Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.297.618/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 9252269 \ KG EXPL 21-53
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 augustus 2021
inzake
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. R.J.A. Verhoeven te Alkmaar,
tegen
STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
gevestigd te Alkmaar,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Woonwaard genoemd.
[appellante] is onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 15 juli 2021 onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en Woonwaard als gedaagde.
Partijen hebben voorafgaand aan en ter zitting van 3 augustus 2021 de volgende stukken ingediend:
- van de zijde van [appellante] : een appeldagvaarding houdende grieven met verzoek om behandeling als turbospoedappel, de producties 1 tot en met 3 en de nagekomen productie 4, alsmede pleitaantekeningen;
- van de zijde van Woonwaard: een memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak op genoemde zitting doen bepleiten, [appellante] door mr. Verhoeven voornoemd en Woonwaard door mr. Dekker voornoemd. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de door Woonwaard gevorderde met dwangsom versterkte ontruiming zal weigeren, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Woonwaard in de kosten van beide instanties.
Woonwaard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, met nakosten en wettelijke rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Het voorgaande leidt uitzondering voor het in het vonnis en hieronder onder 2.5 vermelde telefoongesprek, waarvan de inhoud in hoger beroep omstreden is. Het hof zal daarmee rekening houden bij de opsomming van de feiten. Aangevuld met andere onomstreden feiten zijn de feiten in deze zaak de volgende.
2.1
Sinds 1 oktober 2018 huurt [appellante] van Woonwaard de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een (huur)prijs van (destijds) € 389,46 per maand.
2.2
Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige
Woonruimte januari 2015 van toepassing. Deze huurvoorwaarden luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
10.1
Opzegging van de huurovereenkomst gebeurt schriftelijk bij aangetekende brief of
deurwaardersexploot. Huurder mag de huurovereenkomst ook via de website van Woonwaard ( [website] opzeggen.
2.3
Op 23 maart 2021 is tijdens een bestuurlijke controle één persoon, [X] , in de woning aangetroffen. Zij heeft verklaard in de prostitutie werkzaam te zijn, te betalen voor de huur van de woning, waar zij op dat moment al drie dagen verbleef en in die tijd geld te hebben verdiend aan klanten.
2.4
Op 22 april 2021 heeft Woonwaard, voor zover van belang, het volgende aan [appellante] geschreven:
Prostitutiewerkzaamheden vanuit onze woningen zijn verboden.
De geconstateerde prostitutie maakt dat Woonwaard uw contract ontbindt, indien nodig middels een juridische procedure. U kunt een juridische procedure voorkomen door zelfbinnen een week na dagtekening van deze briefuw huurovereenkomst te beëindigen. Indien u dit niet doet start Woonwaard een juridische procedure waarvan de kosten op u worden verhaald.
Deze brief wordt per aangetekende en reguliere post aan u verzonden. Ook ontvangt u een exemplaar per mail op het bij ons bekende e-mailadres.
Bijlage: huuropzeggingsformulier
2.5
Op 23 april 2021 heeft [appellante] telefonisch contact opgenomen met (een medewerker van) Woonwaard.
2.6
Een e-mail van 26 april 2021 van [appellante] aan Woonwaard luidt als volgt:
Onderwerp Huur opzeggen [appellante] , ref [ref] , klantnummer [nummer]
Beste contact Woonwaard,
Naar aanleiding van uw brief van 22 april 2021 zeg ik via deze mail de huur op Het gaat om het adres [adres] .
Ik hoor graag als u deze e-mail in goede orde ontvangen.
Met vriendelijke groet,
[appellante]
Bij de e-mail was een ingevuld en ondertekend huuropzeggingsformulier gevoegd.
2.7
Op 14 mei 2021 heeft de advocaat van [appellante] per e-mail, voor zover van belang, het volgende aan Woonwaard geschreven:
Cliente heeft het opzeggingsformulier - onder tijdsdruk en zonder op de hoogte te zijn van haar rechtspositie in deze - ondertekend per mail naar u gestuurd, in de veronderstelling dat in geval van een juridische procedure omtrent haar woonrecht zij problemen zou krijgen met gezinshereniging met haar familie in [land] . Aldus heeft zij gedwaald omtrent de reden waarom zij akkoord is gegaan met huuropzegging.
Hierbijtrek ik namens cliente de opzegging van de huur van haar woning aan de [adres] van 26 april 2021, in.
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure vordert Woonwaard dat [appellante] bij wege van voorlopige voorziening wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening, op straffe van een dwangsom, en tot doorbetaling van de huur tot het moment van de ontruiming. Zij heeft aan de ontruimingsvordering primair ten grondslag gelegd dat [appellante] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat zij thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair heeft Woonwaard de ontruimingsvordering gebaseerd op wanprestatie, erin bestaand dat [appellante] de woning in gebruik heeft gegeven aan een derde, die daarin prostitutie heeft bedreven, wat in strijd is met haar contractuele verplichting de woning zelf en als woonruimte te gebruiken.
3.2
Hoewel [appellante] de vorderingen in eerste aanleg heeft bestreden, zijn die door de kantonrechter toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.
In haar bericht van 26 april 2021 heeft [appellante] de huur in duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen opgezegd. Een opzegging kan rechtsgeldig per e-mail gebeuren. In het telefoongesprek op 23 april 2021 was [appellante] door Woonwaard geadviseerd juridisch advies in te winnen. Dat heeft zij niet gedaan. De opzegging is met de hulp van een begeleidster van [appellante] vanaf de laptop van [appellante] en vanaf haar e-mailadres verstuurd. [appellante] heeft ook uitvoering gegeven aan de opzegging door de woning nagenoeg leeg te halen, waaruit blijkt dat zij zich wel degelijk bewust was van de gevolgen van de opzegging. Ter zitting is gebleken dat [appellante] het Nederlands in voldoende mate beheerst, want zij kon de vragen van de kantonrechter begrijpen en beantwoorden zonder bijstand van een tolk. Dat [appellante] bij de opzegging zou hebben gedwaald is gemotiveerd betwist en niet aannemelijk geworden. Op basis van het voorgaande kan voorshands worden aangenomen dat de huurovereenkomst door [appellante] rechtsgeldig is opgezegd, zodat in het midden kan blijven of zij het opzeggingsformulier zelf heeft ondertekend, wat zij heeft betwist. Op grond van het bepaalde in artikel 3:37 lid 5 BW kon (de advocaat van) [appellante] de opzegging op 14 mei 2021 niet meer rechtsgeldig intrekken, omdat die opzegging Woonwaard op dat moment al had bereikt. Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, zodat het gerechtvaardigd is om, vooruitlopend daarop, de vordering tot ontruiming in kortgeding toe te wijzen, aldus nog steeds de kantonrechter.
3.3
[appellante] heeft in hoge beroep twee grieven naar voren gebracht. De eerste grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] de huur van haar woning rechtsgeldig in duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen heeft opgezegd. De tweede grief bestrijdt de dwangsom.
3.4
In de toelichting op de eerste grief beroept [appellante] zich erop dat haar wil niet overeenkwam met de door haar afgelegde verklaring. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat haar wil gebrekkig is gevormd, doordat zij heeft gedwaald.
3.5
Volgens [appellante] heeft zij het opzeggingsformulier niet zelf ondertekend en heeft zij ook de begeleidende opzeggingsbrief niet zelf opgesteld, maar is dat gebeurd door haar begeleidster, die zelf het Nederlands onvoldoende beheerst en haar onjuist heeft geadviseerd. Het hof acht dit alles echter niet doorslaggevend. [appellante] heeft in ieder geval ermee ingestemd dat haar begeleidster het ingevulde en ondertekende opzeggingsformulier met een begeleidende brief naar Woonwaard zond. Onder die omstandigheden is het opzeggingsformulier met de bijbehorende brief te beschouwen als een verklaring van [appellante] zelf.
3.6
Op het ontbreken van een met de verklaring overeenstemmende wil kan geen beroep worden gedaan tegen een partij die die verklaring heeft opgevat op de manier waarop zij die onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht opvatten (artikel 3:35 BW). De vraag die dan rijst, is of Woonwaard heeft mogen aannemen dat [appellante] op 26 april 2021 werkelijk de bedoeling had de huurovereenkomst op te zeggen. Naar het voorlopig oordeel van het hof is dat het geval. Dit oordeel berust op het navolgende.
3.7
In hoger beroep heeft [appellante] betwist dat, zoals Woonwaard heeft gesteld en de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, de medewerker van Woonwaard in het telefoongesprek op 23 april 2021 [appellante] heeft geadviseerd juridisch advies in te winnen. Ter zitting in hoger beroep is de desbetreffende medewerker van Woonwaard gebleven bij de verklaring die zij daarover reeds ter zitting bij de kantonrechter had afgelegd en die inhoudt dat zij [appellante] inderdaad dat advies heeft gegeven en dat [appellante] in dat gesprek weliswaar huilde, maar begreep wat tegen haar werd gezegd. Het hof ziet geen aanleiding te twijfelen aan het waarheidsgehalte van deze verklaring en gaat dus, evenals de kantonrechter, ervan uit dat Woonwaard het advies heeft gegeven juridisch advies in te winnen. Dat [appellante] dat vervolgens niet heeft gedaan komt voor haar eigen rekening, zeker gelet op het feit dat zij, zoals Woonwaard ook heeft aangevoerd, in het kader van de gezinsherenigingsprocedure werd bijgestaan door een advocaat.
3.8
Evenmin heeft het hof reden te betwijfelen dat [appellante] het Nederlands voldoende beheerst om de inhoud van de brief van 22 april 2021 en de gevolgen daarvan te begrijpen. Weliswaar heeft zij zich ter zitting in hoger beroep laten bijstaan door een tolk, maar dat doet niet af aan de waarneming van de kantonrechter dat zij zonder tolk de vragen van de kantonrechter kon begrijpen en beantwoorden.
3.9
Toen Woonwaard op 26 april 2021, drie dagen na het telefoongesprek van haar medewerker met [appellante] , het opzeggingsformulier met de begeleidende brief ontving, mocht zij dan ook erop vertrouwen dat [appellante] meende wat zij schreef (of liet schrijven), namelijk dat zij de huur wilde beëindigen. Uiteraard moest Woonwaard begrijpen dat deze beslissing voor [appellante] ingrijpende nadelige gevolgen had, maar gezien het feit dat in de woning een prostituée was aangetroffen die daar haar bedrijf uitoefende, en het (begrijpelijke) voornemen van Woonwaard daarover een procedure te gaan voeren, was het niet zo onwaarschijnlijk dat [appellante] de keuze zou maken de woning op te geven, dat Woonwaard moest twijfelen aan de op zichzelf ondubbelzinnige bewoordingen van het opzeggingsformulier en de begeleidende brief. Het beroep op het ontbreken van wil wordt derhalve verworpen. Ten overvloede merkt het hof nog op dat, zoals ook de kantonrechter heeft aangestipt, het beroep op het ontbreken van wil slecht is te rijmen met het feit dat [appellante] ten tijde van de behandeling in eerst aanleg de woning reeds nagenoeg volledig had ontruimd. Het feit dat zij ten tijde van de behandeling van het hoger beroep kennelijk haar meubels weer had teruggeplaatst, kan aan deze constatering niet afdoen.
3.1
Daarmee komt het hof aan het beroep op dwaling. [appellante] stelt dat zij in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de door Woonwaard in het vooruitzicht gestelde gerechtelijke procedure negatieve consequenties zou kunnen hebben voor de aanhangige procedure tot gezinshereniging. Zij heeft niet uitgelegd waarin die negatieve consequenties zouden bestaan of hoe (zij dacht dat) dat in het werk zou gaan, waardoor dit argument lastig is te wegen. Maar wat daarvan verder ook zij, niet is gesteld of gebleken dat de gestelde dwaling te wijten is aan een mededeling van Woonwaard of voor Woonwaard kenbaar was. Dit in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat de dwaling, als die inderdaad heeft bestaan, in de gegeven omstandigheden voor rekening van [appellante] zelf moet blijven. Zij had immers het advies gekregen juridisch advies in te winnen, wat zij ook eenvoudig had kunnen doen, bijvoorbeeld bij de advocaat die haar bijstond in de vreemdelingenzaak, wat ook erg voor de hand lag, aangezien de vrees van [appellante] nu juist op die procedure betrekking had. Nu [appellante] is aangeraden juridische hulp te zoeken valt Woonwaard ook niet te verwijten, zoals [appellante] doet, dat Woonwaard in het telefoongesprek niet heeft doorgevraagd of [appellante] zich wel terdege bewust was van de negatieve gevolgen van een eventuele opzegging. Het beroep op dwaling slaagt dus evenmin.
3.11
Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat de eerste grief faalt en dat [appellante] gebonden is aan haar opzegging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is naar het voorlopig oordeel van het hof dan ook tot een einde gekomen en [appellante] verblijft op dit moment zonder recht of titel in de woning.
3.12
In de toelichting op de tweede grief heeft [appellante] naar voren gebracht dat oplegging van een dwangsom niet past bij haar financiële situatie. Zij heeft thans (weer) een deeltijdbaan, waarmee zij in haar levensonderhoud voorziet. Door de oplegging van een dwangsom wordt [appellante] de facto het recht ontzegd in hoger beroep te komen tegen een in haar ogen onrechtvaardig vonnis. Zij is geenszins van plan in de woning te blijven na een onverhoopte bekrachtiging van het vonnis in hoger beroep, zoals wel blijkt uit het feit dat zij thans over niet meer huisraad beschikt dan strikt noodzakelijk is om in de woning te kunnen overnachten, aldus [appellante] .
3.13
Ook deze grief heeft geen succes. Gelet op enerzijds het spoedeisend belang van Woonwaard bij de ontruiming en anderzijds de ingewikkeldheid, kostbaarheid en tijdrovendheid van een gerechtelijke ontruiming ligt oplegging van een dwangsom in de rede. De dwangsom heeft “de facto” [appellante] ook niet weerhouden van haar hoger beroep. Daarbij komt dat zij het verbeuren van de dwangsommen had kunnen voorkomen door - in afwachting van de reeds bepaalde behandeling in hoger beroep - het vonnis na te komen en de weinige meubels die zij nog in de woning had staan, daaruit te verwijderen, in plaats van, zoals zij in werkelijkheid heeft gedaan, haar meubels weer daarin terug te plaatsen. Voor een vernietiging van het vonnis op het punt van de dwangsom ziet het hof geen reden.
3.14
De grieven van [appellante] falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonwaard begroot op € 772,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris en op € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2021.
Het bovenstaande bevat de vastlegging van de motivering van het reeds op 3 augustus 2021 uitgesproken arrest en is op 10 augustus 2021 aldus vastgesteld en bij ontstentenis van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer.