Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.266.610/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 7100904 \ CV EXPL 18-6370
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 september 2021
inzake
[appellant],
wonend te [plaats A] ,
appellant,
advocaat: mr. T. Hovers te Amsterdam,
tegen
1.de vennootschap onder firma [X] ,
gevestigd te [plaats B] ,
2.
[Y],
[Y],
wonend te [plaats B] ,
3.
[Z],
[Z],
wonend te [plaats B] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] , [X] , [Y] en [Z] genoemd. Geïntimeerden gezamenlijk worden ook wel aangeduid als [geïntimeerden]
[appellant] is bij dagvaarding van 5 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 10 april 2019, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 maart 2021 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Namens [geïntimeerden] heeft tevens mr. Knaap, advocaat te Amsterdam, het woord gevoerd. Van beide zijden zijn nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (deels) zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen geheel zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd in principaal appel tot verwerping daarvan, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het principaal appel met nakosten en rente en in incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hun vordering daarbij is afgewezen en de proceskosten (naar het hof begrijpt:) in reconventie zijn gecompenseerd en voorts te beslissen zoals in hun memorie nader is verwoord, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het in reconventie gewezen vonnis en tot afwijzing van de gewijzigde eis, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.40 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [X] voert bij grief 1 in incidenteel appel aan dat de koopsom, genoemd in 2.26, niet is voldaan door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris maar door verrekening met ingevolge het in 2.21 genoemde vonnis verbeurde dwangsommen. Het hof zal in het onderstaande daarmee rekening houden. De feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.
2.1
Op 23 december 1992 heeft [naam eigenaar] (hierna: [naam eigenaar] ) in eigendom verkregen het gebouw, bestaande uit winkel- bedrijfs- of beroepsruimten met apart gelegen bergingen, vijf garages en zestien maisonnettes met bijbehorende grond, gelegen te [plaats B] aan de [a-straat] 139 tot en met 169 (even nummers) en [b-straat] 38 tot en met 68 (even nummers) (hierna: het gebouw).
2.2
Op 1 april 2004 heeft [naam eigenaar] een huurovereenkomst gesloten met [X] . [naam eigenaar] werd daarbij vertegenwoordigd door haar gemachtigde Adelbrecht Vastgoed Beheersmaatschappij B.V. (hierna te noemen: Adelbrecht ). [X] werd vertegenwoordigd door haar vennoten [Z] en [Y] . Het huurcontract is opgesteld door Adelbrecht . Daarbij is gebruik gemaakt van het ROZ model Huurovereenkomst winkelruimte van juli 2003. De Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2003 zijn van toepassing verklaard. [X] heeft getekend voor ontvangst van die bepalingen.
2.3
Het gehuurde omvat de van het gebouw deel uitmakende bedrijfsruimte [b-straat] 46 (hierna: de bedrijfsruimte) en de daarboven gelegen woning [a-straat] 161 te [plaats B] (hierna: de woning). Het gehuurde wordt casco verhuurd en is bestemd om te worden gebruikt als cafetaria-snackbar respectievelijk woning. De woning heeft een eigen opgang en eigen voorzieningen.
2.4
De huur is ingegaan op 1 april 2004 voor een periode van vijf jaar en wordt voortgezet met telkens een periode van vijf jaar. De aanvangshuurprijs is € 10.746,60 per jaar (€ 895,55 per maand). Bij aanvang van de huur trad Adelbrecht op als beheerder.
2.5
In de huurovereenkomst is opgenomen:
“3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.”
2.6
In de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is opgenomen:
“11.1. (…) Huurder moet verhuurder terstond op de hoogte stellen van gebreken of als zich een gebeurtenis als bedoeld in 11.6 voordoet of dreigt voor te doen.
(…)
11.6.
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (…)”.
2.7
Op 17 mei 2004 heeft de gemeente [gemeente] een exploitatievergunning afgegeven aan [Y] voor de bedrijfsruimte.
2.8
[naam eigenaar] is op een moment in de periode van 1 december 2005 tot 26 januari 2006 overleden.
2.9
Adelbrecht heeft op 23 februari 2006 aan alle gebruikers van het gebouw geschreven:
“(…) Hierbij delen wij u mede dat wij de beheersovereenkomst van het door u gehuurde perceel m.i.v. 1 februari 2006 hebben beëindigd.
Wij hebben van de eigenaar van het pand niet vernomen wie het beheer zal voortzetten en weten om die reden ook niet aan wie u thans de huur dient te voldoen. Wij gaan er van uit dat de eigenaar u hierover op korte termijn zal informeren. (….)”
2.1
Bij brief van 31 mei 2006 heeft [A] van [A] Advies (hierna: [A] ) namens de bewoners en winkeliers van het gebouw aan Adelbrecht geschreven:
“(…) Het heeft de huurders dan ook bijzonder verbaasd dat u weer als verhuurder denkt te gaan optreden, zonder enige vorm van overleg.
Hierbij vraag ik u, namens de huurders, mij een geldig contract c.q. overeenkomst te doen toekomen waaruit blijkt dat u gerechtigd bent opnieuw op te treden als verhuurder van het pand. (…)
Namens de huurders verneem ik graag van u hoe u denkt het achterstallige onderhoud van het pand ongedaan te maken. (…)
De huurders maken bezwaar tegen het feit dat de buiten functie gestelde betalingsmachtigingen door u, zonder akkoord van de huurders, weer zal worden gebruikt voor het incasseren van de huur.
Zij geven u geen toestemming op welke wijze dan ook geld van hun rekeningen af te doen schrijven. (…)”
2.11
[A] heeft bij brief van 1 juni 2006 de bewoners en winkeliers van het gebouw bericht:
“(…) Ik adviseer u zolang er nog geen afdoend antwoord is gekomen van de firma Adelbrecht ook nog geen huur aan deze firma over te maken. (…) Mocht u later om welke juridische reden wel verplicht zijn betalingen aan Adelbrecht te doen, dan kan dat altijd nog gebeuren. (…)”
2.12
Op 22 september 2006 is de Stichting Beheer Huurpanden [naam eigenaar] [a-straat] - [b-straat] [plaats B] (hierna: stichting [naam eigenaar] ) opgericht en ingeschreven in het handelsregister. Per die datum zijn [A] en [B] ingeschreven als bestuursleden van de stichting [naam eigenaar] .
Per 1 augustus 2007 is [C] als penningmeester aan het bestuur toegevoegd. Stichting [naam eigenaar] staat nog steeds ingeschreven in het handelsregister.
2.13
In 2006 heeft de besloten vennootschap [R] Vastgoed BV, een vennootschap van de broer van [appellant] , gebruikt gemaakt van bedrijfsruimten aan de [b-straat] in het gebouw voor de exploitatie van een badkamerzaak. [appellant] hielp zijn broer regelmatig in de badkamerzaak. Op de facebookpagina van [appellant] wordt met een link verwezen naar de website van die badkamerzaak, www.badkameruitverkoop.nl. Deze vennootschap heeft gehuurd van stichting [naam eigenaar] en huur betaald aan deze stichting.
2.14
[X] heeft over de periode februari 2006 tot en met oktober 2007 een bedrag van € 487,50 per maand aan huur betaald op bankrekeningnummer [rekeningnummer 1] van stichting [naam eigenaar] . In 2008 en 2009 heeft [X] regelmatig bedragen van € 975,00 met de vermelding huur overgemaakt naar bankrekening [rekeningnummer 2] , een bankrekening van [X] zelf.
2.15
Enkele bewoners en bedrijfsmatige gebruikers van het gebouw zijn een procedure onder rolnummer HA ZA 2010-1489 aangevangen tegen stichting [naam eigenaar] om aan de stichting betaalde huurpenningen terug te vorderen.
2.16
Blijkens een verklaring van het Ambtsgericht Charlottenburg, Duitsland, van 5 juli 2010 heeft [naam eigenaar] als erfgenamen achtergelaten [erfgename 1] en [erfgename 2] , ieder voor de onverdeelde helft.
2.17
Een kantoorgenoot van mr. Hovers heeft namens [appellant] vanaf maart 2011 onderhandeld met de Duitse advocaten van de erven [naam eigenaar] . Uiteindelijk is op 22 augustus 2011 overeenstemming bereikt over de koop van het gebouw door [appellant] van de erven [naam eigenaar] . De erven hebben geen vrijwillige medewerking willen verlenen aan de levering van het gebouw omdat zij ook onderhandelingen hadden lopen met een andere gegadigde, [naam gegadigde] (hierna: [naam gegadigde] ). Zowel [appellant] als [naam gegadigde] hebben aanspraak gemaakt op levering van de eigendom van het gebouw. [appellant] en [naam gegadigde] hebben beiden leveringsbeslag gelegd op het gebouw en een vordering tot nakoming ingesteld.
2.18
In een brief van 11 oktober 2011 heeft de gemeente [gemeente] de bewoners van het gebouw als volgt geïnformeerd:
“(…) Bij brief van 12 juni 2003 is de eigenaar gewezen op de slechte staat van het pand. In juli 2006 heeft een inspectie plaatsgevonden (…) Vervolgens is aan een betonbeschermingsbureau de opdracht gegeven om de betonconstructie van het complex veilig te stellen. Op 1 augustus 2007 is daarvoor een voornemen tot toepassing bestuursdwang verzonden. Deze werkzaamheden zijn vervolgens uitgevoerd waarmee het directe gevaar voor de omgeving is weggenomen. Als u toen al bewoners was van het complex bent u daarover bij brief van 2 november 2007 geïnformeerd. (…)
In dit geval is de eigenaar overleden en inmiddels staat vast wie beschikkingsbevoegd is over de nalatenschap (waaronder dit pand). Wij hebben de eigenaar inmiddels aangeschreven (…) Ook hebben wij op 27 september 2011 een inspectie uitgevoerd. (…) Daarom adviseren wij u met klem de balkons niet te betreden. (…)”
2.19
Op 2 maart 2012 is [erfgename 1] overleden. Op 14 juni 2012 is [erfgename 2] overleden.
2.2
Bij brief van 27 april 2012 heeft de gemeente de bewoners met het oog op de veiligheid verboden om de balkons te betreden. In 2012 heeft de gemeente [gemeente] enige noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw verricht. De kosten daarvan bedroegen tezamen met onbetaald gebleven gemeentelijke belastingen (WOZ) op 28 juli 2016 € 122.434,87.
2.21
Bij vonnis van 31 oktober 2012 heeft de rechtbank Haarlem bij verstek uitspraak gedaan in de zaak met rolnummer HA ZA 12-263 en [erfgename 1] en [erfgename 2] hoofdelijk veroordeeld tot verlening van medewerking aan de levering aan [appellant] van het gebouw voor een koopsom van € 975.000,- k.k. binnen dertig dagen na betekening van het vonnis, met bepaling dat de leveringsakte alle bepalingen diende te bevatten die gebruikelijk zijn en dat het vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van de [erfgenamen] aan het opstellen van en het transporteren van de leveringsakte, veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van € 975.000,-.
2.22
In 2013 heeft [appellant] de rechtbank te Padua en de rechtbank in Turijn verzocht om een beheerder voor de nalatenschappen aan te stellen. Op 5 december 2013 is [curator 1] (hierna: [curator 1] ) en op 21 maart 2014 is [curator 2] (hierna: [curator 2] ) als curator over de nalatenschap van [erfgename 1] respectievelijk [erfgename 2] benoemd.
2.23
Op 31 maart 2014 heeft [appellant] het verstekvonnis van 31 oktober 2012 aan de curatoren betekend. [curator 1] heeft het betekende vonnis op 30 april 2014 ontvangen en [curator 2] op 16 mei 2014.
2.24
Op 29 december 2017 is bij akte verleden voor mr. D.P. Kasper, notaris te Amsterdam, de eigendom van het gebouw geleverd aan [appellant] . De levering vond plaats ter uitvoering van voormeld verstekvonnis. De koopprijs bedroeg € 975.000,- en is volgens de leveringsakte voldaan. Verder is in de leveringsakte bepaald dat indien in de akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, de bepalingen zoals vermeld in het koopcontract van toepassing zijn. De akte is op 2 januari 2018 om 9:00 uur ingeschreven in de openbare registers.
2.25
De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 15 januari 2018 aan “de bewoners van de [a-straat] 161 ” (zijnde het adres van de woning) geschreven dat [appellant] met ingang van 1 januari 2018 eigenaar is van het gebouw en dat hij heeft geconstateerd dat de bewoners de woonruimte hebben gekraakt, althans onrechtmatig in gebruik hebben genomen. [appellant] heeft de bewoners gesommeerd om de woonruimte uiterlijk 31 januari 2018 te ontruimen en een kort geding tot ontruiming aangezegd. Ook heeft [appellant] de bewoners aansprakelijk gesteld voor vertragingsschade. [appellant] heeft daarbij aangegeven op de kortste termijn over te gaan tot renovatie en herontwikkeling van het pand. Een gelijkluidende brief heeft [appellant] aan “de gebruikers van de bedrijfsruimte aan de [b-straat] 46 ” (zijnde het adres van de bedrijfsruimte) gestuurd.
2.26
[appellant] heeft met de curatoren in de voornoemde nalatenschappen een ‘Settlement Agreement’ gesloten, waarin onder meer is overeengekomen:
“2.1 [appellant] shall pay to [curator 2] and [curator 1] , together, a total amount of € 120.000,00 (…) for:
b. The transfer of all possible existing rental agreements (with rights and duties) in the Building;
c. The purchase of all possible accrued credits (past, present and future) pertaining to the payment of rents for the living units and shops in the Building;
(…)
2.3.
[curator 2] and [curator 1]
a. confirm by signing this agreement that [appellant] is the rightful purchaser of the Building and that the agreed price has been paid through the payment of the amount mentioned in point 2.1.
(…)
d. transfer, by signing this agreement, to [appellant] all possible existing rental contracts in the Building;
(…)
e. transfer by signing this agreement to [appellant] all past, present and future (until the day the ownership of the Building will have been transferred to [appellant] ) credits accrued and to be accrued which are due or will be due to the landlord on the basis of the possible rental contracts in the Building, both still existing and terminated; (…)”.
De overeenkomst is door [appellant] in november 2017 ondertekend.
2.27
[appellant] heeft uitvoering aan deze overeenkomst gegeven en op 5 februari 2018 de helft van het overeengekomen bedrag aan de curatoren betaald. [curator 1] en [curator 2] hebben de overeenkomst op 9 februari 2018 ondertekend. Op 9 maart 2018 heeft [appellant] de tweede helft van het bedrag betaald.
2.28
[appellant] heeft een deel van de kosten van de door de gemeente [gemeente] uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden betaald.
2.29
Op 14 maart 2018 heeft [appellant] de huurovereenkomst met [X] opgezegd tegen 1 april 2019 met een beroep op artikel 3.3. van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik wegens renovatie, die niet zonder huurbeëindiging mogelijk is. Subsidiair heeft [appellant] in de brief de redelijke afweging van de wederzijdse belangen (artikel 7:296 lid 3 BW Pro) aan zijn opzegging ten grondslag gelegd.
2.3
Mr. Hovers heeft mr. K. Gerritsen in de dossiers van zes andere bewoners van woonruimte in het gebouw op 25 april 2018 bericht dat hen een ontruimingstermijn wordt toegestaan tot 31 oktober 2018. [appellant] heeft met de bewoner van de woonruimte aan de [a-straat] 157 op 12 juni 2018 een vaststellingsovereenkomst tot ontruiming gesloten. De betreffende woonruimte is opgeleverd en vervolgens door [appellant] in gebruik gegeven aan een derde.
2.31
De gemachtigde van [appellant] heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] op 8 mei 2018 per e-mail bericht dat hij aanspraak maakt op de niet betaalde huur vanaf 2013 en dat het daarbij gaat om een bedrag van € 64.734,90. In die e-mail zijn [geïntimeerden] tevens uitgenodigd tot het voeren van minnelijk overleg.
2.32
Bij e-mail van 11 juli 2018 heeft R. de Graaf RMT RT, werkzaam bij Hanson Bedrijfsmakelaars te Haarlem (hierna: De Graaf ), in opdracht van [Y] een indicatie afgegeven voor de huur van de bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte is circa 46m2 groot en De Graaf heeft de huurwaarde geïndiceerd op € 55,00 per m2 v.v.o. gebaseerd op de uitgangspunten:
“waarderen als winkel-/horeca-/praktijkruimte en een flinke correctie toepassen voor het achterstallige onderhoud/haveloze toestand van het gebouw (…) en waarderen als (eenvoudige) opslagruimte (refererend aan huurprijzen bedrijfs- en opslagruimte in [plaats B] )”.
“waarderen als winkel-/horeca-/praktijkruimte en een flinke correctie toepassen voor het achterstallige onderhoud/haveloze toestand van het gebouw (…) en waarderen als (eenvoudige) opslagruimte (refererend aan huurprijzen bedrijfs- en opslagruimte in [plaats B] )”.
Hieraan zijn onder meer de volgende opmerkingen voorafgegaan:
Kenmerken van het object en de omgeving:
- Kwaliteit van de omgeving: slechts tot zeer slecht (…)
- Staat van onderhoud: slecht tot zeer slecht
- Commerciële aantrekkelijkheid voor retail: slecht tot zeer slecht (…)
2.33
[X] heeft op 16 juli 2018 € 3.500,- en op 21 augustus 2018 € 500,- voor huurpenningen gereserveerd op de derdengeldenrekening van haar gemachtigde. Bij beschikking van 17 september 2018 is aan [appellant] voorlopig verlof verleend voor het leggen van conservatoir beslag.
2.34
Ir. Q.R. Wildeboer heeft in opdracht van [appellant] onderzoek gedaan naar de staat van de balkons en de galerij. In zijn rapport van 2 oktober 2018 is opgenomen dat de wapening in het beton ernstig is aangetast door corrosie. Daarom dient de wapening, in afwachting van algehele renovatie, geconserveerd te worden. De balusters van het hekwerk zitten nog volledig in het beton en zitten nog voldoende vast. Op sterkte voldoen de balkons nog. Verder zijn enige maatregelen op korte termijn noodzakelijk.
2.35
Bij brief van 9 oktober 2018 heeft de gemeente [gemeente] [appellant] geïnformeerd:
“Op 1 mei 2018 hebben wij uw ruimtelijk initiatief (…) ontvangen. Op 24 september 2018 heeft u dit initiatief in een overleg mondeling toegelicht. Het door u ingediende initiatief ziet toe op sloop van het bestaande pand en realisatie van een pand van 5 bouwlagen met appartementen, hotelkamers, bedrijfsruimten en bijbehorende parkeergarage.
Uw initiatief past niet binnen het bestaande bestemmingsplan [plaats B] -West , zowel de beoogde bouwmassa als de beoogde functies zijn niet passend. Daarnaast is een herontwikkeling naar hotel en/of bedrijfsruimten op deze locatie op basis van de gemeentelijke Detailhandelsvisie niet wenselijk. Dergelijke functies dienen te worden geconcentreerd op locaties die meer kansrijk zijn dan de [b-straat] . Gezien de bouwkundige staat van het huidige pand vinden we het echter wel wenselijk dat op de locatie herontwikkeling plaatsvindt. Indien u bereid bent om uw initiatief voor herontwikkeling te beperken tot de functie wonen zijn wij bereid om de haalbaarheid hiervan met u te onderzoeken.
(…)
Een mogelijke herontwikkeling van de locatie begint met het opstellen van een zogenaamd startdocument.
(…)
Deze startdocumentfase heeft een doorlooptijd van circa 6 tot 9 maanden.
Hierna volgen zoals gebruikelijk nog de fasen van voorontwerp bestemmingsplan, het ontwerp bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. (…)”
2.36
[appellant] heeft de gebruikers van de woonruimten en bedrijfsruimten in het gebouw op 13 oktober 2018 bericht dat hij door de gemeente is verplicht om werkzaamheden aan de gevels en de balkons van de woningen te verrichten en dat deze werkzaamheden op 22 oktober 2018 zullen aanvangen.
2.37
[appellant] heeft de gemeente [gemeente] op 16 november 2018 bericht:
“(…) Wij zouden graag doorgaan met de herontwikkeling van deze lokatie aan de [b-straat] op de door de gemeente voorgestelde weg. Met het voornemens om het bouwvolume te vergroten, omdat dit de haalbaarheid vergroot en beter aansluit op de omliggende bebouwing. (…) en het mogelijk mengen met andere gebruiksfuncties op de begane grond. (…)”
2.38
Bij de mondelinge behandeling op 16 november 2018 in een procedure inzake een door [appellant] gelegd beslag hebben partijen een tijdelijke regeling getroffen. Op grond van deze regeling heeft [X] over de periode januari 2018 tot en met november 2018 € 5.500,- aan huur betaald aan [appellant] en zou zij vanaf december 2018 maandelijks € 550,- als voorschot op de huur betalen aan de door [appellant] aangestelde beheerder, [beheerder] .
3.Beoordeling
Het geschil in eerste aanleg
3.1.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang:
primair:
a. de huurovereenkomst te ontbinden;
b. [X] te veroordelen de bedrijfsruimte en de woning te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom; en
c. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking daaraan te verlenen,
subsidiair:
d. te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte per 1 april 2019, althans op een in goede justitie te bepalen datum zal zijn beëindigd;
e. [X] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom; en
f. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking daaraan te verlenen,
en daarnaast:
g. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking aan deze ontruiming te verlenen;
h. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag aan huurachterstand vanaf juni 2013 tot en met december 2017 van € 59.161,45, vermeerderd met wettelijke rente;
i. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag aan huurachterstand vanaf januari 2018 tot en met november 2018 van € 6.211,59, vermeerderd met wettelijke rente;
j. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 1.114,69 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 december 2018, dan wel de datum van de ontbinding dan wel de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de datum van de algehele ontruiming,
een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
3.1.2
[appellant] heeft daaraan primair ten grondslag gelegd dat [X] een huurachterstand heeft en dat deze huurachterstand aanzienlijk is en een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De huurpenningen verschuldigd voor 2018 zijn aan hem gecedeerd, tegelijk met de levering van de eigendom van het gebouw. Subsidiair heeft [appellant] gesteld dat hij de huur heeft opgezegd per 1 april 2019. [appellant] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik omdat renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Meer subsidiair dient de huurovereenkomst te worden beëindigd op grond van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Voor [appellant] bestaat er absolute noodzaak om over het gehuurde te kunnen beschikken en daarmee als eigenaar/belegger het gebouw te kunnen slopen en herontwikkelen. Omdat [X] per einddatum van de huurovereenkomst reeds vijftien jaar gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde, heeft de beschermingsbehoefte van de huurder veel aan kracht verloren.
3.1.3
[geïntimeerden] hebben de gronden van de vorderingen betwist. Zij hebben van hun zijde gevorderd [appellant] te veroordelen om over te gaan tot het laten uitvoeren van integraal onderhoud aan het gehuurde en het gehuurde weer volledig in veilige staat te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft deze vordering op zijn beurt betwist.
3.1.4
De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen dat [appellant] zijn rechten heeft verwerkt ten aanzien van de huurtermijnen die zijn vervallen voor 1 januari 2018, althans dat een beroep van [appellant] op de verplichting tot betaling daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft verder overwogen dat [X] in verzuim is met betrekking tot de huurtermijnen vanaf 1 januari 2018 en dat [appellant] daarom in beginsel recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming is niet van geringe betekenis, aldus de kantonrechter, maar er zijn wel omstandigheden van bijzondere aard aanwezig die maken dat het betalingsgedrag van [X] niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft het primair door [appellant] gevorderde (vorderingen a, b en c) daarom afgewezen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zodat de huur niet op die grond kan worden beëindigd. Het is niet mogelijk de huur van de woonruimte op te zeggen op de grond dat de belangen van [appellant] bij opzegging zwaarder zouden wegen dan die van [X] bij voortzetting daarvan. Bij gebreke van een concreet plan kan voorts niet worden beoordeeld welk belang [appellant] heeft bij opzegging van de bedrijfsruimte, aldus de kantonrechter, zodat de subsidiaire vorderingen (d, e en f) eveneens stranden. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] verder veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen vanaf januari 2018 tot en met november 2018, met rente, en tot betaling van de huurtermijnen die daarna (zullen) vervallen.
De huurtermijnen tot 2018
3.2.1
[appellant] bestrijdt met grief 1 in principaal appel het oordeel van de kantonrechter dat hij met betrekking tot de huurtermijnen die voor 1 januari 2018 zouden zijn verschuldigd (welke vordering hij bij wijze van cessie rechtsgeldig zou hebben verkregen) zijn rechten heeft verwerkt, althans dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is [geïntimeerden] aan hun betalingsverplichting te houden. [appellant] voert aan dat het voor hem lange tijd onzeker is geweest of hij de eigendom van het gehuurde zou verkrijgen en dat van hem niet verwacht kon worden dat hij zich eerder bij de gebruikers van het pand zou melden. Hij wijst daarnaast erop dat enkel stilzitten niet leidt tot rechtsverwerking, dat niet actief het vertrouwen is gewekt dat geen aanspraak meer zou worden gemaakt op de huurtermijnen en dat het pand door gebrek aan onderhoud weliswaar een verminderde aanblik had maar dat van concrete gebreken niet is gebleken. Ook wijst hij erop dat hij een fors bedrag heeft betaald voor de aan hem gecedeerde vorderingen.
3.2.2
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] en/of zijn rechtsvoorgangers hun rechten hebben verwerkt ten aanzien van de huurtermijnen die vóór 1 januari 2018 zijn vervallen. Aldus faalt de grief. Het hof komt tot dit oordeel op grond van de volgende feiten en omstandigheden.
3.2.3
De kantonrechter heeft terecht erop gewezen dat het voor de huurders van het gebouw, waaronder [geïntimeerden] , in de periode vanaf 2006 tot begin 2018 volstrekt onduidelijk was wie de verhurende partij was. De huurders konden aldus niemand aanspreken op de verplichtingen die een verhuurder jegens hen heeft, zoals de verplichting om het gehuurde te onderhouden gebreken te herstellen. [geïntimeerden] zijn daarnaast gedurende zeer lange tijd in het ongewisse gebleven jegens wie zij rechten konden doen gelden zoals indeplaatsstelling, huurprijswijziging of opzegging. Zowel [appellant] als zijn rechtsvoorgangers hebben die onduidelijkheid tot januari 2018 laten voortduren en ook nooit invulling gegeven aan een van de verplichtingen die op een verhuurder rusten, zoals hierna zal worden toegelicht.
3.2.4
[geïntimeerden] hebben vanaf 2006 tot en met 2009 een deel van de huurtermijnen betaald aan de Stichting [naam eigenaar] en ook wel gelden gereserveerd op hun eigen rekening (zie onder 2.14). Zij zijn daar na 2009 niet mee doorgegaan. In de gegeven omstandigheden is dat voorstelbaar. Er heeft zich immers na verloop van jaren niemand gemeld die aanspraak maakte op huurtermijnen en daarmee is evenmin iemand beschikbaar gekomen die het noodzakelijke onderhoud of andere verhuurdersverplichtingen op zich nam. [geïntimeerden] hoefden er daarom geen rekening meer mee te houden dat zij alsnog zouden worden aangesproken op reeds vervallen huurtermijnen. Het valt hen dan ook niet aan te rekenen dat zij daarvoor geen gelden hebben gereserveerd.
3.2.5
De erven [naam eigenaar] hebben, zo is te constateren, jarenlang stilgezeten en hebben zich jarenlang niet jegens de huurders kenbaar gemaakt als (opvolgend) verhuurders. Daarnaast dient te worden onderkend dat [appellant] door zijn stilzwijgen over zijn vanaf 2011 ondernomen pogingen het pand te verwerven en in eigendom te verkrijgen niet heeft bijgedragen aan duidelijkheid over wie de verhuurder was. Dit bevreemdt te meer omdat zijn broer mede gebruiker was van het gebouw, [appellant] vaak in het gebouw was en wetenschap zal hebben gehad van de onzekere situatie waarin de huurders zich bevonden. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij bij [X] over de vloer kwam en bij die gelegenheden te hebben gezegd dat er rekening mee moest worden gehouden dat er ooit nog eens huur moest worden betaald. Omdat [appellant] zich daarbij echter kennelijk niet bekend heeft gemaakt als (mogelijk toekomstige) eigenaar, kunnen deze uitlatingen slechts als abstracte opmerkingen worden beschouwd die [appellant] niet baten. [appellant] stelt nog dat hij € 120.000,- heeft betaald voor de cessie van de huurtermijnen. [geïntimeerden] wijzen echter terecht erop dat dit bedrag volgens de overeenkomst tussen [appellant] en de curatoren van de erven [naam eigenaar] mede is betaald om die curatoren te bewegen het pand aan [appellant] te leveren. De betaling van dit bedrag is ook overigens van onvoldoende betekenis om aan het voorgaande af te doen.
3.2.6
De conclusie van het voorgaande is dat [appellant] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht op de huurtermijnen die zijn vervallen vóór 1 januari 2018. De aan de orde zijnde bijzondere omstandigheden maken dat de positie van [geïntimeerden] onredelijk zou worden benadeeld indien dit recht alsnog geldend wordt gemaakt. Te dien aanzien is dus sprake van rechtsverwerking.
De huurtermijnen vanaf januari 2018
3.3.1
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] in beginsel de huurtermijnen van januari tot en met november 2018 aan [appellant] verschuldigd zijn en dat zij deze termijnen niet (tijdig) hebben betaald.
3.3.2
[geïntimeerden] stellen met hun grief 2 in incidenteel appel aan de orde dat zij de betaling van deze huurtermijnen rechtsgeldig hebben opgeschort en/of dat hen een vermindering van de huurprijs toekomt als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW Pro en/of dat de huurovereenkomst partieel kan worden ontbonden. De kantonrechter heeft ten onrechte anders geoordeeld, aldus [geïntimeerden] Zij voeren aan dat er concrete gebreken zijn aan het gehuurde en dat [appellant] van die concrete gebreken op de hoogte is. [geïntimeerden] hebben in dit verband hun eis vermeerderd en vorderen dat de huurprijs vanaf 1 januari 2018 tot het moment waarop de gebreken verholpen zijn, wordt verminderd tot 70 procent. De grief faalt. De vermeerderde eis zal worden afgewezen omdat daarvoor geen grondslag is. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
3.3.3
[geïntimeerden] voeren als concrete gebreken aan diverse lekkages en vochtplekken, verrotte kozijnen, ontbrekende en gebarsten tegels, scheuren in muren en plafonds, gebarsten of kapotte ruiten en vallende stenen/beton. Zij verwijzen ter toelichting naar door hen overgelegde foto’s. Bij die foto’s ontbreekt in de procestukken echter een nadere toelichting. Voor zover in de pleitnota in hoger beroep een toelichting op de foto’s is gegeven gaat het hof daaraan voorbij omdat deze toelichting te laat in de procedure is ingebracht en daarmee strijdig is met de goede procesorde en de advocaat van [geïntimeerden] dit deel van de pleitnota bovendien niet heeft voorgedragen. Daardoor is niet voldoende duidelijk waar de foto’s zijn genomen, in de bedrijfsruimte dan wel de woning en waar dan precies, en of wat daarop is te zien als gebrek heeft te gelden. Dit is te meer een gemis omdat de bedrijfsruimte casco is gehuurd en het onderhoud aan de binnenzijde van die bedrijfsruimte dus in beginsel voor rekening van [geïntimeerden] komt. Ook is niet duidelijk gemaakt of vochtplekken van actieve lekkages afkomstig zijn dan wel van oude reeds verholpen lekkages. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat en wanneer [geïntimeerden] [appellant] behoorlijk in kennis hebben gesteld van welke concrete gebreken en/of waarom bepaalde concrete gebreken in voldoende mate bekend zijn aan [appellant] . [appellant] wijst ten slotte erop, met verwijzing naar producties, dat hij inmiddels adequate maatregelen heeft genomen tegen aantasting van het beton. [geïntimeerden] heeft dat niet weersproken zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat.
3.3.4
[geïntimeerden] hebben daarnaast aangevoerd dat de door [appellant] erkende, door de slechte staat van onderhoud verminderde representativiteit van het gebouw als concreet gebrek heeft te gelden, en dat [appellant] met deze verminderde aanblik voldoende bekend is door zijn betrokkenheid bij het gebouw. [appellant] wijst in dit verband terecht erop dat [geïntimeerden] niet (onderbouwd) hebben aangevoerd dat als gevolg van de verminderde representativiteit de omzet of winst van hun bedrijf is teruggelopen. [geïntimeerden] hebben daarnaast niet toegelicht dat en op welke wijze de verminderde representativiteit van invloed zou zijn op het woongenot van de woning.
3.3.5
[geïntimeerden] hebben nog een e-mail van 11 juli 2018 overgelegd (zie hiervoor, 2.32) waarin een bedrijfsmakelaar ( De Graaf ) een indicatie geeft van de huurwaarde van de bedrijfsruimte. Zij komen mede op grond van die indicatie tot een huurprijsvermindering van 70 procent. De inhoud van de e-mail is slechts abstract en voegt niets toe aan de concretisering van de gestelde gebreken en evenmin aan de wetenschap daarvan bij [appellant] . Het hof gaat daaraan dan ook voorbij.
3.3.6
Een en ander betekent dat er evenmin voldoende aanleiding is voor een beroep op opschorting van de betaling van de huurpenningen dan wel (partiele) ontbinding van de huurovereenkomst door [geïntimeerden] . Daarvoor hebben [geïntimeerden] onvoldoende concreet aangegeven welke onderhoudsverplichting [appellant] niet is nagekomen.
Ontbinding gerechtvaardigd?
3.4.1
Met grief 2 in principaal appel bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat er omstandigheden van bijzondere aard zijn die de gevolgen van de huurontbinding (door [appellant] ) niet rechtvaardigen. [geïntimeerden] stellen zich in antwoord op de grief op het standpunt dat er wel bijzondere omstandigheden zijn waardoor ontbinding niet te rechtvaardigen is. Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat zij menen dat de gegeven omstandigheden meebrengen dat de tekortkoming (van [geïntimeerden] ) gezien haar geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof volgt [geïntimeerden] daarin. Dat betekent dat de grief, wat daarvan zij, zonder gevolg blijft.
3.4.2
Het hof komt tot zijn oordeel op grond van de volgende door [geïntimeerden] aangedragen en door [appellant] onvoldoende bestreden omstandigheden. De huurbetalingen die [geïntimeerden] in 2006 en 2007 aan de Stichting [naam eigenaar] heeft gedaan zijn verdwenen. Daardoor en door het tijdverloop daarna zijn [geïntimeerden] terughoudend geworden met huurbetalingen. Zij hebben nadat [appellant] zich in 2018 meldde terecht in twijfel kunnen trekken of zij bevrijdend konden betalen aan [appellant] . Het handelen van [appellant] was bovendien niet onmiddellijk gericht op het nakomen van de verplichting tot het betalen van de huur. Bij brieven van 15 januari 2018 zegt [appellant] [geïntimeerden] slechts aan dat zij het gehuurde moesten ontruimen omdat zij dit zouden hebben ‘gekraakt’. Nadat [geïntimeerden] hem de huurovereenkomst hadden toegezonden, zegt [appellant] bij brief van 14 maart 2018 de huur op wegens dringende eigen gebruik dan wel op grond van een redelijke afweging van belangen, ook weer zonder aanspraak te maken op betaling van de huur. Naar eigen zeggen vraagt [appellant] pas bij e-mail van 8 mei 2018 om betaling van de huur en heeft hij op 6 september 2018 een rekeningnummer gegeven waarop [geïntimeerden] hem de huur konden betalen. Kort daarna heeft [appellant] beslagen gelegd en, kennelijk omstreeks november 2018, is tussen partijen een betalingsregeling getroffen die [geïntimeerden] geheel is nagekomen. Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van het hof mee dat ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] minst genomen een term de grâce had moeten worden gegund, zoals zij hadden verzocht. Er was in elk geval onvoldoende grond voor een rauwelijkse ontbinding. De huurachterstand over 2018 is na het wijzen van het bestreden vonnis onmiddellijk betaald zodat nu te minder aanleiding is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bij dit alles weegt mee dat [X] de enige inkomensbron voor [Y] en [Z] is en een sterke mate van goodwill heeft opgebouwd.
Dringend eigen gebruik ten aanzien van de bedrijfsruimte
3.5.1
[appellant] voert bij grief 3 in principaal appel aan in het kader van zijn beroep op de verplichte toewijzingsgrond van een beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW Pro in verbinding met lid 1 onder b van dit artikel dat de plannen voor herontwikkeling van het pand inmiddels voldoende concreet zijn om aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] overigens aangegeven dat hij deze opzeggingsgrond alleen inroept voor de bedrijfsruimte omdat de wachttijd van drie jaar met betrekking tot de woning pas onlangs is verstreken. De grief faalt op grond van het volgende.
3.5.2
[appellant] stelt dat de exploitatie van het gebouwin de huidige situatie een tekort laat zien van € 37.400,- per jaar. Hij voert daarbij als belangrijkste kostenpost op een bedrag van € 60.000,- aan rente, te weten 4 procent over de ‘pandkosten’ van € 1,5 miljoen. Hij heeft deze rentelasten en de pandkosten echter niet met stukken of anderszins onderbouwd. De enkele opmerkingen van [appellant] ter zitting dat hij beslagen heeft moeten afkopen - de koopsom van het gebouw kon hij verrekenen met door de erven [naam eigenaar] verbeurde dwangsommen - en dat hij een lening bij een kennis heeft en een hypotheek op zijn woning, vormen onvoldoende onderbouwing. [appellant] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd waarom het pand slechts een bedrag van € 28.600,- per jaar aan inkomsten genereert. Alleen de huur van [geïntimeerden] bedraagt al € 13.376,- per jaar. Dat de overige bedrijfsruimten en woningen daar bovenop slechts een jaarhuur van omstreeks € 15.300,- opleveren is moeilijk voorstelbaar. Voor zover dit door leegstand of extreem lage huren al zo is, ook dat heeft [appellant] niet aangetoond, is dat als een keuze van [appellant] aan te merken. [appellant] heeft voor deze situatie geen goede reden gegeven. Er zijn aldus vragen te stellen bij de meest relevante posten van de exploitatieberekening zodat van het resultaat daarvan, een exploitatietekort, niet kan worden uitgegaan.
3.5.3
[appellant] heeft daarnaast niet aangevoerd dat zijn plan tot sloop en renovatie is ingegeven door een noodzaak van bouwkundige aard.
3.5.4
Ter toelichting van zijn nieuwbouwplannen heeft [appellant] verder het volgende aangevoerd. Het college van de gemeente heeft ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van het pand vastgesteld. Daarin is geen plaats voor bedrijfsruimten zodat sloop en nieuwbouw zonder beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte niet mogelijk is. De benodigde aanpassing van het bestemmingsplan is in voorbereiding. Daarna kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd waarop, zo heeft de gemeente bij brief van 3 december 2020 laten weten, positief zal worden beslist. De in die brief weergegeven aandachtspunten zijn inmiddels opgelost, aldus [appellant] . Een uitwerking van die oplossingen is echter niet gegeven, en evenmin een akkoord daarop van de gemeente. Hoewel de bereidheid van de gemeente tot medewerking aan de nieuwbouwplannen is gebleken, is het dus nog niet zeker dat de gemeente ook akkoord zal gaan met de concrete uitwerking van het nieuwbouwplan door [appellant] . Ook het tijdpad van de vergunningverlening is nog geenszins zeker. [appellant] heeft voorts aangegeven dat de bouwkosten en bijkomende kosten ruim € 8 miljoen bedragen. [appellant] heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd hoe hij aan dit bedrag komt. Hij heeft evenmin inzicht gegeven in de wijze waarop hij dit bedrag gaat financieren. [appellant] heeft weliswaar een projectontwikkelaar in de arm genomen maar hij heeft niets losgelaten over contacten, al dan niet via deze projectontwikkelaar, met mogelijke aannemers of financiers van het project. Al met al heeft [appellant] onvoldoende concreet gemaakt dat zijn sloop- en nieuwbouwplannen op een overzienbare termijn juridisch en financieel haalbaar zijn.
3.5.5
De conclusie van het voorgaande is dat, ten aanzien van de bedrijfsruimte, zowel de dringendheid als de noodzaak van het eigen gebruik onvoldoende is gebleken.
Belangenafweging
3.6
Met grief 4 in principaal appel stelt [appellant] de subsidiaire grondslag van zijn opzegging opnieuw aan de orde. De grief faalt. Bij de bespreking van grief 3 in principaal appel is reeds gebleken dat [appellant] geen voldoende concreet plan heeft. Daarmee is gegeven dat aan de belangen van [appellant] bij het beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte thans onvoldoende gewicht toekomt tegenover de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan.
Afronding
3.7.1
Het hof komt niet toe aan de door [geïntimeerden] voorwaardelijk ingestelde vorderingen nu aan de voorwaarden voor het instellen daarvan niet is voldaan. De huurachterstand uit de periode voor 2018 wordt immers niet toegewezen en er wordt geen einddatum van de huurovereenkomst vastgesteld.
3.7.2
[appellant] klaagt met grief 5 in principaal appel over de compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg. [geïntimeerden] klagen met grief 3 in incidenteel appel eveneens daarover. Deze grieven falen. De uitkomst van het geschil geeft geen aanleiding een andere beslissing over de proceskosten van de eerste aanleg te nemen dan de kantonrechter heeft genomen.
3.7.3
Partijen hebben geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor genomen.
3.7.4
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal hoger beroep en [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep. De door [geïntimeerden] in hoger beroep (onvoorwaardelijk) ingestelde vordering inzake huurprijsvermindering vanaf 2018 zal worden afgewezen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris, en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.114,- voor salaris, en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze laatste proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, D. Kingma en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 september 2021.