Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.277.877/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/362747 / KL RK 19-155
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 1 december 2020
inzake
[klaagster] ,
wonend te [woonplaats] ( [land] ),
appellante,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde.
Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Klaagster heeft op 10 april 2020 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 11 maart 2020 ECLI:NL:TNORARL:2020:8.
1.2.
De notaris heeft op 23 juni 2020 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.3.
Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 17 september 2020. De notaris is verschenen en heeft het woord gevoerd. Klaagster is niet verschenen.
2.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V. (hierna: de B.V.) was eigenaar van het winkelpand aan de [adres] (hierna: het pand). De heer [X] , de vader van klaagster (hierna: vader), was bestuurder en enig aandeelhouder in de B.V.
2.2.
Het pand werd gehuurd door mevrouw [A] , zus van klaagster (hierna: de zus).
2.3.
Op verzoek van de zus heeft makelaar [B] , toen werkzaam bij [Y] Makelaardij, het pand in juli 2016 getaxeerd. De makelaar heeft de marktwaarde in verhuurde staat bepaald op € 105.000,-.
2.4.
Op verzoek van de B.V. heeft [B] , toen werkzaam bij [B] Makelaars, het pand in januari 2017 nogmaals getaxeerd. Daarbij is de marktwaarde vrij van huur en gebruik op € 115.000,- bepaald.
2.5.
Op 23 januari 2017 is de Belastingdienst schriftelijk akkoord gegaan met de in januari 2017 uitgevoerde taxatie.
2.6.
De B.V., daarbij vertegenwoordigd door vader, heeft het pand voor € 105.000,- verkocht aan (de vennootschap van) [C] , de echtgenoot van de zus (hierna: de zwager).
2.6.
De notaris heeft een concept van de akte van levering op 7 februari 2017 aan de B.V. en de zwager toegezonden.
2.7.
Op 22 februari is de akte van levering bij vader thuis gepasseerd. Ten aanzien van de koopprijs staat in de akte van levering:
‘’Koopprijs, verrekening diverse bedragen
De koopprijs bedraagteen honderd vijf duizend euro (€ 105.000,00), welk bedrag door koper is voldaan door storting op een rekening van mij, notaris. De koopprijs is mede bepaald aan de hand van een in de maand juli tweeduizend zestien door [Y] makelaardij te [plaats] opgemaakt taxatierapport alsmede aan de hand van een in de maand januari tweeduizend zeventien door [B] makelaars te [plaats] opgemaakt taxatierapport, welke taxatierapporten aan deze akte zijn gehecht. Te dezen wordt voorts verwezen naar het advies “Overeenkomst gezamenlijke taxatie onroerende zaak”, gesloten op elf december tweeduizend zestien, kenmerk [kenmerk] en de akkoordverklaring daarop van de Belastingdienst de dato drie en twintig januari tweeduizend zeventien.”
3.Standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris dat hij nalatig is geweest in zijn onderzoek. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen.
a. Volgens klaagster was vader onvoldoende in staat om een dergelijke transactie af te sluiten. De notaris had de wilsbekwaamheid van vader beter moeten onderzoeken.
b. De notaris had navraag bij vader moeten doen of vader een testament had opgemaakt.
c. Klaagster vraagt zich af waarom er slechts één kind van vader bij de transactie betrokken was, terwijl vader drie kinderen had.
d. De notaris had nader onderzoek moeten doen naar de zeer lage koopprijs van het pand.
4.Standpunt van de notaris
De notaris heeft als verweer het volgende aangevoerd.
4.1.
Voor de verkoop van het pand is geen schriftelijke verkoopovereenkomst opgesteld. In eerste instantie heeft de notaris een gesprek gehad met de koper. De notaris heeft daarna telefonisch contact gehad met vader om te verifiëren of de overdracht en de overeengekomen verkoopprijs inderdaad overeenstemden met de wil van vader. Vervolgens heeft de notaris de conceptakte van levering van het pand aan partijen toegezonden. De akte is in aanwezigheid van partijen ondertekend, waarbij aan partijen de inhoud van de akte uitgebreid is toegelicht. De akte werd bij vader thuis gepasseerd op verzoek van vader. Dit was niet omdat partijen niet meer naar kantoor konden komen, maar omdat ze het prettiger vonden dat de notaris bij hen kwam. Dat gebeurt vaker en de notaris verleent die service graag. De notaris is niet gebleken van indicaties waardoor twijfel zou ontstaan over de wilsbekwaamheid van vader. Er is bij de notaris geen enkele indruk ontstaan dat vader de inhoud van de akte niet goed zou begrijpen.
4.2.
Bij de overdracht van een registergoed is de notaris niet verplicht te informeren naar een testament van de verkoper.
4.3.
Dat klaagster niet bij de transactie was betrokken, komt omdat zij geen partij bij de transactie was.
4.4.
Juist vanwege het feit dat de koopsom van het pand beduidend lager was dan de WOZ-waarde en het een overdracht in de familiesfeer betrof, heeft de notaris bij vader aangedrongen op een onafhankelijke taxatie en een akkoordverklaring van de fiscus. De koopprijs is gebaseerd op twee onafhankelijke taxatierapporten. Uit deze rapporten bleek dat de algehele onderhoudstoestand zonder meer slecht tot onveilig te noemen was. Bovendien is er nog een akkoordverklaring van de fiscus. Dit staat ook als zodanig in de akte van levering beschreven.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris ongegrond verklaard.
Klachtonderdelen a, b, c en d
5.2.
Ten aanzien van deze klachtonderdelen heeft de kamer, samengevat, het volgende overwogen. De notaris is tot de conclusie gekomen dat vader bekwaam was om zijn wil te bepalen. Het was in eerste instantie aan de notaris om vast te stellen of vader voldoende bekwaam was om de inhoud van de akte te begrijpen. Slechts als daarover bij hem gerede twijfel zou bestaan, diende hij verdere stappen in overweging te nemen. Van die twijfel was bij de notaris geen sprake. Dat de notaris tot een andere conclusie had moeten komen, is niet of onvoldoende gebleken. De notaris mocht daarom concluderen dat vader wilsbekwaam was om het pand namens de B.V. te verkopen en leveren.
De notaris heeft terecht aangevoerd dat hij bij de overdracht van een registergoed niet verplicht is om te informeren naar een testament van de verkoper. Bovendien, ook als de notaris hier wel over gesproken heeft met vader, heeft te gelden dat klaagster hierbij geen partij is en de notaris hier – gelet op zijn geheimhoudingsplicht – niets over mag en hoeft te verklaren. Daar klaagster geen partij is bij de overdracht, hoefde de notaris haar niet bij de transactie te betrekken. Ten aanzien van de koopprijs van het pand, heeft de notaris met de door hem beschreven handelswijze voldoende onderzoek gedaan.
5.3.
Het hof verenigt zich op alle onderdelen met dit oordeel van de kamer en de gronden waarop dit oordeel berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een ander oordeel rechtvaardigen. Dit betekent dat alle klachtonderdelen ongegrond zijn.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. G.C.C. Lewin, J.H. Lieber en T.K. Lekkerkerker en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020 door de rolraadsheer.