Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.281.208/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/679739 / KG ZA 20-135
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2021
inzake
1.[appellante sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
3. [appellante sub 3] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. T.S. van Zaal te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam.
De partijen worden hierna [appellante sub 1] , [appellante sub 2] , [appellante sub 3] (gezamenlijk: [appellanten] ) en de Gemeente genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 juli 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 19 juni 2020, in kort geding onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eiseressen en de Gemeente als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Aan de appeldagvaarding zijn producties gehecht. Na aanbrengen van de dagvaarding hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de producties in het geding gebracht.
De Gemeente heeft vervolgens een memorie van antwoord ingediend.
Op 15 december 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgehad. [appellanten] hebben de zaak laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaat en haar kantoorgenoot mr. L.E. de Geer, en de Gemeente door haar hiervoor genoemde advocaat en zijn kantoorgenoot mr. J.M.C. Dorrepaal. Van beide zijden zijn spreekaantekeningen overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog hun (gewijzigde) eis zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de gewijzigde eis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere feiten die in hoger beroep voldoende aannemelijk zijn geworden, luiden die feiten als volgt.
2.1
[appellante sub 1] is erfpachter van het perceel van de Gemeente, gelegen aan de [adres 1] . Op deze erfpacht zijn de Algemene Bepalingen 1937 van toepassing. De jaarlijkse canon bedraagt € 181,51 en kan voor het eerst worden herzien op 1 september 2026.
2.2
[appellante sub 2] en [appellante sub 3] (hierna: [appellante sub 2 en sub 3] ) zijn erfpachters van het perceel van de Gemeente, gelegen aan de [adres 2] . Op deze erfpacht zijn de Algemene Bepalingen 1915 van toepassing. De jaarlijkse canon bedraagt € 1.061,84 en kan voor het eerst worden herzien op 1 maart 2037.
2.3
In 2016 heeft de Gemeente nieuwe algemene voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht vastgesteld (AB 2016). In 2017 heeft de Gemeente het zogenoemde overstapbeleid vastgesteld. Op grond hiervan kunnen erfpachters (en dus ook [appellanten] ) hun voortdurende erfpacht omzetten in eeuwigdurende erfpacht. Indien erfpachters willen overstappen, dienden zij voor 8 januari 2020 een aanvraag daartoe in te dienen. Ook na die datum kunnen aanvragen worden ingediend, maar dan gelden andere (ongunstigere) voorwaarden.
2.4
Op 29 mei 2019 is de Gemeente gedagvaard in een bodemprocedure door [A] en drie andere erfpachters, niet zijnde [appellanten] Die procedure (hierna te noemen: de procedure [A] c.s.) gaat over de aanbiedingen die de Gemeente aan [A] c.s. zal doen en met name over de wijze waarop het bedrag moet worden berekend dat de Gemeente in rekening zal brengen bij het overstappen naar een andere vorm van canonbetaling. Gevorderd wordt - kort gezegd - dat de Gemeente een redelijk en marktconform aanbod zal doen.
2.5
Op 5 december 2019 heeft [appellante sub 1] een overstapaanbod bij de Gemeente aangevraagd. Zij heeft gekozen voor het blijven betalen van een jaarlijkse canon (en dus niet voor het afkopen van de erfpacht). Op 14 januari 2020 heeft [appellante sub 1] van de Gemeente het overstapaanbod ontvangen. Dit komt neer op een jaarlijkse canon van € 2.931,92 (vóór indexering). In dit aanbod is opgenomen dat het gold tot 14 april 2020. Indien [appellante sub 1] dit aanbod niet (tijdig) zou accepteren en na afloop van de termijn een nieuw aanbod zou aanvragen voor eeuwigdurende erfpacht, zou volgens een berekening van de Gemeente de jaarlijkse canon € 5.692,= (vóór indexering) gaan bedragen. In verband met de Corona-crisis is de aanvaardingstermijn een aantal malen verlengd tot (uiteindelijk) 14 oktober 2020. Op 9 oktober 2020 heeft [appellante sub 1] het aanbod aanvaard.
2.6
Op 8 december 2019 hebben [appellante sub 2 en sub 3] een overstapaanbod bij de Gemeente aangevraagd. Zij hebben toen gekozen voor het afkopen van de erfpacht. Op 21 januari 2020 hebben zij van de Gemeente een aanbod ontvangen, dat neerkwam op het afkopen van de erfpacht tegen betaling van een bedrag van € 238.499,=. Het aanbod was geldig tot 21 april 2020. Als zij het aanbod niet tijdig zouden aanvaarden en na afloop van de termijn een nieuw aanbod zouden aanvragen zou het afkoopbedrag volgens een berekening van de Gemeente € 555.791,00 gaan bedragen. In verband met de Corona-crisis is de aanvaardingstermijn een aantal malen verlengd tot (uiteindelijk) 21 oktober 2020. Op 30 september 2020 hebben [appellante sub 2 en sub 3] aan de Gemeente doorgegeven dat zij hun betaaloptie wensten te wijzigen. Zij hebben een termijn gekregen tot en met 30 maart 2021 om hun gewijzigde keuze door te geven. Na het doorgeven van die keuze zullen zij een nieuwe aanbieding ontvangen met een acceptatietermijn van drie maanden.
2.7
Bij brief van 3 februari 2020 hebben [appellanten] de Gemeente verzocht de acceptatietermijn van drie maanden op te schorten tot drie maanden nadat een onherroepelijk vonnis is gewezen in de procedure [A] c.s. en tot alle erfpachters die vóór 8 januari 2020 een aanbieding hebben gevraagd, die van de Gemeente hebben ontvangen. Bij brief van 5 februari 2020 heeft de Gemeente geantwoord hiertoe niet bereid te zijn.
3.Beoordeling
3.1
Bij de inleidende dagvaarding van 20 februari 2020 hebben [appellanten] gevorderd, zakelijk weergegeven en samengevat, dat de voorzieningenrechter, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de Gemeente zou verbieden bij de aan [appellante sub 1] en [appellante sub 2 en sub 3] gedane overstapaanbiedingen een acceptatietermijn te hanteren van drie maanden en haar zou gebieden een termijn te hanteren die op zijn vroegst zou eindigen drie maanden nadat een onaantastbare uitspraak is gedaan in de procedure [A] c.s. en nadat een aanbod is gedaan aan alle erfpachters die voor 8 januari 2020 een aanbieding hebben gevraagd voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, althans een zodanige acceptatietermijn te hanteren dat aan de door [appellanten] naar voren gebrachte bezwaren wordt tegemoetgekomen en in overeenstemming wordt gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid.
3.2
Aan deze vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat in de procedure [A] c.s. de hoogte van het aanbod tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht aan de orde is, zodat de uitkomst daarvan van belang is voor hun keuze om het overstapaanbod wel of niet te aanvaarden. Zij achten het in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid dat zij met de acceptatietermijn onder druk worden gezet om nú een keuze te maken, terwijl andere erfpachters, die nog geen aanbod van de Gemeente hebben ontvangen, jaren de tijd krijgen om een beslissing te nemen en wél de uitkomst van de procedure [A] c.s. kunnen afwachten. [appellanten] willen bereiken dat de aanvaardingstermijn voor het overstapaanbod voor alle erfpachters op hetzelfde moment eindigt en nadat in de genoemde procedure (onherroepelijk) is beslist.
3.3
De Gemeente heeft zich tegen de vorderingen van [appellanten] verweerd. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen en [appellanten] in de kosten van het geding veroordeeld. Zij heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.
3.3.1
Het belang van [appellanten] om de uitkomst van de procedure [A] c.s. te kunnen afwachten is slechts beperkt, omdat zij geen partij zijn in die procedure, de procedure ook geen collectieve actie is in de zin van artikel 3:305a BW en de Gemeente niet ermee heeft ingestemd dat de uitkomst geldt voor alle erfpachters in Amsterdam. Het is dan ook de vraag in hoeverre de uitkomst van de procedure [A] c.s. betekenis zal hebben voor [appellanten] Als zij te zijner tijd zouden menen dat dat wél het geval is, kunnen zij een vordering instellen tot vernietiging van de akte en/of tot betaling van schadevergoeding. Dat [appellanten] voor een dergelijke procedure kosten zullen moeten maken, maakt dit niet anders.
3.3.2
Het belang van de Gemeente bij afwijzing van de vorderingen is groot. De overstapregeling is tot stand gekomen op basis van uitvoerige besluitvorming en inspraak. Toewijzing van de vorderingen van [appellanten] zou het democratisch vastgestelde en voor alle erfpachters in Amsterdam geldende beleid op de helling zetten en praktisch onuitvoerbaar maken.
3.3.3
De Gemeente is in beginsel vrij een mogelijkheid te bieden over te stappen naar een andere vorm van canonbetaling. Ook de keuze van een individuele erfpachter om al dan niet over te stappen is geheel vrijwillig. Er zijn verschillende opties en als een erfpachter niet wil overstappen, blijft zijn erfpachtrecht ongewijzigd. Het is niet gebleken dat [appellanten] per se genoodzaakt zijn het thans gedane (of een beter) aanbod te aanvaarden.
3.3.4
Dat niet alle erfpachters in Amsterdam binnen dezelfde termijn een overstapaanbieding ontvangen en sommigen pas ná een onherroepelijke uitspraak in de procedure [A] c.s., levert voorshands geen strijd op met het gelijkheidsbeginsel. Met de behandeling van een groot aantal aanvragen is nu eenmaal een zekere doorlooptijd gemoeid. Het zal geruime tijd duren voordat in de procedure [A] c.s. een onherroepelijke uitspraak zal zijn gedaan. De kans dat dan nog niet alle erfpachters een aanbieding hebben ontvangen is nagenoeg nihil. Daar staat tegenover dat het verlenen aan [appellanten] van een langere acceptatietermijn, die niet zou gelden voor alle andere erfpachters, juist in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel.
3.3.5
De acceptatietermijn is niet te kort en de keuze voor een termijn van die lengte is niet onzorgvuldig tot stand gekomen. Het besluit daartoe, genomen door college en gemeenteraad tezamen het gemeentebestuur, kan door de voorzieningenrechter slechts marginaal worden getoetst. Dat [appellanten] de procedure [A] c.s. willen afwachten vormt om de hiervoor genoemde redenen onvoldoende grond om die termijn te doorkruisen.
3.4
In hoger beroep hebben [appellanten] aan hun primaire vorderingen een subsidiaire vordering toegevoegd, die ertoe strekt dat de acceptatietermijn die geldt voor de aan hen gedane overstapaanbiedingen, in ieder geval niet eindigt voordat de rechtbank in de procedure [A] c.s. een vonnis heeft gewezen.
3.5
[appellante sub 1] heeft inmiddels het overstapaanbod van de Gemeente aanvaard. Om die reden heeft zij geen belang meer bij haar vorderingen in dit kort geding. Vanwege haar veroordeling in de kosten van de eerste aanleg heeft zij echter nog wel belang bij de beoordeling van de grieven.
3.6
Met
grief 1bestrijden [appellanten] de (hiervoor onder 3.3.1 samengevatte) overweging van de voorzieningenrechter dat zij slechts een beperkt belang hebben bij de uitkomst van de procedure [A] c.s., met
grief 2de (hiervoor onder 3.3.3 samengevatte) overweging dat [appellanten] en alle andere erfpachters vrij zijn het aanbod van de Gemeente al dan niet te aanvaarden en met
grief 3de (hiervoor onder 3.3.4 samengevatte) overweging dat de Gemeente met de acceptatietermijn niet in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel.
Grief 4is een slotgrief zonder zelfstandige betekenis. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
grief 1bestrijden [appellanten] de (hiervoor onder 3.3.1 samengevatte) overweging van de voorzieningenrechter dat zij slechts een beperkt belang hebben bij de uitkomst van de procedure [A] c.s., met
grief 2de (hiervoor onder 3.3.3 samengevatte) overweging dat [appellanten] en alle andere erfpachters vrij zijn het aanbod van de Gemeente al dan niet te aanvaarden en met
grief 3de (hiervoor onder 3.3.4 samengevatte) overweging dat de Gemeente met de acceptatietermijn niet in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel.
Grief 4is een slotgrief zonder zelfstandige betekenis. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.7
[appellanten] hebben geen grief aangevoerd tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat de Gemeente er een groot belang bij heeft te kunnen voortgaan met de uitvoering van haar overstapbeleid. Dit belang van de Gemeente dient in dit kort geding te worden afgewogen tegen het belang van [appellanten] om hun keuze inzake de overstap te kunnen uitstellen totdat in de door [A] c.s. aangespannen procedure een (onherroepelijke subsidiair een eerste) uitspraak is gedaan.
3.8
Aan [appellanten] kan worden toegegeven dat voor een overstap op eeuwigdurende erfpacht binnen de door de Gemeente gegeven termijn zoveel gunstiger voorwaarden gelden dan voor een overstap na afloop van die termijn, dat de vrijheid van de erfpachter om die termijn ongebruikt te laten verlopen redelijkerwijs als beperkt moet worden aangemerkt. Weliswaar bestaat ook nog de mogelijkheid de regeling van de berekening van de canon geheel ongewijzigd te laten, maar in een werkelijkheid van almaar stijgende onroerendgoedprijzen is de onzekerheid over de hoogte van de canon die inherent is aan voortdurende erfpacht, zeer onaantrekkelijk.
3.9
Er zal dus bij de gemiddelde erfpachter een sterke geneigdheid bestaan om het overstapaanbod voor de zekerheid maar te aanvaarden. Voor erfpachters als [appellanten] die hun aanbod al hebben ontvangen, betekent dit: aanvaarden zonder te weten hoe in de procedure [A] c.s. over het overstapbeleid van de Gemeente wordt geoordeeld. De vraag is dan, hoe bezwaarlijk dat is.
3.1
[appellanten] hebben het hof slechts summier voorgelicht over de inhoud van de vorderingen in de procedure [A] c.s. en de gronden waarop die berusten. Het overleggen van de integrale processtukken uit die procedure zonder specifieke verwijzing daarnaar of toelichting daarop, is daartoe niet voldoende. Bovendien hebben [appellanten] niet toegelicht in hoeverre hun persoonlijke situaties vergelijkbaar zijn met die van [A] c.s. Als gevolg van een en ander is het hof niet in staat tot een voldoende gedegen taxatie van de proceskansen van [A] c.s. en zelfs niet tot een beoordeling van de kans dat in de procedure [A] c.s. iets zal worden beslist wat voor de door [appellanten] te maken keuze relevant is. Bij de hiervoor onder 3.7 bedoelde afweging van belangen kan het hof dus niet ervan uitgaan dat de proceskansen van [A] c.s. en de kans op een voor [appellanten] relevante beslissing (zeer) groot zijn, maar slechts dat die kansen bestaan.
3.11
[appellanten] hebben in hoger beroep niet bestreden dat zij, zoals de voorzieningenrechter heeft overwogen, als zij te zijner tijd zouden menen dat de uitkomst van de procedure [A] c.s. van betekenis is voor hun situatie - in de zin dat de uitspraak in die procedure aan het licht brengt dat het door de Gemeente gedane aanbod gebrekkig is - , een vordering kunnen instellen tot vernietiging van de akte en/of tot betaling van schadevergoeding. Op die manier zou een eventueel nadeel dat [appellanten] zouden lijden als gevolg van een gebrek in het door hen aanvaarde aanbod, kunnen worden opgeheven. Net zo min als de voorzieningenrechter acht het hof in dit verband zwaarwegend dat [appellanten] voor een dergelijke procedure kosten zullen moeten maken.
3.12
Hetgeen hiervoor onder 3.10 en 3.11 is overwogen, leidt ertoe dat het hof met de voorzieningenrechter van oordeel is dat het belang van [appellanten] bij het afwachten van de uitkomst van de procedure [A] c.s. slechts beperkt is en niet opweegt tegen het belang van de Gemeente om te kunnen voortgaan met de uitvoering van het overstapbeleid. Het ligt immers voor de hand aan te nemen dat in de procedure [A] c.s. ook hoger beroep en cassatie zullen worden ingesteld, zodat de procedure al snel een jaar of vijf kan duren. Aan het afwachten van het vonnis van de rechtbank in de procedure [A] c.s. kleven voor de Gemeente minder grote bezwaren, maar anderzijds is het voordeel daarvan voor [appellanten] ook navenant kleiner, aangezien dat vonnis hoogstwaarschijnlijk slechts een tussenstation zal blijken te zijn. Ook hier valt de belangenafweging daarom niet in het voordeel van [appellanten] uit.
3.13
Naar aanleiding van het door [appellanten] ten slotte nog gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel merkt het hof op dat het onvoldoende grond heeft om te twijfelen aan de prognose van de Gemeente dat in het derde kwartaal van dit jaar rond 90% van de erfpachters die voor 8 januari 2020 een overstapaanbod hebben aangevraagd, een aanbod zal hebben ontvangen. Dat is ruim voordat in de procedure [A] c.s. een onherroepelijke beslissing is te verwachten. Het is zelfs de vraag of de rechtbank dan al een eindvonnis zal hebben gewezen, want het is niet uit te sluiten dat het eerste vonnis een tussenvonnis zal zijn. Maar hoe dan ook is aannemelijk dat, zo niet alle, dan toch het overgrote deel van de erfpachters hun keuze zal moeten maken voordat in de procedure [A] c.s. definitief is beslist.
3.14
Daarbij komt dat bepaalde vormen van ongelijkheid nu eenmaal noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het feit dat de Gemeente niet in staat is alle (ongeveer 170.000) aanbiedingen tegelijkertijd de deur uit te doen. Erfpachters die nog geen aanbod hebben ontvangen, hebben, anders dan [appellanten] , nog de kans dat zij te zijner tijd de overwegingen van de rechtbank in hun besluitvorming zullen kunnen meenemen. Dat is een, zij het beperkt, voordeel. Daar staat tegenover dat erfpachters die hun aanbod vroeg hebben ontvangen bijvoorbeeld hebben kunnen profiteren van de op dat moment historisch lage hypotheekrente. Niet kan dus worden gezegd dat het vroegtijdig ontvangen van een aanbod uitsluitend negatieve consequenties heeft. Daarbij komt dat toewijzing van de vordering van [appellanten] ertoe zou leiden dat zij - en als de Gemeente haar erfpachters gelijk wil behandelen, alle erfpachters die vroegtijdig een aanbod hebben ontvangen - een (veel) langere bedenktijd zouden hebben dan de erfpachters achteraan in de rij en die langere periode, bijvoorbeeld, zouden kunnen gebruiken om in te spelen op een stijging of daling van de hypotheekrente. Al met al biedt ook het beroep van [appellanten] op het gelijkheidsbeginsel onvoldoende grond om bij wijze van voorlopige ordemaatregel de Gemeente te verbieden haar langs democratische weg vastgestelde overstapbeleid uit te voeren.
Slotsom en kosten
3.15
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst ook het door [appellanten] voor het eerst in hoger beroep gevorderde af;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 760,= aan verschotten en € 2.1488,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021.