Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9406022 EA VERZ 21-542
beschikking van: 24 november 2021 (bij vervroeging)
func.: 33623
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1. [verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
verzoekers,
nader tezamen te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. J. Frielink,
t e g e n
de vereniging
[verweerster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
nader te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk,
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is mondeling behandeld ter zitting van 15 november 2021. [verzoeker 1] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE, alsmede als belanghebbenden, zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, met de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Het gebouw aan de [locatie] is in 2009 gesplitst in vier appartementsrechten. De appartementsrechten geven kort gezegd recht op het gebruik van de winkelruimte op de begane grond (appartementsrecht A-1), de woning op de 1e etage (appartementsrecht A-2), de woning op de 2e etage (appartementsrecht A-3) en de woning op de 3e en 4e etage (appartementsrecht A-4).
1.2.
Blijkens de splitsingsakte is het Modelreglement 2006 van toepassing.
1.3.
Voor zover relevant zijn in de splitsingsakte en het modelreglement de volgende bepalingen opgenomen:
“F.UITWERKING MODELREGLEMENT
(...)
Artikel 25, lid 1
(...) De bestemming van de appartementsrechten A-2 tot en met A-4 is: “woning”.
(...)
G.WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
(...)
Artikel 2
(...) Tevens is het niet toegestaan een privé-gedeelte te exploiteren als pension of kamerverhuurbedrijf.
(...)
4. Ondersplitsing van een appartementsrecht is niet toegestaan.
(...)
Artikel 25
(...) Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.
(...)
Artikel 35
(...) Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen
(...)”
1.4.
[verzoekers] zijn eigenaars van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning op de 3e en 4e etage van het pand (appartementsrecht A-4). De woning heeft een oppervlakte van 155 m2.
1.5.
[verzoekers] zijn voornemens de woning (bouwkundig) in vier zelfstandige woningen van circa 35 m2 per woning te splitsen en deze woningen afzonderlijk te verhuren. [verzoekers] hebben de hiertoe benodigde vergunningen bij de gemeente aangevraagd en verkregen.
1.6.
De gemachtigde van de VvE heeft [verzoekers] op 21 april 2021 aangeschreven en hen gesommeerd de voorgenomen verbouwingswerkzaamheden te staken, omdat het feitelijk opsplitsen van het appartementsrecht in vier wooneenheden volgens hem niet is toegestaan op grond van de splitsingsakte en het reglement.
1.7.
[verzoekers] hebben de VvE toestemming verzocht om de volgende werkzaamheden uit te voeren in de woning:
a. het veranderen en verstevigen van de balklaag van de vloer tussen 3 en 4 hoog;
b. het veranderen en verstevigen van kapconstructie;
c. het maken van een opening in een constructieve wand op 3 hoog;
d. het maken van een opening in een constructieve wand op 4 hoog;
e. het isoleren van het dak aan de buitenzijde van de constructie waarbij dakbedekking waar nodig vernieuwd zal worden.
1.8.
Op de vergadering van 30 juli 2021 heeft de VvE toestemming verleend voor het verrichten van de werkzaamheden onder a. en e. De toestemming voor het verrichten van de werkzaamheden onder b., c. en d. is niet verleend.
Verzoek
2. [verzoekers] verzoeken:
- voor recht te verklaren dat het voorgenomen gebruik van de woning c.q. het aan hen toebehorende appartementsrecht niet in strijd is met de akte van splitsing en toepasselijke modelreglement;
- het gewraakte besluit van de VvE van 30 juli 2021 te vernietigen;
- vervangende toestemming te verlenen om de bouwwerkzaamheden, zoals die middels de op 12 februari 2021 verleende omgevingsvergunning zijn vergund, uit te voeren in het appartement gelegen aan de [app. a-4] ;
- veroordeling van de VvE in de kosten van het geding.
3. Aan hun verzoek leggen [verzoekers] ten grondslag dat het voorgenomen gebruik van de woning, waarbij de woning wordt omgevormd tot vier kleinere zelfstandige woonruimten, niet in strijd is met de akte van splitsing en/of het modelreglement. De akte van splitsing verbiedt woningvormen niet en er is geen bepaling waaruit met een ruime interpretatie een dergelijk verbod kan worden afgeleid. [verzoekers] zullen het appartemensrecht conform de in de splitsingsakte opgenomen bestemming ‘woning’ blijven gebruiken. In de te vormen woningen zal immers gewoond worden. Dat er slechts één woning is toegestaan, volgt volgens [verzoekers] niet uit de splitsingsakte. Ook het verbod op ondersplitsing staat niet in de weg aan de beoogde woningvorming, omdat ondersplitsing niet hetzelfde is als het opdelen van een privégedeelte in meerdere zelfstandige woonruimten. Het verbod op het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf dat in de splitsingsakte staat, is op de onderhavige situatie ook niet van toepassing, omdat dit enkel ziet op de verhuur/exploitatie van onzelfstandige woonruimten.
4. De VvE heeft op onjuiste gronden de toestemming voor de beoogde bouwwerkzaamheden onthouden. De enige reden voor de weigering is gelegen in het feit dat de verbouwwerkzaamheden voorbereidingen betreffen voor het vormen van vier nieuwe zelfstandige woonruimtes. Zoals door [verzoekers] wordt betoogd, is woningvorming toegestaan op grond van de splitsingsakte en daarmee vervalt de enige weigeringsgrond die de VvE heeft geformuleerd. Het besluit dient daarom te worden vernietigd en de vervangende machtiging moet worden verleend.
Verweer
5. De VvE stelt zich op het standpunt dat het plan van [verzoekers] , om de woning bouwkundig te splitsen in vier kleine studio’s om die vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en het reglement van de VvE. Ter toelichting heeft de VvE aangevoerd dat op diverse plekken in de splitsingsstukken tot uitdrukking is gebracht dat de woning als één geheel dient te worden en te blijven gebruikt. Dat blijkt niet alleen uit het verbod op ondersplitsing, maar ook uit het verbod de woning kamergewijs te verhuren. Bovendien blijkt dit uit de bestemming van het appartementsrecht, namelijk ‘woning’ (enkelvoud) en niet ‘woningen’ of ‘studio’s’ (meervoud). Ook uit de wet en het reglement volgt dat een privégedeelte als afzonderlijk geheel moet worden gebruikt en ook slechts als afzonderlijk geheel aan een ander in gebruik gegeven kan worden, en dus niet maar een stukje van het privégedeelte. Dat alles leidt volgens de VvE tot de conclusie dat het door [verzoekers] beoogde gebruik van het appartement in strijd is met de splitsingsakte en het reglement en dat de VvE aldus een redelijk belang heeft bij het onthouden van de toestemming aan de verbouwwerkzaamheden.
Beoordeling
6. Het geschil dat partijen in deze procedure verdeeld houdt, ziet in de kern op de vraag of de door [verzoekers] beoogde bouwkundige splitsing van zijn appartementsrecht in vier kleinere zelfstandige woonruimten, met de bedoeling deze vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en/of het reglement van de VvE. Voor deze beoordeling is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
7. In -het in de splitsingsakte gewijzigde- artikel 35 van Pro het modelreglement staat dat een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander kan laten uitoefenen. Aan dat gebruik is wel een nadere beperking gesteld. Als wijziging in de (model)splitsingsakte is immers voorts opgenomen dat het niet is toegestaan de privégedeelten te exploiteren als kamerverhuurbedrijf. Naar objectieve maatstaven dient hieronder te worden verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd.
8. Bij de beoordeling van de vraag of de plannen van [verzoekers] ten aanzien van hun appartement vallen onder de definitie van kamerverhuur en dus strijdig zijn met de splitsingsakte, moet gekeken worden naar de feitelijke situatie. Vaststaat dat [verzoekers] niet voornemens zijn zelf in het appartement te gaan wonen. Zij willen feitelijk vier zelfstandige woonruimten in het appartement creëren en deze afzonderlijk aan (minimaal) vier volwassen personen verhuren, die niet in relatie tot elkaar staan en geen gezamenlijke huishouding voeren.
9. Dat [verzoekers] voornemens zijn huurovereenkomsten te sluiten ten aanzien van separate zelfstandige woonruimten, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevinden. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van vier overeenkomsten voor zelfstandige woonruimten of door middel van overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. In beide gevallen wordt het appartement door [verzoekers] feitelijk kamergewijs (waarbij de vier wooneenheden separaat als ‘kamer met eigen toegang en zelfstandige voorzieningen’ kunnen worden aangemerkt) aan de man gebracht en geëxploiteerd. Dat er geen sprake is van gemeenschappelijke, maar zelfstandige voorzieningen, doet daar niet aan af. De VvE voert in dat kader ook terecht aan dat eventueel te verwachten overlast en hinder in de voorgenomen situatie van [verzoekers] mogelijk nog groter is dan bij ‘klassieke’ kamergewijze verhuur. Immers zullen er in het plan van [verzoekers] (minimaal) vier bewoners extra in het pand komen wonen, die elk hun eigen huishouden runnen, hun eigen leefritme hebben en hun eigen sociale kring. Zij zullen geen enkele gemeenschappelijke band met elkaar hebben.
10. Het voorgaande moet ook worden bezien in het licht van de gehele splitsingsakte, waaruit naar het oordeel van de kantonrechter voldoende blijkt dat het de bedoeling is om de appartementsrechten als één geheel te behouden. Dit volgt onder meer uit het verbod op ondersplitsing. [verzoekers] hebben onvoldoende voor het voetlicht weten te brengen in welke zin de feitelijke situatie na het bouwkundig splitsen van de woning in meerdere wooneenheden afwijkt van de situatie na het kadastraal splitsen van de woning in meerdere appartementsrechten. Hoewel er sprake is van een juridisch onderscheid, komen deze situaties feitelijk op hetzelfde neer. Daar komt bij dat in de akte de enkelvoudige bestemming ‘woning’ is opgenomen, alsmede de bepaling dat een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door
een ander(en dus niet: door anderen) kan laten uitoefenen. De stelling van [verzoekers] dat woningvormen is toegestaan omdat een expliciet verbod daarop ontbreekt, overtuigt in het licht van het voorgaande niet.
een ander(en dus niet: door anderen) kan laten uitoefenen. De stelling van [verzoekers] dat woningvormen is toegestaan omdat een expliciet verbod daarop ontbreekt, overtuigt in het licht van het voorgaande niet.
11. Het komt erop neer dat [verzoekers] het appartement feitelijk kamergewijs (zij het met zelfstandige voorzieningen) aan de man brengt en exploiteert. Dit is in strijd met de bedoeling van het in artikel 25 splitsingsakte Pro neergelegde verbod op de exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf (vergelijk Gerechtshof Amsterdam, 12 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1357).
12. De kantonrechter volgt dan ook de uitleg van de VvE dat de door [verzoekers] beoogde bouwkundige splitsing van zijn appartementsrecht in vier kleinere zelfstandige woonruimten, met de bedoeling deze vervolgens separaat te verhuren, in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. De verzochte verklaring van recht zal niet worden gegeven.
13. De verbouwingswerkzaamheden waarvoor [verzoekers] in de vergadering toestemming hebben gevraagd, zien op voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de bouwkundige splitsing. Nu dat in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement heeft de VvE haar toestemming voor deze werkzaamheden op terechte gronden onthouden. De verzochte vernietiging van het besluit en de vervangende machtiging zullen daarom eveneens worden afgewezen.
14. [verzoekers] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van de VvE.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 374,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [verzoekers] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op
€ 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van
€ 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [verzoekers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking hebben voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.