Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.271.839/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7536582 \ VV EXPL 19-26
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. R.P. Groot te IJmuiden,
tegen
STICHTING VELISON WONEN,
gevestigd te IJmuiden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.P. Poiesz te Heemskerk.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Velison genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 18 juni 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 23 mei 2019, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen Velison als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomst die dagvaarding. Velison heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Op 12 november 2020 is de zaak mondeling behandeld. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun hiervoor genoemde advocaten. De advocaten hebben de door hen gebruikte pleitnotities aan het hof overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. [appellant] heeft ter zitting zijn vorderingen in oorspronkelijke reconventie ingetrokken.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van 23 mei 2019 voor zover in conventie gewezen (dit deel hierna te noemen: het bestreden vonnis) zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Velison zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.
Velison heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding gaat het om de vraag of de door [appellant] van Velison gehuurde woning gebrekkig is en, in het verlengde daarvan, de vraag of [appellant] terecht heeft geweigerd de zogenoemde wisselwoning en de container die Velison hem ter beschikking heeft gesteld, te ontruimen. Voor de beoordeling van deze kwestie zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang.
a. [appellant] huurt van Velison een sociale huurwoning in [plaats] . Tijdens een renovatie in 1982 zijn de buitengevels van de woning thermisch geïsoleerd. Op een later moment is een voorzetwand geplaatst tegen de binnenkant van de zijgevel.
b. [appellant] heeft bij Velison geklaagd over vochtproblemen. Omdat die problemen bleven bestaan, ook na reiniging van de dakgoot in 2017 en aanleg van drainage in de naast de woning gelegen steeg in 2018, heeft Velison besloten tot destructief onderzoek in oktober 2018. Velison heeft [appellant] de keus gegeven tussen een verblijf in een tijdelijke wisselwoning en definitieve verhuizing naar een andere woning. [appellant] heeft voor het eerste gekozen. Hij heeft zijn intrek genomen in een gestoffeerde en gemeubileerde wisselwoning en voor de opslag van zijn inboedel een container in gebruik gekregen.
c. Met betrekking tot de wisselwoning hebben partijen een gebruiksovereenkomst gesloten. Die overeenkomst bepaalt in artikel 1, dat is getiteld: “Duur en beëindiging van de gebruikersovereenkomst”, het volgende:
1.1
Met ingang van 17 oktober 2018 gaan Velison Wonen en de gebruiker deze gebruikersovereenkomst aan voor bepaalde tijd, respectievelijk voor de duur van4 maanden(onder voorbehoud, korter of langer) ten tijde van renovatiewerkzaamheden in de woning gelegen (…) te [plaats] , met dien verstande dat zowel Velison Wonen als de gebruiker de overeenkomst kan beëindigen.
1.2
Opzegging is mogelijk met inachtneming van een opzeggingstermijn van twee dagen. (…)
1.3
De gebruiker is verplicht bij beëindiging van de overeenkomst de woning in bruikbare en schone staat ter beschikking te stellen (…).
Velison heeft [appellant] voor het gebruik van de wisselwoning met de container (in plaats van de huurwoning) een bedrag gelijk aan de huur voor de huurwoning in rekening gebracht in plaats van de hogere bruto huur voor de wisselwoning, die bij reguliere verhuur laatstelijk € 494,87 bedroeg.
d. De door Velison ingeschakelde deskundige Trition heeft de gehuurde woning bouwkundig onderzocht en op 10 november 2018 een rapport uitgebracht. Een van de daarin aanbevolen maatregelen was de verwijdering van de tijdens de renovatie geplaatste voorzetwand. Velison heeft de door Trition geadviseerde herstelwerkzaamheden laten uitvoeren.
e. Velison heeft [appellant] bij brief van 13 december 2018 laten weten dat [appellant] de container uiterlijk op 18 december 2018 moest hebben ontruimd en dat [appellant] uiterlijk op 7 januari 2019 de sleutels van de wisselwoning bij Velison diende in te leveren.
f. Ondanks aanmaningen heeft [appellant] geweigerd de wisselwoning en de container weer aan Velison ter beschikking te stellen.
3.2
Bij de inleidende dagvaarding heeft Velison in kort geding gevorderd dat [appellant] zou worden veroordeeld tot ontruiming van de wisselwoning en de container, alsmede tot betaling van een schadevergoeding van € 1.184,45, vermeerderd met € 494,87 en € 125,= per maand gedurende welke [appellant] de wisselwoning respectievelijk de container na 28 februari 2019 in gebruik houdt. Aan deze vorderingen heeft Velison ten grondslag gelegd dat de gehuurde woning na het verrichten van de herstelwerkzaamheden en het verhelpen van de gevolgschade per 11 december 2018 weer gereed was voor bewoning en vrij van vochtproblemen. Doordat [appellant] de wisselwoning en de container niet tijdig heeft opgeleverd, leidt Velison schade ter hoogte van de genoemde maandbedragen, aldus Velison.
3.3
[appellant] heeft de vorderingen van Velison weersproken. Hij heeft aangevoerd niet verplicht te zijn de wisselwoning te verlaten en de container terug te geven, omdat de door Velison verrichte werkzaamheden niet doeltreffend zijn geweest. Hij heeft in reconventie verlaging van de huurprijs van de gehuurde woning gevorderd in verband met de vochtproblemen en veroordeling van Velison tot herstel van de gebreken aan de woning.
3.4
De kantonrechter heeft de vorderingen van Velison toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat [appellant] zijn verweer dat de gebreken niet waren verholpen, onvoldoende had gemotiveerd. Hij had namelijk ter zitting erkend dat hij de staat van de binnenzijde van de woning niet had gezien en dus ook niet had beoordeeld. Daarbij had hij niet betwist dat hij niet was ingegaan op twee uitnodigingen om de woning samen met de opzichter te inspecteren en ook niet op het aanbod om het rapport van Trition op het kantoor van Velison met technici te bespreken. De door [appellant] overgelegde bewijsstukken hadden geen betrekking op de situatie na de herstelwerkzaamheden. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat de werkzaamheden waren afgerond en dat daarmee de gebruiksovereenkomst tot een einde was gekomen.
3.5
[appellant] heeft op 11 juli 2019 aan de veroordeling tot ontruiming voldaan. Vervolgens heeft [appellant] zelf een bouwkundig onderzoek laten verrichten naar de gebreken aan de woning door Boers Advies B.V. (hierna: Boers Advies) die op 14 augustus 2019 een rapport heeft uitgebracht. Bij dagvaarding van 12 december 2019 is hij een bodemprocedure gestart, waarin hij vordert dat Velison wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken zoals geconstateerd in het rapport van Boers Advies, de huurprijs vanwege de gebreken wordt verlaagd en Velison wordt veroordeeld tot terugbetaling van te veel betaalde huur vanaf 11 juli 2019. In deze zaak is heden nog geen vonnis gewezen.
3.6
Met zijn vijf grieven betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn verweer dat de gebreken nog niet zijn verholpen, als onvoldoende gemotiveerd heeft verworpen en heeft geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst tot een einde is gekomen als gevolg van de beëindiging van de werkzaamheden.
3.7
Het hof stelt voorop dat de in de gebruiksovereenkomst genoemde werkzaamheden door Velison zijn beëindigd. Omdat de duur van de gebruiksovereenkomst is gekoppeld aan de duur van die werkzaamheden, moet de conclusie zijn dat de gebruiksovereenkomst op 7 januari 2019 tot een einde was gekomen. Het standpunt van [appellant] komt dan erop neer dat hij van mening is dat hij het recht had de nakoming van zijn ontruimingsverplichting op te schorten, omdat de door hem gehuurde woning (nog steeds) gebreken heeft die Velison dient te herstellen.
3.8
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] in dit kort geding zijn stellingen niet voldoende aannemelijk gemaakt. De bevindingen en conclusies in het bouwkundige rapport van Boers Advies zijn door Trition weersproken in een rapportage die zij op 3 februari 2020 in opdracht van Velison heeft opgemaakt. De beide deskundigen zijn in het bijzonder verdeeld over de mate van vochtigheid van/in verschillende delen van de gehuurde woning. Wie hier het gelijk aan zijn zijde heeft zal in de bodemzaak moeten worden beoordeeld, wellicht met de hulp van een onafhankelijke deskundige. Op dit moment valt daarover door het hof niet veel meer te zeggen dan dat Trition, na onderzoek in januari 2020, dus ongeveer een half jaar nadat [appellant] weer zijn intrek had genomen in de gehuurde woning, heeft gerapporteerd dat in de gehuurde woning in het geheel geen schade door of sporen van vocht zichtbaar waren, terwijl [appellant] geen bewijsmateriaal heeft ingebracht waaruit blijkt dat die schade of sporen er toen wel waren, of er op dit moment, eind 2020, wel zijn. Hierdoor is de stelling van [appellant] dat de gehuurde woning vochtproblemen heeft die zo ernstig zijn dat het gerechtvaardigd was dat hij de wisselwoning en de container in gebruik heeft gehouden na de beëindiging van de werkzaamheden in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden.
3.9
Het voorgaande betekent dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Velison begroot op € 741,= aan verschotten en € 1.518,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2020.