Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.263.518/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7797535 KK EXPL 19-554
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2020
inzake
[verhuurder] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. L. Hennink te Amsterdam,
tegen
1.
[bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurder] , wonend te [woonplaats] ,
[bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [huurder] , wonend te [woonplaats] ,
vennoot bij [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
geïntimeerde sub 1,
advocaat: mr. M.R. Koppe te Hilversum,
2.
hen die verblijven aan het adres [adres 1 ] ,
hen die verblijven aan het adres [adres 1 ] ,
geïntimeerden sub 2,
niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [verhuurder] , [huurder] en geïntimeerden sub 2 genoemd.
[verhuurder] is bij dagvaarding van 24 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 juni 2019, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [verhuurder] als eiseres en [huurder] en geïntimeerden sub 2 als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven en een aantal producties. Op de rol heeft [verhuurder] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.
[huurder] heeft vervolgens een memorie van antwoord ingediend. Geïntimeerden sub 2 zijn niet in de procedure verschenen.
[verhuurder] en [huurder] hebben de zaak ter zitting van 9 januari 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [huurder] heeft bij deze gelegenheid nog een nadere productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[verhuurder] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten van beide instanties, met eventuele nakosten.
[huurder] heeft geconcludeerd dat het hof [verhuurder] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans het hoger beroep zal afwijzen, dan wel de vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten, met wettelijke rente en nakosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1. tot en met 1.16. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. De eerste grief van [verhuurder] gaat over die feitenvaststelling en beoogt, kort weergegeven, een verduidelijking van het feit opgenomen onder 1.5. en een aanvulling van de feiten opgenomen onder 1.3. en 1.10. [huurder] heeft hetgeen [verhuurder] in dat verband heeft aangevoerd, niet althans onvoldoende weersproken. Het hof zal met de bezwaren van [verhuurder] in het navolgende dan ook rekening houden. Omtrent de overige feiten bestaat geen geschil, zodat deze ook het hof tot uitgangspunt dienen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[huurder] huurt vanaf 22 mei 2013 de woning aan het adres [adres 1 ] (verder: de woning) van [verhuurder] . De woning maakt deel uit van een appartementencomplex waarvan een deel, waaronder de woning van [huurder] , bestemd is voor bewoners van 55 jaar en ouder.
2.2.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden woonruimte is bepaald, voor zover van belang:
8. Verplichtingen van de huurder
(…)
Hoofdverblijf
8.3.
De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Op de huurder rust het bewijs dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft dan wel heeft gehad. In geval men geen hoofdbewoner van de woning is dan kan de verhuurder hiervoor bij de rechter een boete tot een maximum van 15% van de maandhuurprijs per dag vorderen.
(...)
Verbod onderhuur
8.7.
Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.
(…)
2.3.
In 2016 heeft [verhuurder] [huurder] aangeschreven omdat zij meende dat hij de woning in gebruik had gegeven aan derden. [verhuurder] heeft in dat kader een aantal huisbezoeken verricht, waarbij onder meer tweemaal (een) jongeman(nen) is/zijn aangetroffen, buiten aanwezigheid van [huurder] . [verhuurder] heeft [huurder] voorgesteld de huurovereenkomst op te zeggen. De advocaat van [huurder] heeft naar aanleiding daarvan namens [huurder] betwist dat hij de woning aan derden in gebruik gaf of had gegeven. [verhuurder] heeft het dossier vervolgens gesloten.
2.4.
Op 22 maart 2018 heeft [verhuurder] van een buurtbewoner het bericht ontvangen dat de woning werd onderverhuurd.
2.5.
Op 23 maart 2018 heeft [A] , dochter van [huurder] , aangifte gedaan van mishandeling door de bewoonster van [adres 1 ] . In het proces-verbaal van aangifte is ook als verklaring van de dochter vermeld dat beide bewoners van dat adres en de heer [B] , die in hetzelfde complex woont, tegen haar hebben geschreeuwd en gescholden en dat [B] haar heeft toegeschreeuwd dat zij en haar vader eruit gezet zouden worden.
2.6.
In augustus 2018 heeft [verhuurder] van de afdeling Zoeklicht van de Gemeente Amsterdam drie anonieme meldingen ontvangen betreffende de woning. Volgens de melders verhuurde de hoofdbewoner de woning al jaren illegaal onder aan 3 tot 4 jongeren, terwijl hij zelf op het adres [adres 2] woonde. De hoofdbewoner zou rond 9 uur in de ochtend naar de woning komen als de jongeren weg zijn en in de avond weer naar het adres [adres 2] vertrekken.
2.7.
Op het adres [adres 2] staat [C] , de ex-echtgenote van [huurder] , als bewoner ingeschreven.
2.8.
In november 2018 heeft [verhuurder] het recherchebureau PSG ingeschakeld voor een onderzoek naar mogelijke woonfraude met betrekking tot de woning. PSG heeft onderzoek gedaan in de periode 22 november 2018 tot 14 maart 2019.
2.9.
In een e-mail van 20 december 2018 heeft [B] , voorzitter van de bewonerscommissie van het appartementencomplex aan het [adres 1 ] , namens de bewonerscommissie bij [verhuurder] zijn beklag gedaan over de voortdurende onderverhuur van de woning. In de mail werd ook gemeld dat met name de bewoonster mw. [D] veel overlast ondervond van de personen die in de woning woonden.
2.10.
In februari 2019 heeft [verhuurder] een verklaring ontvangen van een omwonende van de woning waarin zij verklaarde, voor zover van belang:
(…) Hoewel ik persoonlijk nooit getuige ben geweest van de overlast die mevr. [D] ondervindt (…) Bovendien zijn de woningen z.g. 55+ woningen en dus is het op zijn minst vreemd dat wij constateren dat er jongemannen tussen de 20 en 30 jaar verblijven. Wel heb ik herhaaldelijk gezien dat er een jongeman in het huis verblijft die als pizza koerier werkt. (…)
Ook bij de laatste Algemene Leden Vergadering (ALV) bleek dat niet alleen Mevr. [D] maar ook buren van de 3e etage veel last hadden/hebben van de overlast. (..) Het toppunt was wel dat tegen hen aangifte is gedaan van mishandeling en zij moesten voor de politie verschijnen. (…)
2.11.
In een schriftelijke verklaring van 9 april 2019 heeft [B] verklaard dat een aantal bewoners al meer dan een jaar overlast ondervond van bewoners die verbleven in de woning en dat de huurder, [huurder] , zelden of nooit aanwezig was.
2.12.
Het dossier bevat een schriftelijke verklaring d.d. 15 april 2019 van [E] , medewerkster Thuisbegeleiding Amstelring. Zij verklaart, voor zover van belang:
Als Thuisbegeleider ben ik werkzaam bij [huurder] , vanaf augustus 2016. Dhr. heeft in 2015 een zware hersenbloeding gehad. [huurder] heeft hier blijvend restverschijnselen aan overgehouden, waardoor hij nu is aangewezen op begeleiding vanuit Amstelring. (...)
Voor de boodschappen en overzicht huishouden, heeft [huurder] steun van zijn dochter [A] , maar omdat zij sinds een paar maanden moeder is geworden van haar eerste kindje (...) heeft Dhr. ook ondersteuning van een neef en andere familieleden. [huurder] kan zelfstandig wonen maar heeft ondersteuning en begeleiding nodig om dit te realiseren.
Als Thuisbegeleider kom ik sinds een half jaar om de week bij [huurder] thuis. (...) Voorheen kwam ik wekelijks (...). Meestal kom ik op de donderdag in de middag, volgens afspraak, die wij samen van te voren maken. [huurder] is altijd alleen in de woning, als ik er ben. Soms kom ik eerder of later en een enkele keer onverwachts, dan is Dhr ook alleen in de woning. (...)
2.13.
In haar eindrapportage, die op 9 mei 2019 aan [verhuurder] is gezonden, concludeert PSG:
Het uitgevoerde onderzoek onderschrijft de vermoedens van de opdrachtgever. Uit de verschillende onderzoeksmethoden is naar voren gekomen dat betrokkene met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen gebruik maakt van het huuradres. Deze persoon wordt nooit waargenomen in de nabijheid van het huuradres. Wel wordt betrokkene veelvuldig elders in Amsterdam waargenomen. namelijk op en rond [adres 2] .
Uit het onderzoek blijkt verder dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid er op het huuradres sprake is van bewoning door derden.
Deze conclusie is gebaseerd op observaties, heimelijke camerabeelden, (geanonimiseerde) getuigenverklaring(en) alsmede een anonieme aanbelactie op het huuradres.
2.14.
Op 9 mei 2019 heeft de huisarts van [huurder] een aanvraag ingediend voor een WLZ-indicatie. In de toelichting daarbij is vermeld:
Patiënt heeft sedert zijn beroerte grote problemen om zijn leven op orde te krijgen: Er ontstonden financiële zorgen, problemen met buren, het huis werd een grote chaos etc. Steeds meer zorg bleek nodig te zijn voor hem. Plannen van een afspraak lukt niet, formulieren invullen / regelen lukt niet, algemene zorg zoals de was doen, maaltijden, medicatie en dergelijke lukt alleen met veel toezicht. Patiënt is al langere tijd financieel onder toezicht gesteld. De zorg wordt voor de familie (en thuiszorg) inmiddels ervaren als een loodzware last.
2.15.
[verhuurder] heeft [huurder] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft [huurder] niet gedaan.
3.Beoordeling
3.1.
[verhuurder] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, onder verbeurte van een dwangsom, tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Aan haar vorderingen heeft [verhuurder] ten grondslag gelegd dat [huurder] niet zijn hoofdverblijf heeft in de door hem gehuurde woning. Volgens [verhuurder] heeft [huurder] die woning onderverhuurd en/of in gebruik gegeven aan derden, terwijl hij zelf verblijft op het adres [adres 2] . Hierdoor schiet [huurder] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond van die tekortkomingen vordert [verhuurder] , vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure, ontruiming van de woning. De vorderingen richten zich ook tot geïntimeerden sub 2, aangezien zij zonder recht of titel in het gehuurde verblijven.
3.2.
[huurder] heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft en dat hij de woning heeft onderverhuurd. Volgens [huurder] komt hij wel eens op het adres [adres 2] , maar dat is om zijn kleindochter te zien en voor het ontvangen van mantelzorg. Dat er mensen worden gesignaleerd in of rond de door hem gehuurde woning heeft te maken met de vele noodzakelijke mantelzorg die hij op dat adres van familie en kennissen ontvangt sinds hij in 2015 een hersenbloeding heeft gehad, waaraan hij blijvende restverschijnselen heeft overgehouden, aldus [huurder] .
3.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [verhuurder] afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat [verhuurder] aan haar vordering tot ontruiming in kort geding onvoldoende feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd om vooruit te kunnen lopen op een toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.
3.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [verhuurder] met twee grieven op, naast de in het voorgaande besproken grief die de feitenvaststelling betreft. Deze twee grieven, die zien op de verdeling van de bewijslast en de waardering van het bewijs door de kantonrechter, kunnen gezamenlijk worden besproken.
3.5.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de ontruimingsvordering van [verhuurder] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Hierbij is tevens van belang of [verhuurder] bij die voorziening een voldoende spoedeisend belang heeft.
3.6.
[huurder] heeft geweigerd het gehuurde te verlaten. Hiermee is het spoedeisend belang gegeven.
3.7.
Op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv Pro rust op [verhuurder] de bewijslast van haar stelling dat [huurder] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Het hof verwijst in dit verband naar het arrest van dit hof van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) waaruit volgt dat een beding zoals opgenomen in artikel 8.3. van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst, dat die bewijslast omkeert (zie hierboven onder 2.2) een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG en dus nietig is.
3.8.
Op grond van het rapport van PSG is voldoende aannemelijk dat [huurder] tot voor kort veelvuldig op het adres [adres 2] in de woning van zijn ex-echtgenote heeft verbleven en daar ook heeft geslapen. [huurder] , die ter zitting in hoger beroep heeft erkend dat hij de persoon is op een foto van wie PSG bij haar onderzoek is uitgegaan, heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof acht bovendien evident onjuist dat hij slechts af en toe op dat adres komt, zoals door hem is aangevoerd. Uitgaande van de observaties van PSG, acht het hof het aannemelijk dat [huurder] in de periode waarin de observaties zijn verricht, geen hoofdverblijf in het gehuurde had. Voorts sluit het hof niet uit, gelet op de verklaringen van medebewoners ten aanzien van overlast, dat in het gehuurde met regelmaat anderen verbleven dan [huurder] . De vraag die zich aandient is of het vereiste hoofdverblijf van [huurder] definitief is komen te ontbreken. In dat verband overweegt het hof het volgende.
3.9.
[huurder] heeft in 2015 een hersenbloeding gehad met blijvende restverschijnselen en hij heeft in de periode daarna veel mantelzorg nodig gehad, mede vanwege het feit dat de onder 2.14. genoemde aanvraag voor een WLZ-indicatie niet is gehonoreerd, zoals ter zitting in hoger beroep door [huurder] is meegedeeld. Het hof gaat ervan uit dat hij, als alleenstaande oudere man, deze mantelzorg van familie en vrienden aanvankelijk grotendeels heeft gekregen op het adres [adres 2] . Zoals ter zitting naar voren is gebracht, laat de gezondheid van [huurder] het sinds enige tijd toe dat hij de mantelzorg en een aantal uren thuiszorg in de woning ontvangt. Ook is namens [verhuurder] ter zitting in hoger beroep meegedeeld dat bij haar geen nieuwe klachten zijn binnengekomen over bewoning door derden en eventueel daarmee samenhangende overlast en dat zij niet betwist dat [huurder] mogelijk zijn hoofdverblijf inmiddels weer in het gehuurde heeft. Met dit alles is niet voldoende aannemelijk geworden dat [huurder] op dit moment geen hoofdverblijf heeft in de woning. Het betoog van [verhuurder] dat het ontbreken van hoofdverblijf in het verleden tot ontruiming dient te leiden wordt niet gevolgd, gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval, die naar het voorshandse oordeel van het hof een beroep op de zogenaamde “tenzij-clausule” rechtvaardigen.
3.10.
Voorshands oordelend en alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen kan derhalve niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure voor toewijzing gereed ligt. De vordering tot ontruiming is gelet op het voorgaande terecht afgewezen, evenals de overige vorderingen van [verhuurder] .
3.11.
De grieven falen. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [huurder] begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2020.