ECLI:NL:GHAMS:2021:2600

• Datum uitspraak: 17 augustus 2021
• Publicatiedatum: 1 september 2021
• Zaaknummer: 20/00226
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. Kostense; M.J. Leijdekker; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 17 augustus 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 916.000. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had hiertegen bezwaar gemaakt, wat door de heffingsambtenaar ongegrond werd verklaard. De rechtbank Amsterdam bevestigde deze beslissing in haar uitspraak van 11 februari 2020. In hoger beroep heeft de belanghebbende de WOZ-waarde niet langer betwist, nadat de heffingsambtenaar nieuwe objectkenmerken had verstrekt die aantoonden dat de gebruiksoppervlakte van de woning groter was dan eerder aangenomen. Hierdoor was de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten correct heeft gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen. De belanghebbende verzocht om proceskostenvergoeding, maar het Hof zag geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten, aangezien de aanpassingen in de matrix van objectkenmerken ook voor de belanghebbende kenbaar hadden kunnen zijn. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00226

17 augustus 2021

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)

tegen de uitspraak van 11 februari 2020 in de zaak met kenmerk AMS 19/1627 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met

dagtekening 28 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 (hierna: ook de WOZ-waarde) vastgesteld op € 916.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 bekend gemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar

van 4 februari 2019 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 11 februari 2020 heeft de rechtbank dit beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 24 maart 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van de heffingsambtenaar heeft het Hof op 26 mei 2020 een nader stuk ontvangen.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’) de volgende feiten vastgesteld:

“1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning in een herenhuis met een oppervlakte van 124 m2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend als onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017. Dit bevat gegevens en recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten op de adressen [object 1] , [object 2] en [object 3] .”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3.1.

Bij zijn nader stuk in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een schriftelijke ‘reactie taxateur’ met dagtekening 19 mei 2020 overgelegd, waarin de taxateur heeft gereageerd op de door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde grieven. In zijn schriftelijke reactie heeft de taxateur de WOZ-waarde van de woning (evenals in de beroepsfase) getaxeerd op € 916.000. Bij deze schriftelijke reactie is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin de door de taxateur in aanmerking genomen objectkenmerken en waardegegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn weergegeven (hierna: de matrix).

2.3.2.

De matrix bevat een aantal wijzigingen ten opzichte van het tijdens de procedure in eerste aanleg overgelegde ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: de oorspronkelijke matrix). Samengevat komen deze wijzigingen op het volgende neer. De taxateur heeft de gebruiksoppervlakte van het woningdeel van de woning en de vergelijkingsobjecten opnieuw ingemeten, aan de hand van door hem bijgevoegde plattegronden. Op grond daarvan is bij de woning een grotere gebruikersoppervlakte in aanmerking genomen dan in de oorspronkelijke matrix, te weten 143 m² in plaats van 124 m². Daarnaast is de gebruiksoppervlakte van het woningdeel van het vergelijkingsobject [object 1] gewijzigd van 130 m² in 139 m², waardoor de uit de verkoopprijs afgeleide waarde per m² gebruiksoppervlakte lager is berekend. Ook bij het vergelijkingsobject [object 3] is de waarde per m² van het woningdeel lager berekend, vanwege een alsnog in aanmerking genomen dakterras. De door de taxateur in aanmerking genomen waarde per m² van het woningdeel van de woning is hierdoor eveneens lager berekend; vanwege de grotere gebruiksoppervlakte is de totale waarde van het woningdeel (evenals in eerste aanleg) op (afgerond) € 916.000 getaxeerd.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil onder meer als volgt overwogen en beslist:

“2. Eiseres vindt dat haar woning hoogstens € 802.000 waard is. Zij wijst erop dat de [object 1] groter is dan door de heffingsambtenaar is aangenomen, in kwalitatief betere staat is en is gelegen op een zeer gewilde locatie. Daarnaast heeft [object 3] een dakterras van 35 m2 waar de heffingsambtenaar geen rekening mee heeft gehouden. Ook heeft zij een eigen taxatierapport van 12 april 2019 ingediend.

(…)

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

5. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, oppervlakte, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiseres heeft ook niet aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet of onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.

6. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde heeft eiseres zelf woningen ingebracht die zij vergelijkbaar vindt.

7. De rechtbank stelt vast dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de vergelijkingsobjecten representatief zijn bij de heffingsambtenaar ligt. Zoals hiervoor onder 5 is overwogen acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. Door het opvoeren van verschillende (andere) woningen die volgens haar goed vergelijkbaar zijn, heeft eiseres echter niet aannemelijk gemaakt dat de gekozen vergelijkingsobjecten van heffingsambtenaar niet representatief zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar voor zijn onderbouwing heeft gebruikt, zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.

8. Met betrekking tot de referentieobjecten uit het taxatierapport van eiseres is de rechtbank van oordeel dat deze objecten minder goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Twee referentieobjecten liggen aan de drukke [straatnaam] (met onder meer een trambaan). Het referentieobject aan de [object 4] is gelegen boven een grand café. Alhoewel er nog een verdieping tussen het grand café en het object zit, drukt dit wel de waarde.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

9. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat [object 1] groter is dan in de matrix vermeld staat. Uit de door het heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-rapport van dit object blijkt dat het woningdeel niet 130 m2 is, maar 141 m2. Uit dit iWOZ-rapport blijkt niet dat er een zolder is. De rechtbank zal dan ook uitgaan van een oppervlakte van 141 m2 voor het object [object 1] . Daarvan uitgaande zou de m2-prijs van het woningdeel van dit object € 6.759 bedragen.

10. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat [object 1] in betere staat verkeert dan haar woning. De gestelde slechtere staat van haar woning heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd.

11. De rechtbank volgt eiseres evenmin in haar betoog dat [object 1] en [object 2] op een betere locatie zijn gelegen. De woning en de objecten zijn allen gelegen in dezelfde buurt, een A-locatie in Amsterdam. De objecten zijn hemelsbreed wel wat dichter bij het Vondelpark gelegen, maar lopend of fietsend is het verschil nihil. Niet valt daarom in te zien dat de heffingsambtenaar hier rekening mee had moeten houden.

12. De rechtbank is het wel met eiseres eens dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met het dakterras en de dakopbouw op [object 3]

. Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar verklaard dat een dakterras per m2 een gemiddelde waarde heeft van € 400. Dit dakterras van 35 m2 heeft daarom een waarde van € 14.000. Met eiseres vindt de rechtbank dit bedrag voor dit dakterras in deze buurt weinig aannemelijk. Eiseres stelt dat dit dakterras een waarde heeft van € 60.000. Dit bedrag is ook niet onderbouwd. Als echter zou worden uitgegaan van deze waarde zou de

m2-prijs van het woningdeel van [object 3] € 7.294 worden.

13. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot een gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten van (€ 6.759 + € 7.919 + € 7.294 =) € 7.324. De woning van eiseres is getaxeerd op € 7.391. Dit is een verschil van slechts € 67 per m2. Het totale verschil in taxatie is daarmee € 8.308 (€ 67 x 124 m2). Gelet op de totale getaxeerde waarde van de woning van € 916.000 vindt de rechtbank dat deze vergelijkingsobjecten dan ook de getaxeerde waarde onderbouwen.

Conclusie

14. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

15. Het beroep is ongegrond. (…)”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende verklaard niet langer de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te betwisten. Uit de in hoger beroep overgelegde matrix en de daarbij gevoegde meetgegevens met plattegronden, zoals vermeld onder 2.3.1 en 2.3.2, volgt namelijk dat de gebruiksoppervlakte van de woning groter is dan waarvan tijdens de procedure bij de rechtbank werd uitgegaan, namelijk 142 m² in plaats van 124 m². Met inachtneming van deze gecorrigeerde gebruiksoppervlakte kan niet langer worden volgehouden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, aldus belanghebbende.

5.2.

Het Hof stelt aldus vast dat in hoger beroep niet langer tussen partijen in geschil is dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat het hoger beroep geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

6.1.

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende verzocht de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75, eerste lid, juncto artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna Awb) te veroordelen tot vergoeding van haar proceskosten in beroep en hoger beroep en hem te gelasten de door haar in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten te vergoeden, dan wel (subsidiair) de heffingsambtenaar in elk geval te gelasten de betaalde griffierechten te vergoeden.

6.2.

Volgens belanghebbende bestaat er aanleiding voor toekenning van deze vergoedingen, ondanks de omstandigheid dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij heeft namelijk tot in hoger beroep moeten doorprocederen, en daardoor proceskosten moeten maken, omdat de heffingsambtenaar pas in de fase van het hoger beroep de juiste objectkenmerken heeft verstrekt waaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar had de juiste objectkenmerken volgens belanghebbende ook al in de beroepsfase kunnen overleggen. Zij heeft er op gewezen dat in de matrix niet alleen de gebruiksoppervlakte van de woning naar een grotere oppervlakte is aangepast, maar dat voorts onder meer een grotere gebruiksoppervlakte in aanmerking is genomen bij het vergelijkingsobject [object 1] , terwijl bij het vergelijkingsobject [object 3] alsnog rekening is gehouden met de aanwezigheid van een dakterras (zie onder 2.3.2). Dit rechtvaardigt de door haar gevraagde vergoeding van kosten en griffierechten, zo stelt belanghebbende.

6.3.

De heffingsambtenaar heeft dit standpunt van belanghebbende betwist. De in de fase van hoger beroep aangebrachte aanpassingen in de matrix van enkele objectkenmerken zijn volgens hem niet van dien aard dat om die reden een vergoeding van proceskosten of griffierechten toegekend zou moeten worden. De heffingsambtenaar heeft daarbij opgemerkt dat de taxateur tijdens de procedure in hoger beroep is overgegaan tot het nameten van de in aanmerking genomen gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten omdat belanghebbende had aangevoerd dat bij een van de vergelijkingsobjecten een onjuiste gebruiksoppervlakte was vermeld.

6.4.

Het Hof ziet geen aanleiding om gebruik te maken van zijn discretionaire bevoegdheid om – bij een ongegrond beroep – de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75, eerste lid, juncto 8:108 Awb te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in beroep of hoger beroep dan wel op de voet van artikel 8:74, tweede lid, juncto artikel 8:108 Awb vergoeding van griffierechten te gelasten. De door belanghebbende aangevoerde argumenten geven daar geen aanleiding toe, reeds vanwege de omstandigheid dat de aanpassing op grond waarvan ook belanghebbende heeft geconcludeerd dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld een objectkenmerk van de woning zelf betreft (namelijk de gebruiksoppervlakte); dit gegeven had ook voor belanghebbende zelf al bij de aanvang van de procedure kenbaar kunnen zijn.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 17 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.