Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.250.241/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6534417 CV EXPL 17-29143
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 16 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 23 augustus 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Dit hof heeft bij tussenarrest van 11 december 2018 een comparitie van partijen gelast. Deze zitting heeft op 15 maart 2019 plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan maakt deel uit van de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.8 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.2
Sinds 1 maart 1990 huurt [geïntimeerde] van [appellant] zelfstandige woonruimte in een grachtenpand in het centrum van Amsterdam (hierna: de woning). Bij aanvang van de huurovereenkomst spraken partijen af dat [geïntimeerde] een bedrag van fl. 3.000,00 (€ 1.361,34) per maand zou betalen voor huur, kosten van water en energie en servicekosten. In de huurovereenkomst is geen indexeringsbepaling opgenomen.
2.3
Begin 2000 heeft [appellant] [geïntimeerde] voorgesteld de huurprijs te verhogen tot
fl. 4.000,00 (€ 1.815,12) per maand. [geïntimeerde] is daarmee niet akkoord gegaan.
In augustus 2000 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] om een uitsplitsing tussen huurprijs en andere kosten gevraagd. [appellant] heeft die uitsplitsing toen niet gegeven.
2.4
In september 2000 heeft [geïntimeerde] op de voet van artikel 11a Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) (oud) de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de vraag of partijen slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen.
2.5
Bij brief van 9 november 2000 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer geschreven dat het verzoek bij de huurcommissie tot splitsing van de all-in huur was ingediend omdat [appellant] niet had gereageerd op eerdere brieven van de gemachtigde. Daarnaast is namens [geïntimeerde] onder voorbehoud van rechten en uit coulance voorgesteld dat [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2001 per maand in totaal een bedrag van fl. 3.250,00 zou gaan betalen, waarbij [geïntimeerde] nog steeds een uitsplitsing van de kale huur en de overige kosten verlangde. In de brief is tot slot vermeld:
Indien dit voorstel niet binnen twee weken na dagtekening wordt geaccepteerd, zal het in zijn geheel vervallen. Hierop kan alsdan noch in noch buiten rechte een beroep worden gedaan.
Indien dit voorstel niet binnen twee weken na dagtekening wordt geaccepteerd, zal het in zijn geheel vervallen. Hierop kan alsdan noch in noch buiten rechte een beroep worden gedaan.
[appellant] heeft het voorstel niet, althans niet binnen de gegeven termijn van twee weken, geaccepteerd.
2.6
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 juni 2002, verzonden op 16 september 2002, de huurprijs met ingang van 1 oktober 2000 vastgesteld op € 376,22 per maand en het voorschotbedrag inzake de boven de huurprijs in rekening te brengen kosten met ingang van die datum op € 94,06 per maand.
2.7
Vervolgens heeft [appellant] in november 2002 de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam onder meer verzocht om met ingang van 1 oktober 2000 de huurprijs vast te stellen op € 1.361,69 per maand. Het in die procedure door [appellant] ingenomen standpunt dat het gaat om afzonderlijke huurovereenkomsten per jaar vanaf 1990 en dat de huur daarom geliberaliseerd zou zijn vanaf 1994, is door de kantonrechter verworpen. [appellant] heeft ook aangevoerd dat het in strijd was met de redelijkheid en billijkheid dat [geïntimeerde] na tien jaar alsnog een aanpassing van de huur kon vragen aan het niet geliberaliseerde regime. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het te ver gaat om te beslissen dat een huurder na zekere tijd geen beroep meer kan doen op een hem volgens de wet toekomend recht om de huurprijs voor de toekomst aan te passen, op de grond dat dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn. Wel achtte de kantonrechter de onverkorte toepassing van artikel 11a Hpw (oud) zoals door de huurcommissie uitgevoerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter heeft vervolgens de huurprijs met ingang van 1 oktober 2000 vastgesteld op € 684,04 per maand en het voorschotbedrag inzake de bijkomende kosten met ingang van die datum op € 171,01 (beschikking van 8 augustus 2003).
2.8
Bij brief van 8 november 2005 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2006 wegens dringend eigen gebruik. Daaraan legde [appellant] onder meer ten grondslag dat een rendabele exploitatie van het gehuurde niet mogelijk is en dat hij maandelijks een exploitatietekort van ruim € 30,00 ondervindt. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd.
2.9
Daarop heeft [appellant] in een procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter heeft deze vordering bij vonnis van 26 april 2007 afgewezen.
2.1
Bij e-mail van 31 juli 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] voorgesteld dat hij een bedrag aan [geïntimeerde] betaalt en dat [geïntimeerde] de woning verlaat óf dat partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten, met een marktconforme huurprijs. [appellant] heeft daarbij laten weten binnenkort met pensioen te gaan en dat de woning zijn pensioengarantie is. Bij e-mail van 2 september 2017 heeft [geïntimeerde] die voorstellen gemotiveerd afgewezen en zich bereid verklaard om per maand € 100,00 meer te gaan betalen op voorwaarde dat [appellant] zijn pogingen om hem uit de woning te krijgen zou staken.
Bij brief van 4 december 2017 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld en laten weten dat [appellant] een nieuwe procedure aanhangig zal maken waarin onder meer wijziging van de hoogte van de huurprijs zal worden gevorderd.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd:
1. de huurprijs per datum vonnis te wijzigen in een bedrag van € 2.600,00 per maand of in een huurprijs die de rechtbank als marktconform zal oordelen;
2. primair:
- te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt door op grond van artikel 11a Hpw (oud) een beroep te doen op uitsplitsing van het maandbedrag in de huurprijs en het voorschot servicekosten tegen de toen geldende minimum percentages;
- te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade;
- veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellant] maandelijks lijdt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet vanaf 1 december 2012 primair totdat de huurprijs conform het onder 1 gevorderde is gewijzigd, subsidiair totdat de huurovereenkomst is beëindigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2012;
subsidiair:
wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro in die zin dat de huurprijs vanaf 1 juli 2014 € 1.304,00 en het voorschot servicekosten € 171,00 per maand bedragen totdat de huurprijs conform het gevorderde onder 1 is gewijzigd, subsidiair totdat de huurovereenkomst is beëindigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2014,
dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Kort gezegd overwoog de kantonrechter daartoe het volgende. Op basis van de destijds geldende huurwetgeving is de huurprijs in 2003 door de kantonrechter bij beschikking vastgesteld. Daartoe heeft de kantonrechter destijds geoordeeld dat de toepasselijkheid van artikel 11a Hpw (oud) in de gegeven situatie onaanvaardbaar was. Die beslissing geldt tussen partijen. Aangenomen wordt dat de huidige huurprijs gelet op de prijsontwikkelingen gedurende de jaren laag is in verhouding tot de huurprijzen die nu voor dergelijke woningen worden betaald, maar dat komt onder meer doordat de huurovereenkomst [hof: ten tijde van het bestreden vonnis] 28 jaar geleden is aangegaan. Dat [geïntimeerde] in de woning wil blijven wonen maakt niet dat de (dwingendrechtelijke) huurprijswetgeving opzij moet worden gezet. De gevolgen van de huurovereenkomst zijn niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (rov. 10). Het beroep van [appellant] op misbruik van bevoegdheid door [geïntimeerde] faalt reeds omdat [appellant] dat in de [hof: in 2003 gevoerde] procedure bij de kantonrechter had moeten aanvoeren (rov. 12).
Ten slotte is het feit dat de huurprijswetgeving met ingang van 1 juli 2014 is gewijzigd en partijen daarin niet in de huurovereenkomst hebben voorzien geen grondslag voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (rov. 14).
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op.
3.4
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] betoogd dat [appellant] niet ontvankelijk is in zijn vordering omdat hij niet de aangewezen weg van huurverhoging volgt die is bepaald in de artikelen 7:250 BW e.v. De kantonrechter heeft dat verweer verworpen en [appellant] ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen. Tegen dat oordeel is [geïntimeerde] in hoger beroep niet opgekomen. Het hof toetst de ontvankelijkheid echter (ook) ambtshalve. Aan zijn eerste vordering legt [appellant] , kort gezegd, ten grondslag dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] geen marktconforme huur betaalt. Of dat zo is betreft een vraag die rechtstreeks aan de (kanton)rechter kan worden voorgelegd. [appellant] is terecht in zijn vorderingen ontvankelijk verklaard.
Het beroep van [appellant] op artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Grieven 1 en 2.
3.5
Samengevat heeft [appellant] het volgende aangevoerd. De kantonrechter heeft niet alle door [appellant] genoemde omstandigheden betrokken bij zijn oordeel over het beroep van [appellant] op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Behalve het feit dat [geïntimeerde] gebruik heeft gemaakt van een wettelijke regeling die niet voor hem is bedoeld omdat hij bemiddeld is en de omstandigheid dat [appellant] de woning nodig heeft als pensioenvoorziening en een exploitatieverlies lijdt van € 30,00 per maand, is ook van belang dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat [geïntimeerde] een marktconforme huurprijs zou betalen. Dat blijkt al uit het feit dat [geïntimeerde] gedurende tien jaar zo’n prijs heeft betaald. Ook volgt dit uit de in de brief van 9 november 2000 uitgesproken bereidheid van [geïntimeerde] om per 1 januari 2001 een verhoogde huur van € 1.475,00 [hof: fl. 3.250,00; rov. 2.5] per maand te betalen. Verder is van belang dat [geïntimeerde] niet in verband met een geldgebrek een beroep deed op artikel 11a Hpw (oud). De kantonrechter heeft volgens [appellant] niet gemotiveerd waarom het redelijk is dat [geïntimeerde] , ondanks de geschetste omstandigheden, tot in de lengte van jaren een beroep kan doen op de huurprijswetgeving die niet voor hem is bedoeld. Bij de beoordeling van het beroep op artikel 6:248 BW Pro had de kantonrechter ook de (achtergrond van de) door de wetgever ingevoerde liberalisatie moeten betrekken. De huurprijs van de woning zou geliberaliseerd zijn geweest als de huurovereenkomst na 1 juli 1994 was aangegaan. Ook uit het wetsvoorstel Modernisering Woonbeleid blijkt dat de rechtsovertuiging ten aanzien van de geldigheid van artikel 7:247 BW Pro is gaan veranderen. Hoewel dit wetsvoorstel in 2007 is ingetrokken blijkt daaruit een breed levende opvatting dat artikel 7:247 BW Pro in de huidige werking de woningmarkt belemmert. Met deze rechtsovertuiging heeft de kantonrechter onvoldoende rekening gehouden. [appellant] heeft belang bij beëindiging van het nadeel dat hij maandelijks lijdt doordat [geïntimeerde] geen marktconforme huurprijs betaalt. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst op basis van een huurprijsregeling die niet voor hem bedoeld is, aldus [appellant] .
3.6
Het hof stelt voorop dat de toepasselijke huur(prijs)wetgeving dwingend recht is, wat betekent dat een eventuele partijbedoeling in beginsel niet ter zake doet. [appellant] lijkt dit uit het oog te verliezen. Bovendien is het vaste rechtspraak dat aan zware eisen moet worden voldaan, alvorens kan worden geconcludeerd dat een beroep op een dwingende wetsbepaling (in casu het beroep van [geïntimeerde] destijds op artikel 11a Hpw) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De huurovereenkomst is aangegaan vóór 1 juli 1994. De huur is dus niet geliberaliseerd en een marktconforme huurprijs is in beginsel niet afdwingbaar. Dat zijn de gevolgen van het feit dat de huurovereenkomst ruim dertig jaar geleden is aangegaan, van het niet uitsplitsen door [appellant] van het maandelijks door [geïntimeerde] te betalen bedrag, ook niet na verzoek daartoe door [geïntimeerde] in 2000 en van het vervolgens door [geïntimeerde] ingediende verzoek bij de huurcommissie om de all-in huurprijs te splitsen, tot welk verzoek hij krachtens artikel 11a Hpw gerechtigd was.
In 2003 heeft de kantonrechter al op de voet van artikel 6:248 lid 2 BW Pro een correctie toegepast. Voor nog weer een correctie op dezelfde voet heeft [appellant] te weinig aangevoerd. De door hem aangevoerde feiten en omstandigheden zijn niet zodanig bijzonder dat zij de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst en van de huurprijsbepaling in 2003 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken. Argumenten als de bemiddeldheid van [geïntimeerde] en/of een partijbedoeling – wat daarvan ook zij – zijn ten enenmale onvoldoende om in te breken op het dwingendrechtelijke karakter van de toegepaste en toepasselijke huur(prijs)wetgeving. Zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken, is de stelling van [appellant] dat hij de woning als pensioenvoorziening nodig heeft onvoldoende om een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro succesvol te doen zijn. Datzelfde geldt voor de stelling van [appellant] dat hij een maandelijks exploitatieverlies van € 30,-- lijdt. Anders dan [appellant] betoogt, staat dit exploitatietekort niet vast en [appellant] heeft in het geheel geen inzicht gegeven in de maandelijkse exploitatielasten en evenmin in de huidige maandelijkse ontvangsten. Maar ook indien zou moeten worden aangenomen dat de exploitatie van de woning structureel verlieslatend is in de mate waarin [appellant] stelt, leidt dat niet zonder meer tot een geslaagd beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Naar het oordeel van het hof maakt [appellant] ten slotte ook niet inzichtelijk hoe de door hem gestelde ‘gewijzigde rechtsovertuiging’ tot een ander oordeel zou moeten leiden. De argumenten die [appellant] meent te kunnen putten uit de wetsgeschiedenis van de (opeenvolgende) huurprijswetgeving kunnen niet afdoen aan het dwingendrechtelijk karakter van de wetgeving die op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is. De eerste twee grieven slagen niet.
Misbruik van bevoegdheid door [geïntimeerde] ? Grief 3.
3.7
Volgens [appellant] is zijn beroep op misbruik van bevoegdheid geen onderdeel geweest van de rechtsbetrekking waarover is beslist in een vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan en dient het hof alsnog te oordelen omtrent hetgeen [appellant] bij inleidende dagvaarding onder 3.1 tot en met 3.7 heeft aangevoerd. Samengevat heeft [appellant] daar betoogd dat [geïntimeerde] , toen hij in november 2000 voorstelde om het maandbedrag te verhogen naar fl. 3.250,00 (€ 1.475,00), wist dat hij aanzienlijke schade zou toebrengen aan de belangen van [appellant] als hij het verzoek ex artikel 11a Hpw (oud) zou handhaven, temeer omdat [geïntimeerde] kennelijk het voornemen had om de woning nog jarenlang te huren. Er bestaat een onevenredigheid tussen het belang van [geïntimeerde] om de huur door de huurcommissie te laten verlagen en het belang van [appellant] om een marktconforme huur uit zijn appartement te verkrijgen. Door elke maand aanspraak te maken op de verlaagde huur maakt [geïntimeerde] elke maand misbruik van de bevoegdheid die hij op grond van artikel 11a Hpw (oud) had, aldus [appellant] .
3.8
Het hof volgt [appellant] niet in zijn standpunt. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende betwist dat [geïntimeerde] destijds zijn verzoek aan de huurcommissie heeft gedaan nadat [appellant] had laten weten de huur te willen verhogen en niet was ingegaan op het verzoek van [geïntimeerde] tot uitsplitsing van huurprijs en voorschot nutsvoorzieningen noch op een tegenvoorstel van [geïntimeerde] met betrekking tot een huurverhoging. Mede in het licht van deze omstandigheden valt niet in te zien dat [geïntimeerde] , toen hij gebruik maakte van een hem toekomende wettelijke bevoegdheid, dat heeft gedaan met geen ander doel dan om [appellant] te schaden, of met een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid was verleend of dat er een zodanige onevenredigheid bestond tussen de wederzijdse belangen dat [geïntimeerde] in redelijkheid niet tot uitoefening van zijn aan artikel 11a Hpw (oud) ontleende bevoegdheid had kunnen komen. [appellant] heeft daartoe te weinig aangevoerd. Grief 3 slaagt niet.
Het beroep van [appellant] op artikel 6:258 BW Pro. Grief 4.
3.9
Volgens [appellant] is de inwerkingtreding op 1 juli 2014 van de huidige versie van artikel 7:258 BW Pro, waarbij verhuurder en huurder worden verplicht om bij een all-in huurprijs met elkaar in overleg te treden over de hoogte van de huurprijs en het voorschot servicekosten, een gevolg van een gewijzigd inzicht van de wetgever, wat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was voorzien. De ‘draconische sanctie’ dat bij een all-in prijs de huurprijs moet worden vastgesteld op 55% van de maximaal redelijke huurprijs en het voorschot servicekosten op 25% van die huurprijs, is vervallen. Dit behoort te leiden tot een wijziging van de rechtspositie van partijen in die zin dat [geïntimeerde] een marktconforme huur moet gaan betalen, aldus [appellant] .
3.1
Ook hier wreekt zich dat [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft aangevoerd dat en op grond waarvan deze wetswijziging een onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daartoe is in ieder geval onvoldoende het enkele feit dat sinds bedoelde wetswijziging voornoemde ‘draconische sanctie’ is losgelaten. Dat klemt temeer nu de kantonrechter de gevolgen van die ‘draconische sanctie’ al in 2003 gedeeltelijk heeft weggenomen en een huur heeft vastgesteld die maar in zeer beperkte mate afweek van hetgeen onder het nieuwe 7:258 BW zou hebben gegolden.Grief 4 slaagt evenmin.
Slotsom
3.11
Het hoger beroep heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.