Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.272.549/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 5842311 CV EXPL 17-7564
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2022
inzake
MEDIALANE HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. F.H.J. van Schoonhoven te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.
Partijen worden hierna Medialane en Stadgenoot genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Medialane is bij dagvaarding van 19 december 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 april 2018 (tussenvonnis I), 5 oktober 2018 (tussenvonnis II) en 4 oktober 2019 (eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Medialane als eiseres en Stadgenoot als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Medialane heeft geconcludeerd dat het hof de hiervoor genoemde vonnissen zal vernietigen, behoudens voor zover Stadgenoot daarbij is veroordeeld tot betaling aan Medialane van € 31.500,-, en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen alsnog zal toewijzen en Stadgenoot zal veroordelen al hetgeen Medialane ter uitvoering van de vonnissen heeft voldaan aan haar terug te betalen, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.
Medialane heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in tussenvonnis I onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
Dutch Brand Management B.V. (verder DBM) huurde vanaf 1 oktober 2005 van Stadgenoot de bedrijfsruimte op de begane grond en het souterrain en daarbij behorende parkeerplaatsen gelegen aan de [adres] . A Friend Of Mine (verder FOM) was onderhuurder van een gedeelte van die bedrijfsruimte.
2.2
DBM heeft de huurovereenkomst met Stadgenoot vroegtijdig willen beëindigen en heeft, met als doel om daartoe instemming van Stadgenoot te verkrijgen, een vervangende huurder gezocht. Het gehuurde is middels een advertentie op Funda aangeboden met als contact Heeren makelaars. Medialane heeft naar aanleiding van de advertentie contact opgenomen met Heeren makelaars. [A] (verder: [A] ), werkzaam bij Heeren makelaars, heeft het contact met Medialane onderhouden. Vertegenwoordigers van Medialane hebben samen met [A] de bedrijfsruimte bezichtigd.
2.3
Medialane heeft de bedrijfsruimte bij schriftelijke huurovereenkomst van 16 augustus 2016 van Stadgenoot gehuurd met ingang van 1 oktober 2016. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van de ROZ van juli 2003. De huurovereenkomst houdt onder meer in:
‘1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alskantoorruimte,bedrijfsruimteenparkeren.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
8.12
Het geheel wordt in huidige staat opgeleverd, partijen genoegzaam bekend (…)
Bij aanvang van de huurperiode zal een proces verbaal van oplevering worden opgemaakt (…)’
De algemene bepalingen houden onder meer in:
‘Gebrek
3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
Inspectie in verband met de geschiktheid
4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die de huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
(…)
Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
(…)
13.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
(…)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;’
2.4
Medialane heeft na aanvang van de huur werkzaamheden in het gehuurde doen verrichten en heeft daartoe kosten gemaakt. Zij heeft Stadgenoot aangesproken voor een deel van die kosten.
3.Beoordeling
3.1
Omdat Medialane geen grieven heeft gericht tegen tussenvonnis I zal zij niet-ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen dit vonnis.
3.2
Medialane heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd en voor zover van belang:
a. te verklaren voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huur gebreken vertoonde als omschreven in paragraaf 4.7 van de inleidende dagvaarding, dat Medialane gerechtigd was de gebreken zelf te verhelpen en de daarmee gemoeide redelijke kosten op Stadgenoot te verhalen en dat Stadgenoot aansprakelijk is voor alle door Medialane geleden schade, op te maken bij staat, met rente;
b. Stadgenoot te veroordelen aan Medialane te betalen een bedrag van € 400.000,- ten titel van voorschot op de schade,
een en ander met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
Medialane heeft daartoe het volgende aangevoerd. Het gehuurde voldeed niet aan de eisen van het Bouwbesluit. Medialane mocht dat wel verwachten. Zij heeft gebreken geconstateerd bij de klimaatinstallaties, de brandveiligheid, de elektriciteitsinstallatie, de geluidsisolatie, de toiletgroepen en de koelinstallaties. Onderhoud en vernieuwing van de gebouw gebonden installaties zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Zij verwacht een schade van tussen de € 500.000,- en € 750.000,-. Stadsgenoot heeft verweer gevoerd. Zij voerde onder meer aan dat Medialane het gehuurde heeft aanvaard in de bestaande toestand (‘as is’). Medialane had voor het sluiten van de huurovereenkomst moeten onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor het door haar beoogde gebruik als kantoor ten behoeve van circa 180 personen. Stadgenoot is niet aansprakelijk voor gebreken die zij niet kent. Stadgenoot is er niet verantwoordelijk voor dat het gehuurde voldoet aan het Bouwbesluit nu de eisen die gelden wegens het door Medialane gewenste gebruik voor rekening van de huurder komen. Stadgenoot had eventuele gebreken aan de koelinstallatie, de onvoldoende capaciteit van de linker luchtbehandelingskast, de overschrijding van de geluidsnormen en versperring van de nooduitgangen zelf kunnen herstellen, maar dat is onmogelijk gemaakt omdat Medialane alles heeft verwijderd en veranderd. Medialane heeft de kosten voor brandscheiding en brandmeldinstallatie van in totaal € 31.500,- wel terecht opgevoerd, zo heeft Stadgenoot ten slotte aangevoerd.
3.3
De kantonrechter heeft in tussenvonnis II het volgende overwogen. Het gehuurde was direct voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zonder de door Medialane gestelde gebreken in gebruik bij de vorige huurster DBM. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde wordt opgeleverd in de huidige staat die partijen genoegzaam bekend is. In die omstandigheid is er dan ook geen gebrek. Dit is slechts anders indien komt vast te staan dat Medialane voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst aan Stadgenoot heeft laten weten op welke wijze zij van het gehuurde gebruik wilde gaan maken, te weten met een groter aantal personen, waardoor aanpassingen van de installaties noodzakelijk waren. De kantonrechter heeft Medialane daarom toegelaten te bewijzen dat zij voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst van 16 augustus 2016 aan Stadgenoot kenbaar heeft gemaakt op welke wijze en met welk aantal personeelsleden zij gebruik wenste te maken van het gehuurde. Nadat getuigen waren gehoord en door partijen nader was geconcludeerd, heeft de kantonrechter bij het eindvonnis geoordeeld dat Medialane niet was geslaagd in de bewijslevering. Weliswaar was de makelaar [A] op de hoogte van de plannen van Medialane, maar [A] heeft niet verklaard dat hij deze informatie aan Stadgenoot heeft doorgegeven. Ook kan de kennis van [A] niet aan Stadgenoot worden toegerekend. Niet is gebleken dat Stadgenoot aan Medialane heeft meegedeeld of de indruk heeft gewekt dat [A] voor haar optrad. Uit de advertentie op Funda kan Medialane ook niet hebben afgeleid dat [A] voor Stadgenoot optrad, nu daarin stond vermeld dat het onderhuur betrof. De kantonrechter heeft Stadgenoot veroordeeld tot betaling van de kosten voor brandveiligheid ad € 31.500,- en de vorderingen van Medialane voor het overige afgewezen, met veroordeling van Medialane in de proceskosten.
3.4
Medialane voert bij haar grieven 1 tot en met 3 aan dat zij van Stadgenoot niet alleen de ruimte heeft gehuurd die eerder in gebruik was bij DBM maar ook de ruimte die voorheen in gebruik was bij FOM. Het gaat dan ook niet om een gehuurde oppervlakte van 889 m2 op de begane grond, zoals de kantonrechter veronderstelt, maar om 1317 m2 op de begane grond, en voorts om een oppervlakte van 709 m2 in het souterrain. Stadgenoot heeft een en ander niet weersproken zodat dit tussen partijen vaststaat. De grieven 1 tot en met 3 zijn dan ook terecht voorgesteld.
3.5
Bij grief 4 voert Medialane het volgende aan. FOM had in het door haar gehuurde gedeelte van circa 200 m2 30 tot 36 werkplekken ingericht. Daarmee is onwaarschijnlijk dat op het resterende deel van de begane grond van circa 1100 m2 vrijwel geen werkplekken kunnen worden gerealiseerd, mede vanwege het souterrain dat voor ondersteunende functies kan worden gebruikt. Medialane biedt aan te bewijzen dat een ‘normaal gebruik’ van een vloeroppervlak zoals door haar gehuurd leidt tot minimaal 100 werkplekken. Zij legt daartoe over een rapport van vastgoeddeskundige drs. [X] die concludeert dat op de aangegeven oppervlakte bij normaal gebruik ruimte is voor 156 werkplekken. Gelet op een en ander had niet zij, maar Stadgenoot, een bewijsopdracht moeten krijgen, aldus Medialane. De grief faalt op grond van het volgende.
3.6
Medialane wijst als grondslag van haar vordering naar de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 en 7:206 BW. Artikel 3 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen bepaalt echter in afwijking van deze gebrekenregeling dat sprake is van een gebrek indien, samengevat, het gehuurde niet het genot verschaft dat huurder daarvan mocht verwachten. Anders dan de (geobjectiveerde) wettelijke maatstaf van artikel 7:204 lid 2 BW Pro knoopt de in dit geval toepasselijke bepaling aan bij de subjectieve verwachting van Medialane als contractuele huurder. Die verwachting wordt ingekleurd door artikel 8.12 van de huurovereenkomst waarin is bepaald dat het gehuurde aan Medialane wordt opgeleverd in de huidige staat, ofwel de staat waarin het zich ten tijde van de oplevering bevindt. Meer dan die staat bij oplevering heeft Medialane dan ook niet kunnen verwachten, tenzij tussen partijen anders is besproken, hetgeen, zoals hierna zal blijken, niet is komen vast te staan.
3.7
Daarbij komt dat artikel 4 van Pro de algemene bepalingen de huurder de verplichting oplegt het gehuurde vóór het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die de huurder daaraan moet geven. Dat Medialane een dergelijke grondige inspectie heeft nagelaten en de door haar gestelde gebreken niet heeft gezien dient voor haar rekening te blijven. Deze tekst impliceert bovendien dat de bepaling dat Medialane het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als kantoorruimte en bedrijfsruimte niet ertoe leidt dat zij kan verwachten dat het gehuurde geschikt is voor het gebruik dat zij daarvan wenst te maken zonder dat zij daarvoor kosten hoeft te maken.
3.8
Aan het voorgaande doet niet af hetgeen Medialane bij haar grief aanvoert. Zij heeft het gehuurde aanvaard in de staat waarin het zich bevond. In die staat hadden de huurders minder werkplekken in gebruik – in de visie van Medialane 30 tot 36 bij FOM en 35 bij DBM – dan zij wenste te realiseren. Zij heeft aan het volgens haar vaststaande feit dat het grote vloeroppervlak meer werkplekken toeliet niet de verwachting kunnen ontlenen dat het gehuurde inclusief de daarin aanwezige installaties berekend zou zijn op het door haar gewenste aantal werkplekken. Het ontbreken van een proces-verbaal van oplevering, waar Medialane bij haar repliek in eerste aanleg nog op heeft gewezen, maakt dit niet anders. Partijen hebben overigens ook geen geschil over de feitelijke staat waarin het gehuurde aan Medialane is opgeleverd. Medialane heeft voorts nog erop gewezen dat de verhuurder ingevolge artikel 13 lid 3 aanhef Pro en onder c van de algemene bepalingen de kosten van vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties voor zijn rekening dient te nemen. Ook dit baat Medialane niet. Het gaat bij de veronderstelde gebreken immers niet om vervanging van onderdelen bij wijze van onderhoud of vernieuwing van de bestaande installaties maar om aanpassing daarvan aan het grotere aantal werkplekken.
3.9
Medialane stelt zich bij haar grieven 5 tot en met 8 op het standpunt dat Stadgenoot de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft opgewekt, zodat Medialane mocht verwachten dat [A] de bevoegdheid had Stadgenoot te vertegenwoordigen. [A] is in elk geval als bode opgetreden voor Stadgenoot. In beide gevallen dient de boodschap van [A] aan Medialane dat het gehuurde geschikt was voor 100 tot 150 werkplekken aan Stadgenoot te worden toegerekend, aldus Medialane. Ook deze grieven falen. Daartoe is het volgende redengevend.
3.1
Medialane heeft naar aanleiding van een advertentie op Funda contact gezocht met Heeren makelaars en is op deze wijze in overleg getreden met [A] . In de advertentie op Funda werd kantoor en bedrijfsruimte in onderhuur aangeboden en werd Heeren makelaars als verhuurbemiddelaar en contact genoemd. Het ging daarbij om het bij DBM in gebruik zijnde deel van het gehuurde. Medialane heeft tijdens het eerste telefoongesprek geïnformeerd of in het souterrain werkplekken konden worden gerealiseerd. [A] heeft daarop meegedeeld dat dat niet zo was, maar dat een optie zou kunnen zijn om het deel dat bij FOM in gebruik was erbij te betrekken. In de correspondentie die is gevolgd heeft [A] DBM als hoofdhuurder gepresenteerd, FOM als onderhuurder en Stadgenoot als eigenaar/verhuurder, zoals bijvoorbeeld in zijn e-mail van 1 juli 2016 aan Medialane (productie 28 bij memorie van grieven). In deze e-mail deelt [A] mee dat het door hem toegezonden huurvoorstel wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van deze drie partijen. Medialane heeft niet weersproken – wat zij uit het voorgaande ook had kunnen begrijpen – dat achtergrond van een en ander was – zoals Stadgenoot heeft aangevoerd – dat DBM de huurovereenkomst tussen haar en Stadgenoot vroegtijdig wilde beëindigen en dat Stadgenoot daarmee wilde instemmen indien DBM een vervangende huurder zou vinden. Medialane diende op grond van deze omstandigheden ervan uit te gaan dat [A] makelaar van DBM was en niet van Stadgenoot.
3.11
Medialane wijst nog erop dat [A] in zijn e-mail van 1 juli 2016 het huurvoorstel benoemt als ‘ons’ voorstel en dat deze en andere e-mails in cc naar Stadgenoot zijn verzonden. Ook heeft zij, Medialane, aan [A] e-mails verzonden waarin zij Stadgenoot om een toelichting op diverse onderwerpen vraagt waarop [A] inhoudelijk reageert dan wel e-mails van Stadgenoot aan Medialane doorstuurt. [A] heeft Medialane voorts, zo voert zij tenslotte aan, de concepthuurovereenkomst van [A] toegezonden met het verzoek om naar het kantoor van Heeren makelaars te komen ter ondertekening. [A] staat kennelijk in nauw contact met Stadgenoot, zo leidt Medialane af uit de gang van zaken, en Stadgenoot grijpt niet in terwijl zij van de correspondentie op de hoogte is. Volgens het hof is een en ander echter te weinig concreet en van te weinig gewicht om in weerwil van de hiervoor geschetste omstandigheden tot een door Stadgenoot gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid te concluderen.
3.12
Voor zover [A] , bijvoorbeeld met het doorzenden van e-mails met informatie van Stadgenoot als bode voor Stadgenoot heeft opgetreden, is dat evenmin van voldoende betekenis. Uit de enkele malen dat [A] dat met medeweten van Stadgenoot heeft gedaan heeft Medialane niet kunnen afleiden dat [A] in al zijn uitingen als bode voor Stadgenoot heeft opgetreden; zij had immers kunnen en moeten begrijpen dat [A] in opdracht van DBM werkte. Medialane heeft tegen deze achtergrond onvoldoende toegelicht dat en waarom de mededeling die [A] aan haar zou hebben gedaan dat het gehuurde geschikt was voor 100 tot 150 werkplekken, aan Stadgenoot kan worden toegerekend.
3.13
Dat [A] ook het bij FOM in gebruik zijnde gedeelte van het pand kon aanbieden maakt evenmin dat Medialane ervan uit kon gaan dat [A] Stadgenoot vertegenwoordigde. Medialane was immers op de hoogte van de positie van de diverse partijen; DBM als huurder van Stadgenoot en FOM als onderhuurder van DBM. Voor zover zij naar aanleiding van dit gegeven duidelijkheid wenste over de rol van [A] dan had het op haar weg gelegen om zich als professionele partij nader te informeren. Zij had immers deskundige bijstand, zoals blijkt uit de e-mail van haar advocaat aan Stadgenoot van 11 augustus 2016 met een verzoek om aanpassing van de algemene bepalingen behorend bij de te sluiten huurovereenkomst. Medialane heeft overigens niet toegelicht waarom deze e-mail namens haar rechtstreeks aan Stadgenoot is verzonden terwijl zij naar haar zeggen in de veronderstelling verkeerde dat [A] Stadgenoot vertegenwoordigde. Het had dan immers voor de hand gelegen dat de e-mail via [A] aan Stadgenoot was verzonden.
3.14
De grieven 9 tot en met 11 borduren slechts voort op de voorgaande grieven en falen dus eveneens.
3.15
Medialane heeft geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden.
3.16
De grieven falen. Het tussenvonnis II en het eindvonnis zullen worden bekrachtigd. Medialane zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart Medialane niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen tussenvonnis I;
bekrachtigt tussenvonnis II en het eindvonnis;
veroordeelt Medialane in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 5.517,- aan verschotten en € 4.851,- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, D.J. van der Kwaak en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.