Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.248.186/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6894349 EA VERZ 18-396
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020
inzake
STICHTING URBANIC NETHERLANDS I,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. HM. Meijerink te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Urbanic en de VvE genoemd.
Urbanic is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
19 oktober 2018, onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 21 september 2018 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en opnieuw rechtdoende het besluit van de VvE van 8 april 2018 zal vernietigen en Urbanic vervangende toestemming zal verlenen voor verhuur van na te melden woning aan, en bewoning door vier personen, met beslissing over de proceskosten.
Op 24 december 2018 per fax en op 27 december 2018 per post is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 5 december 2019. Bij die gelegenheid hebben partijen bij monde van hun voornoemde advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Urbanic heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.12 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.
2.1.
Bij notariële akte van splitsing van 24 oktober 2007 (hierna: de splitsingsakte) is het pand aan de [adres 1] gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht. De vier appartementsrechten hebben ieder een kwart aandeel in de gemeenschap.
2.2.
In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement van splitsing in appartementsrechten’ van januari 2006 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard, met inbegrip van uitsluitend artikel 34a en artikel 34c van de bij het modelreglement behorende annex.
2.3.
In het modelreglement is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
2.4.
In de splitsingsakte zijn, voor zover hier van belang, de volgende uitwerkingen, aanvullingen en/of wijzigingen van het modelreglement vastgesteld:
K. UITWERKING MODELREGLEMENT
(…)
Artikel 25, lid 1
De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden.
(…)
L. WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
(…)
Artikel 25
Aan het eerste lid wordt toegevoegd:
“(…)
Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
2.5.
In de bij het modelreglement behorende annex is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
Artikel 34
1. Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
(…)
4. Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.
(…)
6. De verzoeker kan binnen veertien dagen na het verzenden van de beslissing daartegen in beroep komen bij de vergadering. (…)
Artikel 34c
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
2. Het bepaalde in artikel 34 is Pro van overeenkomstige toepassing, (…).
2.6.
Urbanic heeft in juli 2017 het appartementsrecht aan de [adres 2] (hierna: het appartement) in eigendom verkregen en is van rechtswege lid van de VvE geworden. De appartementsrechten aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] zijn eigendom van respectievelijk [A en B] (hierna: [A en B] ), [C] (hierna: [C] ) en [D] (die zijn appartementsrecht heeft gekocht van de voormalige eigenaren [E] en [F] ). [A en B] en [C] (voorheen samen met [F] , thans met [D] ) vormen het bestuur van de VvE.
2.7.
Urbanic heeft haar appartement verbouwd. Na die verbouwing bestaat het appartement uit vijf slaapkamers, een woonkeuken, een berging, een toilet/doucheruimte en een entree. Urbanic heeft tijdens een vergadering van eigenaars op 10 januari 2018 het voornemen geuit om haar appartement te gaan verhuren. Urbanic wil het appartement verhuren door middel van een ‘Huurovereenkomst woonruimte (groepswoning)’ aan vier (of vijf) personen. De huurovereenkomst die Urbanic voornemens is te sluiten houdt in dat de vier (of vijf) bewoners het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en dat elke bewoner het gebruiksrecht heeft van een eigen woon/slaapkamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Indien één van de huurders het gehuurde wenst te verlaten hebben de anderen de mogelijkheid om een nieuwe huurder aan Urbanic voor te dragen.
2.8.
Bij besluit van 13 maart 2018 heeft de gemeente Amsterdam aan Urbanic een vergunning verleend voor het omzetten van het appartement van Urbanic naar vier onzelfstandige woonruimten. [C] heeft een bezwaarschrift tegen dit besluit ingediend bij de gemeente Amsterdam. Urbanic heeft hetzelfde gedaan voor zover haar verzoek om een vergunning voor omzetting naar vijf onzelfstandige woonruimten is afgewezen.
2.9.
Bij e-mail van 21 maart 2018 heeft C111 Vastgoed B.V. (een vastgoedbeheerder) bij het bestuur van de VvE een verzoek ingediend tot het verlenen van goedkeuring voor verhuur van het appartement door Urbanic aan vier personen per medio april 2018, met opgave van de namen van de vier (aspirant) huurders.
2.10.
Op 3 april 2018 heeft wederom een vergadering plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [A en B] , [C] en [G] namens Urbanic. Tijdens deze vergadering is onder meer het verzoek van Urbanic tot het verlenen van goedkeuring voor verhuur van haar appartement aan vier of vijf personen besproken.
2.11.
Bij e-mail van 8 april 2018 heeft [A en B] namens het bestuur van de VvE aan Urbanic medegedeeld dat het bestuur geen toestemming aan Urbanic geeft om haar appartement te verhuren aan de vier voorgedragen (aspirant) huurders. In deze e-mail staat verder, voor zover hier van belang:
Zoals reeds herhaaldelijk zowel mondeling als schriftelijk is aangegeven, is volgens de akte van splitsing van onze VvE kamerverhuur niet toegestaan. (…) Het is bij het opstellen van de akte van splitsing waarbij het verbod op kamerverhuur is opgenomen, de bedoeling geweest van de VvE om kamerbewoning in welke vorm dan ook te verbieden.
2.12.
Op 23 april 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen het bestuur van de VvE en Urbanic. Naar aanleiding van dit gesprek heeft [A en B] bij e-mail van 1 mei 2018 aan Urbanic medegedeeld dat het bestuur van de VvE instemt met bewoning van het appartement van Urbanic door twee bewoners, maar dat de bezwaren van de VvE tegen het voornemen van Urbanic om het appartement aan vier of vijf personen te verhuren onverminderd van kracht blijven.
3.Beoordeling
3.1.
Urbanic heeft in eerste aanleg verzocht het besluit van het bestuur van de VvE van 8 april 2018 te vernietigen en haar vervangende toestemming te verlenen voor verhuur van haar appartement aan de betreffende vier personen.
3.2.
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de verzoeken van Urbanic afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe is onder meer het volgende overwogen.
De bestemming van het appartement is op grond van het modelreglement, dat in zoverre nader is uitgewerkt in de splitsingsakte, een ‘woning voor privédoeleinden’. Verhuur van het appartement als woning voor privédoeleinden is overeenkomstig die bestemming. In de splitsingsakte is echter ook opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te verhuren als kamerverhuurbedrijf. Daaronder dient naar objectieve maatstaven te worden verstaan dat een appartement niet kamergewijs mag worden verhuurd. De vraag is of dat hier aan de orde is. Urbanic wil het appartement laten bewonen door vier, zo mogelijk vijf, studentes/young professionals. Die bewoners gaan, behalve van een eigen kamer, gezamenlijk gebruik maken van de (woon)keuken, de douche/toiletruimte en een berging. Urbanic heeft terecht niet bestreden dat sprake is van een kamerverhuurbedrijf als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)verhuurovereenkomst zou sluiten, met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Dat Urbanic voornemens is met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee zij de bewoners aanduidt als een woongroep, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van één overeenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. In beide gevallen wordt het appartement door Urbanic feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen heeft Urbanic het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (het hof leest: vijf) (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden. In de manier waarop Urbanic de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden. De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen. Dat er volgens Urbanic een zekere mate van gelijkgestemdheid en een zekere band bestaat tussen de bewoners – volgens Urbanic een woongroep – brengt daarin geen verandering en maakt het voorgaande niet anders. De vraag wat een woongroep is en of de onderlinge relatie tussen de vier bewoners maakt dat zij als woongroep zijn te beschouwen, behoeft dan ook geen bespreking. De VvE heeft op goede gronden haar toestemming onthouden, zodat de vorderingen niet toewijsbaar zijn, aldus nog steeds de bestreden beschikking.
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Urbanic met haar grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.
Urbanic heeft terecht geen bezwaar gemaakt tegen de door de kantonrechter tot uitgangspunt genomen maatstaf. De desbetreffende overweging (rechtsoverweging 11) luidt als volgt.
Om te bepalen of de door Urbanic gewenste wijze van verhuur van het appartement strijdig is met het verbod in de splitsingsakte tot exploitatie van een kamerverhuurbedrijf, dient de desbetreffende bepaling (artikel 25) uit de splitsingsakte te worden uitgelegd. Daarbij komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Ook het hof neemt deze maatstaf bij de beoordeling van het geschil tot uitgangspunt.
3.5.
Urbanic heeft evenmin bezwaar gemaakt tegen de conclusie van de kantonrechter dat het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf, ertoe strekt bedrijfsmatige kamergewijze verhuur daarvan te verhinderen. Voor zover Urbanic heeft betoogd dat artikel 25 van Pro de splitsingsakte (slechts) zou zien op kortstondige verhuur (aan bijvoorbeeld toeristen) vindt dat geen steun in dit artikel, ook niet in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsakte.
3.6.
Het bezwaar van Urbanic tegen de bestreden beschikking betreft in de kern dat de kantonrechter volgens haar heeft miskend dat zij haar woning wil verhuren aan een woongroep van starters die graag samen met hun vrienden hun leven in Amsterdam verder willen opbouwen. Urbanic verhuurt alleen aan woongroepen, zij doet niet aan kamerverhuur. Zij verhuurt de woning in zijn geheel. De leden van een woongroep staan voor elkaar in, disciplineren elkaar en zijn hoofdelijk aansprakelijk. Urbanic richt zich op young professionals en studenten in de laatste fase van hun studie en stelt onder meer als vereiste dat al een onderlinge verbondenheid bestaat tussen de leden van de groep voordat zij in een van haar woningen gaan wonen. Haar doelgroep heeft een lastige positie op de woningmarkt. Daarvoor beoogt Urbanic een oplossing te bieden. Haar doelgroep hecht minder waarde aan extra ruimte in de eigen slaapkamer en meer aan een grote gemeenschappelijke woonkamer om samen te koken en te eten, televisie te kijken en spelletjes te doen. Dit is vergelijkbaar met het gebruik dat een gezin van een woning maakt. De leden van de woongroep kennen elkaar, zijn bij elkaar betrokken en dus ook sneller geneigd elkaar te corrigeren. De personen binnen de woongroep hebben gezamenlijke vrienden en willen gezamenlijk hun leven leiden. Dat is wezenlijk anders dan kamerbewoners die komen en gaan en zonder gezamenlijke band ieder een eigen leven leiden. Kamerbewoners vormen feitelijk slechts een gelegenheidsformatie in tegenstelling tot de leden van een woongroep, die elkaar al langer kennen, aldus Urbanic.
3.7.
Het hof onderkent dat de doelgroep van Urbanic een moeilijke positie heeft op de woningmarkt en dat het concept van Urbanic daarvoor een oplossing kan bieden. Dat neemt echter niet weg dat zij haar concept niet in ieder appartementencomplex kan toepassen. In dit geval heeft zij ervoor gekozen een appartementsrecht te verwerven in een appartementencomplex, waarvoor degene die tot splitsing is overgegaan, in afwijking van het modelreglement, een verbod in de splitsingsakte heeft opgenomen dat ertoe strekt kamergewijze bewoning uit te sluiten.
3.8.
De doelgroep van Urbanic bestaat uit jongvolwassenen aan het einde van hun studie en het begin van hun carrière. Het gaat daarbij om jongeren behorend tot dezelfde leeftijdscategorie en verkerend in dezelfde levensfase. Als jongvolwassenen die elkaar al langere tijd kennen, zullen zij ongetwijfeld deels dezelfde vriendenkring hebben, maar daarnaast zullen zij ieder ook een eigen vrienden- en kennissenkring hebben en eigen familieverbanden, met een gerede kans op de nodige aanloop die daarvan het gevolg is. Deze doelgroep onderscheidt zich daarom, anders dan Urbanic meent, wezenlijk van bijvoorbeeld een gezin met kinderen. Zelfs indien de kinderen in een gezin dezelfde leeftijd zouden hebben en in een vergelijkbare levensfase zouden verkeren als de jongvolwassenen waarop Urbanic zich richt, dan nog gaat de vergelijking van een woongroep bestaande uit jongvolwassenen in dezelfde leeftijdscategorie en levensfase, zoals hiervoor omschreven, met een gezin niet op. Hoe dan ook bestaat een gezin immers uit gezinsleden die behoren tot verschillende generaties en die in verschillende levensfasen verkeren, met bijbehorende vrienden- en kennissenkring en sociale activiteiten, en met weliswaar een in meerdere of mindere mate afnemende, maar wel in oorsprong bestaande, gezagsverhouding tussen de oudere en de jongere generatie. Een gezin met kinderen zal bovendien in de regel (een aantal) familieleden in ruimere kring met elkaar delen.
De conclusie van een en ander is dat de leden van een woongroep, zoals hiervoor omschreven, met hun aanhang, minst genomen intensiever gebruik zullen maken van de woning waarin zij leven en van de gemeenschappelijke voorzieningen van het appartementencomplex waarin de woning is gelegen in vergelijking tot het gebruik daarvan door een gezin met een vergelijkbaar aantal leden. Dat gebruik zal niet ongemerkt aan de overige bewoners van het appartementencomplex voorbijgaan en kan tot overlast leiden. Het behoeft geen betoog dat het gebruik van een woning door een woongroep met vier leden (dan wel vijf leden, zijnde het aantal waarvoor Urbanic de onderhavige woning in beginsel geschikt heeft gemaakt) ook intensiever zou zijn wanneer de vergelijking zou worden gemaakt met een gezin bestaande uit twee volwassenen. Aan het door Urbanic gestelde onderscheid tussen een woongroep, zoals hiervoor omschreven, enerzijds en willekeurige kamerbewoners zonder onderlinge band anderzijds, kan wat daar verder ook van zij, tegen deze achtergrond niet de betekenis worden gehecht, die Urbanic daaraan toekent.
3.9.
Op grond van het voorgaande is het hof net als de kantonrechter van oordeel dat Urbanic door de (voorgenomen) verhuur door middel van één huurovereenkomst met
betrekking tot de gehele woning aan een woongroep, bestaande uit vier dan wel vijf leden, als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert. Dit is in strijd met de bedoeling van het in artikel 25 van Pro de splitsingsakte neergelegde verbod op de exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf. Het door Urbanic genoemde arrest van dit hof van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3579) noopt niet tot een ander oordeel. Evenmin kan worden volgehouden dat Urbanic, gelet op de inhoud van de akte, er niet op bedacht behoefde te zijn en kon zijn dat de voorgenomen verhuur aan een woongroep, zoals hiervoor omschreven, ten behoeve waarvan zij de indeling van de woning heeft gewijzigd, niet zou worden getroffen door het verbod in artikel 25 van Pro de splitsingsakte. Het bestuur van de VvE heeft in haar besluit van 8 april 2018 de door Urbanic verzochte toestemming dan ook op goede gronden geweigerd.
3.10.
De grieven van Urbanic stuiten hierop reeds af en zij behoeven dan ook geen verdere bespreking.
3.11.
De slotsom is dat de grieven falen en dat de bestreden beslissing zal worden bekrachtigd. Urbanic wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt Urbanic in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, in hoger beroep op € 741,= aan verschotten en € 2.148,= aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.A.H.M. ten Dam, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.