Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.278.800/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8367806 KK EXPL 20-174
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 januari 2021
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. H.D. Wind te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 25 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 13 mei 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen in een kort geding tussen [geïntimeerde] als eiseres en Eigen Haard als gedaagde.
De appeldagvaarding bevat de grieven. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht. Op de eerst dienende dag heeft Eigen Haard geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met een productie ingediend. Eigen Haard heeft daarop een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 december 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die aan het hof zijn overhandigd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen. In incidenteel hoger beroep heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar primaire vordering is afgewezen en dat het hof alsnog die vordering zal toewijzen, met bekrachtiging voor het overige. Een en ander met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, waaronder ook de door [geïntimeerde] betaalde eigen bijdrage aan haar advocaat ter hoogte van € 396,00 en het salaris van haar advocaat.
Eigen Haard heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten genoemd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De grieven 1 tot en met 7 van Eigen Haard hebben betrekking op de omschrijving van deze feiten in het bestreden vonnis. Het hof zal bij de weergave van de relevante feiten rekening houden met deze grieven en met het standpunt van [geïntimeerde] daarover.
3.Beoordeling
3.1
In deze kortgedingprocedure gaat het om de vraag of Eigen Haard bij wijze van voorlopige voorziening moet worden veroordeeld om aan [geïntimeerde] alsnog de huurwoning aan de [adres 1] toe te wijzen, dan wel aan [geïntimeerde] een identieke of vergelijkbare huurwoning met vier kamers aan te bieden in de wijk [wijk] , een en ander op straffe van een dwangsom.
3.2
De feiten die voor de beoordeling in het hoger beroep van belang zijn en die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de volgende.
3.2.1
[geïntimeerde] huurt van Rochdale een driekamerwoning in Amsterdam, waarin zij woont met haar echtgenoot en drie minderjarige kinderen. Omdat deze woning te klein is voor haar en haar gezin staat [geïntimeerde] al jaren geregistreerd als woningzoekende op Woningnet.
3.2.2
Eigen Haard is verhuurder van een woning aan de [adres 1] (hierna ook: de woning), welke woning op enig moment via Woningnet achtereenvolgens werd aangeboden aan verschillende opeenvolgende kandidaten.
3.2.3
Op 5 februari 2020 heeft [geïntimeerde] via Woningnet een automatisch gegenereerde e-mail ontvangen van Eigen Haard, waarin is vermeld:
U bent op dit moment de eerste kandidaat voor de woning aan de [adres 1] van Eigen Haard, gefeliciteerd!
Aanleveren van bewijsstukken uiterlijk 10-02-2020 om 10:00
Voordat wij de woning aan u kunnen toewijzen, verzoeken wij u onderstaande gegevens en een aantal volledig ingevulde en ondertekende formulieren bij ons in te leveren. Op basis van deze gegevens kunnen wij nagaan of u voldoet aan de toewijzingsnormen. (…)
Controle van uw gegevens
De aanbieding die u hebt ontvangen is gebaseerd op de gegevens die u zelf in WoningNet hebt ingevuld en is onder voorbehoud. Nadat wij uw gegevens hebben ontvangen controleren wij deze en bepalen wij definitief of u aan alle voorwaarden voldoet. (…) Als uit onze controle blijkt dat uw gegevens niet juist of niet volledig zijn, kunnen wij u de woning helaas niet te huur aanbieden. De aanbieding komt dan te vervallen.
(…)
3.2.4
Vervolgens heeft [geïntimeerde] alle formulieren en (inkomens)gegevens aangeleverd bij Eigen Haard met het oog op toewijzing van de woning.
3.2.5
Op 18 februari 2020 ontving [geïntimeerde] per e-mail van Eigen Haard bericht dat zij niet voor de woning in aanmerking kwam, omdat het gezinsinkomen te laag was.
3.2.6
Binnen een half uur na ontvangst van die e-mail heeft [geïntimeerde] aan Eigen Haard per e-mail geantwoord dat Eigen Haard van een te laag inkomen was uitgegaan omdat haar eigen inkomen hoger is en omdat ook nog het inkomen van haar man moet worden meegerekend. [geïntimeerde] heeft daarbij tevens Eigen Haard verzocht contact met haar op te nemen hierover. Twee uur later heeft [geïntimeerde] Eigen Haard nogmaals gemaild met als bijlage een jaaropgave 2019.
3.2.7
Op 19 februari 2020 heeft Eigen Haard aan [geïntimeerde] telefonisch meegedeeld dat Eigen Haard bij de beoordeling van het inkomen van [geïntimeerde] een fout had gemaakt, maar dat de woning al was aangeboden aan een opvolgende kandidaat en niet meer aan [geïntimeerde] kon worden toegewezen. Op diezelfde dag heeft [geïntimeerde] per e-mail aan Eigen Haard geschreven:
Graag wil ik terugkomen op onze telefoon gesprek van vanochtend.
Ik waardeer het dat u heeft erkend dat de fout bij jullie ligt en dat mijn inkomen gewoon voldoet aan jullie eisen en dat ik onterecht ben afgewezen voor de woning op de [adres 1] .
U heeft mij maatwerk aangeboden voor een vergelijkbare woning omdat u zegt dat de afwijzing blijft staan en dat de woning al is aangeboden aan de volgende kandidaat. Maar dat snap ik eigenlijk nog steeds niet want ik heb gisteren ochtend al aangegeven dat jullie toetsing niet klopt en heb dat meteen aangetoond, de woning is tot heden niet toegewezen aan de volgende kandidaat dus ik zou de woning op [adres 1] gewoon nog moeten krijgen, aangezien ik daar gewoon recht op heb.
3.2.8
Op 20 februari 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde] bij Eigen Haard een klacht ingediend.
3.2.9
Bij e-mail van 27 februari 2020 heeft Eigen Haard aan de advocaat van [geïntimeerde] geantwoord:
(…) De woning aan de [adres 1] is toegewezen aan de volgende kandidaat. Wij kunnen hier helaas niets aan veranderen. De toewijzing is definitief en kan niet ingetrokken worden. Dit betekent dat wij uw client een andere soortgelijke woning zullen aanbieden. (…)
Op diezelfde dag heeft Eigen Haard aan de advocaat van [geïntimeerde] per e-mail geschreven:
Ik kan de teleurstelling van uw cliënte inderdaad goed begrijpen. Als we hadden gekund, hadden we de woning uiteraard alsnog aangeboden. Helaas was de woning, voordat we de klacht ontvingen, al aangeboden aan de volgende kandidaat. (…)
3.2.10
Op 3 maart 2020 heeft Eigen Haard voor de woning een huurcontract ondertekend met een andere kandidaat en aan diegene de sleutels overhandigd.
3.2.11
Eigen Haard heeft aan [geïntimeerde] aangeboden iedere eerstvolgende vergelijkbare woning binnen de ring van Amsterdam, waaronder [wijk] , te zullen aanbieden.
3.2.12
Het vonnis waarvan beroep is betekend op 25 mei 2020. Eigen Haard heeft op 18 juni 2020 aan [geïntimeerde] een vierkamerwoning aan het [adres 2] (in Tuindorp-Oostzaan) aangeboden, maar deze is door [geïntimeerde] niet aanvaard. Daarna heeft zij nog andere woningen aangeboden, die evenmin zijn aanvaard.
3.3
In deze procedure vordert [geïntimeerde] primair dat Eigen Haard bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om de woning alsnog aan [geïntimeerde] toe te wijzen en daarvoor een huurovereenkomst aan te gaan met haar en haar echtgenoot. Subsidiair heeft zij gevorderd dat Eigen Haard wordt veroordeeld om haar een volstrekt identieke of vergelijkbare huurwoning met vier kamers aan te bieden, van hetzelfde bouwjaar en gelegen in de wijk [wijk] (Amsterdam Noord).
3.4
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en Eigen Haard veroordeeld om aan [geïntimeerde] , binnen vier weken na betekening van het vonnis, een met de woning vergelijkbare huurwoning met vier kamers aan te bieden, gelegen in de wijk [wijk] (Amsterdam-Noord) op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Eigen Haard hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00. Tegen deze beslissing komt Eigen Haard op in principaal hoger beroep met tien grieven.
Daarnaast heeft de kantonrechter de primaire vordering van [geïntimeerde] afgewezen. Tegen deze afwijzing komt [geïntimeerde] op in incidenteel hoger beroep met twee grieven.
Spoedeisend belang
3.5
Alvorens op de grieven van partijen in te gaan stelt het hof vast dat de begrijpelijke wens van [geïntimeerde] om op korte termijn in aanmerking te komen voor een grotere woning dan de woning die zij op dit moment met haar gezin bewoont, meebrengt dat zij, ook in hoger beroep, een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorlopige voorzieningen. Anders dan [geïntimeerde] ter zitting heeft betoogd, is niet vereist dat Eigen Haard, op haar beurt, een spoedeisend belang heeft bij het hoger beroep tegen de voorlopige voorziening die de kantonrechter op vordering van [geïntimeerde] heeft toegewezen.
Incidenteel hoger beroep
3.6
Het hof ziet aanleiding om eerst in te gaan op het incidenteel hoger beroep, waarmee [geïntimeerde] wil bereiken dat het hof alsnog Eigen Haard veroordeelt om haar de woning toe te wijzen. [geïntimeerde] voert in dit verband twee grieven aan. Deze grieven komen erop neer dat zij niet inziet waarom Eigen Haard niet al op 19 februari 2020 heeft beslist om haar de woning alsnog toe te wijzen, na ontdekking van de gemaakte fout. Tussen 19 februari 2020 en 3 maart 2002 is het voor Eigen Haard nog mogelijk geweest om de fout te herstellen, zo betoogt [geïntimeerde] . Zij meent dan ook dat kwade trouw aan de zijde van Eigen Haard in het spel is.
3.7
Het hof is van oordeel dat deze grieven niet kunnen slagen. Eigen Haard heeft reeds bij memorie van dupliek in eerste aanleg erkend dat zij op 19 februari 2020 het aanbod aan de opvolgende kandidaat had moeten intrekken, evenals de afwijzing jegens [geïntimeerde] . Eigen Haard heeft in diezelfde memorie toegegeven dat zij tot en met het moment van het ondertekenen van het contract en het overhandigen van de sleutels aan de opvolgende kandidaat nog op haar schreden had kunnen terugkeren en de woning aan [geïntimeerde] had kunnen aanbieden. Eigen Haard geeft derhalve toe dat zij niet eenmaal, maar tweemaal in de fout is gegaan. Naar het voorlopig oordeel van het hof zijn deze fouten als ernstig aan te merken, mede omdat uit de hierboven weergegeven feiten blijkt dat [geïntimeerde] alles heeft gedaan wat in haar macht lag om de fouten door Eigen Haard tegen te gaan dan wel te doen herstellen.
3.8
Deze combinatie van ernstige fouten neemt naar het oordeel van het hof echter niet weg dat het inmiddels onmogelijk is geworden voor Eigen Haard om de woning alsnog aan [geïntimeerde] toe te wijzen: sinds 3 maart 2020 wordt de woning namelijk gehuurd en bewoond door iemand anders, die buiten het geschil tussen Eigen Haard en [geïntimeerde] staat. Dat er kwade trouw aan de zijde van Eigen Haard in het spel is, zoals [geïntimeerde] stelt, is voorshands niet gebleken en zou bovendien ook niet kunnen afdoen aan de conclusie dat nakoming van de verbintenis van Eigen Haard tot het aanbieden van de woning aan [geïntimeerde] inmiddels niet meer mogelijk is. Anders dan [geïntimeerde] stelt kan ook een rechterlijke uitspraak in deze onmogelijkheid geen verandering in brengen. Er bestaat immers geen juridische grond om de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en de huidige bewoner van de woning te doen eindigen. De primaire vordering van [geïntimeerde] kan daarom niet worden toegewezen. [geïntimeerde] zal moeten accepteren dat de fouten van Eigen Haard in zoverre niet hersteld kunnen worden.
Principaal hoger beroep
3.9
Zoals hierboven reeds vermeld slaan de eerste zeven grieven van Eigen Haard op de weergave van de feiten door de kantonrechter. Bij de omschrijving daarvan heeft het hof hierboven al rekening gehouden met deze grieven en de reactie daarop van [geïntimeerde] . Met grief 8 voert Eigen Haard aan dat zij alles heeft gedaan om de door haar gemaakte fouten recht te zetten door [geïntimeerde] zoveel mogelijk woningen aan te bieden. De mutatiegraad van dergelijke woningen is echter bijzonder laag en door de coronacrisis is die mutatiegraad alleen nog maar lager geworden. Eigen Haard heeft het niet in haar macht dat vergelijkbare woningen binnen een tijdsbestek van vier weken of zelfs vier maanden vrijkomen in de door [geïntimeerde] gewenste postcodegebieden. Het is dus praktisch onmogelijk om de veroordeling die de kantonrechter heeft uitgesproken na te leven, aldus Eigen Haard. Om dezelfde reden vecht Eigen Haard, met de grieven 9 en 10, de opgelegde dwangsom aan.
3.1
Deze grieven slagen gedeeltelijk. Eigen Haard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het niet in de hand heeft of binnen een bepaalde termijn een huurwoning vrijkomt die vergelijkbaar is met de woning aan de [adres 1] . Het is onder die omstandigheden niet juist om, zoals de kantonrechter heeft gedaan, Eigen Haard te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het bestreden vonnis een vergelijkbare woning aan te bieden.
3.11
Of de woningen die Eigen Haard na het bestreden vonnis heeft aangeboden vergelijkbaar kunnen worden geacht met de woning aan de [adres 1] , is in dit kort geding niet vast te stellen. Het hof acht dat echter ook niet doorslaggevend. Waar het om gaat is dat aan [geïntimeerde] een woning is onthouden die in haar ogen perfect was. Zij kan er daarom aanspraak op maken dat Eigen Haard haar de kans biedt een in haar ogen even goede woning te vinden. Het hof realiseert zich dat het aanbod van dergelijke woningen gering is en dat de zoektocht daarom nog geruime tijd kan duren. Om te voorkomen dat in de loop der tijd bij Eigen Haard het (thans wel aanwezige) gevoel van urgentie vermindert, zal het hof, mede indachtig de eerder door Eigen Haard gemaakte grote fouten, Eigen Haard op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordelen tot het aanbieden aan [geïntimeerde] van alle vrijkomende vergelijkbare woningen.
3.12
Ter zitting is gebleken dat partijen deels van mening verschillen over de vraag wanneer een woning vergelijkbaar is met de huurwoning aan de [adres 1] . Zij zijn het erover eens dat het moet gaan om een eengezinswoning met vier kamers, met een oppervlakte die vergelijkbaar is met die van de [adres 1] en gelegen in de door [geïntimeerde] aangegeven postcodegebieden. [geïntimeerde] wenst daarnaast ook dat die eengezinswoning een uitzicht heeft op een speelplaats, zoals de [adres 1] dat heeft. Naar het voorlopig oordeel van het hof is dat echter een kenmerk dat zich niet snel zal voordoen, waarmee de kans dat [geïntimeerde] nog veel langer moet wachten op een in haar ogen vergelijkbare huurwoning alleen maar groter wordt. [geïntimeerde] zal zelf moeten bepalen in hoeverre zij aan deze voorwaarde wil vasthouden. Het hof ziet geen reden deze beperking in de veroordeling op te nemen.
3.13
Op grond van het voorgaande zal het hof de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling in die zin aanpassen dat Eigen Haard gedurende vier jaar wordt verplicht om aan [geïntimeerde] aan te bieden elke vrijkomende eengezinswoning die vergelijkbaar is met de woning aan de [adres 1] , in die zin dat deze beschikt over vier kamers, een vergelijkbare oppervlakte heeft en gelegen is in de door [geïntimeerde] aangegeven postcodegebieden, tot het moment waarop [geïntimeerde] een dergelijk aanbod aanvaardt, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per keer dat Eigen Haard nalaat een beschikbare woning aan te bieden, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00. Met deze aanpassing van de veroordeling bestaat er geen praktische belemmering meer voor Eigen Haard om hieraan te voldoen en is er ook geen grond om af te zien van het opleggen van een dwangsom.
Slotsom
3.14
De grieven in incidenteel hoger beroep falen, de grieven 8 tot en met 10 in principaal hoger beroep slagen gedeeltelijk. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd wat betreft het dictum onder punt I en het hof zal, opnieuw recht doende, de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] op een aangepaste manier toewijzen. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. Vanwege deze uitkomst zal het hof bepalen dat ieder der partijen de eigen kosten van het principaal hoger beroep draagt en, daarnaast, [geïntimeerde] veroordelen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep wat betreft punt I van het dictum
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Eigen Haard om aan [geïntimeerde] gedurende maximaal vier jaar na betekening van dit arrest te huur aan te bieden elke vrijkomende eengezinswoning die vergelijkbaar is met de woning aan de [adres 1] , in die zin dat deze beschikt over vier kamers, een vergelijkbare oppervlakte heeft en gelegen is in de door [geïntimeerde] aangegeven postcodegebieden, tot het moment waarop [geïntimeerde] een dergelijk aanbod aanvaardt, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per keer dat Eigen Haard nalaat een beschikbare woning aan te bieden, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00;
bekrachtig het vonnis waarvan beroep voor het overige;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het principaal hoger beroep draagt en veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 1.074,00 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.