Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 106.002.929/02
kenmerk rechtbank Amsterdam : 585792 CV EXPL 04-5340
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2022
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. T.P. Schut te Amsterdam,
tegen
STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens voorwaardelijk incidenteel appellante,
advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Stadsherstel genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 13 mei 2005 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 april 2005, onder bovenvermeld kenmerk gewezen tussen Stadsherstel als eiseres en [appellante] als gedaagde. De zaak is vervolgens ambtshalve geroyeerd wegens het niet nemen van grieven.
[appellante] heeft de zaak op de rol van 9 juni 2020 opnieuw aangebracht. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met productie;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak op de zitting van 15 februari 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vordering van Stadsherstel, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten.
Stadsherstel heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] dan wel afwijzing van dat hoger beroep, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding, met nakosten. In het voorwaardelijke incidentele hoger beroep heeft Stadsherstel haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in het incidentele hoger beroep, met nakosten.
[appellante] heeft in het voorwaardelijke incidentele hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, dan wel niet-ontvankelijk verklaring van Stadsherstel, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Stadsherstel in de kosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 17 juni 2004 onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1
[appellante] heeft van Stadsherstel de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd tegen een huurprijs van € 432,58 per maand.
2.2
De huurcommissie in het ressort Amsterdam heeft bij uitspraak van 10 maart 2004 beslist dat het voorstel van [appellante] tot huurverlaging redelijk was te achten, wegens gebreken aan de woning. De huurcommissie heeft met ingang van 1 november 2003 een huurprijs vastgesteld van € 299,16 per maand.
2.3
Vanwege klachten van overlast is het Meldpunt Bestrijding Extreme Overlast van het stadsdeel Amsterdam-Centrum bij het adres van [appellante] betrokken geraakt. Op 8 december 2003 heeft de coördinator van dit meldpunt een zogenoemde Einde Interventie Verklaring afgegeven, op grond waarvan [appellante] in aanmerking zou komen voor het laatstekansbeleid.
2.4
Bij brief van 7 januari 2004 heeft Stadsherstel de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd tegen 1 augustus 2004. In deze brief staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) Al sedert jaren bereiken en heeft cliënte verschillende aanhoudende klachten betreffende u en de uwen. Op allerlei manieren gedraagt u zich niet zoals het een goed huurder betaamt. Op 7 november jl. hebben u en uw partner een medewerker van cliënte beschimpt, geslagen en geschopt. (…)
Al sedert jaren bereiken cliënten telkens klachten betreffende het door u veroorzaken van (geluids)overlast, bestaande uit zeer luidruchtig ruziemaken in en om de woning. Bij dergelijke incidenten is veelal betrokken uw kennelijke partner (…). Veelal blijkt dat alcoholmisbruik de aanleiding danwel de oorzaak is van de overlast. (…)
Ondanks de inspanningen van cliënte en het meldpunt Bestrijding Extreme Overlast, blijkt niet dat het veroorzaken van de hiervoor omschreven overlast minder wordt, integendeel zelfs. (…)”
2.5
Op 10 juni 2005 is de woning ontruimd op grond van het in deze zaak bestreden vonnis van de kantonrechter. [appellante] heeft daarna in het kader van het laatstekansbeleid een andere woning gekregen met hulpverlening door HVO Querido.
2.6
Stadsherstel heeft de woning op 3 november 2017 in eigendom overgedragen aan Woningstichting Eigen Haard.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Stadsherstel heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst tussen partijen per 1 augustus 2004 zou beëindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en daarbij toe te staan dat het vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm kon worden uitgevoerd, een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Stadsherstel heeft aan deze vordering onder meer ten grondslag gelegd dat [appellante] ernstige overlast heeft veroorzaakt.
3.2
De kantonrechter heeft Stadsherstel bij het tussenvonnis van 17 juni 2004 opgedragen te bewijzen dat [appellante] ernstige overlast heeft veroorzaakt. Vervolgens zijn op 24 augustus 2004 en op 18 november 2004 getuigen gehoord aan de zijde van Stadsherstel.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden per 1 juni 2005 en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning per deze datum. De kantonrechter heeft daartoe als volgt overwogen. [appellante] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door ernstige overlast te veroorzaken voor de buren door hen getuige te laten zijn van interne strubbelingen binnen haar gezin en met haar partner. Ook schilders en aannemers hebben ernstige overlast van [appellante] ondervonden, hetgeen wel blijkt uit het feit dat zij niet meer in de woning willen werken. Ten slotte heeft [appellante] een medewerker van Stadsherstel aangevallen. Een en ander rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, ook als rekening wordt gehouden met het belang van [appellante] om in haar woning te kunnen blijven wonen. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat het niet gaat om één incident, maar gedragingen die het gevolg lijken te zijn van een levenswijze waarin buurtregisseurs, noch andere hulpverleners een wijziging konden aanbrengen.
In principaal hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met tien grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. [appellante] voert met deze grieven kort samengevat aan dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Stadsherstel heeft de grieven bestreden. Op de stellingen van partijen zal hieronder worden ingegaan.
Geen rechtsverwerking
3.5
Stadsherstel heeft het verweer gevoerd dat bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellante] geen aanspraak meer zou maken op voortzetting van deze procedure, omdat [appellante] vijftien jaar lang niets van zich heeft laten horen. Stadsherstel doet hiermee een beroep op rechtsverwerking.
3.6
Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is het enkele feit dat [appellante] vijftien jaar lang niets van zich heeft laten horen onvoldoende. Er moeten bijzondere omstandigheden aanwezig zijn op grond waarvan het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellante] haar aanspraak niet meer geldend zou maken. Stadsherstel heeft dergelijke omstandigheden niet gesteld. Als Stadsherstel had willen voorkomen dat de procedure jarenlang stil kwam te liggen, had zij [appellante] peremptoir kunnen stellen. Nu Stadsherstel ook niet heeft gesteld dat zij onredelijk wordt benadeeld doordat [appellante] haar hoger beroep na al die jaren heeft voortgezet, slaagt het beroep op rechtsverwerking niet.
[appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.7
Daarmee komt het hof toe aan de inhoud van het hoger beroep van [appellante] . Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellante] zich niet als een goed huurster heeft gedragen en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zoals Stadsherstel stelt. Daarbij is het volgende van belang.
3.8
Stadsherstel heeft allereerst aangevoerd dat [appellante] op 7 november 2003 een van haar medewerkers heeft mishandeld. Deze medewerker van Stadsherstel kwam die dag bij [appellante] langs om te spreken over reparatieverzoeken van [appellante] . Stadsherstel heeft een proces-verbaal van aangifte van deze medewerker overgelegd. Hieruit volgt dat deze medewerker ten overstaan van de politie heeft verklaard dat [appellante] begon te schelden toen hij een aantal reparatieverzoeken niet zei te kunnen inwilligen. [appellante] zou een glas limonade in zijn gezicht hebben leeggegooid en hem tegen zijn onderarm hebben geschopt. Vervolgens zou de vriend van [appellante] zich ermee zijn gaan bemoeien en ook een schoppende beweging hebben gemaakt in de richting van deze medewerker. De medewerker heeft bij de politie verklaard dat hij vervolgens weg wilde gaan, dat [appellante] bij de voordeur nog een schoppende beweging naar hem heeft gemaakt en dat hij deze schop heeft afgeweerd door haar schoenpunt vast te pakken. Hij heeft verklaard daarna te zijn weggerend, waarop de vriend van [appellante] hem achterna is gerend en met diens vuist in zijn gezicht heeft geslagen. Stadsherstel heeft ook een briefje overgelegd van de huisarts van deze medewerker, inhoudend dat bij onderzoek een zwelling en roodheid bij de linker kaakholte/oogkas was geconstateerd.
3.9
[appellante] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij een glas met limonade in de richting van deze medewerker heeft leeggegooid en schoppende bewegingen heeft gemaakt. Pas op de zitting bij het hof heeft zij voor het eerst ontkend limonade in zijn richting te hebben gegooid, terwijl zij dit eerder had erkend. De verklaring die [appellante] op de zitting gaf, namelijk dat zij trilde en met haar handen praat en dat de inhoud van het glas daardoor op deze medewerker terecht is gekomen, acht het hof in dit licht niet geloofwaardig. Verder heeft [appellante] zelf gesteld dat deze medewerker haar bij haar been heeft gepakt. Dit wijst erop dat zij wel degelijk schoppende bewegingen in zijn richting heeft gemaakt, omdat anders niet valt te begrijpen waarom hij haar bij haar been zou hebben gepakt. Daarnaast heeft [appellante] niet betwist dat haar (inmiddels ex-)vriend deze medewerker in het gezicht heeft geslagen. Daarmee staat naar het oordeel van het hof vast dat [appellante] en haar ex-vriend zich op 7 november 2003 buitengewoon agressief en bedreigend tegenover de medewerker van Stadsherstel hebben gedragen, en dat hierbij geweld is gebruikt waar de medewerker fysiek letsel aan heeft overgehouden. [appellante] meent dat het optreden van haar ex-vriend haar niet kan worden verweten, maar daarin gaat het hof niet mee. [appellante] heeft door de medewerker van Stadgenoot te schoppen en te begooien met limonade, zelf het klimaat geschapen waarin haar ex-vriend, wiens ruzieachtige karakter zij wel kende, reden zag om de medewerker te slaan. [appellante] heeft zich met dit alles niet als een goed huurster gedragen en is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.1
Daar komt bij dat [appellante] naar het oordeel van het hof ook onvoldoende betwist heeft dat zij overlast heeft veroorzaakt voor haar buren, zoals Stadsherstel stelt. Het mutatieoverzicht van de politie dat Stadsherstel heeft overgelegd, schetst een beeld van vele huiselijke ruzies en vechtpartijen, vaak onder invloed van alcohol. Dit gebeurde niet alleen in huis, maar ook op straat. Het mutatieoverzicht meldt bijvoorbeeld dat [appellante] vechtend met haar vriend over straat zou hebben gerold. De politie is regelmatig op deze ruzies afgekomen, waarbij [appellante] meerdere keren met geschreeuw en gescheld zou hebben gereageerd. Ook zou [appellante] een ruit hebben ingegooid van het café naast haar woning. Verder zou [appellante] een buurvrouw, die haar zoon had “aangepakt” nadat deze een kat aan een touw in het water had gegooid, aan haar haren hebben getrokken en geschopt. [appellante] heeft niet betwist dat deze concrete incidenten zich hebben voorgedaan, zodat het hof hiervan uitgaat. Gelet op de frequentie en ernst van de incidenten, kan worden aangenomen dat die overlast voor de buren van [appellante] hebben veroorzaakt en dat er buren zijn die hierdoor een onveilig gevoel hebben gekregen. Het enkele feit dat er buren zijn die hebben verklaard dat zij geen overlast hebben ondervonden van [appellante] , betekent niet dat zij in het geheel geen overlast heeft veroorzaakt. Bovendien zijn de verklaringen die [appellante] heeft overgelegd weinig concreet. De verklaringen zijn zeer algemeen geformuleerd, in die zin dat zij geen details bevatten over het gedrag van [appellante] , en zijn vrijwel identiek aan elkaar. Ook daarom heeft [appellante] het bestaan van overlast met deze verklaringen onvoldoende betwist. Dat in de nieuwe woonomgeving van [appellante] nooit over haar is geklaagd, betekent niet dat zij in de woning destijds geen overlast heeft veroorzaakt. Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat [appellante] wel degelijk overlast heeft veroorzaakt voor haar buren door luidruchtig en op fysieke wijze ruzie te maken met haar ex-vriend, door in ieder geval één buurvrouw agressief te benaderen en door de ruit van het naastgelegen café in te gooien. Ook daarmee heeft zij zich niet als een goed huurster gedragen en is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.11
Het hof laat hierbij de getuigenverklaringen die bij de kantonrechter zijn afgelegd buiten beschouwing. Ook de klachten en de verklaring van buurman [A] , die volgens [appellante] een gerichte actie tegen haar zou zijn gestart en juist haar overlast heeft bezorgd, laat het hof buiten beschouwing. Ook zonder deze verklaringen staat naar het oordeel van het hof als onvoldoende betwist vast dat [appellante] overlast heeft bezorgd aan haar buren. Daarmee komt het hof niet toe aan (nadere) bewijslevering. Het tegenbewijsaanbod van [appellante] wordt om die reden gepasseerd.
Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
3.12
Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat Stadsherstel niet hoeft te tolereren dat de lichamelijke integriteit van haar werknemers door haar huurders wordt geschonden. Dit incident en de overlast die [appellante] voor haar buren heeft veroorzaakt, zijn voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij is ook van belang dat naar aanleiding van de vele meldingen rondom het adres van [appellante] het Meldpunt Bestrijding Extreme Overlast erbij is betrokken en is getracht in samenwerking met de politie en met Vangnet en Advies van de GG&GD de overlast terug te dringen, zoals ook blijkt uit het mutatieoverzicht van de politie. De instanties zijn hierin niet geslaagd. [appellante] is aldus een kans gegeven om haar gedrag te verbeteren, maar zij heeft die niet gegrepen. Dat [appellante] graag in de buurt wilde blijven wonen waar zij is opgegroeid, weegt tegen de belangen van Stadherstel en omwonenden niet op.
3.13
[appellante] heeft in dit kader nog aangevoerd dat Stadsherstel juist zelf zich niet als goed verhuurster heeft gedragen en daarom niet gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. [appellante] stelt dat de woning in slechte staat verkeerde en dat zij ernstige vochtoverlast had. Zij stelt schade te hebben geleden, doordat spullen in de woning door het vocht werden aangetast. Ook is de slechte staat van de woning ten koste gegaan van de gezondheid van haar en haar kinderen. [appellante] heeft hierover vaak bij Stadsherstel geklaagd, maar Stadsherstel heeft nooit actie ondernomen. Dit heeft bij [appellante] veel frustratie veroorzaakt. Volgens [appellante] moet het incident met de medewerker van Stadsherstel in dit licht worden bezien.
3.14
Een en ander kan naar het oordeel van het hof echter niet tot een andere uitkomst leiden. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat de staat van de woning zo slecht was als [appellante] stelt en Stadsherstel ten onrechte niet op de klachten van [appellante] heeft gereageerd, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Dat [appellante] kennelijk gefrustreerd was omdat in haar visie haar klachten over de staat van de woning door Stadsherstel niet serieus werden genomen, vormt geen rechtvaardiging voor haar gedrag en neemt de ernst daarvan niet weg.
Conclusie
3.15
Dit alles betekent dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aan de vraag of [appellante] onvoldoende medewerking heeft verleend aan noodzakelijk onderhoud aan de woning en of zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, zoals Stadsherstel stelt, komt het hof gelet op het voorgaande niet toe. Aangezien [appellante] in deze procedure geen vorderingen heeft verbonden aan haar klachten ten aanzien van de onderhoudsstaat van de woning, hoeft de vraag of deze klachten gegrond waren en of [appellante] in dit kader (nog) aanspraak kan maken op financiële compensatie in deze procedure niet verder de worden besproken.
3.16
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal hoger beroep.
In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
3.17
Het door Stadsherstel voorwaardelijk ingestelde incidentele hoger beroep is feitelijk een eiswijziging, waarmee Stadherstel haar vordering in overeenstemming heeft willen brengen met hetgeen de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft toegewezen. Gelet op de uitkomst van het principale hoger beroep, behoeft het voorwaardelijk ingestelde incidentele hoger beroep geen behandeling, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Er is onder die omstandigheden geen reden voor een kostenveroordeling.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadsherstel begroot op € 244,- aan verschotten en € 1.114,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.R. Vlierhuis, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.