Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4484
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 661.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , bijgestaan door [C] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een rijwoning uit het bouwjaar 1920 met berging en drie dakkapellen. De woning heeft een inhoud van circa 460 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 194 m2.
2. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 21 oktober 2019 door taxateur [D] waarin de woning is getaxeerd op € 548.000. De woning is vergeleken met de woningen aan de [E] , aan de [F] en aan de [G] te [Z] . Het taxatierapport vermeldt dat een erfdienstbaarheid (recht van overpad) is gevestigd van circa 44 m2. Voor de waardering is daarom uitgegaan van 150 m2 perceel (194 m2 in totaal – 44 m2 voor het overpad).
3. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 12 december 2019 door taxateur [C] waarin de woning is getaxeerd op € 687.000. De woning is vergeleken met de woningen aan de [H] en [I] en aan de [G] te [Z] . In deze taxatie is op de kadastrale kaart een erfdienstbaarheid van overpad ingetekend die loopt tot aan het einde van het perceel van [J] .
4. Eiser heeft een nader stuk ingediend waarbij met ingetekende lijnen op afbeeldingen van Google Earth een afstandsberekening wordt getoond. In deze tekening loopt de erfdienstbaarheid van overpad door voorbij het perceel van [J] , over de gehele lengte van eisers perceel en daarna nog over de volle breedte van de achterzijde van eisers perceel, naar het perceel van [K] . De berekende afstand bedraagt 26,50 m over de lengte van het perceel en 11,82 m over de breedte van het perceel (in totaal 38,82 m).
Geschil
5. In geschil is de waarde van de woning op de voor het kalenderjaar 2019 geldende waardepeildatum 1 januari 2018.
6. Eiser stelt dat de waarde van de woning ten hoogste € 548.000 is. Eiser voert daartoe aan dat de erfdienstbaarheid een oppervlakte heeft van 44 m2 en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk van die erfdienstbaarheid. Verder betoogt eiser dat de beste vergelijkbare verkoop die van [E] is en dat deze verkoop ten onrechte niet door verweerder ter vergelijking is gebruikt. Ook stelt eiser dat de ondoelmatige vorm van eisers perceel een waardedrukkend effect heeft, waarmee verweerder geen rekening heeft gehouden.
7. Verweerder betoogt dat de beschikte waarde van € 661.000 niet te hoog is. Verweerder stelt dat de erfdienstbaarheid een oppervlakte heeft van 17 m2 en dat met de waardedruk daarvan voldoende rekening is gehouden. De taxateur van de gemeente heeft [E] niet gebruikt omdat dit een nieuwbouwwoning uit 2006 is. Anders dan bij een puntvormig perceel ziet verweerder geen reden om aan een L-vormig perceel, dat doelmatig kan worden gebruikt, een waardedrukkend effect toe te kennen.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is vast komen te staan dat de door eiser in 2016 betaalde aankoopprijs van de woning in een familietransactie tot stand is gekomen. Gelet op de geringe waardestijging in 14 jaar van € 17.136 is aannemelijk dat deze prijs niet de waarde in het economische verkeer van de woning vertegenwoordigt.
Erfdienstbaarheid
10. Eiser heeft ter zitting opgehelderd dat hij de kwestie van de erfdienstbaarheid niet als een objectafbakeningsvraag, maar als een waarderingskwestie beschouwt. Dit uitgangspunt acht de rechtbank juist.
11. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de erfdienstbaarheid niet goed verwerkt is in het taxatierapport van de gemeente, omdat het de bedoeling was dat 17 m2 in mindering gebracht zou worden op de totale grondoppervlakte van het perceel en dit per abuis niet is gebeurd. Verweerder licht ter zitting toe dat de waarde van het perceel € 272.682 bedragen moet en de getaxeerde waarde van de woning daardoor € 665.000 wordt (dat is € 22.000 lager dan in het taxatierapport). De beschikte WOZ-waarde bedraagt € 661.000 en die is dus niet te hoog, aldus verweerder.
12. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de breedte van het pad van de erfdienstbaarheid niet meer dan een meter bedraagt. Partijen verschillen nog van mening over de vraag over welke afstand dit recht van overpad zich uitstrekt. Verweerder heeft gesteld dat het om een afstand van 17 meter gaat, namelijk de afstand vanaf de openbare weg tot aan het einde van de tuin van [J] . Dat is de plaats waar een schutting op het pad is geplaatst. Eiser is het ermee eens dat die afstand 17 meter is, maar stelt dat het recht van overpad verder doorloopt na de schutting. Het pad loopt daarna namelijk over de gehele lengte door tot het einde van het perceel van eiser en gaat dan over de breedte verder tot aan de erfgrens met [K] . Eiser stelt daarom dat niet alleen de bewoners van [L] en [J] , maar ook de bewoners van [K] een recht van overpad hebben en dat het om een recht over een afstand van in totaal 44 meter gaat.
13. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat het recht van overpad zich uitstrekt over een afstand van 44 meter en dat daarom sprake is van een grotere waardedruk op het perceel van de woning, alleen gewezen op een luchtfoto waarop een pad te zien is. De gemachtigde van eiser heeft hierover geen navraag gedaan bij zijn cliënt, terwijl eiser wel bij uitstek de partij is die deze onduidelijkheid had kunnen ophelderen.
14. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat in de koopakte van eisers woning over de erfdienstbaarheid niet meer is vermeld dan dat er een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd voor een pad van circa 1 meter breed. De rechtbank vindt hierin steun voor de conclusie dat de erfdienstbaarheid niet verder loopt dan tot de schutting en eindigt na een afstand van ongeveer 17 meter. Wanneer het recht van overpad na de schutting verder zou doorlopen, gaat het om een voor eiser aanzienlijk bezwarender recht van overpad. Eiser moet dan immers zorgen dat de bewoners van nummer [K] toegang krijgen achter zijn schutting en moet dulden dat zij over de gehele lengte en breedte van zijn perceel door zijn achtertuin lopen om hun eigen perceel te bereiken. Het had dan voor de hand gelegen dat een dergelijk recht van overpad duidelijker in de akte van de woning beschreven zou zijn. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de erfdienstbaarheid een oppervlakte van niet meer dan 17 m2 heeft.
15. Verweerder heeft deze oppervlakte op de perceelgrootte in mindering gebracht tegen de door hem gehanteerde kavelstaffel voor die meters, te weten in totaal een bedrag van € 22.000. Daardoor wordt aan dat deel van het perceel in het geheel geen waarde toegekend, terwijl dit pad ook voor eiser zijn waarde zal hebben als toegang tot de achtertuin. Er is dan ook naar het oordeel van de rechtbank door verweerder in ruim voldoende mate rekening gehouden met het waardedrukkende effect van het recht van overpad.
De perceelvorm
16. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen waardevermindering heeft aangebracht in verband met de ondoelmatige perceelvorm van een ‘tetrisblokje’. Zoals uit het hierboven onder 15 overwogene, gaat de rechtbank ervan uit dat het pad tussen de woningen voor eiser als toegang buitenom vanaf de weg tot zijn achtertuin voor eiser van waarde is. Verder stelt verweerder dat de tuin van eiser – afgezien van het pad tussen de woningen – een L-vorm heeft en dat die vorm doelmatig als tuin te gebruiken is, anders dan wanneer bijvoorbeeld van een puntvormige tuin. De rechtbank acht deze verklaring van verweerder toereikend.
Vergelijkingspanden
17. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopprijzen van drie vergelijkingspanden (zie onder 3). Wat betreft de inhoudsmaat van [G] heeft verweerder in reactie op eisers beroep een berekening bij zijn verweerschrift gevoegd waaruit blijkt hoe de inhoud van 429 m3 berekend is. Eiser heeft daarna tegen deze berekening niets meer ingebracht. Het taxatierapport van eiser vermeldt zonder nadere onderbouwing een inhoud van 470 m3 en wordt daarom op dit punt niet door de rechtbank gevolgd. Er is dan ook voor de rechtbank geen reden om de juistheid van de inhoudsmaat van 429 m3 van [G] te betwijfelen.
18. Eiser stelt dat verweerder bij zijn vergelijkingspanden in de matrix bij het taxatierapport te grote opwaartse correcties voor een verschil in kwaliteit en onderhoud heeft aangebracht en te geringe negatieve correcties, waardoor volgens eiser een geflatteerde kubieke-meterwaarde is ontstaan in verweerders taxatierapport. Eiser heeft verkoopinformatie van [I] en van [G] overgelegd, als onderbouwing van dat standpunt. Uit deze informatie valt af te leiden dat [I] een volledig gerenoveerde woning is met een hoogwaardig afwerkingsniveau en dat [G] in verouderde staat verkeert. Voor [G] heeft verweerder inderdaad een grotere correctie aangebracht. Dit komt omdat de staat van de voorzieningen het laagste inschalingsniveau heeft gekregen. De verkoopdocumentatie ondersteunt dat ook. De rechtbank ziet daarom in het door eiser aangevoerde geen reden om de betrouwbaarheid van verweerders taxatierapport te betwijfelen.
19. Eiser stelt dat vooral de verkoopprijs van [E] aantoont dat eisers woning te hoog is gewaardeerd. Dat is een in 2006 nieuw en dus beter gebouwde woning met volgens eiser een vergelijkbare ligging en uitstraling. Dat deze woning is verkocht voor € 645.000 (de prijs na correctie naar de waardepeildatum), betekent dat de beschikking van € 661.000 voor eisers veel oudere woning te hoog is, aldus eiser. Verweerder heeft gesteld dat de [E] niet met eisers woning te vergelijken is, omdat deze woning van een heel andere bouwstroom is dan eisers woning, die dateert uit 1920. De relatief lage verkoopprijs wijt verweerder ook aan een mindere ligging van die woning vanwege druk verkeer naar de achtergelegen woningen, maar eiser bestrijdt dat. De rechtbank acht aannemelijk dat de [E] niet geschikt is om als vergelijkingspand voor de waardebepaling van de woning van eiser te kunnen dienen. Er is sprake van een dermate verschillende bouwaard en bouwperiode, dat deze woning een andere markt zal aanspreken. De gerealiseerde verkoopprijs kan dan niet maatgevend zijn voor de waarde van eisers woning, omdat niet te bepalen is welke correcties dan op die prijs zouden moeten worden aangebracht.
Slotsom
20. De waarde van de woning van € 661.000 is dan ook door verweerder aannemelijk gemaakt. Wat eiser daartegen heeft ingebracht, zowel afzonderlijk als op basis van zijn taxatierapport, vormt onvoldoende grond voor het oordeel dat de beschikte waarde van de woning te hoog is. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
21. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 2 november 2020 gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.