Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.276.228/01
zaaknummers rechtbank Amsterdam: 3789732 EA VERZ 15-49
8207223 EA VERZ 19-873
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 maart 2021
inzake
1.STICHTING DE SCHIMMEL,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam,
tegen
1.
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] / [adres 2] / [adres 3] / [adres 4] / [adres 5] / [adres 6] / [adres 7] ,
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] / [adres 2] / [adres 3] / [adres 4] / [adres 5] / [adres 6] / [adres 7] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W. den Harder te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna respectievelijk de Stichting, [appellant sub 2] en de VvE genoemd. De Stichting en [appellant sub 2] gezamenlijk worden [appellanten] genoemd.
[appellanten] zijn bij beroepschrift met een productie, ontvangen ter griffie van het hof op 26 maart 2020, onder aanvoering van zeven grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 26 februari 2020 onder bovenvermelde zaaknummers heeft gegeven. Bij het beroepschrift hebben zij tevens hun verzoeken gewijzigd. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de besluiten van de vergadering van eigenaars van de VvE (hierna; de vergadering van eigenaars) van 16 december 2014 en 31 juli 2018 nietig zal verklaren, althans zal vernietigen en voor het overige zal beslissen zoals in het verzoekschrift staat vermeld, met beslissing over de gedingkosten.
Op 8 juni 2020 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, met producties. De VvE verzoekt daarin het hof de bestreden beschikking te bekrachtigen, althans [appellanten] niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek met betrekking tot het besluit van 31 juli 2018, een en ander met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de gedingkosten, inclusief de nakosten en met rente.
Bij verweerschrift in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, bij het hof binnengekomen op 29 juli 2020, hebben [appellanten] verzocht het incidentele hoger beroep te verwerpen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de gedingkosten.
Bij brief van 15 januari 2021 hebben [appellanten] nog stukken in het geding gebracht en hun verzoek aangevuld.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op
28 januari 2021. Bij die gelegenheid hebben namens partijen hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd. Mr. Den Harder heeft zich bediend van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.16 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, met dien verstande dat tussen partijen vast staat dat De Schimmel, anders dan de kantonrechter heeft vastgesteld, bij de overdracht in 2010 de opslagruimte heeft behouden. Het hof zal dit verbeteren. De aldus verbeterde feiten zijn, samengevat en waar nodig aangevuld met andere tussen partijen vaststaande feiten, de volgende.
2.1
De VvE heeft betrekking op 421 appartementsrechten, verdeeld over 208 woningen, 182 bij de woningen horende bergingen, zes winkelruimten en 24 (overige) opslagruimten. De opslagruimten en twee van de winkelruimten bevinden zich onder in vier flatgebouwen, waarin zich ook de woningen bevinden. De overige winkelruimten bevinden zich in laagbouw tussen de flatgebouwen. De splitsing in appartementsrechten is in 2003 uitgevoerd door woningcorporatie Het Oosten (hierna: Het Oosten), de rechtsvoorgangster van Stadgenoot.
2.2
Vier woningen zijn verkocht aan derden. Stadgenoot is eigenaar van de (de appartementsrechten op) de overige woningen.
2.3
In de vergadering van eigenaars van de VvE kunnen in totaal 458 stemmen worden uitgebracht. Stadgenoot bezit 436 stemmen.
2.4
Vanaf 2003 was De Schimmel eigenaar van de appartementsrechten betreffende de winkelruimten en één opslagruimte. Vinken Vastgoed B.V. (hierna: Vinken) is opgetreden als beheerder van de winkels.
2.5
Artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte, verleden op 5 december 2003, luidt als volgt:
De eigenaars zijn - voor zover hierna niet anders is bepaald - voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
De vergadering is bevoegd een bepaalde kostenverdeling (niet zijnde de ten behoeve van alle eigenaars gemaakte gezamenlijke kosten) te wijzigen. Tot een dergelijke wijziging kan de vergadering slechts besluiten met een meerderheid van twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
Artikel 3 van Pro de splitsingsakte bepaalt dat tot de gemeenschappelijke schulden en kosten onder meer worden gerekend de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Artikel 9 van Pro de splitsingsakte luidt als volgt:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé-gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden, (…) de balkon- en loggiaconstructies, de borstweringen, de galerijen, (…) de daken en de goten, (….) almede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
(…)
3 In afwijking van het vorenstaande zijn de gemeenschappelijke gedeelten en zaken welke zich op, boven of aan de appartementsrechte met bestemming bedrijfsruimte en niet onder woningen bevinden, voor rekening en risico van de eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht.
Artikel 33 lid 8 van Pro de splitsingsakte luidt als volgt:
De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van tenminste vijftien (15) dagen (…) en wordt verzonden naar de werkelijke of de door de eigenaars aan de vereniging opgegeven woonplaats van de eigenaars (…).
2.6
Op enig moment tussen 5 december 2003 en 8 februari 2006 heeft De Schimmel de VvE verzocht om wijziging van de splitsingsakte op het punt van de kostenverdeling. In een brief van 8 februari 2006 heeft Het Oosten, de toenmalige bestuurder van de VvE, het volgende aan De Schimmel geschreven:
(…) In deze VVE heeft Het Oosten het voornemen de verkochte woningen terug te kopen. (…) Deze informatie geef ik u mee voor uw eigen afweging wel of niet tot wijziging van de akte te besluiten.
Naar aanleiding van het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte, deel ik u mee dat Het Oosten instemt met wijziging ervan. Aan deze instemming verbindt Het Oosten enige voorwaarden, als volgt:
(…)
• Alle aan de wijziging verbonden kosten zijn voor rekening van Stichting De Schimmel;
• Om aan uw verzoek te voldoen, stelt Het Oosten voor om uit artikel 9 van Pro het Reglement de volgende onderdelen te verwijderen, zodat deze niet meer gemeenschappelijk zijn, derhalve niet meer voor gemeenschappelijke rekening zijn: (…).
• Het Oosten dient vooraf met de wijziging akkoord te gaan.
Voor de goede orde bevestig ik hierbij dat de instemming van Het Oosten met de wijziging van de akte van splitsing onverlet laat de verschuldigdheid van Stichting De Schimmel van de thans vastgestelde servicekosten, totdat de akte van wijziging is gepasseerd.
2.7
Blijkens de notulen van de vergadering van eigenaars van de VvE van 13 mei 2008 is op die vergadering (onder meer) het volgende besproken:
Vinken (…) wil voor haar client, Stichting De Schimmel, de splitsingsakte wijzigen. Stichting De Schimmel is eigenaar van een aantal bedrijfsruimten aan de [naam weg] . Deze eigenaar wil graag meer flexibiltiet om onderhoud en verbeteringen buiten de VvE om te kunnen regelen. (…)
De vergadering is hier in principe niet op tegen (…) Zij merkt wel op dat alle kosten en inspanningen hieraan verbonden door de Stichting De Schimmel (…) moeten worden gedragen, De vergadering behoudt zich daarnaast het recht voor om een definitieve beslissing te nemen op basis van een compleet voorstel (…)
Op basis van een definitief voorstel wordt een vergadering van eigenaars uitgeschreven bij de notaris, Op deze vergadering staat alleen de akte van wijziging op de agenda (…)
2.8
Blijkens de notulen van de vergadering van eigenaars van 16 december 2014 zijn op die vergadering (onder meer) de volgende besluiten genomen:
5. Planmatig onderhoud 2014 en 2015
5.1
De vergadering stemt unaniem in met het door Stadgenoot begeleiden en laten uitvoeren op kosten van de Vve van het geplande onderhoud voor 2015, 2016 en 2017.
6. Begroting 2015 (zie [website] )
6.1
Versie 5 van de begroting (stijging begroting en extra bijdrage in 2015 en 2016 van 660.000 euro en 716.000 euro) wordt unaniem goedgekeurd en per 1-1-2015 doorgevoerd.
7. Vaststelling incassoprocedure
7.1
De incassoprocedure wordt unaniem goedgekeurd
2.9
Verder is op die vergadering blijkens de notulen ook nog het volgende besproken:
De beheerder legt uit dat in de splitsingsakte genoemd is dat de bedrijfsruimten (de laagbouw) hun eigen onderhoud moeten betalen en dat de bedrijfsruimten die onder de woningen in de hoogbouw gesitueerd zijn door de VvE worden onderhouden. (…) De heer [B] [ [C] ; hof] geeft aan dat het wrang is dat de laagbouw zijn eigen onderhoud moet betalen en dat zij vervolgens ook in alle kosten van het gehele gebouw mee moeten betalen. Hij geeft aan dit eigenlijk niet redelijk en billijk te vinden. (…) De heer [B] geeft aan dat de eigenaar van de bedrijfsruimten eerder (…) een verzoek bij (…) het Oosten (…) ingediend te hebben om de akte te wijzigen. Daar is om een niet bekende reden geen vervolg meer aan gegeven. (…) Afgesproken dat het eerder ingezette traject van wijzigen van de splitsingsakte weer opgepakt wordt. De heer [D] [ [C] ; hof] of de heer [B] zal het eerder opgestelde voorstel opzoeken en aan de beheerder mailen zodat deze het bij Stadgenoot neer kan leggen . (…)
In de notulen is tevens vermeld dat ter vergadering uiteindelijk niet is gesproken over een binnengekomen verzoek van De Schimmel van 21 oktober 2014 tot terugbetaling van een bedrag van ongeveer € 25.000,= aan betaalde onderhoudsbijdragen.
2.1
In notulen van de vergadering van eigenaars van 28 mei 2015, waarin [appellant sub 2] was vertegenwoordigd door [C] , staat vermeld:
(…) Het uitgangspunt van Stichting de Schimmel is dat het niet redelijk is dat de eigenaar van de “laagbouw” bedrijfsruimten haar eigen onderhoud aan oa. daken en gevels moet betalen maar vervolgens ook nog haar aandeel betaalt in de kosten voor de woningen en trappenhuizen/de rest van het gebouw. Aangegeven is dat zij de akte wil laten wijzigen en dat daar naar toe gewerkt wordt.
Het streven is de wijziging van de akte zo spoedig mogelijk verder uit te werken en dit in 2015 juridisch in orde te maken. (…)
(…)
7.1
De incassoprocedure wordt unaniem goedgekeurd. (…)
De conclusie is dat de besluiten genomen in de vergadering van 16-12-2014 niet worden aangepast maar dat de besluiten met een grote meerderheid zijn genomen in plaats van unaniem.
Besluit: de besluiten genomen in de vergadering worden niet aangepast maar er wordt aangetekend dat deze niet unaniem maar met meerderheid zijn genomen.
(…)
(…)
2.11
[appellant sub 2] is voorzitter van De Schimmel. Bij akte van 29 juli 2015 zijn de bovengenoemde winkelruimten door De Schimmel in eigendom overgedragen aan [appellant sub 2] . [appellant sub 2] heeft de VvE hierover niet geïnformeerd. De Schimmel heeft de opslagruimte behouden.
2.12
Op enig moment na bovengenoemde datum heeft (de beheerder van) de VvE via het kadaster en Stadgenoot kennis gekregen van bovengenoemde leveringsakte. Hij heeft daarop [appellant sub 2] geregistreerd als eigenaar van de winkelruimten en de opslagruimte en als diens huisadres opgenomen het in de leveringsakte genoemde adres.
2.13
Bij brief 15 december 2015, gericht aan [appellant sub 2] op het onder 2.12 bedoelde adres, heeft de VvE hem aangemaand wegens een betalingsachterstand. Bij e-mail van 29 december 2015 heeft [C] namens [appellant sub 2] daarop gereageerd.
2.14
In de notulen van een vergadering van eigenaars van 31 juli 2018, waar afgezien van Stadgenoot en de beheerder niemand was verschenen, zijn de volgende besluiten vermeld:
(…)
3. Vaststellen jaarrekening 2015, 2016, 2017
3.1
De jaarrekeningen 2015, 2016 en 2017 zijn vastgesteld. Er wordt decharge verleend voor het gevoerde beleid van 2015, 2016, 2017.
Het boekjaar 2015 sluit met een negatief exploitatieresultaat van € 659.76.
Het boekjaar 2016 sluit met een negatief exploitatieresultaat van € 22,729,44.
Het boekjaar 2017 sluit met een negatief exploitatieresultaat van € 1,862,28
Besloten wordt de negatieve resultaten met de eigenaren te verrekenen.
4.Vaststellen MJOB 2018 en 2019
4.1
De administratief bijgestelde MJOB is vastgesteld voor de onderhoudsjaren 2018 en 2019.
5.Planmatig onderhoud 2018 / 2019
5.1
Het onderhoud voor 2018 en 2019 wordt conform MJOB goedgekeurd. Het bestuur wordt mandaat verstrekt om de firma Topdak en de firma SW Wolda opdracht te verlenen en om de projectbegeleiding eventueel uit te besteden a maximaal 7 % van de totale aanneemsom (inclusief eventueel meerwerk). Tevens wordt mandaat verstrekt om onvoorziene meerkosten met een maximum van 10% van de totale aanneemsom (inclusief eventueel meerwerk) goed te keuren en in opdracht te geven.
6.Vaststellen begroting 2018
6.1
De begroting 2018 met een totaal van € 258.150,- alsmede de begrotingen voor de extra bijdrage van € 423.000,- en € 380.000,- worden unaniem, met terugwerkende kracht per 1januari 2018 vastgesteld. De eigenaren worden hierover per brief door VBA geïnformeerd.
7.Incassoprocedure
7.1
De incassoprocedure is vastgesteld.
2.15
Bij e-mail van 1 februari 2019 heeft de beheerder van de VvE aan [C] onder meer het volgende medegedeeld:
Over de conform vergaderbesluiten over de hele VvE gerekend met een eigen bijdrage in:
• In 2015 Extra bijdrage 660.000 aandeel [appellant sub 2] is betaald door SGN
• In 2018 Extra bijdrage 423.000, aandeel [appellant sub 2] 18.469,03
• In 2018 Extra bijdrage 380.000 te betalen uiterlijk juni 2019, aandeel [appellant sub 2] 16.591,56
Schimmel Vastgoed ofwel [appellant sub 2] is daar voor haar deel voor aangeslagen.
Zoals overeengekomen heeft Stadgenoot destijds de bijdrage van 2015 voor haar rekening genomen voor de betreffende eigenaar. De afspraak was destijds dat de maandelijkse bijdrage wel voldaan moest worden.
Deze wordt ook niet betaald. Ik denk dat het van belang is dat ik jullie daar wel op wijs. Door deze situatie is de achterstand inmiddels opgelopen tot € 72.299,91, ca 4 jaar onbetaalde maandelijkse bijdragen en bovengenoemde extra bijdragen).
2.16
Bij brief van 27 maart 2019 heeft de gemachtigde van [appellant sub 2] gereageerd op bovenbedoeld bericht.
2.17
[appellanten] hebben de appartementsrechten in 2019 overgedragen aan een derde. Bij e-mail van 30 oktober 2019 heeft (de beheerder van) de VvE aan de transporterend notaris medegedeeld dat op 31 juli 2018 een vergadering van eigenaars had plaatsgevonden waarin besluiten waren genomen en waarvan de notulen op 7 augustus 2018 per e-mail aan [appellant sub 2] waren verzonden.
3.Beoordeling
3.1
[appellanten] hebben in eerste aanleg twee verzoekschriften ingediend, respectievelijk op 15 januari 2015 en 29 november 2019. In het eerste verzoekschrift hebben zij verzocht, samengevat, de onder 2.8 genoemde besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 december 2014 nietig te verklaren, althans te vernietigen. In het tweede hebben zij, samengevat, verzocht de besluiten van de vergadering van eigenaars van 31 juli 2018 nietig te verklaren althans te vernietigen en voor recht te verklaren dat [appellanten] en hun rechtsopvolgers als eigenaars van de zes winkels en de opslagruimte niet hoeven mee te betalen aan groot onderhoud van de woningen in de VvE, behoudens het onderhoud dat plaatsvindt aan die gedeelten die zich onmiddellijk onder de woningen bevinden. In hoger beroep hebben [appellanten] daaraan nog toegevoegd het verzoek om de VvE te gebieden om met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2012 nieuwe berekeningen te maken van het aandeel van [appellanten] in de gemeenschappelijke kosten aan de hand van het oordeel van het hof in deze zaak.
3.2
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken van [appellanten] afgewezen op grond van zijn oordeel (samengevat) dat [appellanten] behoorlijk zijn opgeroepen voor de vergaderingen van 16 december 2014 en 31 juli 2018, dat de daar genomen besluiten op reglementaire wijze tot stand zijn gekomen en ook inhoudelijk niet in strijd zijn met de wet, de statuten of de eisen van redelijkheid en billijkheid.
3.3
Met grief 1 betogen [appellanten] onder meer dat de kantonrechter heeft miskend dat partijen niet alleen van mening verschillen over de toepassing van de verdeelsleutel van (artikel 2 lid 3 juncto Pro) artikel 9 lid 3 van Pro de splitsingsakte, maar ook over de vraag wat gemeenschappelijk is en wat niet. [appellanten] betogen dat dáárover in 2006 in de VvE al overeenstemming was bereikt tussen de toen enige twee eigenaren, Het Oosten en De Schimmel, welke overeenstemming in de jaren daarna is herhaald.
3.4
De stelling van [appellanten] dat in 2006 Het Oosten en De Schimmel de enige eigenaren binnen de VvE waren is naar het oordeel van het hof niet juist. Dit blijkt al uit het feit dat in de brief van 8 februari 2006 door Het Oosten melding wordt gemaakt van haar toen bestaande wens tot terugkoop van de verkochte woningen. Uit die brief blijkt verder dat Het Oosten bereid was haar medewerking te verlenen aan een door De Schimmel te entameren wijziging van de splitsingsakte. Dat een verschil van mening zou bestaan over wat gemeenschappelijk is, volgt uit een en ander niet. Welke delen en kosten volgens de splitsingsakte gemeenschappelijk zijn, was steeds wel duidelijk. De Schimmel en de rechtsvoorgangster van Stadgenoot waren het erover eens dat de combinatie van artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte met artikel 9 lid 3 daarvan Pro voor de eigenaar van de winkelruimten in de laagbouw tot een onevenwichtigheid leidde, omdat die eigenaar zelf het volledige onderhoud van de eigen buitengevels en dergelijke moet betalen, maar ook moet meedelen in de kosten van het onderhoud van de buitengevels en dergelijke van de rest van de gebouwen van de VvE. Vervolgens is de vraag gerezen welke verdeelsleutel in de jaren na de brief van 8 februari 2006 moest worden toegepast op de onderhoudskosten, gegeven de inhoud van de splitsingsakte en de eisen van redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter heeft het geschil van partijen terecht aldus opgevat. Grief 1 slaagt daarom niet.
3.5
Voor het overige lenen de grieven zich voor gezamenlijke behandeling in die zin, dat het hof aan de hand daarvan achtereenvolgens de besluiten van 16 december 2014 en die van 31 juli 2018 zal bespreken.
de besluiten van 16 december 2014
3.6
De door [appellanten] aangevochten besluiten van 16 december 2014 zien op de instemming van de VvE met de uitvoering en financiering van het onderhoud 2015-2017 en de begroting van 2015. De kantonrechter heeft in de bestreden beslissing overwogen dat De Schimmel op correcte wijze is opgeroepen voor de vergadering van eigenaars van 16 december 2014 en dat de daarin genomen besluiten op rechtsgeldige wijze tot stand zijn gekomen. [appellanten] hebben een en ander niet bestreden. Hun bezwaar tegen de besluiten van 16 december 2014 is inhoudelijk van aard; zij menen dat de onderhoudskosten waarover in deze vergadering is beslist, niet verdeeld hadden moeten worden volgens de verdeelsleutel in artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte, maar met inachtneming van de afspraken in de brief van 8 februari 2006, wat zou betekenen dat De Schimmel als eigenaar van de winkelruimten in de laagbouw, niet zou hoeven meebetalen aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen in de rest van de gebouwen (hierna ook te noemen: de hoogbouw).
3.7
Met betrekking tot dit laatste heeft de kantonrechter overwogen dat de vergadering van eigenaars niet bevoegd is af te wijken van hetgeen de splitsingsakte bepaalt over de verdeling van de algemene kosten, de onderhoudskosten daaronder begrepen, zodat een besluit van de vergadering dat toepassing geeft aan die verdeelsleutel niet om die reden onjuist of onredelijk kan zijn. Terecht komen [appellanten] tegen die overweging op. In de tweede en derde volzin van artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte is immers de mogelijkheid geopend om onder bepaalde voorwaarden, waaraan in dit geval was voldaan, de verdeling van kosten die niet ten behoeve van alle eigenaars worden gemaakt, te wijzigen. De onderhoudskosten voor (kort gezegd) de hoogbouw worden niet gemaakt ten behoeve van alle eigenaren, maar alleen ten behoeve van de eigenaren van appartementen in de hoogbouw, terwijl de eigenaar van de winkelruimten in de laagbouw de eigen onderhoudskosten moet dragen. De kosten van het onderhoud van de appartementen in de hoogbouw kan dus op een van artikel 2 lid 3 eerste Pro volzin afwijkende wijze worden verdeeld, bijvoorbeeld uitsluitend onder de eigenaren van appartementen in de hoogbouw.
3.8
Dat de vergadering van eigenaars een dergelijk besluit had kunnen nemen, wil echter nog niet zeggen dat een verdeling overeenkomstig de eerste volzin van artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Toen De Schimmel na de splitsing in 2003 de winkelruimten verwierf wist zij/kon zij weten hoe de verdeling van de onderhoudskosten was. Zij heeft daarmee bij de bepaling van de door haar te bieden prijs rekening mee kunnen en moeten houden. Het zelfde, maar dan omgekeerd, geldt voor de eigenaren in de hoogbouw, onder wie de vier particuliere woningeigenaren; zij zouden door een afwijkende verdeling van de onderhoudskosten van de hoogbouw, onverwacht, financieel slechter af zijn.
3.9
Daarbij komt dat weliswaar Het Oosten in haar brief van 8 februari 2006 zich bereid heeft verklaard (onverplicht) mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte in de door De Schimmel gewenste zin, maar het altijd de bedoeling is geweest dat De Schimmel daartoe het initiatief zou nemen. In de vergadering van eigenaars van 13 mei 2008 is deze voorwaarde nog eens gesteld. Verder heeft Het Oosten zich al in de brief van 8 februari 2006 op het standpunt gesteld dat De Schimmel in de tussentijd de reguliere bijdrage moest blijven betalen. Dat Het Oosten of Stadgenoot of de VvE ooit iets anders heeft toegezegd, is wel door [appellanten] gesteld, maar blijkt uit niets. Het is verder niemand anders dan De Schimmel zelf aan te rekenen dat na 8 februari 2006 geen enkele relevante activiteit is ondernomen om de akte te laten wijzigen. Nog in de vergadering van 16 december 2014 is besproken dat De Schimmel een wijzigingsvoorstel zou voorleggen aan de beheerder van de VvE. Pas in de vergadering daarna, op 28 mei 2015, heeft Stadgenoot het initiatief aan zich getrokken.
3.1
Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt ertoe dat niet kan worden gezegd dat de vergadering van eigenaars zich onredelijk opstelde door op 16 december 2014 vast te houden aan de verdeling van de onderhoudskosten volgens de maatstaf van de eerste volzin van artikel 2 lid 3 van Pro de splitsingsakte. Het verzoek tot vernietiging van de besluiten van 16 december 2014 is door de kantonrechter dan ook terecht afgewezen.
de besluiten van 31 juli 2018
3.11
[appellanten] hebben betwist dat op 31 juli 2018 een vergadering van eigenaars is gehouden. Subsidiair voeren zij aan dat de toen genomen besluiten vernietigbaar zijn, omdat zij voor die vergadering niet, en in ieder geval niet rechtsgeldig, zijn opgeroepen. Meer subsidiair achten zij de besluiten in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid om de hiervoor reeds genoemde reden.
3.12
De VvE heeft erkend dat zij De Schimmel niet heeft opgeroepen voor de vergadering van eigenaars van 31 juli 2018. Verder heeft zij gesteld dat zij [appellant sub 2] voor deze vergadering heeft opgeroepen op het hiervoor onder 2.12 bedoelde adres. Hoewel dat adres ten tijde van de oproeping niet het woonadres of het officiële adres van [appellant sub 2] was, meent de VvE dat de oproep rechtsgeldig is. Zij stelt daartoe dat [appellant sub 2] heeft nagelaten de overdracht van het appartementsrecht aan de VvE te melden, nooit zijn adres aan de VvE heeft opgegeven en niet heeft gereageerd op de brief die de VvE hem op 30 oktober 2015 heeft gestuurd op het bij haar geregistreerde adres, waarin zij hem verzocht zijn adresgegevens te controleren. Voorts wijst zij erop dat [C] op 29 december 2015 heeft gereageerd op de betalingsherinnering die de VvE [appellant sub 2] had gestuurd op datzelfde geregistreerde adres, waaruit blijkt dat hij de daarheen verzonden post wel degelijk ontving.
3.13
Ten slotte stelt de VvE dat [appellanten] al veel eerder hadden kunnen kennis nemen van de besluiten van 31 juli 2018, omdat die blijken uit de berichten die de VvE [appellant sub 2] na 31 juli 2018 heeft gestuurd, zoals de e-mail van 1 februari 2019 (hiervoor onder 2.15). Op grond van een en ander is de VvE primair van mening dat [appellanten] niet kunnen worden ontvangen in hun verzoek tot vernietiging van de besluiten van 31 juli 2018, omdat zij dat verzoek niet hebben ingediend binnen een maand nadat zij van de besluiten hebben kennis genomen of hadden kunnen kennis nemen en op grond van artikel 5:130 lid 2 BW Pro daarmee dus te laat zijn. Subsidiair meent zij dat er geen grond bestaat voor vernietiging van die besluiten.
3.14
[appellant sub 2] heeft betwist de oproep te hebben ontvangen die de VvE stelt te hebben verzonden. De ontvangst van die oproep is niet komen vast te staan. Als [appellant sub 2] geen oproep heeft ontvangen, bestond voor hem geen aanleiding om in de periode na 31 juli 2018 op de website van de beheerder te zoeken naar vergaderstukken of notulen. Op grond van artikel 33 lid 8 van Pro de splitsingsakte had de oproep moeten worden verzonden naar het werkelijke adres van [appellant sub 2] dan wel naar het door hem opgegeven adres. Weliswaar valt nog te bepleiten dat [appellant sub 2] zijn onwetendheid aan zichzelf heeft te wijten doordat hij heeft nagelaten het juiste adres op te geven en ook niet heeft gereageerd op een verzoek van de VvE om dat adres te controleren, maar er is hoe dan ook onvoldoende grond die redenering toe te passen op De Schimmel, die steeds eigenaar was gebleven van een appartementsrecht en dus geen adres(wijziging) had hoeven doorgeven, maar voor de vergadering in het geheel niet is opgeroepen.
3.15
Het hof heeft in het dossier geen berichten aan [appellanten] . aangetroffen waarvan vast staat dat die zijn ontvangen en waaruit voldoende duidelijk blijkt dat op 31 juli 2018 door de VvE de hier aan de orde zijnde besluiten zijn genomen. Uit het e-mailbericht van 1 februari 2019 blijkt dat ook niet voldoende duidelijk. Dit betekent dat [appellanten] hun tweede verzoekschrift tijdig hebben ingediend en kunnen worden ontvangen in hun verzoek tot vernietiging van de besluiten van 31 juli 2018.
3.16
Het feit dat (in ieder geval) De Schimmel niet is opgeroepen voor de vergadering van 31 juli 2018 brengt met zich dat de daar genomen besluiten niet in stand kunnen blijven. Weliswaar zijn de besluiten op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en Pro lid 3 BW jo. artikel 5:130 BW Pro niet van rechtswege nietig, maar vernietigbaar, maar feit is dat ter vergadering alleen meerderheidseigenaar Stadgenoot is verschenen en dus geen enkele discussie heeft kunnen plaatsvinden over de door [appellanten] aan de orde gestelde kwestie van de verdeelsleutel. [appellanten] hebben dus een redelijk belang bij de naleving van de regels die gelden voor de oproep ter vergadering. Het valt niet op voorhand uit te sluiten dat in een reglementair verlopende vergadering van eigenaars, waarin een goede gedachtewisseling kan plaatsvinden, andere besluiten kunnen vallen. Het hof zal de besluiten van 31 juli 2018 daarom vernietigen.
de verdere verzoeken
3.17
[appellanten] hebben bij brief van 15 januari 2021 hun verzoeken aangevuld. Een dergelijke aanvulling is, zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, in beginsel in strijd met de tweeconclusieregel, die ook in verzoekschriftzaken geldt. Gronden om de aanvulling desalniettemin toe te staan zijn het hof niet gebleken. Het hof zal derhalve recht doen op de verzoeken zoals in het beroepschrift geformuleerd.
3.18
Naast nietigverklaring/vernietiging van de besluiten van 16 december 2014 en 31 juli 2018 hebben [appellanten] verzocht een verklaring voor recht dat zij en hun rechtsopvolgers als eigenaars van de zes winkelruimten en de opslagruimte niet hoeven mee te betalen aan groot onderhoud van de woningen in de VvE, behoudens het onderhoud dat plaatsvindt aan die gedeelten die zich onmiddellijk onder de woningen bevinden, alsmede een gebod om met terugwerkende kracht over te gaan tot herberekening van de gemeenschappelijke kosten. Met betrekking tot deze verzoeken overweegt het hof het volgende.
3.19
De gevraagde verklaring voor recht en het gevraagde gebod zijn niet toewijsbaar. Niet alleen heeft de verklaring betrekking op de positie van de eigenaar van alle zes winkelruimten en een opslagruimte, terwijl de hiervoor onder 3.4 bedoelde onevenwichtigheid in de verdeelsleutel van de onderhoudskosten zich uitsluitend voordoet ten aanzien van de eigenaar van de vier winkelruimten in de laagbouw, maar bovendien blijkt uit hetgeen het hof hiervoor onder 3.8 tot en met 3.10 heeft overwogen dat het hof niet van oordeel is dat [appellanten] principieel niet hoeven mee te betalen aan het onderhoud van de appartementen in de hoogbouw. In hoeverre de na 2015 ingetreden vertraging in de uitvoering van de plannen tot wijziging van de splitsingsakte aanleiding zou moeten vormen bij de verdeling van de onderhoudskosten gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheid in de tweede en derde volzin van artikel 2 lid 3 van Pro het splitsingsreglement, kan pas in rechte worden beoordeeld als daarover in de VvE een rechtsgeldig besluit is genomen.
slotsom en kosten
3.2
De bestreden beslissing zal worden bekrachtigd voor zover die betrekking heeft op het eerste inleidende verzoekschrift van [appellanten] en worden vernietigd voor zover die betrekking heeft op het tweede inleidende verzoekschrift van [appellanten] De besluiten van 31 juli 2018 zullen alsnog worden vernietigd en de VvE zal worden veroordeeld in de op dat verzoekschrift betrekking hebbende kosten van de eerste aanleg. De gevraagde verklaring voor recht en het gevraagde gebod worden afgewezen. Omdat partijen in hoger beroep over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, worden de kosten daarvan gecompenseerd.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking voor zover daarbij (onder III en IV van de beslissing) het verzoek van [appellanten] inzake de besluiten van 31 juli 2018 is afgewezen en [appellanten] in de daarop betrekking hebbende gedingkosten zijn veroordeeld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
vernietigt de besluiten van de vergadering van eigenaars van 31 juli 2018;
veroordeelt de VvE in de gedingkosten in eerste aanleg voor zover betrekking hebbende op het verzoek inzake de besluiten van 31 juli 2018, voor zover aan de zijde van [appellanten] gevallen begroot op € 121,= aan griffierecht en € 480,= voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.