [huurders] met vijf grieven op, naast de in het voorgaande besproken grief die de feitenvaststelling betreft.
3.6.
Het hof stelt voorop dat de onderhavige vordering op grond van artikel 843a Rv kan worden toegewezen indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan (artikel 843a lid 1 Rv):
(i) de eiser dient een rechtmatig belang te hebben bij afschrift van de bescheiden,
(ii) het moet gaan om bepaalde bescheiden,
(iii) de bescheiden dienen betrekking te hebben op een rechtsbetrekking waarin de eiser of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, en,
(iv) de wederpartij moet over de bescheiden beschikken.
Aan de vordering behoeft niet te worden voldaan indien daarvoor gewichtige redenen zijn of indien redelijkerwijs aangenomen kan worden dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd (artikel 843a lid 4 Rv).
3.7.
Voor het aannemen van een rechtmatig belang zoals hiervoor onder (i) bedoeld is voldoende dat de partij die afschrift van bescheiden verlangt aan de hand van de aan hem bekende feiten en omstandigheden aannemelijk maakt dat hij mogelijk een onderliggende vordering heeft. Als deze vordering gelet op het daartegen gevoerde verweer onvoldoende aannemelijk is, komt zij niet voor toewijzing in aanmerking.
3.8.
Het door [huurders] gestelde rechtmatig belang komt in de kern erop neer dat met de gevorderde stukken duidelijkheid kan worden verkregen over de kwestie of de taxateur de bovenwoning voor een te laag bedrag heeft getaxeerd, zoals [verhuurder] heeft gesteld. Indien vast komt te staan dat de taxateur een fout heeft gemaakt, kunnen partijen volgens [huurders] met elkaar verder onderhandelen over de verkoop van de woning; indien vast komt te staan dat de taxateur geen fout heeft gemaakt, kunnen [huurders] naar hun stellingen vergoeding van de door hen geleden schade van [verhuurder] vorderen.
3.9.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen van [huurders] moeten worden afgewezen en heeft daartoe het volgende overwogen:
4.4.
Niet vastgesteld kan worden dat partijen nog met elkaar aan het onderhandelen zijn over de verkoop van de woning. [verhuurder] heeft immers betwist dat zij de woning nog aan [huurders] wil verkopen en gesteld noch gebleken is dat [verhuurder] nog bereid zou zijn om de woning aan [huurders] te verkopen voor een koopprijs van tussen de € 210.000,- en € 275.000,-. Daarnaast volgt uit de overgelegde stukken dat [huurders] de eerdere aanbiedingen van [verhuurder] tot koop van de woning niet binnen de daarvoor geldende termijnen heeft aanvaard en alle aanbiedingen zijn dus vervallen. Van enige verplichting voor [verhuurder] tot onderhandelen met [huurders] over de verkoop van de woning is dus geen sprake. Het is dan ook onduidelijk welke vordering [huurders] stelt geldend te kunnen maken indien op grond van de gevorderde stukken blijkt dat de taxateur inderdaad een fout heeft gemaakt bij de taxatie van de bovenwoning. Sterker nog, [huurders] heeft ter comparitie verklaard dat als uit de gevorderde stukken blijkt dat de taxateur de fout heeft gemaakt, het geschil daarmee is beslecht.
4.5.
Het is evenmin duidelijk wat de relevantie is van de gevorderde stukken met betrekking tot een mogelijke schadevergoedingsvordering. Om te beginnen is niet, dan wel onvoldoende, gesteld welke schade [huurders] heeft geleden indien vast komt te staan dat de taxateur geen fout heeft gemaakt. Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen volgt dat [verhuurder] [huurders] er meermaals op heeft gewezen dat [huurders] geen rechten kan ontlenen aan de fout die is gemaakt bij de taxatie van de bovenwoning. Verder heeft [verhuurder] nog onweersproken betoogd dat de vraagprijs van de woning gebaseerd was op een krachtens de Woningwet uitgevoerde waardebepaling. [huurders] heeft daar tegenover geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [verhuurder] - los van de vraag of de taxatie van de bovenwoning juist was - verplicht was om de woning voor eenzelfde koopprijs als de bovenwoning aan hem aan te bieden. De omstandigheid dat [huurders] de koopprijs te hoog vond en wellicht gehoopt had op een lagere koopprijs gezien de verkoop van de bovenwoning maakt namelijk nog niet dat hij recht had op een vergelijkbaar aanbod. Dat sprake zou zijn van schending van de precontractuele goede trouw, dan wel enig onrechtmatig handelen door [verhuurder] , uit hoofde waarvan [huurders] een schadevergoedingsvordering of enige andere vordering zou hebben is gezien voornoemde feiten en omstandigheden dan ook onvoldoende aannemelijk.
(…)
4.7.
Uit het vorenstaande volgt dat [huurders] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het voldoende aannemelijk is dat [huurders] een vordering op [verhuurder] heeft, waarvoor inzage in de gevorderde stukken van belang is. [huurders] heeft dan ook geen rechtmatig belang bij de afgifte van de gevorderde stukken en de vorderingen van [huurders] zullen worden afgewezen. De overige stellingen en bijbehorende verweren over de rechtsbetrekking tussen partijen behoeven daarmee geen verdere bespreking.
3.10.
De tweede, derde en vijfde grief kunnen gezamenlijk worden besproken. Deze houden, samengevat, in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat:
(i) niet duidelijk is wat de relevantie is bij het ontvangen van de bescheiden met betrekking tot het instellen van een schadevergoedingsvordering (grief 2 in verband met rechtsoverweging 4.5);
(ii) niet duidelijk is welke vordering [huurders] kunnen instellen indien op grond van de bescheiden blijkt dat de taxateur wel een fout heeft gemaakt (grief 3 in verband met rechtsoverweging 4.4);
(iii) [huurders] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het voldoende aannemelijk is dat [huurders] een vordering op [verhuurder] hebben waarvoor inzage van belang is (grief 5 in verband met rechtsoverweging 4.7).
3.11.
[huurders] hebben in hoger beroep al met al geen andere stellingen ingenomen dan zij reeds in eerste aanleg hebben betrokken. Zij hebben vooral benadrukt dat zij willen dat de waarheid boven tafel komt. Het hof ziet in de hiervoor genoemde grieven en de toelichting daarop geen grond om tot een ander oordeel te komen dan het oordeel waartoe de rechtbank is gekomen. Het hof sluit zich aan bij de hierboven onder 3.9. weergegeven overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Daarbij overweegt het hof nog dat [verhuurder] niet verplicht is om de woning aan [huurders] te verkopen. Zij hebben in beginsel ook geen recht op een vergelijkbaar aanbod dan eerder door [verhuurder] aan de bovenburen is gedaan. De tweede, derde en vijfde grief slagen niet.
3.12.
Met de vierde grief beklagen [huurders] zich erover dat de rechtbank in r.o. 4.6. van het bestreden vonnis heeft geoordeeld dat zij hun belang bij het kunnen indienen van een klacht bij de Autoriteit woningcorporaties niet hebben toegelicht, zodat aan dit belang kan worden voorbij gegaan. Volgens [huurders] is een klacht bij een toezichthouder op zijn plaats, indien [verhuurder] onwaarheden spreekt die het onderhandelingsproces tussen partijen hebben beïnvloed. Deze grief treft geen doel. Het door [huurders] gestelde belang hierbij levert geen rechtmatig belang op in de zin van artikel 843a Rv.
3.13.
De zesde grief is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling en mist zelfstandige betekenis, zodat die geen verdere bespreking behoeft.
3.14.
[huurders] hebben geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt gepasseerd.
3.15.
De grieven falen en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [huurders] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurders] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, E.K. Veldhuijzen van Zanten en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2020.