ECLI:NL:GHAMS:2021:3764 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over mondelinge huuropzegging bedrijfsruimte...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.270.666/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6785933 CV EXPL 18-2500

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 november 2021

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. R.P.M. Duijndam te Lisse,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I. Roseboom te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 19 januari 2021 een tussenarrest gewezen.

Op 23 april 2021 hebben getuigenverhoren plaatsgehad.

[appellant] en vervolgens [geïntimeerde] hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in hun memories na enquête.

Ten slotte is weer arrest gevraagd.

2.Beoordeling

2.1

Bij het tussenarrest heeft het hof [appellant] in de gelegenheid gesteld alsnog getuigen in contra-enquête te doen horen over de stelling van [geïntimeerde] dat deze in september 2016 mondeling de huur heeft opgezegd en [appellant] daarmee akkoord is gegaan. Het hof heeft daarbij opgemerkt dat het bewijs van die stelling pas geleverd kan worden geacht als blijkt van een zodanig ondubbelzinnige opzegging en aanvaarding daarvan dat voor
beidepartijen vast stond dat de huurovereenkomst per oktober 2017 zou eindigen en dat ook
beidepartijen zich in oktober 2017 op dat einde zouden hebben kunnen beroepen.

2.2

In zijn antwoordmemorie na enquête heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen de hiervoor weergegeven opmerking van het hof. Hij meent dat het hof deze nadere eisen niet aan het bewijs mag stellen, omdat [appellant] geen grieven heeft aangevoerd tegen het tussenvonnis van de kantonrechter waarin de bewijsopdracht is geformuleerd. Dit betoog faalt. De door het hof gestelde eisen gelden voor iedere huuropzegging. Als een gedane mededeling niet ondubbelzinnig op het einde van de huurovereenkomst is gericht en beide partijen zekerheid geeft over dat einde, kan niet van een opzegging worden gesproken. Daarbij komt dat [appellant] in grief 1 uitdrukkelijk aandacht heeft gevraagd voor de noodzaak van duidelijkheid en ondubbelzinnigheid. Het hof is dus niet buiten het bestek van de grieven getreden.

2.3

In het tussenarrest heeft het hof verder de suggestie gedaan dat de broer van [geïntimeerde] , van wie [geïntimeerde] een schriftelijke verklaring in het geding heeft gebracht, en [geïntimeerde] zelf als getuigen zouden worden gehoord. Partijen hebben deze suggestie niet opgevolgd. [geïntimeerde] doet het voorkomen alsof de consequenties daarvan voor [appellant] zijn, maar hij lijkt daarbij uit het oog te verliezen dat hij zelf de bewijslast heeft en bewijs wil ontlenen aan een schriftelijke verklaring van zijn broer die niet ten overstaan van een rechter onder ede is bevestigd. Het had daarom voor de hand gelegen dat hij de genoemde getuigen zelf alsnog door het hof had laten horen.

2.4

[appellant] heeft in contra-enquête als getuigen laten horen [A] en [B] , die beiden ook al door de kantonrechter zijn gehoord en die beiden ook schriftelijke verklaringen hebben afgelegd.

2.4.1

De door de getuige [A] ten overstaan van de kantonrechter afgelegde getuigenverklaring houdt, voor zover van belang, het volgende in:

In september 2016 was ik bij [geïntimeerde] die ik verder als [geïntimeerde] zal aanduiden, om stalen te bekijken van stoffen waarmee hij het interieur van mijn Suzuki zou gaan bekleden. Op die dag kwam ook de heer [appellant] binnen en er was nog ene [B] aanwezig. (…) De heer [appellant] en [geïntimeerde] gingen in gesprek. Ik nam aan dat gesprek geen deel, maar stelde wel zo nu en dan een vraag aan [geïntimeerde] over de stoffen die ik aan het bekijken was. Op een gegeven moment hoorde ik [geïntimeerde] tegen de heer [appellant] zeggen: “nu u hier toch bent, ik wil de huur opzeggen”. De reactie van de heer [appellant] was “ik kan je niet tegenhouden.” Vervolgens ging het om de reden voor [geïntimeerde] om op dat adres te vertrekken, namelijk omdat hij een bedrijfsruimte wilde dichter bij zijn huis. Ik kan mij niet herinneren of er in dat gesprek een datum is genoemd. Toen de heer [appellant] wegging vroeg [geïntimeerde] aan hem “wilt u dit op papier?” Waarop de heer [appellant] zei: “nee jongen, dat is niet nodig.” Ik weet nog precies dat hij dit zei, omdat de kreet “nee jongen” mij zeer vertrouwd voorkwam. Dat zei mijn vader ook altijd tegen mij. Ik heb de heer [appellant] niet meer gezien na dit gesprek. (…)

Ik heb niet veel zaken met de heer [geïntimeerde] gedaan. Alleen maar de opdracht tot stoffering van mijn auto en een keer heb ik hem gevraagd bootkussens te maken. Wij zijn dus geen zakenpartners.

Toen de heer [appellant] binnenkwam, wist ik niet wie hij was. Dat hij de verhuurder van [geïntimeerde] was, wist ik op dat moment niet. Dat merkte ik pas toen ik [geïntimeerde] de huur hoorde opzeggen.

2.4.2

In hoger beroep heeft [A] als getuige, voor zover van belang, het volgende verklaard:

(…)

U neemt met mij mijn verklaring door zoals ik die bij de kantonrechter heb afgelegd. Alles wat daarin staat klopt.

U wijst mij erop dat er tussen de opzegging waarover ik heb verklaard, en mijn schriftelijke verklaring anderhalf jaar is verstreken. En u vraagt mij hoe het kan dat [geïntimeerde] na al die tijd nog wist dat ik bij het gesprek aanwezig was geweest. Dat komt doordat ik, nadat ik had gehoord dat hij weg zou gaan uit Lisse, wel graag wilde dat hij voor die tijd nog mijn auto zou stofferen. Uiteindelijk is mijn auto in februari-maart 2017 gestoffeerd. Op die manier kwamen wij dus nog over die opzegging te praten. Ik vond het jammer dat hij wegging uit Lisse, en daardoor heb ik goede nota genomen van het gesprek dat ik heb bijgewoond.

Toen het gesprek over de opzegging plaatsvond, was daarbij ook [B] aanwezig. Op dat moment kende ik [B] nog niet, maar die heb ik later nog een aantal keer bij [geïntimeerde] gezien toen mijn auto werd gestoffeerd.

Toen het gesprek over de opzegging plaatsvond, zat ik aan een hele grote tafel de stalen te bekijken, en zij zaten met zijn drieën voor mij. Dat kan ik mij nog herinneren.

[geïntimeerde] is een collega van een vriend van mij, zo kende ik hem.

U vraagt mij wat voor indruk ik uit het gesprek gekregen heb. Voor mij was het duidelijk dat [geïntimeerde] weg zou gaan. Het was dus niet een aankondiging dat er zou worden opgezegd, maar het was de opzegging van de huurovereenkomst zelf. Ik heb in dat gesprek geen einddatum gehoord. U vraagt mij hoe de verhuurder dan kon weten wanneer hij een nieuwe huurder moest zoeken. In het gesprek is wel over een opzegtermijn van een jaar of twaalf maanden gesproken, maar een concrete datum heb ik niet gehoord. Doordat ik wist dat het om een periode van een jaar ging, kon ik ervoor zorgen dat voor die tijd mijn auto nog werd bekleed.

(…)Ik heb voorafgaand aan mijn verklaring bij de kantonrechter geen contact gehad met [B] . Met [geïntimeerde] heb ik alleen nog contact gehad na de uitspraak van de kantonrechter en nadat ik de oproep had gekregen dat ik hier moest komen getuigen. Ik heb het met hem niet over de inhoud van het gesprek gehad, maar ik heb hem uitleg gevraagd waarom ik hier moest komen getuigen.

Ik ben op 26 augustus jarig, en in de eerste week van september gaan wij altijd weg. Tijdens dat uitstapje hebben wij besloten onze auto laten stofferen. Het door mij bijgewoonde gesprek moet dus in de tweede week van september zijn geweest en op een vrijdag, want dan werk ik niet. Ik weet niet meer hoe laat het gesprek plaatsvond.

Bij het gesprek waren aanwezig [geïntimeerde] , [B] en dhr. [appellant] . Er waren geen anderen in de zaak aanwezig. De afstand tussen mij en de drie anderen was ongeveer even groot als die tussen mij en de raadsheer-commissaris nu. Er waren geen omgevingsgeluiden die verhinderden dat ik het gesprek kon volgen. Ik kende [B] niet, en dat hij [B] heette heb ik opgevangen doordat [geïntimeerde] hem zo noemde. Ik kende ook dhr. [appellant] niet, maar dat hij zo heette werd mij na afloop door [geïntimeerde] verteld. Uit de inhoud van het gesprek had ik wel begrepen dat hij de verhuurder was.

Ik heb in het gesprek geen einddatum gehoord, maar het was voor mij duidelijk dat de huur werd opgezegd. [geïntimeerde] heeft het over een opzegtermijn van twaalf maanden gehad, maar ik weet niet meer in welke context hij het daarover had, of wat er specifiek is gezegd. Het was voor mij duidelijk dat [geïntimeerde] over twaalf maanden weg zou gaan en dat hij niet een aankondiging deed dat hij de huur zóú gaan opzeggen. Het was voor mij zó duidelijk, dat ik hem heb gevraagd voor zijn vertrek mijn auto nog te stofferen. Als het voor mij al duidelijk was, terwijl ik niet eens deelnam aan het gesprek, dan moet het voor dhr. [appellant] al helemaal duidelijk zijn geweest.

[geïntimeerde] heeft aan dhr. [appellant] gevraagd of die de opzegging nog op papier wilde hebben, maar dat hoefde niet van hem.

Ik heb uit het gesprek begrepen dat [geïntimeerde] binnen een jaar uit Lisse weg zou gaan. Ik heb geen einddatum gehoord, maar ik sluit niet uit dat die wel is genoemd. Ik nam immers geen deel aan het gesprek.

Ik weet niet of er iets is gezegd waaruit dhr. [appellant] heeft kunnen afleiden wat de einddatum zou zijn.

De reden voor de opzegging is besproken, namelijk dat [geïntimeerde] een bedrijfsruimte dichter bij huis wilde.

(…)

In september 2016 was ik de stalen aan het uitzoeken om te kijken wat het bekleden van mijn auto zou gaan kosten. Pas later heb ik besloten hem daadwerkelijk te laten stofferen.

Ik heb dhr. [appellant] voor het eerst bij [geïntimeerde] in de zaak gezien, en niet pas op de zitting bij de kantonrechter. Dhr. [appellant] zegt dat vrijdag 9 september 2016 hij de hele dag elders was en dat kan aantonen. Mijn reactie daarop is: Ik weet dat het na de eerste week van september is geweest, en het moet op een vrijdag zijn geweest, omdat dat mijn vrije dag is.

2.4.3

De door de getuige [B] ten overstaand van de kantonrechter afgelegde getuigenverklaring houdt, voor zover van belang, het volgende in:

Ik werk als ZZP-er en word wel eens ingehuurd door [geïntimeerde] ; dan help ik hem in zijn werkplaats met bekleding. Ik heb op 27 februari 2018 een verklaring opgesteld, die u mij voorleest en ik blijf volledig bij de inhoud daarvan. Ik zag de heer [appellant] wel vaker als ik bij [geïntimeerde] over de vloer kwam. Er was die dag ook iemand anders; die kwam stalenboeken bekijken, maar ik ken hem verder niet. Ik was daar toen de heer [geïntimeerde] zei dat hij een jaar later of twaalf maanden later, wilde verhuizen. Ik kan mij niet herinneren of er een exacte datum is genoemd. De heer [appellant] heeft gezegd dat hij het jammer vond en heeft een paar keer bij andere gelegenheden daarna aan [geïntimeerde] gevraagd of hij al wat anders had gevonden. Ik weet geen data te noemen van de keren dat ik [appellant] dat heb horen vragen aan [geïntimeerde] . In het bewuste gesprek waarover ik ook al schriftelijk verklaarde, heeft [geïntimeerde] ook nog gevraagd of hij de opzegging schriftelijk moest doen. [appellant] zei dat het zo wel goed was en hij zou het tegen die tijd wel horen.

(…)

2.4.4

In hoger beroep heeft [B] als getuige het volgende verklaard;

(…)

Ik heb (…) mijn verklaring bij de kantonrechter nog een keer doorgelezen. Ik blijf bij wat ik toen heb verklaard.

Vroeger hielp ik [geïntimeerde] , ik zal hem verder [geïntimeerde] noemen, af en toe in zijn zaak, maar tegenwoordig niet meer. Hij is verhuisd en hij is er ook mee gestopt.

In de periode na het gesprek waarover ik heb verklaard, hebben [geïntimeerde] en ik het er af en toe over gehad dat hij een ander pand aan het zoeken was. Die zoektocht ging niet zo goed, en ik heb hem toen aangeboden dat hij altijd nog bij mij kon intrekken. Ja, ik ging er wel vanuit dat [geïntimeerde] echt uit zijn bedrijfsruimte moest en dat hij dus vastzat aan de opzegging die hij had gedaan. Doordat wij in die periode dus af en toe nog spraken over de op handen zijnde verhuizing, kon ik mij in februari 2018, toen ik mijn schriftelijke verklaring aflegde, nog goed herinneren wat er was gebeurd.

Rond september 2016 heb ik maar weinig bij [geïntimeerde] gewerkt. Het gesprek over de opzegging vond plaats tijdens de enige keer dat ik daar in die periode geweest ben. Ik weet nog dat bij dat gesprek ook een klant aanwezig was. Dat wist ik ook in februari 2018 nog, maar ik heb het niet in mijn schriftelijke verklaring vermeld, omdat ik niet wist dat dat relevant was en ik niet wist wat die klant had gehoord. Het was in de zaak van [geïntimeerde] een komen en gaan van klanten.

U zegt mij dat u het bijzonder vindt dat ik na zoveel tijd nog wist dat er een mij onbekende klant bij het gesprek aanwezig was geweest. Ik vind dat niet zo bijzonder.

[geïntimeerde] had al eerder tegen mij gezegd dat hij weg wilde uit de bedrijfsruimte, dus de mededeling in dat gesprek kwam niet uit de lucht vallen, en ik wist dat het best een belangrijk moment was, dus daarom heb ik het wel onthouden.

U vraagt mij naar de passage dat dhr. [appellant] zou hebben gezegd dat hij het tegen die tijd wel zou horen en u vraagt mij wát dhr. [appellant] dan tegen die tijd wel zou horen. Hij zou wel horen als [geïntimeerde] iets anders zou hebben gevonden. Een aantal jaar eerder had [geïntimeerde] ook al te kennen gegeven dat hij uit de bedrijfsruimte weg wilde, en toen is de huur uiteindelijk gewoon doorgelopen, dus dhr. [appellant] zal met zijn woorden hebben bedoeld dat zij tegen die tijd wel zouden zien of [geïntimeerde] echt weg zou gaan. Uit de mededeling van [geïntimeerde] heeft dhr. [appellant] kunnen begrijpen dat hij op zoek kon gaan naar een nieuwe huurder en de ruimte een jaar later zou kunnen verhuren aan een ander. Dat was ook de reden dat ik [geïntimeerde] aanbood dat hij in geval van nood wel bij mij terecht kon.

Als ik [geïntimeerde] hielp in de zaak, was dat vaak aan het eind van de week en vaak op vrijdag, en dan zag ik dhr. [appellant] ook regelmatig. Hij zat daar aan tafel met een sigaretje en een kopje koffie, en het waren hele gemoedelijke bijeenkomsten. Het waren geen ernstige gesprekken. Ik kan mij niet meer herinneren of in de gesprekken nadien met dhr. [appellant] over de op handen zijnde verhuizing is gesproken. Wel werd mij uit die gesprekken duidelijk dat dhr. [appellant] het jammer vond dat [geïntimeerde] weg zou gaan.

De klant die bij het gesprek aanwezig was geweest kende ik niet. Ik heb met hem gesproken kort voor de zitting bij de kantonrechter en net daarna. Ik weet echter niet wat hij daar heeft verklaard, want daar hebben wij niet over gesproken. Daarna heb ik hem nooit meer gezien of gesproken.

(…)

Ik heb zojuist verklaard dat dhr. [appellant] en [geïntimeerde] in de zaak geen ernstige gesprekken voerden. De opmerking van [geïntimeerde] , dat hij een jaar later zou vertrekken, was echter wel serieus en ik weet niet waarom [geïntimeerde] en dhr. [appellant] dit gesprek niet op het kantoortje van dhr. [appellant] hebben gevoerd.

Ik nam geen deel aan het gesprek tussen dhr. [appellant] en [geïntimeerde] waarin [geïntimeerde] meedeelde dat hij zou gaan vertrekken. Ik zat op dat moment aan de werktafel op twee meter afstand van de plek waar zij zaten.

Ik weet nog precies dat de opdracht waarmee ik [geïntimeerde] in september 2016 hielp, betrekking had op een Tesla uitvaartauto, die op de 28e moest worden tentoongesteld op de uitvaartbeurs in Gorinchem. Zoals ik al eerder zei heb ik in die periode [geïntimeerde] niet vaak in de zaak geholpen, en dit was wel iets om te onthouden. Het gesprek moet dan ook hebben plaatsgevonden op de vrijdag voor de 28e september, dit moet wel haast aan het eind van de derde week van september 2016 zijn geweest. Ik ben overigens die donderdag ook bij [geïntimeerde] geweest, dus het kan ook toen geweest zijn.

Tijdens het gesprek zat [geïntimeerde] achter de naaimachine en dhr. [appellant] achter de naaimachine daar tegenover, en ik zat op een kruk achter de werktafel. De klant bevond zich aan de andere kant van de werktafel. Tussen [geïntimeerde] en dhr. [appellant] was de afstand ongeveer anderhalf tot twee meter, en tussen mij en hen beiden ook.

Over de opzegging heeft [geïntimeerde] gezegd dat hij over een jaar eruit wilde, en dat hij druk op zoek ging naar wat anders. Na zoveel tijd kan ik mij niet meer herinneren welke exacte bewoordingen zijn gebruikt en wat de reactie van dhr. [appellant] was.

Ik heb hiervoor verklaard dat [geïntimeerde] al eerder eens had opgezegd en toch was gebleven. Ik weet niet of [geïntimeerde] die keer de huur officieel had opgezegd, maar hij had wel plannen en die had hij ook gedeeld met zijn omgeving en met dhr. [appellant] .

In wat [geïntimeerde] tegen dhr. [appellant] zei was de boodschap duidelijk, namelijk dat hij weg zou gaan. Ik had het met [geïntimeerde] ook regelmatig daarover gehad.

Ik weet niet of [geïntimeerde] de reden voor de verhuizing, namelijk dat hij dichter bij zijn huis wilde werken, heeft gedeeld met dhr. [appellant] .

Wat betreft een einddatum weet ik alleen dat er is gesproken over vertrek na een jaar, en als je dan gaat rekenen moet dat dus september zijn.

(…)

2.5

[C] , de echtgenote van [geïntimeerde] , heeft ten overstaan van de kantonrechter als getuige, voor zover van belang, het volgende verklaard:

Ik weet nog goed dat ik de heer [appellant] op 22 september 2017 zag in de hal waar mijn man zijn bedrijf voerde. Het was namelijk mijn verjaardag en ik was mijn man aan het helpen met het inpakken van zijn spullen in verband met zijn aanstaande verhuizing. De heer [appellant] zei dat hij blij was dat [geïntimeerde] de achterstallige huur had betaald. Het was een positief gesprek De heer [appellant] gaf aan dat hij blij was dat ze klaar waren met elkaar en dat [geïntimeerde] de rekening had betaald.

(…)

2.6

[appellant] heeft als partijgetuige voor de kantonrechter, voor zover van belang, het volgende verklaard:

Het gesprek waarover de heer [geïntimeerde] en de vandaag voorgebrachte getuigen hebben verklaard, waarbij [geïntimeerde] de huur zou hebben opgezegd in september 2016, heeft niet plaatsgevonden. Het kan zijn dat ik in september 2016 aanwezig was in de gehuurde ruimte, maar dan is niet over beëindiging van de huurovereenkomst of betaling van achterstallige huur gesproken. Als er klanten of medewerkers van [geïntimeerde] aanwezig waren, had ik het fatsoen dat soort onderwerpen niet te bespreken met [geïntimeerde] . Hij heeft dus niet in aanwezigheid van anderen de huur aan mijn opgezegd in 2016. Ik houd zelf ook kantoor in het betreffende bedrijfspand en daar kwam [geïntimeerde] eind augustus of begin september 2017, voordat hij ging inpakken, binnen bij mij en kondigde aan dat hij ging vertrekken. Ik heb hem toen geconfronteerd met de huurnota waarop de verklaring stond dat de overeenkomst

voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet met een opzegtermijn van twaalf maanden. En ik heb hem een kopie van die huurnota in handen gegeven. Toen schrok hij geweldig en is weggegaan met die kopie. Het gesprek in september 2017 waarover de getuige [C] getuigde, heeft wel plaatsgevonden. De facturen overhandigde ik altijd aan het begin van een huurperiode; ik houd immers zelf kantoor in dat pand. Het komt wel vaker voor dat een huurder tussentijds de huurovereenkomst wil beëindigen en dan zoeken we altijd samen naar een oplossing. Dat wilde ik nu ook doen, maar ik kreeg geen respons van [geïntimeerde] . Ik heb zelf het initiatief genomen door contact op te nemen met zijn vriend [D] en heb deze gesuggereerd contact op te nemen met [geïntimeerde] om voor [geïntimeerde] de schade te beperken. Ik weet niet meer precies wanneer ik dat gedaan heb. Ik heb hem op een gegeven moment gevraagd of hij dat gedaan had, maar [D] wilde niet de hele ruimte huren, althans niet de huurprijs betalen die [geïntimeerde] aan mij verschuldigd was. Ik heb ook met een zekere [E] gesproken, maar die haakte af want voor hem was de huurprijs te

hoog. In de processtukken bevindt zich een verklaring van [F] dat ik aan [geïntimeerde] zou hebben laten weten dat ik een nieuwe huurder had. Ik kan mij niet herinneren dat ik dat augustus of september 2017 zou hebben gezegd. (…)

Als er een opvolgend huurder klaarstaat dan is het opzeggen van de

huidige overeenkomst minder boeiend. Dan komt er gewoon een eindnota met daarop de bevestiging dat de overeenkomst per datum X eindigde.

(…)

Ik heb [D] niet om huurpenningen gevraagd. Ik heb hem alleen gevraagd zoals ik al verklaarde, of hij eruit was gekomen met [geïntimeerde] waarop hij ontkennend reageerde. (…) Ik heb nooit een voortijdige huuropzegging geaccepteerd zonder dat de opvolgend huurder klaarstond.

Ik heb de mededeling van [geïntimeerde] op mijn kantoor eind augustus/begin september 2017 opgevat als een opzegging. (…)

2.7

Verder bevinden zich in het dossier, naast de schriftelijke verklaringen van de getuigen [A] en [B] , waarover zij in beide instanties zijn ondervraagd en een schriftelijke verklaring van de getuige [C] , die overeenkomt met haar verklaring voor de kantonrechter, nog de volgende schriftelijke verklaringen:

- een verklaring van [G] , inhoudend dat zijn bedrijf [X] BV in oktober 2016 de huurovereenkomst met [appellant] mondeling heeft opgezegd, die opzegging akkoord is bevonden door [appellant] en de partijen vervolgens mondeling zijn overeengekomen dat de huur per maand zou worden voortgezet en opzegbaar zou zijn, waarna het bedrijf op 31 december 2016 is vertrokken;

- een verklaring van [H] , de broer van [geïntimeerde] , inhoudend dat hij in de dagen voor kerst 2016 aanwezig was toen [appellant] het traditionele relatiegeschenk kwam brengen aan [geïntimeerde] en zijn broer toen heeft horen zeggen dat hij dergelijke geschenken zou missen omdat het zijn laatste kerst in het gehuurde was, waarna hij [appellant] heeft geantwoord dat [geïntimeerde] dan de huur niet had moeten opzeggen;

- een afdruk van een Whatsapp-gesprek met [F] , waarin deze bevestigt dat in augustus of september [appellant] in haar bijzijn tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij een huurder had gevonden;

- een afdruk van een Whatsapp-gesprek met eerdergenoemde [G] , waarin deze op een vraag van [geïntimeerde] antwoordt dat hij ten tijde van de mondelinge opzegging geen nieuwe huurder heeft aangedragen en dat [appellant] zelf met een nieuwe huurder kwam.

2.8

In de memorie van antwoord is nog een schriftelijke verklaring ingekopieerd van [I] van [Y] Makelaardij, inhoudend dat [geïntimeerde] in december 2016 een zoekopdracht heeft geplaatst voor een bedrijfspand en dat begin augustus 2017 een geschikt pand is gevonden, waarvoor de huurovereenkomst op 13 september 2017 is ondertekend. Op deze verklaring heeft [appellant] overigens nog niet kunnen reageren.

2.9

Op grond van de hierboven genoemde bewijsmiddelen acht het hof niet afdoende bewezen dat [geïntimeerde] in september 2016 de huur mondeling aan [appellant] heeft opgezegd en dat [appellant] daarmee akkoord is gegaan. Dit berust op het volgende.

2.9.1

De verklaringen van [A] roepen vragen op, omdat deze getuige in zijn verklaring in 2021, dus ongeveer vijf jaar na de gestelde opzegging, voor het eerst heeft verklaard dat in het gesprek waarvan hij in september 2016 getuige was, over een opzegtermijn van een jaar of twaalf maanden is gesproken, terwijl hij in zijn verklaring voor de kantonrechter zich heeft beperkt tot de opmerking dat hij zich niet kon herinneren of een datum was genoemd. Als de getuige zich op dat moment had herinnerd dat over een opzegtermijn van een jaar was gesproken, had het voor de hand gelegen dat hij, zoals in hoger beroep, had verklaard zich geen “concrete datum” te herinneren, maar wel de hantering van een opzegtermijn. Verder heeft het hof er twijfels bij dat deze getuige ten tijde van zijn verhoor door de kantonrechter, dus bijna tweeëneenhalf jaar na de gestelde opzegging, zich nog zoveel details kon herinneren van een harmonieus verlopen gesprek dat hem niet aanging.

2.9.2

De verklaringen van [B] acht het hof evenmin geheel overtuigend, omdat die de vraag oproepen hoe het kan dat deze getuige tweeëneenhalf jaar later nog wist dat een hem onbekende klant bij het gesprek aanwezig was, die stalen aan het bekijken was. Het antwoord dat deze getuige heeft gegeven op de vraag daarnaar van de raadsheer-commissaris, is niet bevredigend.

2.9.3

De verklaring van de echtgenote van [geïntimeerde] over het gesprek in september 2017 kan niet rechtstreeks bewijs leveren voor een opzegging een jaar eerder. Uit hetgeen zij over de uitlatingen van [appellant] in dat gesprek heeft verklaard, blijkt niet voldoende duidelijk dat [appellant] op dat moment instemde met een eerder gedane opzegging. Het hof laat dan nog daar, dat deze getuige als echtgenote een belang heeft bij de uitkomst van de zaak.

2.9.4

De broer van [geïntimeerde] is, ondanks de duidelijke vingerwijzing in het tussenarrest, niet als getuige gehoord. Hoewel de inhoud van diens schriftelijke verklaring, indien juist, de stellingen van [geïntimeerde] ondersteunt, is het voor het hof onmogelijk het waarheidsgehalte van die verklaring te toetsen. Ook heeft [geïntimeerde] zichzelf niet als getuige laten horen, zodat het hof geen vragen heeft kunnen stellen over de wijze waarop hij aan bewijsgaring heeft gedaan, meer in het bijzonder de wijze waarop de schriftelijke verklaringen tot stand zijn gekomen.

2.9.5

Dat [appellant] in het verleden wellicht met mondelinge opzeggingen van andere huurders akkoord is gegaan, bewijst niet dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst in september 2016 met instemming van [appellant] mondeling heeft opgezegd. Hetzelfde geldt voor de mededeling van [F] dat [appellant] in augustus of september (het hof neemt aan: 2017) tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij een nieuwe huurder had. Dit past immers bij de verklaring van [appellant] dat [geïntimeerde] hem rond die periode heeft ingelicht over zijn aankomende vertrek, welke mededeling hij toen heeft opgevat als een opzegging.

2.9.6

Ten slotte vindt het hof het opvallend dat [geïntimeerde] , naar uit de verklaring van zijn makelaar volgt, pas in december 2016 een zoekopdracht heeft gegeven aan een makelaar, terwijl hij de huurovereenkomst al maanden eerder had opgezegd. Het opzeggen van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte terwijl nog geen vervangende ruimte is gevonden, lijkt al een heikele kwestie, maar als dat toch gebeurt, mag worden verwacht dat dan direct wordt begonnen met de zoektocht naar die vervangende ruimte. Uiteindelijk is kennelijk pas in augustus 2017 die vervangende ruimte gevonden. Niet alleen bevestigt die omstandigheid dat een opzegging zonder te beschikken over vervangende ruimte een risico inhield, maar bovendien past die omstandigheid ook binnen het door [appellant] geschetste scenario dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst pas in augustus 2017 mondeling heeft opgezegd (in dat geval: nadat hij vervangende ruimte had gevonden).

2.1

Met het voorgaande is niet gezegd dat [geïntimeerde] en de door hem gepresenteerde getuigen bewust onwaarheid hebben gesproken. Waar het om gaat, is dat [geïntimeerde] de bewijslast heeft van zijn stelling dat hij de huurovereenkomst in september 2016 mondeling heeft opgezegd en [appellant] daarmee heeft ingestemd, en dat [geïntimeerde] dat bewijs niet voldoende overtuigend heeft kunnen leveren. Vormvoorschriften voor de huuropzegging, zoals in de huurovereenkomst van partijen, dienen nu juist ertoe dit soort bewijsperikelen te voorkomen. Om die reden wordt het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op het ontbreken van een schriftelijke opzegging door het hof hoe dan ook verworpen.

2.11

Dit alles leidt tot de slotsom dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2017 rechtsgeldig tot een einde is gekomen. [appellant] heeft dan ook recht op de door hem gevorderde huur over de maanden oktober 2017 tot en met maart 2018. In het tussenarrest heeft het hof al overwogen dat het beroep van [geïntimeerde] op de schadebeperkingsplicht niet opgaat en dat ook de eisen van de redelijkheid en billijkheid niet aan toewijzing van de gevorderde huurtermijnen tn bedrage van € 4.840,= in de weg staan. Ook de gevorderde wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 21 februari 2018 tot de voldoening is toewijsbaar. De gemachtigde van [appellant] heeft buitengerechtelijke werkzaamheden verricht, zoals blijkt uit de overgelegde correspondentie met [geïntimeerde] . De daarvoor gevorderde vergoeding van € 609,= doorstaat de dubbele redelijkheidstoets.

2.12

Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, de vordering van [appellant] zal alsnog worden toegewezen en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de getuigentaxen in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 4 september 2019, zoals aangevuld en verbeterd bij vonnissen van 14 november 2019 en 27 november 2019;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 4.840,= aan huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 21 februari 2018 tot de voldoening en tot betaling van een bedrag van € 609,= als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 310,21 aan verschotten en € 1.200,= voor salaris en in hoger beroep op € 597,48 aan verschotten en € 1.967,50 voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A.H.M. ten Dam en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021.

Hoger beroep over mondelinge huuropzegging bedrijfsruimte en bewijswaardering

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.Beoordeling

4.Beslissing