Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.255.783/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7221774 CV EXPL 18-20680
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juni 2021
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. G.I. Beij te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.S. Don te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 7 februari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 november 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellante] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 november 2020 doen bepleiten door hun hierboven genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd en partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] , uitvoer bij voorraad, tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, vermeerderd met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn.
3.Beoordeling
3.1
Deze zaak gaat in de kern over de vraag of [geïntimeerde] aan [appellante] de betaling van een geldsom verschuldigd is wegens het voortijdig (namelijk binnen een jaar) verlaten van het appartement dat hij als medehuurder samen met anderen heeft gehuurd van [appellante] .
3.2
De volgende feiten zijn voor de beoordeling van belang.
3.2.1
[appellante] verhuurt sinds 1 april 2012 de woning aan de [adres] (hierna: het appartement) aan een zestal huurders op basis van één huurovereenkomst tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 4.115,00. Aanvankelijk huurde zij zelf het appartement, later (in 2017) is zij eigenaar geworden van het appartement. In de loop der jaren is de oorspronkelijke groep huurders geregeld veranderd van samenstelling. De huurders hebben onderling bepaald wie welk aandeel heeft en betalen gezamenlijk de volledige huurprijs aan [appellante] .
3.2.2
In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
Duur, verlenging en opzegging
3.1 (…)
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar ingaande op: 1 april 2012 … en lopende tot en met 1 april 2013 …
(…).
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. (…)
Waarborgsom
10. Bij ondertekening van deze overeenkomst is huurder een bedrag van … € 3.650,- … verschuldigd aan de verhuurder als waarborgsom voor een juiste nakoming van de verplichtingen die uit deze overeenkomst voor huurder voortvloeien. (…) Wanneer na beëindiging van deze huurovereenkomst het gehuurde is ontruimd en in behoorlijke staat is opgeleverd, zal door verhuurder de waarborgsom verminderd met hetgeen verhuurder eventueel van huurder nog heeft te vorderen, worden terugbetaald, uiterlijk een maand na oplevering van het gehuurde.
(…)
Opzegging
12. De huurder heeft een opzeggingstermijn van 2 maanden wanneer deze huur wil opzeggen. (…)
Overdracht contractverplichtingen
(…)
13. Bij overdracht door een huurder van zijn contractuele verplichtingen naar een nieuwe huurder zijn de volgende regels van toepassing:
- overdracht van het contract naar een nieuwe medehuurder gebeurt door voordracht van de nieuwe medehuurder aan de verhuurder door tenminste 2/3 van de op het huurcontract gemelde mede-huurders.
- deze voordracht gebeurt schriftelijk aan de verhuurder.
- Bij acceptatie van de voordracht wordt de verlatende mede-huurder geschrapt door doorhaling in het contract en wordt de nieuwe mede-huurder in diens plaats als contractpartij toegevoegd.
3.2.3
Bij uitspraak van 20 juli 2016 heeft de huurcommissie beslist dat het appartement met ingang van 1 april 2012 als zelfstandige woonruimte is verhuurd en dat er sprake is van contractuele medehuur door een collectief van huurders.
3.2.4
Van 1 maart 2017 tot en met 30 november 2017 was [geïntimeerde] één van de huurders van het appartement. Zijn aandeel in de totale huurprijs bedroeg € 695,00.
3.2.5
Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] een zogenoemd voordrachtformulier getekend (hierna: het voordrachtformulier). Op dit formulier staat, voor zover hier van belang:
Ik als nieuwe medehuurder conformeer mij door het zetten van onderstaande handtekening als nieuwe medehuurder aan het bestaande huishoudelijk reglement en neem de contractverplichtingen van bovenstaande medehuurder over. Daarbij verklaar ik als nieuwe medehuurder dat ik de intentie heb om duurzaam met alle medehuurders (de gehele woongroep) een huishouden te vormen en zich zal inspannen om de gemeentelijke regeling van woongroep te voldoen. Als ik toch wegga als medehuurder binnen 12 maanden vanaf heden ben ik een direct opeisbare verplichting verschuldigd aan de verhuurder gelijk de totale borg van het appartement (…)
(…)
Hierbij zal na aanvaarding door u als verhuurder, gelijk art. 13 van Pro het huurcontract de nieuwe medehuurder worden opgevoerd in het contract met medehuurderschap en de medehuurder wiens contractverplichtingen worden overgenomen worden doorgehaald in de huurovereenkomst.
3.2.6
[geïntimeerde] heeft op 23 februari 2017 aan [appellante] een waarborgsom betaald ter hoogte van € 695,00.
3.2.7
Bij e-mail van 15 november 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer geschreven:
Zoals ik vorige week al aangaf ben ik op zoek gegaan naar een nieuwe huurder die mijn huur kan overnemen. Bijgevoegde kandidaat heb ik hiervoor gevonden.(...) Het voordrachtsformulier tekent ze vandaag en stuurt ze mij vanavond terug. Daarna zal ik de medebewoners vragen het ook te ondertekenen, waarna ik het je doorstuur. [X] neemt de huur daarna per 1 december over.
3.2.8
Bij e-mail van 16 november 2017 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] geantwoord:
Akkoord. Graag ontvang ik getekend voordrachtformulier.
3.2.9
Bij e-mail van 30 november 2017 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
(…) you had signed voordrachtformulier that you committed to stay in the rental apartment for at least 12 months. It is an agreement by writing with legal status. Breaking this agreement will be subject to an penalty amount to one month rent. This is stated in voordrachtformulier. One month rent penalty amounts to 4.115 euro, because it is the total apartment rent. Your breaking the minimum stay requirement means that you need to pay me effectively 4115 euro penalty. So far I haven’t received this penalty payment yet. (…) I will only return the deposit once you have payed your penalty payment due to early leave (…)
3.2.10
Op 1 december 2017 heeft [geïntimeerde] het appartement verlaten. Vanaf die datum heeft hij ook geen huur meer betaald aan [appellante] .
3.2.11
[geïntimeerde] heeft [appellante] herhaaldelijk verzocht om restitutie van de betaalde waarborgsom, maar zij heeft dit geweigerd.
3.2.12
De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft [appellante] bij brieven van 5 december 2017 en 12 januari 2018 aangemaand tot (terug) betaling van de waarborgsom, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen getroffen zouden worden.
3.3
In deze procedure heeft [geïntimeerde] , voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat [appellante] zal worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 695,00, vermeerderd met rente en tot betaling van € 126,14 aan buitengerechtelijke incassokosten. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellante] op grond van de huurovereenkomst gehouden is de eerder door hem betaalde waarborgsom terug te betalen. Aangezien hij incassomaatregelen heeft moeten treffen ter verkrijging van dit bedrag is [appellante] tevens buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
3.4
Als verweer heeft [appellante] aangevoerd dat zij nog een tegenvordering op [geïntimeerde] heeft ter hoogte van € 4.115,00 en dat het bedrag van de waarborgsom op de voet van artikel 6:127 BW Pro hiermee verrekend moet worden. Aan haar tegenvordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst zoals onder meer neergelegd in het door [geïntimeerde] ondertekende voordrachtformulier aan haar een boete is verschuldigd van € 4.115,00, het bedrag van de borg van het gehele appartement waarvan de kamer van [geïntimeerde] deel uitmaakte. [geïntimeerde] heeft namelijk drie maanden eerder dan toegestaan als medehuurder het appartement verlaten.
3.5
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het beroep van [appellante] op verrekening verworpen en genoemde vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan en is het beding waarop [appellante] haar tegenvordering baseert nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 BW Pro. Dat beding is volgens de kantonrechter in strijd met artikel 7:271 lid 2 BW Pro, dat bepaalt dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor onbepaalde tijd of die voor onbepaalde tijd is verlengd door elk van beide partijen kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met haar grief voor zover de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is toegewezen. Tegen de veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten heeft [appellante] geen grief aangevoerd.
3.6
Met haar grief betoogt [appellante] dat artikel 7:271 BW Pro niet van toepassing is. Zij stelt dat hier geen opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, omdat [geïntimeerde] slechts een contractuele medehuurder was. Opzegging van de huurovereenkomst is alleen mogelijk door alle medehuurders tegelijkertijd. Waar het hier om gaat, volgens [appellante] , is dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan de voorwaarden die hem zijn opgelegd toen hij bij wijze van contractsoverneming medehuurder is geworden. Om die reden heeft [appellante] niet ingestemd met de door [geïntimeerde] voorgestelde contractsoverneming en is [geïntimeerde] in beginsel nog gebonden aan de huurovereenkomst en hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van de huurpenningen. Niettemin is [appellante] bereid om [geïntimeerde] te ontheffen van zijn contractuele verplichtingen en haar aanspraak op de vergoeding ten aanzien van [geïntimeerde] te beperken tot een bedrag van € 695,00. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het niet onaanvaardbaar dat zij in zoverre nakoming van deze verplichting eist, aldus [appellante] .
3.7
In hoger beroep heeft [geïntimeerde] betoogd dat artikel 7:271 BW Pro wel van toepassing is. Subsidiair heeft hij, in reactie op de tegenvordering van [appellante] , onder meer betoogd dat het beding, zoals dat is opgenomen in het voordrachtformulier, een oneerlijk beding is in de zin van richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat het aan [appellante] een onevenredig hoge geldsom verschaft, en hiermee een onredelijk voordeel. Om die reden roept hij de vernietiging van het beding in. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] zich in dit verband ook nog beroepen op de artikelen 6:233 sub a en b en artikel 6:234 BW Pro.
3.8
Het hof stelt voorop dat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, artikel 7:271 BW Pro in deze situatie niet van toepassing is. Zoals [appellante] heeft betoogd is [geïntimeerde] bij wijze van contractsoverneming op 1 maart 2017 medehuurder geworden van het gehele appartement. [appellante] meent echter ten onrechte dat [geïntimeerde] tot op heden nog steeds als medehuurder moet worden aangemerkt. [geïntimeerde] heeft immers voldoende gemotiveerd gesteld dat na zijn vertrek een nieuwe medehuurder in zijn plaats is getreden (‘ [X] ’), eveneens bij wijze van contractsoverneming. Bij e-mail van 16 november 2017 heeft [appellante] hiermee ingestemd (zie hiervoor, 3.2.8). [appellante] heeft onvoldoende toegelicht waarom [geïntimeerde] dan nog als medehuurder zou moeten worden beschouwd. De stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] in beginsel nog gebonden is aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt door het hof dan ook van de hand gewezen.
3.9
Ook al volgt het hof de stelling van [appellante] dat artikel 7:271 BW Pro niet van toepassing is, dit betekent nog niet dat de grief van [appellante] slaagt. [geïntimeerde] heeft immers, subsidiair, op de voet van artikel 6:233 sub a BW Pro een beroep gedaan op vernietiging van de clausule in het voordrachtformulier die de grondslag vormt voor de tegenvordering van [appellante] . Naar het oordeel van het hof slaagt het beroep van [geïntimeerde] op vernietiging. De clausule is aan te merken als een beding dat is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen en is geen beding dat de kern van de prestatie aangeeft. Aan iedere nieuwe (mede-)huurder wordt immers gevraagd het voordrachtformulier te tekenen en vaststaat dat dat sinds 2012 reeds vele malen is gebeurd. Verder is [geïntimeerde] aan te merken als een consument. [appellante] heeft onvoldoende betwist dat zij bij het verhuren van dit appartement aan een zestal huurders bedrijfsmatig handelt.
3.1
De toepassing van het beding heeft tot gevolg dat [geïntimeerde] , wegens het voortijdig als medehuurder uittreden uit de huurovereenkomst, een geldsom aan [appellante] moet betalen van bijna zes maal de hoogte van de maandelijkse huur. Dit, terwijl [geïntimeerde] zelf een nieuwe huurder heeft aangedragen die aansluitend op zijn vertrek het appartement is gaan bewonen als medehuurder. [appellante] heeft door het vroegtijdige vertrek van [geïntimeerde] dus geen huurinkomsten gemist. [appellante] wijst erop dat de clausule nodig is als prikkel om te waarborgen dat huurders niet al te snel komen en gaan. Met het beding wil zij voorkomen dat de samenstelling van de groep voortdurend verandert. Zij heeft er belang bij dat zij op duurzame wijze het appartement kan verhuren aan zes onafhankelijke medehuurders, zo stelt zij. Daarnaast benadrukt [appellante] dat het beding ook van belang is voor de medehuurders, omdat zij er niet zeker van kunnen zijn dat er een nieuwe medehuurder wordt toegelaten en aldus het risico lopen dat zij met minder mensen wel dezelfde huur moeten betalen, omdat zij per persoon hoofdelijk aansprakelijk zijn.
3.11
Ofschoon het hof ziet dat [appellante] en de medehuurders een zeker belang hebben bij de afschrikkende werking van de clausule, gaat de daarin opgenomen prikkel naar het oordeel van het hof verder dan nodig is om het belang van een duurzame samenstelling van de groep medehuurders te waarborgen. Waarom het nodig is om in omstandigheden als de onderhavige, een medehuurder zoals [geïntimeerde] , een sanctie op vroegtijdig vertrek op te leggen ter hoogte van een geldsom van bijna zes maal de hoogte van de maandelijkse huursom is het hof niet duidelijk geworden. Het hof acht dit onevenredig hoog. Hierbij speelt een rol dat de belangen van [appellante] en de overige medehuurders al worden beschermd door de omstandigheid dat de instemming van [appellante] en 2/3 van de medehuurders nodig is om de contractsoverneming te laten plaatsvinden. Dit brengt het hof tot het oordeel dat, gelet op de aard en de overige inhoud van de huurovereenkomst, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden het beding als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt in de zin van artikel 6:233 sub a BW Pro gelezen in samenhang met artikel 6:237 aanhef Pro en sub i BW. In laatstgenoemde bepaling wordt immers bepaald dat een in de algemene voorwaarden voorkomend beding vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn indien dat beding in het geval dat de overeenkomst wordt beëindigd anders dan op grond van het feit dat de wederpartij in de nakoming van haar verbintenis tekort is geschoten, de wederpartij verplicht een geldsom te betalen, behoudens voor zover het betreft een redelijke vergoeding voor door de gebruiker geleden verlies of gederfde winst. [appellante] heeft dit vermoeden niet weten te weerleggen. [geïntimeerde] heeft daarom terecht de vernietiging van dit beding ingeroepen. Dit brengt met zich dat het beroep van [appellante] op verrekening niet slaagt.
3.12
De conclusie is dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,00 aan verschotten en € 1.518,00 voor salaris te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.