Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.199.389/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3386618 CV EXPL 14-25540
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 september 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant in principaal appel,
tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,
tegen
AMSTERDAM–INN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
tevens appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en Centre Hotel genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 28 augustus 2018 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 12 december 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door respectievelijk mr. Tuinman voornoemd en mr. C.G.M. Oosterwijk, advocaat te Amsterdam. Beide advocaten hebben hun spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen beantwoord en overleg gepleegd over een (algehele of gedeeltelijke) minnelijke oplossing van hun geschil. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- akte overlegging deskundigenrapporten, met producties, van de zijde van [appellant] ;
- antwoordakte naar aanleiding van deskundigenrapportage, van de zijde van Centre Hotel.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest van 28 augustus 2018 heeft het hof alle grieven in het incidentele appel verworpen en de eerste grief in het principale appel behandeld. De behandeling van de tweede en de derde grief in het principale appel is aangehouden. Het hof heeft een comparitie van partijen gelast, gelijktijdig met de comparitie in de zaak met zaaknummer 200.169.440/01, een huurprijsgeschil tussen deze zelfde partijen, waarvan de uitkomst naar het oordeel van het hof van belang is voor de beslissing in de onderhavige zaak.
2.2
Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat het beroep op dringend eigen gebruik pas kan worden beoordeeld nadat het hof in de huurprijsprocedure de hoogte van de nieuwe huurprijs heeft vastgesteld. Als wederom, net als in eerste aanleg, een huurprijs van € 84.200,= per jaar zou worden vastgesteld, zou het beroep op dringend eigen gebruik in ieder geval slagen, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] door zelf het hotel te exploiteren een veel beter rendement kan behalen door verhuur tegen eerdergenoemde prijs, terwijl niet kan worden gezegd dat [appellant] door op die grond op te zeggen misbruik maakt van zijn bevoegdheid.
2.3
In het huurprijsgeschil is heden eveneens eindarrest gewezen. Bij dat arrest is de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000,= exclusief btw per jaar. Ter vergelijking zij vermeld dat per 27 augustus 2014, de datum van de inleidende dagvaarding in deze zaak, de huur € 248.706, 96 exclusief btw per jaar bedroeg. Beoordeeld moet thans worden of onder deze omstandigheden de rendementsverbetering die [appellant] kan bewerkstelligen door het hotel zelf te gaan uitbaten, een dringende reden vormt voor beëindiging van de huurovereenkomst (tweede grief in principaal appel), dan wel of de belangen van Centre Hotel bij het behoud van het gehuurde moeten wijken voor de belangen van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst (derde grief in principaal appel).
2.4
[appellant] is deze procedure aangevangen met de stellingname dat hij het gehuurde dringend nodig had om daarin zelf een hotel te gaan exploiteren, omdat de huur in de huurprijsprocedure in eerste aanleg was verlaagd van € 248.706, 96 exclusief btw per jaar tot € 84.200,= exclusief btw per jaar en niet mocht worden verwacht dat de huur in het hoger beroep van de huurprijsprocedure zou uitkomen boven € 100.000,= tot € 150.000,=. Inmiddels is duidelijk dat de huurprijs per 13 september 2012 niet verder wordt verlaagd dan tot € 180.000,= exclusief btw per jaar, maar betoogt [appellant] nog immer dat hij het gehuurde dringend nodig heeft omdat hij door zelfexploitatie van het hotel een aanmerkelijk beter rendement kan behalen dan hij door de verhuur behaalt. Anders dan Centre Hotel betoogt, kan niet worden gezegd dat [appellant] aldus de grondslag van zijn vordering of de grondslag van het door hem gedane beroep op dringend eigen gebruik heeft uitgebreid, laat staan dat hij dat op ontoelaatbare wijze heeft gedaan. Het is nog steeds hetzelfde gebruik dat [appellant] voor ogen staat. Slechts de financiële cijfers waarnaar [appellant] verwijst ter motivering van de dringendheid zijn gewijzigd, maar dat is aanvaardbaar aangezien in de loop van het geding ook de relevante omstandigheden zijn gewijzigd en de beëindigingsvordering moet worden beoordeeld naar de huidige stand van zaken.
2.5
Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat bij een huur van € 84.200,= per jaar [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft voor zelfexploitatie van het hotel. De situatie is nu echter anders; de door het hof vastgestelde huur is bijna € 100.000,= per jaar hoger en is ook aanmerkelijk hoger dan de maximale huur op grond van artikel 7:303 BW waarvan [appellant] in de conclusie van repliek nog uitging. In die zelfde conclusie (uit 2015) heeft [appellant] tevens naar voren gebracht dat het omslagpunt voor hem lag bij een huurprijs van € 200.000,= per jaar. Daaronder zou zelfexploitatie voor hem een beter rendement op zijn investering opleveren dan verhuur. In 2015 bedroeg de geïndexeerde herziene huurprijs ongeveer € 186.000,=. Dat is niet veel lager dan het door [appellant] genoemde grensbedrag. Destijds voorzag [appellant] echter nog een jaarlijkse winst van € 250.000,=. Anno 2019 is dat opgelopen tot ongeveer € 400.000,= per jaar. Aangenomen moet worden dat gestegen kamerprijzen als gevolg van de toegenomen populariteit van Amsterdam als toeristische bestemming daarvan de oorzaak zijn. Onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van Cushman & Wakefield voert [appellant] aan dat hij door zelfexploitatie een rendementsverbetering van ongeveer € 200.000,= op jaarbasis kan bewerkstelligen, zijnde het verschil tussen het begrote genormaliseerde resultaat uit de exploitatie van het hotel en de herziene huur per 1 januari 2019 (ad € 194.000,=).
2.6
[appellant] heeft in deze procedure ook aangevoerd dat hij, mede in verband met de financiering van zijn vastgoed, de beleggingswaarde van het pand wil herstellen. Met die beleggingswaarde is in absolute zin echter niet veel mis. In zijn laatste akte noemt [appellant] als waarde per 1 januari 2019 van het pand in de huidige verhuurde staat (na de herziening van de huurprijs per 13 september 2012) een bedrag van € 4,2 miljoen euro, terwijl hij het pand in 2002 voor een bedrag van afgerond € 1,6 miljoen heeft gekocht. Bij zelfexploitatie van het hotel zou de marktwaarde van het pand volgens de door [appellant] geraadpleegde deskundige € 6,1 miljoen bedragen, waarvan de waarde van de onderneming bij verhuur tegen de marktprijs ten bedrage van € 900.000,=, deel uitmaakt.
2.7
De juistheid van de taxaties en begrotingen in het rapport van Cushman & Wakefield is door Centre Hotel bestreden. Het hof ziet weinig aanleiding aan de inhoud van dat rapport te twijfelen. De deskundige heeft uiteen gezet dat hij is uitgegaan van het hotel in zijn huidige onderhoudstoestand en met de huidige twee sterren en dus niet van een optimale situatie, zoals Centre Hotel aanvoert. Het hof wil dus aannemen, met de deskundige, dat [appellant] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,= per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat dan leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet overigens wel worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [appellant] aan Centre Hotel moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen.
2.8
Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [appellant] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan naar het oordeel van het hof onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [appellant] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [appellant] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend.
2.9
[appellant] heeft tussen 2002 en 2006 zelf het hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,= en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [appellant] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [appellant] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Naar het oordeel van het hof doet deze betrekkelijk recente eigen keuze van [appellant] af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend.
2.1
De conclusie uit het voorgaande is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen en daarmee ook de tweede grief in het principale appel. Bij deze stand van zaken behoeft niet te worden beoordeeld of [appellant] in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van zijn bevoegdheid door zich op dringend eigen gebruik te beroepen.
2.11
Daarmee komt het hof toe aan de afweging van de belangen van huurder en verhuurder. Tegenover het hierboven omschreven belang van [appellant] bij rendementsverbetering staat het belang van Centre Hotel bij voortzetting van haar bedrijf in het gehuurde. Sinds de indeplaatsstelling van Centre Hotel zijn nu ruim tien jaar verstreken, zodat zij enige tijd heeft gehad de door haar betaalde overnamesom van € 800.000,= en de nadien gedane investeringen terug te verdienen. Het verlies in 2012 van het hotelgedeelte op nummer 117, waarin Centre Hotel ook vergeefse investeringen had gedaan, is inmiddels ook geruime tijd geleden. Centre Hotel heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de omvang van haar totale investeringen aanzienlijk is, zodat een langere terugverdientijd redelijk is. [appellant] heeft dit, toen hij besloot niet langer zelf het hotel te exploiteren, maar het pand te gaan verhuren, ook kunnen verwachten. Om die reden moet het streven van [appellant] naar winstmaximalisatie het (in ieder geval nu nog) afleggen tegen dat van Centre Hotel.
Slotsom en kosten
2.12
Nu alle grieven in principaal en incidenteel appel falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigt. De kosten van het principale appel moeten worden gedragen door [appellant] en die van het incidentele appel door Centre Hotel.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het op 23 mei 2016 door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam tussen partijen in conventie en reconventie gewezen vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van Centre Hotel begroot op € 718,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt Centre Hotel in de kosten van het geding in incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.047,= voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 september 2020.