ECLI:NL:GHAMS:2021:1800

• Datum uitspraak: 15 juni 2021
• Publicatiedatum: 16 juni 2021
• Zaaknummer: 200.263.403/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; E.K. Veldhuijzen van Zanten; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte wegens onveilige situatie en terugbetaling huur en waarborgsom

Geïntimeerden huurden kamers van appellant in een pand tegen een maandelijkse huurprijs en betaalden waarborgsommen. Na een incident waarbij appellant [geïntimeerde 2] zou hebben aangevallen, verlieten geïntimeerden de kamers en ontbonden zij de huurovereenkomsten buitengerechtelijk wegens onveiligheid en onbewoonbaarheid.

Appellant stelde dat de aanval niet had plaatsgevonden en dat hij recht had op huur en boetes wegens niet-naleving van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat de aanval wel had plaatsgevonden en dat geïntimeerden de huurovereenkomst mochten ontbinden, waardoor zij recht hadden op terugbetaling van huur en waarborgsom. Ook de vergoeding van gemaakte kosten werd toegewezen. De vordering van appellant werd afgewezen.

In hoger beroep bevestigde het hof het oordeel dat de aanval had plaatsgevonden en dat appellant geen huurgenot meer verschafte door het vervangen van de sloten. De vordering tot vergoeding van de verdwenen fiets werd afgewezen wegens onvoldoende bewijs van betrokkenheid appellant. Het hof vernietigde het vonnis voor zover het een hogere hoofdsom toekende en stelde een lager bedrag vast dat appellant aan geïntimeerden moet betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Het hof veroordeelde appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Appellant is veroordeeld tot betaling van €2.341,24 plus rente aan geïntimeerden wegens ontbinding huurovereenkomst en terugbetaling huur en waarborgsom.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.263.403/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6453733 CV EXPL 17-25535

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juni 2021

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.A. Dayala te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,

en

2.
[geïntimeerde 2]

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 10 december 2018 in hoger beroep gekomen van een tussenvonnis van 30 januari 2018 (hierna ook: het bestreden tussenvonnis) en een eindvonnis van 11 september 2018 (hierna ook: het bestreden eindvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 september 2020 doen bepleiten, [appellant] door mr. Dayala voornoemd en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door mr. Wolfrat voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zal afwijzen en de vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en komen neer op het volgende.

a. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huurden ieder van [appellant] een kamer in het ook door [appellant] bewoonde pand aan [adres] te [plaats] tegen een bedrag van € 650,00 per maand.

b. De huurovereenkomsten waren gesloten voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van een maand. De huurprijs was verschuldigd bij vooruitbetaling en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hadden ieder een waarborgsom van € 750,00 betaald.

c. In de huurovereenkomsten was voorts bepaald:

“11.1 Indien huurder enige bepaling van deze overeenkomst, ondanks schriftelijke aanmaning bij aangetekende brief of deurwaardersexploit, niet naleeft, is verhuurder naar zijn keuze bevoegd:

a. Hetzij wegens een dergelijk verzuim tussentijdse ontbinding met ontruiming en schadevergoeding te vorderen;

b. Hetzij van huurder nakoming, voor zover mogelijk, te vorderen, alsmede een boete van € 500,- (…) terzake van iedere overtreding, met dien verstande, dat indien de door verhuurder geleden schade groter is dan het bedrag van de totale boete, verhuurder bevoegd is in plaats van de boete volledige schadevergoeding te vorderen.
(…)

12.1

Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat (…) geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels aan de verhuurder te overhandigen.”
d. [geïntimeerde 2] heeft op 12 augustus 2017 de door hem gehuurde kamer verlaten en is niet meer teruggekomen.

e. [geïntimeerde 1] heeft op 21 augustus 2017 de door haar verhuurde kamer verlaten. Zij heeft toen een deel van haar spullen achtergelaten.

f. Namens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zijn bij brief van 25 augustus 2017 aan [appellant] de huurovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden per 12 respectievelijk 22 augustus 2017 op grond van het bepaalde in artikel 7:279 BW juncto artikel 6:265 BW, waarbij is gesteld dat de aanwezigheid van [appellant] gevaar opleverde voor [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] en de woning voor hen onbewoonbaar maakte. In deze brief maken [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ook aanspraak op betaling van een bedrag van € 3.109,25.

g. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bij brieven van 14 respectievelijk 23 augustus 2017 aan het adres van de gehuurde kamers, in gebreke gesteld wegens handelen in strijd met de huurovereenkomst.

h. [appellant] heeft de kamers die [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hadden gehuurd weer te huur aangeboden op Kamernet per 14 respectievelijk 21 augustus 2017 en op 23 augustus 2017 het slot van de voordeur vervangen.

3. De beoordeling

3.1

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de procedure bij de kantonrechter in conventie genoemd bedrag van € 3.109,25 aan hoofdsom gevorderd, vermeerderd met kosten en rente. De hoofdsom bestaat uit de volgende posten:

- € 377,42 restitutie door [geïntimeerde 2] betaalde huur voor augustus 2017;

- € 750,00 restitutie door [geïntimeerde 2] betaalde waarborgsom;

- € 421,88 kosten taxi en AirBnB [geïntimeerde 2] ;

- € 188,71 restitutie door [geïntimeerde 1] betaalde huur voor augustus 2017;

- € 750,00 restitutie door [geïntimeerde 1] betaalde waarborgsom;

- € 619,24 vergoeding verdwenen fiets [geïntimeerde 1] .

Op de zitting bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde 2] de post betreffende de door hem voor augustus 2017 betaalde huur verminderd met een bedrag van € 146,77 vanwege zijn verblijf in de desbetreffende periode in een AirBnB en de ter zake gevorderde vergoeding.

3.2

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben ter onderbouwing van het gevorderde naar voren gebracht zich door toedoen van [appellant] niet meer veilig te voelen in de door hen gehuurde kamers. [geïntimeerde 2] is in de nacht van 12 augustus 2017 door [appellant] aangevallen, omdat hij om 1 uur nog een douche nam. [geïntimeerde 2] heeft daaraan een verwonding over gehouden. Hij is per taxi vanuit het pand vertrokken en heeft vervolgens, na een bezoek aan zijn ouders die toevallig in de buurt in een hotel logeerden, zeven nachten op een AirBnB-adres verbleven. [geïntimeerde 1] wilde vanwege dit voorval evenmin nog in de door haar gehuurde kamer blijven. Op 21 augustus 2017 kon zij verhuizen naar een andere woning. Een aantal spullen, waaronder haar fiets, heeft zij toen achtergelaten in het gehuurde. Deze spullen zijn allemaal verdwenen.

3.3

[appellant] heeft de stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwist en in reconventie van zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] een bedrag van € 900,- gevorderd. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

- € 500,00 boete zonder huuropzegging niet betalen huur september;

- € 500,00 boete nalaten afgeven sleutel na einde huur;

- € 650,00 huur september 2017;

waarvan afgetrokken de waarborgsom van € 750,00.

3.4

De kantonrechter heeft de op [geïntimeerde 2] betrekking hebbende posten, die na de vermindering van eis € 1.402,53 in totaal bedragen, toegewezen. Ook de op [geïntimeerde 1] ziende posten, die in totaal € 1.557,95 bedragen, heeft de kantonrechter toegewezen. De vordering van [appellant] is afgewezen. [appellant] is beide keren in de proceskosten veroordeeld.

3.5

De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat de stellingen van [geïntimeerde 2] voldoende zijn onderbouwd door de op de zitting overgelegde WhatsApp-correspondentie met zijn ouders van de nacht van 12 augustus 2017, de WhatsApp-correspondentie met zijn echtgenote van de dag daarna en diverse verklaringen van familieleden waarin zij in detail bevestigen dat [geïntimeerde 2] hen over de aanval door [appellant] heeft verteld. Op de zitting bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde 2] uitgebreid en gedetailleerd verklaard over dit voorval. De door [geïntimeerde 2] overgelegde verklaringen stroken daarmee. [appellant] , die de gestelde aanval weliswaar heeft betwist, is niet verschenen op deze zitting en heeft deze verklaringen daarom niet meer weersproken. De gestelde aanval en (lichte) verwonding is daarmee volgens de kantonrechter komen vast te staan en levert een situatie als bedoeld in artikel 7:279 lid 2 BW op. [geïntimeerde 2] was daarom bevoegd de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk te ontbinden. [appellant] verschafte door het vervangen van de sloten ook geen huurgenot meer. Hij had dus ook om die reden geen aanspraak meer op huur. De gevorderde terugbetaling van de reeds door [geïntimeerde 2] betaalde huur voor augustus 2017 is daarom toewijsbaar geoordeeld evenals de onweersproken terugbetaling van de waarborgsom. De vordering tot vergoeding van de taxikosten en de AirBnB-kosten is als voldoende onderbouwd met bewijsstukken en onvoldoende concreet weersproken eveneens toegewezen.

3.6

Ten aanzien van de [geïntimeerde 1] betreffende posten heeft de kantonrechter overwogen dat zij onvoldoende heeft onderbouwd dat ook voor haar in het pand een onveilige situatie was ontstaan. Door het vervangen van de sloten op 23 augustus 2017 is ook haar echter het huurgenot ontnomen, waardoor [appellant] vanaf dat moment geen aanspraak meer kan maken op de huur. Ook de vordering tot terugbetaling van door [geïntimeerde 1] betaalde huur voor augustus 2017 en de onweersproken waarborgsom zijn daarom toewijsbaar geoordeeld. Op basis van een niet meer door [appellant] weersproken door [geïntimeerde 1] op de zitting overgelegd WhatsApp-bericht van een voormalig huisgenoot, genaamd [naam voormalig huisgenoot] , waarin hij meedeelt haar fiets niet meer te hebben gezien en te denken dat [appellant] deze heeft meegenomen, en op de zitting overgelegde nadere stukken betreffende de waarde van deze fiets, is ook de vergoeding daarvan toegewezen. De stelling dat [geïntimeerde 2] zijn eigen sleutel en die van [geïntimeerde 1] op 31 augustus 2017 heeft teruggeven aan [appellant] is evenmin nader betwist. De kantonrechter oordeelde daarom ook geen boetes verschuldigd.

3.7

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zes grieven op die gezamenlijk zullen worden behandeld. Het verweer van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zal bij de behandeling van deze grieven worden betrokken voor zover aangewezen.

3.8

De grieven zien alleen op het eindvonnis van 11 september 2018. Tegen het tussenvonnis zijn geen grieven gericht. Voor zover het appel daartegen is ingesteld zal [appellant] daarom daarin niet ontvankelijk worden verklaard.

3.9

[appellant] heeft in hoger beroep opnieuw weersproken [geïntimeerde 2] te hebben aangevallen en daarmee ook dat een situatie als bedoeld in artikel 7:279 BW aan de orde was op grond waarvan de huurovereenkomst mocht worden ontbonden. De kantonrechter is ten onrechte ervan uitgegaan dat [appellant] [geïntimeerde 2] in de nacht van 12 augustus 2017 fysiek heeft aangevallen waardoor [geïntimeerde 2] licht gewond is geraakt. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] , die zich in de badkamer bevond, slechts door de dichte badkamerdeur aangesproken op geluidsoverlast en is daarna weer naar zijn eigen kamer gegaan. Het zou de medebewoners van het pand zijn opgevallen als de gestelde aanval had plaatsgevonden. [geïntimeerde 2] heeft daarvan ook geen aangifte bij de politie gedaan. De vermeende verwonding is waarschijnlijk een symptoom van de huidaandoening waaraan [geïntimeerde 2] lijdt. De verklaringen die zijn overgelegd zijn verklaringen “van horen zeggen” die achteraf zijn opgesteld. [geïntimeerde 1] had andere woonruimte op het oog en zocht naar de snelste manier om van de huurovereenkomst af te komen. Voor haar dreigde in elk geval geen gevaar, aldus [appellant] .

3.1

Het hof oordeelt ook in hoger beroep dat [geïntimeerde 2] ruimschoots aan zijn stelplicht heeft voldaan van de door hem gestelde aanval door [appellant] . De betwisting daarvan door [appellant] is in dit licht zeer mager. Voor zover deze betwisting zou volstaan heeft [geïntimeerde 2] zijn stelling te zijn aangevallen met de overgelegde stukken ook voorshands bewezen. [appellant] heeft geen aanbod gedaan tot (tegen)bewijs. Het hof gaat daarom net als de kantonrechter ervan uit dat de aanval heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde 2] mocht de huurovereenkomst dan ook ontbinden, was daarom geen huur verschuldigd voor de maand september en kon aanspraak maken op retournering van de reeds voor de toekomst betaalde huur en de waarborgsom. De door [geïntimeerde 2] gevorderde vergoeding van AirBnB- en taxikosten is verder slechts weersproken met een beroep op een schadebeperkingsverplichting waaraan [geïntimeerde 2] niet zou hebben voldaan. Hoe [geïntimeerde 2] deze kosten, die overigens niet onredelijk lijken, had kunnen beperken is echter in het vage gelaten. Daarom wordt aan deze stelling voorbijgegaan.

3.11

[appellant] heeft ook het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] door het vervangen van de sloten geen huurgenot meer verschafte aangevochten. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] waren vertrokken zonder bericht en zonder achterlaten van de huissleutels. Zij reageerden niet op oproepen van [appellant] de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. [appellant] heeft daarop de sloten veranderd ten behoeve van de veiligheid van de overige bewoners van het pand. Dit leverde volgens [appellant] geen tekortkoming op en daarom ook geen grond voor terugvordering van de betaalde huur, omdat het [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vrij stond een nieuwe huissleutel bij [appellant] op te halen. De reeds betaalde huur voor augustus 2017 hoeft daarom niet te worden terugbetaald en volgens de huurovereenkomst zijn ook de huur voor september 2017 en de gevorderde boetes nog verschuldigd. [appellant] mag deze bedragen verrekenen met de betaalde waarborgsom.

3.12

Het hof volgt deze stellingen niet. Het plaatsen van nieuwe sloten buiten [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] om is wel degelijk een handeling waarmee het huurgenot en daarmee de voortzetting van de huurrelatie werd geblokkeerd en dus een tekortkoming van de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [appellant] heeft, te meer als zijn lezing van het gebeurde wordt gevolgd, geen afdoende reden gegeven hiertoe te zijn overgegaan op een zo korte termijn na het vertrek van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zonder enig nader contact met hen hierover. [appellant] heeft zijn pogingen tot contact niet nader geconcretiseerd. Voor zover hij doelt op de hierboven vermelde ingebrekestellingen, kon [appellant] weten althans moest hij ervan uitgaan dat deze [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] nog niet hadden bereikt. Van [geïntimeerde 1] stonden ook nog spullen in het pand. [appellant] kan zich door de slotenvervanging dan ook niet meer beroepen op betaling van huur over de daarna gelegen periode noch op enige boete ter zake.

3.13

Omdat [appellant] ook in hoger beroep niet nader heeft weersproken op 31 augustus 2017 de sleutels retour te hebben gekregen, is op deze grond evenmin een boete verschuldigd. De waarborgsommen dienen te worden geretourneerd, omdat er niets te verrekenen valt. Het hoger beroep faalt daarom ten aanzien van de aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] toegewezen terugbetaling van huur over augustus 2017 en waarborgsom en ook ten aanzien van de overige vorderingen ziende op [geïntimeerde 2] en de tegenvordering van [appellant] .

3.14

[appellant] heeft ten slotte weersproken aansprakelijk te kunnen worden gesteld voor de gestelde verdwijning van de fiets van [geïntimeerde 1] . Het slot van de berging waar de fiets van [geïntimeerde 1] zou hebben gestaan was niet vervangen. [appellant] heeft aangevoerd dat voor zover deze fiets is verdwenen onvoldoende is gesteld op grond waarvan dat aan hem te wijten zou zijn. Ook heeft hij de gestelde waarde van de fiets weersproken.

3.15

Dit laatste bezwaar van [appellant] tegen het bestreden eindvonnis heeft succes. [voormalig huisgenoot] heeft in het genoemde WhatsApp-bericht slechts vermeld: “(…) I don’t see your (…) bike. I think he took it somewhere.” [geïntimeerde 1] heeft geen feiten gesteld op grond waarvan deze opmerking meer dan een op zichzelf staande veronderstelling zou kunnen zijn. Dit klemt temeer nu [geïntimeerde 2] ter zitting heeft bevestigd dat huurders van [appellant] ook zelf een sleutel van de schuur hadden. Omdat op deze basis de gestelde betrokkenheid van [appellant] bij de verdwijning van de fiets niet kan worden vastgesteld, zal het aanbod [voormalig huisgenoot] als getuige te horen niet worden gehonoreerd. Dit onderdeel van de vordering zal dus alsnog worden afgewezen.

3.16

Uit het voorgaande volgt dat het eindvonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, voor wat betreft de hoogte van de in conventie toegewezen hoofdsom. Op het toe te wijzen bedrag zal de gevorderde schadevergoeding voor de fiets in mindering worden gebracht. Het eindvonnis zal voor het overige worden bekrachtigd. [appellant] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dat is gericht tegen het bestreden vonnis van 30 januari 2018;

vernietigt het vonnis waarvan beroep van 11 september 2018, voor zover daarbij in conventie een bedrag van € 2.960,48 aan hoofdsom is toegewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van het bedrag van € 2.341,24 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 oktober 2017 tot aan de voldoening;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van 11 september 2018 voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] begroot op € 324,00 aan verschotten en € 1.574,00 voor salaris;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.