Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00435
28 januari 2020
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: I.L. Brandsma)
tegen de uitspraak van 14 juni 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/5600 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 178.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (hierna: OZB) bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 december 2017, de hiervoor genoemde WOZ-beschikking (en aanslag OZB) gehandhaafd.
1.3.
In haar uitspraak van 14 juni 2018 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 juli 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2019. Aldaar is verschenen de gemachtigde voornoemd. Van de zijde van de heffingsambtenaar is verschenen mr. S.E.J.M. Bogaarts. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een aanbouw, een aangebouwde- en een vrijstaande berging/schuur en een dakterras. De inhoud van de woning is 359 m³ en het oppervlak van het perceel is 155 m².
Eiseres heeft de woning in maart 2015 gekocht voor € 175.500.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van 26 januari 2018, opgesteld door de WOZ-taxateur [naam] . In dit taxatierapport is de WOZ-waarde op 1 januari 2016 bepaald op € 178.000. Deze WOZ-waarde is tot stand gekomen door op basis van de eigen aankoopprijs van de woning en tevens door vergelijking met de woningen [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle gelegen te Hoorn, welke objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede de volgende gegevens:
Adres
Bouwjaar/
soort
Opper-vlakte m²
Inhoud m³
Verkoopdatum
Verkoop-prijs
Waardering
Het Kruiwerk 18 (object)
Rijwoning
155
359
2 april 2015
€ 175.500
€ 178.000
[object 1]
Rijwoning
121
359
24 augustus 2016
€ 180.000
€ 172.000
[object 2]
Rijwoning
144
359
24 juni 2016
€ 172.250
€ 169.000
[object 3]
Rijwoning
147
359
8 november 2016
€ 192.000
€ 176.000
2.4.
Tot de gedingstukken behoort een brief van de heffingsambtenaar d.d. 28 november 2017 waarin onder andere het volgende staat vermeld:
“Ik nodig u daarom uit voor een hoorzitting op
woensdag 13 december 2017 om 9:30 uurop het gemeentehuis van [plaats] , [straat] . (…) Ik verneem graag zo spoedig mogelijk of u gebruik maakt van de uitnodiging.”
woensdag 13 december 2017 om 9:30 uurop het gemeentehuis van [plaats] , [straat] . (…) Ik verneem graag zo spoedig mogelijk of u gebruik maakt van de uitnodiging.”
2.5.
Aan de onder 2.4 vermelde brief is als bijlage een matrix gehecht waarin de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van
€ 175.500, de heffingsambtenaar bepleit in hoger beroep een waarde van € 178.000. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de hoorplicht en het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd verwijst het Hof naar het van de zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Verweerder dient aannemelijk te maken
dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, waarin de woning is getaxeerd op € 178.000. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van vier onderbouwende verkopen, te weten [adres 1] (de woning), [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle te [plaats] .
5. In zijn arrest van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat indien een woning kort rond de waardepeildatum is gekocht er in de
regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer, dat is immers
de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
6. De rechtbank overweegt dat eiseres de woning in maart 2015 heeft gekocht voor € 175.500 en dat gesteld noch gebleken is dat de koop niet onder zakelijk omstandigheden tot stand is gekomen, zodat er van moet worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Voorts is de woning binnen een redelijke termijn (tien maanden) voor de waardepeildatum gekocht. Nu geen enkel ander object zo volledig met de woning overeenkomt als de woning zelf, is het beste vergelijkingsobject de woning zelf. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank het eigen aankoopcijfer in beginsel een goed vertrekpunt voor de waardebepaling van de woning.
7. Verweerder heeft gesteld dat de door eiseres betaalde koopprijs niet de waarde op de waardepeildatum is, nu de woningmarkt de afgelopen jaren een stijgende lijn heeft vertoond en dat dit ten aanzien van de woning niet anders is geweest. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd over de stijgende tendens op de woningmarkt tussen de waardepeildatum en de koopdatum aannemelijk gemaakt dat, indien uitsluitend naar deze omstandigheid wordt gekeken, de waarde van de woning op waardpeildatum iets hoger was dan de door eiseres betaalde koopprijs. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 178.000 niet te hoog is.
8. Nu de vastgestelde WOZ-waarde reeds met het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk is gemaakt, hoeft het door verweerder overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten geen nadere behandeling.
9. In geschil is voorts of verweerder het hoorrecht heeft geschonden Vaststaat dat eiseres aan verweerder een verzoek heeft gedaan om te worden gehoord en dat een hoorzitting niet heeft plaatsgevonden.
Verweerder heeft gesteld dat hij de gemachtigde van eiseres bij brief van 28 november 2017
heeft uitgenodigd voor het bijwonen van een hoorzitting op 13 december 2017 om 9.30 uur
en dat bij die uitnodiging een vergelijkingsmatrix en een concept van de uitspraak op
bezwaar is meegestuurd.
Eiseres stelt dat zij de uitnodiging voor de hoorzitting niet heeft ontvangen.
De rechtbank overweegt dat de verzending van de uitnodiging naar het juiste adres van de gemachtigde van eiseres het vermoeden rechtvaardigt van ontvangst of aanbieding van het
poststuk op dat adres. Dan is het aan eiseres om dit vermoeden te ontzenuwen. Hierin is
eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. De enkele stelling van de
gemachtigde dat de uitnodiging voor de hoorzitting (en de bijgesloten stukken) niet is
ontvangen en dat ook eerdere uitnodigingen wel eens niet zijn ontvangen, is daartoe onvoldoende. Andere omstandigheden die deze stelling aannemelijk zouden kunnen maken,
zoals aantoonbare tekortkomingen in de postbezorging, zijn niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is van een geloofwaardige ontkenning van de ontvangst van de uitnodiging voor de hoorzitting dan ook geen sprake en is eiseres correct uitgenodigd voor de hoorzitting.
De stelling van eiseres dat, omdat zij haar aan- of afwezigheid niet heeft bevestigd, verweerder haar nogmaals had moeten uitnodigen voor een hoorzitting, kan niet kan slagen. Nu verweerder, door middel van zijn uitnodiging bij brief van 28 november 2017, eiseres heeft uitgenodigd op een door verweerder vastgesteld tijdstip en plaats, is de hoorplicht niet geschonden (vgl. Hoge Raad 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:B13751).
10. Eiseres stelt tot slot een schending van het motiverings-, het zorgvuldigheids- en het rechtszekerheidsbeginsel en voert daartoe aan dat verweerder onvolledig wilde zijn, door
stukken niet bij de uitspraak op bezwaar te voegen. Deze stelling slaagt niet. De rechtbank overweegt dat, zoals verweerder heeft toegelicht, de mededeling in de uitspraak op bezwaar dat de vergelijkingsmatrix daarbij was gevoegd een verschrijving is, omdat deze al was gevoegd bij de uitnodiging voor de hoorzitting. Dit is dan ook niet op te vatten als het bewust achterhouden van stukken.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5.Beoordeling van het geschil
WOZ-waarde woning
5.1.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep haar standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 178.000 te hoog is. Zij heeft gewezen op de aankoopprijs van de woning op 2 april 2015 (€ 175.500) en gesteld dat uit het arrest Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 volgt dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op deze aankoopprijs, zonder correctie voor de prijsontwikkeling tussen 2 april 2015 en de peildatum (1 januari 2016).
5.1.2.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank terecht het arrest Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 als uitgangspunt heeft genomen, nu in het onderhavige geval de woning betrekkelijk kort voor de peildatum door belanghebbende is aangekocht. Alsdan dient er in de regel van te worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit neemt niet weg dat die aankoopprijs in voorkomend geval gecorrigeerd kan worden in verband met de prijsontwikkeling tussen de datum van aankoop en de waardepeildatum. Dat - zoals belanghebbende stelt - de Hoge Raad dit niet heeft gedaan in voornoemd arrest, doet hier niet aan af; de heffingsambtenaar zag in de desbetreffende zaak kennelijk geen aanleiding voor een correctie in verband met de prijsontwikkeling tussen de peildatum en de aankoopdatum. De belastingrechter kan niet op basis van eigen wetenschap een correctie van de aankoopprijs in verband met de prijsontwikkeling tussen peildatum en aankoopdatum doorvoeren, zo volgt uit het arrest Hoge Raad 3 april 1985, nr. 23005, BNB 1986/74. Uit dit arrest blijkt bovendien dat de Hoge Raad een correctie van de ‘eigen’ aankoopprijs in verband met de prijsontwikkeling tussen aankoopdatum en peildatum - anders dan belanghebbende betoogt - geenszins uitsluit. De stelling van belanghebbende dat de eigen aankoopprijs niet mag worden gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling tussen aankoopdatum en peildatum vindt derhalve geen steun in het recht. Bij deze stand van het geding is tussen partijen niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar doorgevoerde prijscorrectie van € 2.500 juist is berekend.
Met zijn verwijzing naar het eigen aankoopcijfer is de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Schending van de hoorplicht
5.2.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de hoorplicht is geschonden (art. 7:2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb)). De heffingsambtenaar had moeten weten – nu de gemachtigde nagenoeg altijd gebruik maakt van het hoorrecht – dat belanghebbende niet van haar hoorrecht heeft willen afzien, aldus belanghebbende. Belanghebbende wenst geen terugwijzing naar de heffingsambtenaar, maar verzoekt het Hof wel om toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar heeft deze standpunten betwist.
5.2.2.
Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat de heffingsambtenaar de onder 2.4 aangehaalde uitnodiging voor een hoorzitting, te houden op woensdag 13 december 2017 om 9:30 uur op het gemeentehuis van [plaats] , aan belanghebbende heeft verstuurd onder vermelding van het juiste adres en is evenmin in geschil dat belanghebbende deze uitnodiging – door welke oorzaak dan ook – niet heeft ontvangen. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet mocht overgaan tot het doen van de uitspraak op bezwaar, omdat belanghebbende in haar bezwaarschrift expliciet heeft gevraagd om een hoorzitting en zij niet kenbaar had gemaakt dat zij van haar hoorrecht af wenste te zien. Belanghebbende verwijst daartoe naar het arrest Hoge Raad 15 mei 2009, nr. 08/00437, ECLI:NL:HR:2009:BI3751.
5.2.3.
Als uitgangspunt heeft te gelden dat de heffingsambtenaar de belanghebbende in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord als hij de procedure zoals beschreven in r.o. 3.3, derde volzin, van het arrest Hoge Raad van 15 mei 2009, nr. 08/00437, ECLI:NL:HR:2009:BI3751 heeft gevolgd. De heffingsambtenaar heeft conform deze procedure gehandeld, door belanghebbende uit te nodigen voor een hoorgesprek op een door hem vastgesteld tijdstip en plaats. Ook acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de uitnodiging heeft verzonden en dat deze verzending heeft plaatsgevonden naar het juiste adres. Daarbij heeft te gelden dat de verzending van een stuk per post het vermoeden van ontvangst van dit stuk rechtvaardigt op het daarop vermelde adres. De belanghebbende die de ontvangst van een door de heffingsambtenaar verzonden stuk ontkent, zoals in deze zaak, dient dit vermoeden te ontzenuwen (HR 5 juli 2019, nr. 18/01961, ECLI:NL:HR:2019:1102). Belanghebbende is daarin geslaagd: tussen partijen is niet in geschil dat de uitnodiging niet door belanghebbende is ontvangen, zodat belanghebbende niet in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord. Hieruit volgt dat de grief van belanghebbende dat de hoorplicht is geschonden, slaagt.
5.2.4.
Omdat belanghebbende in hoger beroep heeft aangegeven geen prijs te stellen op terugwijzing, zal het Hof zelf in de zaak voorzien. Het Hof stelt voorop dat tussen partijen geen geschil bestaat over de relevante feiten. Partijen hield in de bezwaarfase enkel verdeeld of het de heffingsambtenaar was toegestaan om op de door belanghebbende betaalde aankoopprijs van de woning van € 175.500 een correctie toe te passen in verband met de prijsontwikkeling tussen de datum van aankoop (2 april 2015) en de waardepeildatum (1 januari 2016). Zoals overwogen onder 5.1.2 dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Bij deze stand van het geding is - en was ook in de bezwaarfase - tussen partijen niet in geschil dat het bedrag van de correctie van € 2.500 juist is. Gelet op het vorenoverwogene bestond tussen partijen in de bezwaarfase geen verschil van mening omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan: enkel de rechtsvraag of een verhoging van de aankooprijs (in verband met de prijsontwikkeling tussen aankoopdatum en peildatum) mogelijk was hield hen verdeeld. Nu belanghebbende bovendien in beroep en hoger beroep haar bezwaren schriftelijk uiteen heeft kunnen zetten en mondeling heeft kunnen toelichten, is zij niet benadeeld door de schending van de hoorplicht en zal aan dit vormverzuim daarom met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro voorbij worden gegaan (vgl. Hoge Raad 18 april 2003, 37790, ECLI:NL:HR:2003:AF7495). Onder deze omstandigheden ziet het Hof geen aanleiding tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
Motiveringsbeginsel
5.3.
Belanghebbende neemt het standpunt in dat het motiveringsbeginsel is geschonden. Daartoe voert belanghebbende aan dat de uitspraak op bezwaar niet volledig is, wegens het ontbreken van de vergelijkingsmatrix. In de tekst van de uitspraak op bezwaar wordt wel gesteld dat de matrix wordt bijgevoegd, maar dat is vervolgens niet gebeurd. Hierdoor is belanghebbende, naar zij stelt, in haar belangen geschaad. De heffingsambtenaar heeft ter zake aangevoerd dat de desbetreffende matrix reeds bij de uitnodigingsbrief voor de hoorzitting was gevoegd, als onderdeel van de concept-uitspraak op bezwaar en dat hij deze matrix daarom niet nogmaals bij de uitspraak op bezwaar heeft gevoegd.
Naar ’s Hofs oordeel hoefde de heffingsambtenaar er niet aan te twijfelen dat de vergelijkingsmatrix tezamen met de uitnodigingsbrief voor de hoorzitting aan belanghebbende is toegezonden, zodat zij daarover reeds beschikte, en kon hij daarom in redelijkheid besluiten deze matrix niet nogmaals toe te zenden als bijlage bij de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ook overigens onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. De stelling van belanghebbende faalt.
Slotsom
5.4.
Gelet op vorenoverwogene is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigt.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, F.J.P.M. Haas en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.