ECLI:NL:GHAMS:2021:4099 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over WOZ-waarde en objectafbakening woning m...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00751

28 december 2021

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Y] , belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)

tegen de uitspraak van 2 november 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/4484 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [Y] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 661.000. Tegelijk zijn de aanslagen gemeentelijke belastingen 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 6 augustus 2019 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft dit beroep in haar uitspraak van 2 november 2020 ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof (per fax) op 8 december 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning (bouwjaar 1920) met berging en drie dakkapellen. De woning heeft een inhoud van circa 460 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 194 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem op € 661.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning, tijdens de procedure in eerste aanleg, een taxatierapport (‘Waarderapport’) overgelegd, opgesteld door [taxateur] In dit taxatierapport is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 687.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object x] , [object xx] en [object xxx] , alle gelegen te [Y] , welke objecten (hierna ook: vergelijkingsobjecten) rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dit taxatierapport bevat onder meer een taxatiematrix met een overzicht van relevante gegevens (en foto’s) van de drie vergelijkingsobjecten.

2.3.

In de door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte akte van levering van de woning van 17 oktober 2016 (hierna: akte van levering) is onder meer het volgende vermeld:

“Met betrekking tot het verkochte wordt ten aanzien van erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen (…) nog verwezen naar een akte op zeven december negentienhonderd twee en negentig verleden (…), waarin woordelijk staat vermeld:

“De comparant, handelend als gemeld, verklaarde dat de genoemde volmachtigevers zijn overeengekomen een erfdienstbaarheid van overpad te vestigen ter uitvoering waarvan de comparant, handelend als gemeld verklaarde te vestigen:

zulks ten laste van de strook grond ter breedte van circa één (1) meter, welke strook grond deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente [Y] , [xx] totaal groot tachtig (80) centiare als voormeld, eigendom van de sub 2 genoemde volmachtgever, als dienend erf, en ten behoeve en ten nutte van het aan de sub 1 genoemde volmachtgever in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente [Y] , [xxx] , groot één (1) are zeven en zestig (6[7]) centiare als voormeld, als heersend erf, de navolgende erfdienstbaarheid:

het recht van weg (overpad) om te komen van en te gaan naar het heersende erf naar en van de openbare weg, de [object xxxx] , en omgekeerd, uit te oefenen op de thans bestaande wijze, zulks te voet, met fiets of motorrijwiel met afgezette motor aan de hand, kruiwagen en dergelijke.

Voormelde vestiging wordt door de comparant, handelen[d] als gemeld, voorzover nodig aangenomen en aanvaard.””

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 661.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van € 564.000. Tevens is de objectafbakening in geschil.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen en beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Beoordeling van het geschil

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is vast komen te staan dat de door eiser in 2016 betaalde aankoopprijs van de woning in een familietransactie tot stand is gekomen. Gelet op de geringe waardestijging in 14 jaar van € 17.136 is aannemelijk dat deze prijs niet de waarde in het economische verkeer van de woning vertegenwoordigt.

Erfdienstbaarheid

10. Eiser heeft ter zitting opgehelderd dat hij de kwestie van de erfdienstbaarheid niet als een objectafbakeningsvraag, maar als een waarderingskwestie beschouwt. Dit uitgangspunt acht de rechtbank juist.

11. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de erfdienstbaarheid niet goed verwerkt is in het taxatierapport van de gemeente, omdat het de bedoeling was dat 17 m2 in mindering gebracht zou worden op de totale grondoppervlakte van het perceel en dit per abuis niet is gebeurd. Verweerder licht ter zitting toe dat de waarde van het perceel € 272.682 bedragen moet en de getaxeerde waarde van de woning daardoor € 665.000 wordt (dat is € 22.000 lager dan in het taxatierapport). De beschikte WOZ-waarde bedraagt € 661.000 en die is dus niet te hoog, aldus verweerder.

12. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de breedte van het pad van de erfdienstbaarheid niet meer dan een meter bedraagt. Partijen verschillen nog van mening over de vraag over welke afstand dit recht van overpad zich uitstrekt. Verweerder heeft gesteld dat het om een afstand van 17 meter gaat, namelijk de afstand vanaf de openbare weg tot aan het einde van de tuin van [object xxxx] . Dat is de plaats waar een schutting op het pad is geplaatst. Eiser is het ermee eens dat die afstand 17 meter is, maar stelt dat het recht van overpad verder doorloopt na de schutting. Het pad loopt daarna namelijk over de gehele lengte door tot het einde van het perceel van eiser en gaat dan over de breedte verder tot aan de erfgrens met [object v] . Eiser stelt daarom dat niet alleen de bewoners van [object vi] en [object xxxx] , maar ook de bewoners van [object v] een recht van overpad hebben en dat het om een recht over een afstand van in totaal 44 meter gaat.

13. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat het recht van overpad zich uitstrekt over een afstand van 44 meter en dat daarom sprake is van een grotere waardedruk op het perceel van de woning, alleen gewezen op een luchtfoto waarop een pad te zien is. De gemachtigde van eiser heeft hierover geen navraag gedaan bij zijn cliënt, terwijl eiser wel bij uitstek de partij is die deze onduidelijkheid had kunnen ophelderen.

14. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat in de koopakte van eisers woning over de erfdienstbaarheid niet meer is vermeld dan dat er een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd voor een pad van circa 1 meter breed. De rechtbank vindt hierin steun voor de conclusie dat de erfdienstbaarheid niet verder loopt dan tot de schutting en eindigt na een afstand van ongeveer 17 meter. Wanneer het recht van overpad na de schutting verder zou doorlopen, gaat het om een voor eiser aanzienlijk bezwarender recht van overpad. Eiser moet dan immers zorgen dat de bewoners van nummer [object v] toegang krijgen achter zijn schutting en moet dulden dat zij over de gehele lengte en breedte van zijn perceel door zijn achtertuin lopen om hun eigen perceel te bereiken. Het had dan voor de hand gelegen dat een dergelijk recht van overpad duidelijker in de akte van de woning beschreven zou zijn. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de erfdienstbaarheid een oppervlakte van niet meer dan 17 m2 heeft.

15. Verweerder heeft deze oppervlakte op de perceelgrootte in mindering gebracht tegen de door hem gehanteerde kavelstaffel voor die meters, te weten in totaal een bedrag van € 22.000. Daardoor wordt aan dat deel van het perceel in het geheel geen waarde toegekend, terwijl dit pad ook voor eiser zijn waarde zal hebben als toegang tot de achtertuin. Er is dan ook naar het oordeel van de rechtbank door verweerder in ruim voldoende mate rekening gehouden met het waardedrukkende effect van het recht van overpad.

De perceelvorm

16. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen waardevermindering heeft aangebracht in verband met de ondoelmatige perceelvorm van een ‘tetrisblokje’. Zoals uit het hierboven onder 15 overwogene, gaat de rechtbank ervan uit dat het pad tussen de woningen voor eiser als toegang buitenom vanaf de weg tot zijn achtertuin voor eiser van waarde is. Verder stelt verweerder dat de tuin van eiser – afgezien van het pad tussen de woningen – een L-vorm heeft en dat die vorm doelmatig als tuin te gebruiken is, anders dan wanneer bijvoorbeeld van een puntvormige tuin. De rechtbank acht deze verklaring van verweerder toereikend.

Vergelijkingspanden

17. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopprijzen van drie vergelijkingspanden (zie onder 3). Wat betreft de inhoudsmaat van [object xxx] heeft verweerder in reactie op eisers beroep een berekening bij zijn verweerschrift gevoegd waaruit blijkt hoe de inhoud van 429 m3 berekend is. Eiser heeft daarna tegen deze berekening niets meer ingebracht. Het taxatierapport van eiser vermeldt zonder nadere onderbouwing een inhoud van 470 m3 en wordt daarom op dit punt niet door de rechtbank gevolgd. Er is dan ook voor de rechtbank geen reden om de juistheid van de inhoudsmaat van 429 m3 van [object xxx] te betwijfelen.

18. Eiser stelt dat verweerder bij zijn vergelijkingspanden in de matrix bij het taxatierapport te grote opwaartse correcties voor een verschil in kwaliteit en onderhoud heeft aangebracht en te geringe negatieve correcties, waardoor volgens eiser een geflatteerde kubieke-meterwaarde is ontstaan in verweerders taxatierapport. Eiser heeft verkoopinformatie van [object x] en van [object xxx] overgelegd, als onderbouwing van dat standpunt. Uit deze informatie valt af te leiden dat [object x] een volledig gerenoveerde woning is met een hoogwaardig afwerkingsniveau en dat [object xxx] in verouderde staat verkeert. Voor [object xxx] heeft verweerder inderdaad een grotere correctie aangebracht. Dit komt omdat de staat van de voorzieningen het laagste inschalingsniveau heeft gekregen. De verkoopdocumentatie ondersteunt dat ook. De rechtbank ziet daarom in het door eiser aangevoerde geen reden om de betrouwbaarheid van verweerders taxatierapport te betwijfelen.

19. Eiser stelt dat vooral de verkoopprijs van [object vii] aantoont dat eisers woning te hoog is gewaardeerd. Dat is een in 2006 nieuw en dus beter gebouwde woning met volgens eiser een vergelijkbare ligging en uitstraling. Dat deze woning is verkocht voor € 645.000 (de prijs na correctie naar de waardepeildatum), betekent dat de beschikking van € 661.000 voor eisers veel oudere woning te hoog is, aldus eiser. Verweerder heeft gesteld dat de [object vii] niet met eisers woning te vergelijken is, omdat deze woning van een heel andere bouwstroom is dan eisers woning, die dateert uit 1920. De relatief lage verkoopprijs wijt verweerder ook aan een mindere ligging van die woning vanwege druk verkeer naar de achtergelegen woningen, maar eiser bestrijdt dat. De rechtbank acht aannemelijk dat de [object vii] niet geschikt is om als vergelijkingspand voor de waardebepaling van de woning van eiser te kunnen dienen. Er is sprake van een dermate verschillende bouwaard en bouwperiode, dat deze woning een andere markt zal aanspreken. De gerealiseerde verkoopprijs kan dan niet maatgevend zijn voor de waarde van eisers woning, omdat niet te bepalen is welke correcties dan op die prijs zouden moeten worden aangebracht.

Slotsom

20. De waarde van de woning van € 661.000 is dan ook door verweerder aannemelijk gemaakt. Wat eiser daartegen heeft ingebracht, zowel afzonderlijk als op basis van zijn taxatierapport, vormt onvoldoende grond voor het oordeel dat de beschikte waarde van de woning te hoog is. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.1. Belanghebbende herhaalt al zijn in eerste aanleg ingenomen standpunten en vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op twee vragen, namelijk of voldoende rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid (recht van overpad) en of de vergelijkingsobjecten wel bruikbaar zijn. In hoger beroep heeft belanghebbende daar nog het volgende aan toegevoegd.

5.1.2. Belanghebbende stelt dat de erfdienstbaarheid zich uitstrekt over een lengte van 39 meter bij 1 meter. Volgens de akte van levering is de erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van nr. [object v] . Het pad is aan weerzijden omgeven door een schutting. Belanghebbende wijst ter ondersteuning van zijn stelling op ingebrachte luchtfoto’s. Nummers [object vii] , [object vi] , [object xxxx] , [object v] en belanghebbende zelf maken gebruik van het toegangspad (deze ‘nummers’ hebben behoudens nr. [object xxxx] , een sleutel van de poort). Belanghebbende is daarom ook van mening dat het toegangspad had moeten worden afgebakend als een apart WOZ-object.

5.1.3. Aangaande de vergelijkingsobjecten stelt belanghebbende dat de badkamer en keuken van [object xxx] weliswaar aan vervanging toe zijn, maar hij vindt het te ver gaan om daaraan een waardering van 1 voor voorzieningen toe te kennen; de correctie door de heffingsambtenaar naar gemiddelden is dan disproportioneel aangezien voor € 143.000 wordt gecorrigeerd. Verder is ten onrechte voorbijgegaan aan de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [object vii] ; de bouwstijl is vergelijkbaar alsmede de inhoud, kavelomvang en locatie.

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.1. Ter zake van het recht van overpad stelt de heffingsambtenaar dat in de akte niet is vermeld hoeveel vierkantemeter het recht van overpad is. [xx] dat als dienend erf is vermeld in de akte, bestaat volgens de heffingsambtenaar niet meer. De heffingsambtenaar is wel met belanghebbende eens dat het toegangspad over de volle breedte van het perceel doorloopt en in totaal 39 m2 bedraagt. Het pad is vanwege de afsluiting door een poort niet voor iedereen toegankelijk; wel heeft ook belanghebbende er nut van omdat het pad ook toegang verschaft tot haar tuin, waardoor er waarde toekomt aan het pad. Daarom is er geen aanleiding om aan het pad een waardedrukkende factor toe te kennen.

De heffingsambtenaar betwist dat het toegangspad kan worden aangemerkt als een afzonderlijk object omdat het hele perceel eigendom is van belanghebbende. Tevens wijst de heffingsambtenaar ter ondersteuning van zijn standpunt op de uitspraak van dit Hof van 19 november 2020, ECLI:GHAMS:2020:3143.

5.2.2. Wat betreft de [object xxx] stelt de taxateur van de heffingsambtenaar dat hij het object inpandig heeft bekeken en vele zaken moesten worden aangepakt zoals alle leidingen en elektrische bedrading, het stucwerk, het houtwerk en binnen- en buitenschilderwerk en verder de verouderde keuken, het badkamer en toilet. De foto’s waar belanghebbende naar verwijst zeggen niets over de daadwerkelijke situatie.

Oordeel Hof

5.3.1.1. Aangaande de zogenoemde objectafbakening ex artikel 16 Wet Pro WOZ overweegt het Hof als volgt. Partijen zijn het eens dat de totale lengte van het toegangspad 39 meter bedraagt over een breedte van 1 meter. Vanaf het openbare trottoir tot aan een afsluitbare poort bedraagt de lengte van dit pad 17 meter, en na die poort is de lengte tot aan de erfgrens van [object v] 22 meter (hierna: 22-meterdeel). Het Hof acht op grond van de door belanghebbende ingebrachte (lucht)foto’s en hetgeen hij daarover heeft aangevoerd aannemelijk dat het 22-meterdeel geheel is omsloten door schuttingen en deels hekwerk en dat het slechts door een beperkt aantal door hem vermelde bewoners met een sleutel van de poort toegankelijk is. Het Hof acht verder aannemelijk dat de toegang tot het 22-meterdeel vanuit de verschillende percelen ook afsluitbaar is althans een mogelijkheid tot afsluitbaarheid biedt. Tevens acht het Hof op grond van de in hoger beroep ingebrachte akte van levering – zo dit nog in geschil is – de erfdienstbaarheid van overpad ook betrekking hebben op het 22-meterdeel en dus niet alleen op de 17 meter tot aan de poort.

Aangezien niet in geschil is dat belanghebbende eigenaar is van het toegangspad en het overige gedeelte van het perceel (ondergrond van de woning annex tuin), is de vraag of beide als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt – hetgeen de heffingsambtenaar voorstaat – dan wel sprake is van twee afzonderlijke onroerende zaken hetgeen belanghebbende bepleit. Ter beantwoording van die vraag overweegt het Hof als volgt.

5.3.1.2. Aangezien het toegangspad en het overige deel van het perceel gedeelten vormen van een ongebouwd eigendom, dient op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ te worden beoordeeld of deze gedeelten blijkens hun indeling bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (vgl HR 28 mei 2004, nr. 38 665, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, BNB 2004/233). Het Hof acht met hetgeen belanghebbende daartoe heeft gesteld en aangevoerd aannemelijk dat sprake is van een toegangspad dat voor de eerste 17 meter tot aan de poort voor het publiek toegankelijk is en voor het 22-meterdeel toegankelijk is voor gebruikers van een aantal aanliggende percelen, alsmede voor belanghebbende als toegang tot het andere deel van zijn perceel. Het 22-meterdeel is geheel afgesloten van de openbare weg en de aanliggende percelen door een of meer poorten, schuttingen en hekwerk. Het is daardoor ook geheel afgescheiden van het andere gedeelte van belanghebbendes perceel (met woning annex tuin). Hoewel gesteld zou kunnen worden dat sprake is van gezamenlijk gebruik van het toegangspad, kan dat niet gesteld worden van het overige gedeelte van het perceel; dat gedeelte is blijkens zijn indeling bestemd als afzonderlijk geheel – met uitsluiting van anderen – te worden gebruikt door belanghebbende.

Dat, naar de heffingsambtenaar heeft gesteld, zowel het toegangspad als het overige gedeelte van het perceel één eigendom vormen, maakt dit niet anders. Evenmin is van belang dat naar de heffingsambtenaar stelt, de in voormelde leveringsakte vermelde kadastrale aanduiding voor het recht van overpad niet meer zou bestaan. Immers daarvoor is blijkens zowel het taxatieverslag van belanghebbendes taxateur als dat van de gemeentelijke taxateur alsmede naar volgt uit de akte van levering, kennelijk de aanduiding [xxxx] in de plaats gekomen. Dat met de wijziging van de kadastrale aanduiding de erfdienstbaarheid zou zijn vervallen dan wel andere in dit kader relevante wijzigingen zouden zijn ontstaan, is gesteld noch gebleken.

Er is mitsdien sprake van twee te onderscheiden ongebouwde eigendommen, het toegangspad en het overige gedeelte van het perceel.

5.3.1.3. De vraag is dan nog of de beide gedeelten één complex vormen op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ. Het Hof acht daarvan geen sprake en neemt daarbij in aanmerking de geheel verschillende aard van het gebruik van beide gedeelten en dat – behoudens belanghebbende – de andere gebruikers van het 22-meterdeel geen toegang hebben tot het overige gedeelte van het perceel. Er zijn ook geen uiterlijke kenmerken op grond waarvan de indruk zou kunnen bestaan dat sprake is van één geheel. Dit leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is uitgegaan van twee afzonderlijke onroerende zaken en dat reeds hierom het hoger beroep gegrond is.

De heffingsambtenaar heeft in dit verband nog gewezen op de uitspraak van dit Hof van 19 november 2020, ECLI:GHAMS:2020:3143. Het Hof acht die uitspraak niet van overeenkomstige toepassing aangezien de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige zaak. Zo is in het onderhavige geval geen sprake van twee gebouwde eigendommen die op grond van de samenstelbepaling als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt.

5.3.1.4. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat bij de waardering van de woning door de heffingsambtenaar is gerekend met een te grote oppervlakte van de grond en dat daarop in mindering moet worden gebracht het toegangspad groot 39 m2, hetgeen leidt tot een neerwaartse bijstelling van de waarde van de grond. Dit betekent dat voor de waardebepaling van de woning moet worden gerekend met een grondoppervlakte van 155 m2 (194 -/- 39). Met in achtneming daarvan en rekening houdend met de door de taxateur van de gemeente toegepaste grondstaffel, dient de waarde verminderd te worden met € 25.324 (687.000 -/- € 295.054 + € 243.730 -/- 661.000).

5.3.2. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar over de staat van het object [object xxx] geloofwaardig en daarmee in overeenstemming de door hem daaraan toegekende puntwaarde van de zogenoemde KOUDVL-factoren. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur heeft verklaard de wegingsfactor 1 voor voorzieningen ook bij andere vergelijkingsobjecten te hanteren ingeval sprake is van noodzakelijke vervanging. Wat betreft de overige tegen dit vergelijkingsobject ingebrachte grieven acht het Hof het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust juist en maakt het tot de zijne.

5.3.3. Aangaande [object x] overweegt het Hof dat dit object door de rechtbank wel is vermeld in haar uitspraak, maar niet is ingegaan op de daartegen gerichte grieven van belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat vanwege de volledige renovatie van dit object het niet geschikt is als vergelijkingsobject. Dit leidt tot een correctie op de door de taxateur van de heffingsambtenaar in aanmerking genomen m3-prijs van in totaal € 3.102 uitgaande van de dan nog resterende twee vergelijkingsobjecten. Deze beide objecten acht het Hof wel goed vergelijkbaar met de woning en er is door de heffingsambtenaar op een juiste manier rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten.

5.3.4. Ter zake van de vraag of [object vii] bruikbaar is als vergelijkingsobject acht het Hof het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust juist en maakt die gronden tot de zijne. Het Hof voegt daaraan toe dat ook de ligging van dit object niet vergelijkbaar is met dat van de woning aangezien het zich bevindt in de directe nabijheid van een T-splitsing terwijl direct aangrenzend aan de tuin van [object vii] nog sprake is van een ‘eigen weg’ bedoeld voor bestemmingsverkeer voor achter dit object gelegen woningen.

5.3.5. Voorts acht het Hof het eigen verkoopcijfer op de door de heffingsambtenaar aangegeven gronden niet geschikt als vergelijkingsmaatstaf.

5.3.6. Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep bedoeld heeft zijn stelling te handhaven dat vanwege de vorm van zijn tuin wegens ondoelmatigheid een afwaardering zou moeten plaatsvinden, acht het Hof die stelling niet aannemelijk geworden. Dat de achter de woning gelegen tuin een L-vorm heeft, maakt niet zonder meer dat deze ondoelmatig is. Zou al sprake zijn van enige ondoelmatigheid dan is niet aannemelijk dat die ondoelmatigheid zodanig is dat daarvan enige waardedruk uitgaat.

Slotsom5.4. De slotsom van hetgeen is overwogen onder 5.3.1.4 en 5.3.3 is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd; de waarde van de woning dient te worden verminderd tot afgerond € 632.500 (€ 661.000 -/- € 25.324 -/- € 3.102).

6.Kosten

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de (proces)kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht op:

voor de bezwaarfase 2 punten (bezwaar en hoorgesprek) x € 265 x 1 (wegingsfactor) = € 530;
voor de beroepsfase 2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.068;
voor het hoger beroep 2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.068.

Daar komt bij een vergoeding voor het in opdracht van belanghebbende ingebrachte rapport van een administratieve taxatie, bepaald met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (
Stcrt.28 mei 2018, nr. 28796). Dit betekent dat het voor de verrichte taxatie te vergoeden bedrag uitkomt op afgerond € 128 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW).

De totaal voor vergoeding in aanmerking komende (proces)kosten komen daarmee op € 2.794.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 632.500;
vermindert de aanslag gemeentelijke belastingen dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de (proces)kosten van belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep van in totaal € 2.794; en
draagt de heffingsambtenaar op aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 47 en € 131, in totaal € 178 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 28 december 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.