ECLI:NL:GHAMS:2021:1898

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.275.316/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7842384 / CV EXPL 19-13391

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 juni 2021

inzake

M&Y REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Tilburg,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[X] HOLDING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna M&Y en [X] genoemd.

M&Y is bij dagvaarding van 3 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 10 december 2019, gewezen tussen M&Y als eiseres en [X] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties van de zijde van M&Y.

Ten slotte is arrest gevraagd.

M&Y heeft, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – haar hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van M&Y in de kosten van dit hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en zijn dus ook voor het hof het uitgangspunt. M&Y heeft met
de eerste griefaangevoerd dat een aantal feiten onvolledig is vastgesteld. De omstandigheid dat een aantal feiten in de optiek van M&Y onvolledig is, doet aan de juistheid van die feiten echter niet af. Het staat de kantonrechter vrij alleen die feiten op te nemen die hij van belang acht voor de beslissing. Het hof zal de stellingen van M&Y in de toelichting op deze grief wel in aanmerking nemen bij de bespreking van de overige grieven, voor zover relevant. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Deze feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de volgende.

2.1

[X] huurt sinds 1 januari 1990 van M&Y een bedrijfsruimte in Amsterdam (hierna: het gehuurde) tegen een jaarlijkse huurprijs van laatstelijk
€ 296.880,00. Op de begane grond van het gehuurde exploiteert [X] een restaurant (pizzeria) en op de eerste verdieping een hotel.

2.2

Voor aanvang van de huur heeft [X] in het gehuurde geïnvesteerd door het

gehuurde op eigen kosten (volledig) te renoveren. In ruil voor die investeringen

en tot zekerheid van het huurgenot, zijn partijen in de destijds afgesloten huurovereenkomst (hierna: de oude huurovereenkomst) overeengekomen dat een huurprijsherziening voor het eerst mogelijk is na afloop van de eerste huurtermijn van tien jaar en dat deze gemaximeerd is. Ook zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst uitsluitend door [X] kan worden opgezegd.

2.3

Bij brief van 23 december 2003 heeft M&Y aan [X] medegedeeld dat zij de op dat moment geldende huurprijs niet meer marktconform achtte. Zij heeft [X] verzocht in te stemmen met een marktconforme huurprijs, bij gebreke waarvan zij de huurovereenkomst zou opzeggen tegen 31 december 2004.

2.4

In reactie op de hiervoor genoemde brief heeft [X] bij brief van 23 april 2004 (onder meer) aan M&Y medegedeeld dat M&Y noch op grond van de wet, noch op

basis van de contractuele afspraken bevoegd is de huurovereenkomst op te

zeggen.

2.5

Op 2 januari 2005 hebben partijen met ingang van 1 januari 2005 een nieuwe

huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar (hierna ook: de nieuwe huurovereenkomst). Verder zijn zij overeengekomen dat de nieuwe huurovereenkomst, behoudens beëindiging daarvan door [X] (zie ook hierna onder 2.6), wordt voortgezet voor aansluitende optieperiodes van telkens vijf jaar. Ook hebben partijen op 13 april 2005 een allonge ondertekend die behoort bij de nieuwe huurovereenkomst (hierna: de allonge).

2.6

De nieuwe huurovereenkomst en allonge bevatten voor beide partijen (deels)

nieuwe rechten en verplichtingen ten opzichte van de oude huurovereenkomst. Zo is in de nieuwe huurovereenkomst opgenomen dat het volledige onderhoud, herstel en de vernieuwingen ten aanzien van het gehuurde, met uitzondering van de fundering, voor rekening en risico van [X] komen. Ook heeft [X] het recht het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van M&Y tegen betaling aan derden af te staan. Verder is in de allonge in aanmerking genomen dat de huurprijs lager is dan de marktconforme huurprijs, omdat [X] het gehuurde op eigen kosten volledig heeft gerenoveerd. Ook is in de allonge bepaald dat [A] en [B] altijd ten minste 51% van de aandelen in [X] dienen te houden en dat de huurprijs, naast de jaarlijkse indexering en met uitsluiting van de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening, iedere vijf jaar met 10% wordt verhoogd. De afspraak dat uitsluitend [X] de huurovereenkomst kan opzeggen (hierna ook: het opzegverbod of de eenzijdige opzegbevoegdheid) is in de nieuwe huurovereenkomst en allonge teruggekeerd. Anders dan de oude huurovereenkomst bevat de nieuwe huurovereenkomst geen recht van eerste koop ten gunste van [X] ter zake van het gehuurde en geen koopoptie ten gunste van M&Y op (een gedeelte van) de onderneming van [X] .

2.7

Met ingang van omstreeks januari 2007 heeft [X] de exploitatie van het restaurant en het hotel ondergebracht in Pizzeria-Hotel ‘ [X] ’ Exploitatie B.V. [X] is hiervan enig aandeelhouder. De huurrechten zijn achtergebleven bij [X] .

2.8

Bij brief van 18 december 2018 heeft M&Y de huurovereenkomst met [X]

opgezegd tegen 1 januari 2020, omdat zij het gehuurde tegen een marktconforme huurprijs wenst te verhuren.

3.Beoordeling

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 6 juni 2019 heeft M&Y [X] in rechte betrokken. M&Y heeft primair gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Subsidiair heeft zij gevorderd voor recht te verklaren dat de allonge wegens dwaling als vernietigd dient te worden beschouwd, althans een beroep op de allonge door [X] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, en de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. M&Y heeft bij deze dagvaarding ook een incidentele vordering ingesteld tot afgifte van bepaalde bescheiden op grond van artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Omdat de kantonrechter deze heeft afgewezen en M&Y daartegen in hoger beroep niet is opgekomen, zal het hof deze verder buiten beschouwing laten.

3.2

Aan de primaire vorderingen heeft M&Y ten grondslag gelegd dat [X] wanprestatie heeft gepleegd, inhoudende dat (i) zij herhaaldelijk te laat de huurtermijnen heeft betaald, (ii) zij zonder toestemming haar bedrijfsstructuur heeft gewijzigd en (iii) [A] . en [B] (naar alle waarschijnlijkheid) niet langer een meerderheidsbelang in [X] houden. Aan haar subsidiaire vorderingen heeft M&Y ten grondslag gelegd dat zij heeft gedwaald bij het ondertekenen van de allonge, althans dat het beroep van [X] op artikel 3.2 (de eenzijdige opzegbevoegdheid) van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.3

[X] heeft de vorderingen van M&Y weersproken.

3.4

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen van M&Y afgewezen. Daartoe heeft hij, samengevat, overwogen dat [X] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, althans dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Ook acht de kantonrechter het beroep van [X] op de eenzijdige opzegbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

3.5

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt M&Y op met elf grieven. M&Y heeft in hoger beroep ook haar vorderingen gewijzigd in die zin dat zij vordert:

- voor recht te verklaren dat de nieuwe huurovereenkomst opzegbaar is tegen 1 januari 2020 en dat het beroep van [X] op het daarin opgenomen opzegverbod in strijd met de redelijkheid en billijkheid is;

- de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde;

- [X] te veroordelen in de kosten in beide instanties.

In hoger beroep heeft [X] geen dwaling meer ten grondslag gelegd aan haar vorderingen.

Beroep op opzegverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar

3.6

Het hof ziet aanleiding te beginnen met de
grieven 5 tot en met 10. Met deze grieven bestrijdt M&Y vanuit verschillende invalshoeken het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [X] op de eenzijdige opzegbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

3.7

In eerste aanleg heeft M&Y subsidiair vernietiging van de allonge gevorderd op grond van dwaling, althans een verklaring voor recht dat een beroep op de allonge in strijd met redelijkheid en billijkheid zou zijn. De subsidiaire vordering heeft uitsluitend betrekking op de allonge. Echter, de eenzijdige opzegbevoegdheid is zowel in de allonge als in de nieuwe huurovereenkomst opgenomen. Vernietiging of het buiten toepassing laten van (alleen) de allonge zou M&Y dus niet baten.

3.8

Daarnaast rijst uit de hiervoor onder 2.2, 2.5 en 2.6 vastgestelde feiten het beeld dat partijen voor aanvang van de huurrelatie in 1990 en bij vernieuwing van de huurovereenkomst en de allonge in 2005 hebben onderhandeld over de huurvoorwaarden. De uitkomst van die onderhandelingen is vastgelegd in de oude huurovereenkomst respectievelijk de nieuwe huurovereenkomst en de allonge. De eenzijdige opzegbevoegdheid is zowel in de oude als in de nieuwe huurovereenkomst opgenomen en ook in de allonge in aanmerking genomen. M&Y is dus al sinds de aanvang van de huurrelatie in 1990 aan deze afspraak gebonden. Daarbij komt dat het desbetreffende beding niet op zichzelf staat, maar onderdeel uitmaakt van een samenstel van afspraken, die voor partijen op onderdelen over en weer gunstig en minder gunstig zijn. Deze afspraken hebben kort gezegd betrekking op investeringen die [X] in het verleden in het gehuurde heeft gepleegd. In dat kader zijn partijen ook een aantal andere voorwaarden ter compensatie van de gepleegde investeringen overeengekomen. Die samenhang blijkt ook uit de considerans van de allonge, waarin deze expliciet in aanmerking is genomen.

3.9

Kennelijk hebben partijen in de omstandigheid dat ten tijde van vernieuwing van de huurovereenkomst en de allonge in 2005 sinds het verrichten van de investeringen ongeveer 15 jaar waren verstreken en deze investeringen naar verwachting op enig moment afgeschreven zouden zijn geen aanleiding gezien om andersluidende afspraken te maken, bijvoorbeeld door de eenzijdige opzegbevoegdheid niet opnieuw overeen te komen of de duur daarvan in tijd te beperken. Dat investeringen op enig moment zijn afgeschreven, kon zowel bij het aangaan van de oude, als bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst (en de allonge) worden voorzien. Bovendien zijn partijen blijkens de nieuwe huurovereenkomst en de allonge bij de vernieuwing van de huurovereenkomst bepalingen overeengekomen die voor beide partijen deels gunstiger en deel minder gunstig zijn ten opzichte van de afspraken uit de oude huurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.6).

3.1

Blijkbaar hebben partijen ook in de overdracht van een gedeelte van de aandelen in M&Y aan [X] in 2005 geen aanleiding gezien om andere contractuele afspraken te maken in de nieuwe huurovereenkomst of de allonge over de eenzijdige opzegbevoegdheid. Het aandelenpakket is in drie tranches geleverd: op 19 oktober 2004, 13 april 2005 en 7 juni 2005 tegen betaling van een aankoopbedrag van € 891.000,00. Deze transacties en de onderhandelingen daarover hebben dus plaatsgevonden in dezelfde periode waarin partijen hebben onderhandeld over de nieuwe huurovereenkomst en (vervolgens) de allonge. Desondanks is het opzegverbod ook in de nieuwe huurovereenkomst overeengekomen en in de allonge in aanmerking genomen.

3.11

Het betoog van M&Y dat de huurovereenkomst tussen partijen als eeuwigdurend moet worden gekwalificeerd, volgt het hof niet. Immers, [X] beschikt over een opzegmogelijkheid en partijen kunnen de huurovereenkomst doen eindigen door ontbinding wegens wanprestatie of wegens onvoorziene omstandigheden. Ook kunnen partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen. Ten slotte is in de allonge een bepaling opgenomen die voorziet in de mogelijkheid van wijziging van huurvoorwaarden, waaronder de mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder, na ommekomst van een bepaalde termijn als [X] haar onderneming verkoopt of als [A] . en [B] niet langer gezamenlijk 51% van de aandelen in [X] houden.

3.12

Dat M&Y bij wederverhuur aan een derde meer huurpenningen zou kunnen ontvangen en daarmee haar rendement kan maximaliseren, was te voorzien en vormt (ook) onvoldoende grond om het opzegverbod terzijde te stellen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat partijen ook in de nieuwe huurovereenkomst en de allonge afspraken hebben gemaakt over de huurprijs en de beperking van de mogelijkheid van huurprijsherziening. Naast de jaarlijkse indexering en met uitsluiting van de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening, wordt de huurprijs iedere vijf jaar met 10% verhoogd.

3.13

In het licht van het voorgaande en met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, zijn de argumenten van M&Y – ook in onderling verband en samenhang beschouwd – onvoldoende voor het oordeel dat het beroep van [X] op het opzegverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden, slaagt dan ook niet. Dat betekent dat het opzegverbod niet terzijde wordt gesteld op grond van artikel 6:248 lid 2 BW respectievelijk 6:258 BW. M&Y kon de huurovereenkomst dus niet opzeggen tegen 1 januari 2020. De grieven 5 tot en met 9 hebben geen succes.

Geen onbehoorlijk huurderschap

3.14

De
grieven 2 tot en met 4richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, althans dat die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof stelt voorop dat M&Y in hoger beroep geen ontbinding van de huurovereenkomst vordert. In zoverre falen de grieven 2 tot en met 4 dus reeds.

3.15

Voor zover M&Y met deze grieven beoogt invulling te geven aan de opzeggingsgrond slechte bedrijfsvoering in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub c BW leidt ook dit niet tot succes. Immers, het hof heeft hiervoor onder 3.13 geoordeeld dat M&Y de huurovereenkomst niet kon opzeggen tegen 1 januari 2020.

3.16

Daarbij komt dat naar het oordeel van het hof de verwijten jegens [X] – ook in onderling verband en in samenhang beschouwd – onvoldoende zijn om te concluderen dat [X] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Zo heeft [X] gemotiveerd betwist dat zij de huur structureel niet of niet tijdig betaalt, terwijl M&Y de juistheid van dit verwijt niet heeft aangetoond. Ook de handelwijze van [X] bij wijziging van haar bedrijfsstructuur vormt geen wanprestatie. De twee verklaringen die [X] in het geding heeft gebracht houden kort gezegd in dat M&Y heeft ingestemd met de wijziging in de bedrijfsstructuur van [X] . Met de verwijzing naar de verklaring van haar aandeelhouder en bestuurder heeft M&Y genoemde verklaringen onvoldoende gemotiveerd betwist, omdat deze slechts heeft verklaard dat hij niet heeft ingestemd met een nieuwe huurder. [X] is echter huurder gebleven. Verder houdt [X] alle aandelen in Pizzeria-Hotel ‘ [X] ’ Exploitatie B.V. Bovendien heeft [X] op grond van artikel 9.1 van de nieuwe huurovereenkomst ook het recht het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van M&Y aan een derde (onder) te verhuren.

3.17

Al met al moet de conclusie zijn dat ook de grieven 2, 3 en 4 falen.

Overige grieven en bewijsaanbod

3.18

Grief 10, die ziet op de afwijzing van de subsidiaire vordering van M&Y en de proceskosten, en
grief 11, die ziet op de afwijzing van de vorderingen van M&Y en de proceskosten, kennen geen zelfstandige motivering en delen dus het lot van de overige grieven. De bewijsaanbiedingen van M&Y in hoger beroep zijn niet betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan het bovenstaande kunnen leiden en worden daarom gepasseerd.

Slotsom en kosten

3.19

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De vordering van [X] tot vergoeding van de werkelijke door haar in verband met deze procedure gemaakte kosten, is slechts toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, namelijk als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. De ingestelde vorderingen waren echter niet op voorhand evident kansloos, zodat M&Y als in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de – forfaitaire – kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt M&Y in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 760,00 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep door M&Y voor het eerst gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021.