Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.283.944/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7930600/CV EXPL 19-16199
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 mei 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,
tegen
[verhuurder],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.M. Faber te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [verhuurder] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 26 augustus 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 15 juni 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [verhuurder] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord met producties;
- akte indiening nadere producties van de zijde van [appellant] , met producties;
- antwoordakte van de zijde van [verhuurder] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [verhuurder] zal afwijzen en de door [appellant] in hoger beroep ingestelde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten met nakosten.
[verhuurder] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.18 van het tussenvonnis van 13 januari 2020 vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
2.2
[appellant] (geboren in 1952) heeft vanaf 1 augustus 2002 van [verhuurder] een sociale huurwoning in Amsterdam (hierna: de woning) gehuurd. De maandelijkse huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 482,28.
2.3
Op grond van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden diende [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf te hebben.
2.4
Medio 2018 heeft een omwonende aan [verhuurder] bericht dat [appellant] al een jaar niet meer in de woning woonde.
2.5
[verhuurder] heeft vervolgens in september en oktober 2018 diverse huisbezoeken aan de woning gebracht. Daarbij werd steeds niemand aangetroffen.
2.6
Bij brief van 30 oktober 2018 heeft [verhuurder] aan [appellant] meegedeeld dat zij een onderzoek uitvoert naar zijn woonsituatie. [appellant] werd uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van [verhuurder] op 8 november 2018 om 14.00.
2.7
Bij e-mail van 8 november 2018 13.27 uur heeft [appellant] aan [verhuurder] geschreven dat [verhuurder] uitgaat van onjuiste feiten en dat hij een ernstig geschil heeft met zijn buren.
2.8
[verhuurder] heeft een tweede uitnodiging aan [appellant] gestuurd voor een gesprek op 15 november 2018. Uiteindelijk heeft op 6 december 2018 op het kantoor van [verhuurder] een gesprek tussen [appellant] en medewerkers van [verhuurder] plaatsgevonden. [appellant] heeft toen diverse bankafschriften en nota’s van energierekeningen overgelegd.
2.9
[appellant] heeft een affectieve relatie met [X] . (geboren in 1946). [X] . huurt een andere woning in [plaats] van een andere woningcorporatie. [appellant] en [X] . exploiteren een winkel en werkplaats/atelier in een bedrijfsruimte in [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte). Op 10 januari 2019 heeft [verhuurder] een bezoek gebracht aan de bedrijfsruimte en daar met [X] . gesproken.
2.1
[verhuurder] heeft [appellant] bij brieven van 11 en 22 januari 2019 uitgenodigd voor weer een gesprek op het kantoor van [verhuurder] . [appellant] heeft daarop niet gereageerd.
2.11
[verhuurder] heeft in februari 2019 weer drie onaangekondigde huisbezoeken aan de woning gebracht, waarbij niemand werd aangetroffen, althans niet open werd gedaan.
2.12
Op 5 maart 2019 heeft [verhuurder] opnieuw een bezoek gebracht aan de bedrijfsruimte. Zij heeft toen daar met [appellant] en [X] . gesproken. [verhuurder] heeft toen medegedeeld dat zij vermoedde dat [appellant] en [X] . in de bedrijfsruimte woonden en hen verzocht het hele pand te laten zien. [appellant] heeft dat geweigerd en [verhuurder] verzocht de bedrijfsruimte te verlaten.
2.13
Bij aangetekende brief van diezelfde dag heeft [verhuurder] [appellant] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.14
Op 14 maart 2019 heeft [verhuurder] bezoeken gebracht aan de woning en aan de bedrijfsruimte en daarbij niemand aangetroffen.
2.15
Op 20 maart 2019 heeft een omwonende aan [verhuurder] gemeld dat [appellant] in de woning aan het klussen is en in de tuin twee takken heeft gesnoeid. [verhuurder] heeft op 26 maart 2019 de woning bezocht en daar [appellant] aangetroffen. Volgens de medewerker van [verhuurder] was het erg koud in de woning.
2.16
[verhuurder] heeft in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. [verhuurder] heeft het toewijzende vonnis op 1 juli 2020 aan [appellant] betekend en de ontruiming aangezegd tegen 3 augustus 2020. [appellant] heeft tevergeefs getracht door middel van een kort geding ontruiming te voorkomen. [verhuurder] heeft de woning op 3 augustus 2020 ontruimd.
2.17
[verhuurder] heeft de woning vervolgens in de vrije sector (commercieel) verhuurd.
3.Beoordeling
3.1
Naar aanleiding van de door [verhuurder] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 13 januari 2020 [appellant] in de gelegenheid gesteld om bij akte zo nauwkeurig mogelijk gegevens te verstrekken over het feitelijk gebruik van de woning, van de bedrijfsruimte en van het energieverbruik. Na aktewisseling heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis geoordeeld dat [appellant] de gemotiveerde en met stukken onderbouwde stelling van [verhuurder] dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Volgens de kantonrechter is daarmee een ernstige tekortkoming in de nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen als huurder komen vast te staan en rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld de woning binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen en tot de ontruiming een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 482,28 te betalen. [appellant] werd ook in de proceskosten veroordeeld.
3.2
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op. In de kern voert [appellant] met zijn grieven aan dat [verhuurder] niet heeft bewezen dat [appellant] in de woning niet zijn hoofdverblijf had, subsidiair dat ontbinding niet gerechtvaardigd was.
3.3
Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 150 Rv Pro rust op [verhuurder] de bewijslast van haar stelling dat [appellant] in de woning niet (meer) zijn hoofdverblijf had. Het is aan [appellant] om die stelling voldoende gemotiveerd te betwisten en daarbij voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te dragen.
3.4
[verhuurder] heeft haar stelling dat [appellant] in de woning niet zijn hoofdverblijf had als volgt toegelicht:
a. a) verklaringen van omwonenden dat [appellant] alleen af en toe zijn post ophaalt en verder niet of nauwelijks bij de woning wordt gezien;
b) blijkens de bankafschriften doet [appellant] zijn boodschappen in supermarkten die dichter bij de bedrijfsruimte dan bij de woning zijn gesitueerd;
c) volgens [X] . wonen [appellant] en zij in de bedrijfsruimte;
d) bij bijna alle bezoeken van [verhuurder] aan de woning werd niemand aangetroffen;
e) het energieverbruik in de woning is zeer laag.
3.5
Daartegenover heeft [appellant] aangevoerd:
i. i) met enkele buren heeft hij aanvaringen gehad. Deze buren willen hem weg hebben en verklaren nu tegen hem;
ii) uit de verklaringen van vijf omwonenden ( [A] , [B] , [C] , [D] en [E] ) blijkt dat [appellant] zijn hoofdverblijf in de woning had;
iii) uit de verklaringen van vrienden ( [F] , [G] , [H] ) blijkt dat zij gedurende vele jaren regelmatig bij [appellant] in de woning op bezoek kwamen;
iv) uit de verklaringen van diverse familieleden van [X] . blijkt dat zij iedere keer als zij in Nederland waren bij [appellant] in de woning logeerden en [appellant] zelf daar ook was;
[X] ) de tegenover de bedrijfsruimte woonachtige [I] heeft verklaard dat zij [appellant] vaak ’s ochtends met zijn auto ziet aankomen en aan het einde van de dag weer ziet vertrekken of ziet dat zijn bus er dan niet meer geparkeerd staat. Daaruit blijkt dat [appellant] niet (structureel) in de bedrijfsruimte overnacht;
vi) [verhuurder] beroept zich op een verklaring van [X] ., maar die is door [verhuurder] zelf opgesteld, waarbij zij toewerkte naar de tunnelvisie dat [appellant] niet in de woning woont. [X] heeft in een door haar ondertekende verklaring van 16 juni 2019 kenbaar gemaakt dat zij niet in de bedrijfsruimte met [appellant] samenwoont;
vii) zijn dagbesteding is over het algemeen dat hij ’s ochtends vroeg zijn woning verlaat, de hele dag en een deel van de avond werkt in de bedrijfsruimte, dat [X] . daar soms voor hen kookt en zij daar dan eten, dat zij een enkele keer daar slapen maar dat hij verder altijd in de woning slaapt;
viii) zijn energieverbruik is zo laag omdat hij heel zuinig leeft en in een wand in de woning verwarming heeft aangebracht en verder de woning verwarmt door middel van een houtkachel;
ix) uit een opname van een lekkage in de woning op 18 september 2018 blijkt dat [appellant] in de woning een kantoorruimte had ingericht. Dat hij in de woning zijn administratie deed, toont ook aan dat hij daar zijn hoofdverblijf had, aldus [appellant] .
3.6
Het hof neemt verder het volgende in aanmerking:
- de getuigen [F] , [G] , [A] en [H] bevestigen dat met de houtkachel werd gestookt. Een van de familieleden van [X] . die regelmatig bij [appellant] stelt te logeren heeft verder verklaard dat hij [appellant] met het aanleggen van de muurverwarming en de houtkachel heeft geholpen. [appellant] heeft foto’s van de houtkachel en de muurverwarming overgelegd;
- [verhuurder] heeft gewezen op haar eigen contact met [I] (overbuurvrouw bedrijfsruimte), waarbij [I] heeft verklaard dat zij [appellant] en [X] . heel vaak ziet aan de overkant, dat ze hen daar ziet koken en dat zij hen ook vaak ’s avonds laat daar ziet. Anders dan [verhuurder] heeft betoogd, is dit niet in strijd met de later door [I] afgelegde verklaring (rov. 3.5 sub [X] ) die [appellant] heeft overgelegd;
- dat [appellant] boodschappen deed in supermarkten die dichter bij de bedrijfsruimte dan bij de woning liggen is goed verklaarbaar door zijn stelling dat hij over het algemeen de hele dag en een deel van de avond in de bedrijfsruimte werkt;
- de verklaringen van omwonenden die [verhuurder] heeft overgelegd bestaan hoofdzakelijk uit vier formulieren waarop vragen omtrent het al dan niet wonen door [appellant] in de woning staan voorgedrukt en waarbij op één formulier niemand is ingevuld achter ‘naam verklaarder’ en op een ander formulier is ingevuld ‘anoniem’. De twee wel met name genoemde personen hebben ieder ook een door [verhuurder] overgelegde e-mail verzonden. Met één van deze buren heeft [appellant] een conflict, wat door deze buur in diens e-mail wordt bevestigd. Het komt hier dus neer op twee met name genoemde buren die in het nadeel van [appellant] hebben verklaard tegenover vijf andersluidende verklaringen van andere buren en diverse verklaringen van vrienden en familie zoals hiervoor in rov. 3.5 genoemd;
- in een verslag van [verhuurder] van een bezoek op 25 februari 2019 om 22.10 uur heeft [verhuurder] het volgende vermeld: toen twee van haar medewerkers voor de portiekdeur van de woning stonden, kwam een man teruglopen die net in zijn auto was gestapt en vroeg voor wie [verhuurder] kwam, waarna de man zei dat [appellant] er niet was, dat hij altijd laat thuis is en om 7.00 uur de deur weer uitgaat.
3.7
Alles in ogenschouw nemend heeft [appellant] naar het oordeel van het hof de door [verhuurder] gestelde tekortkoming (geen hoofdverblijf) voldoende gemotiveerd betwist. [appellant] heeft toegelicht hoe zijn dagbesteding over het algemeen eruit ziet en waarom zijn energieverbruik laag is. De door hem zelf en omwonenden, vrienden en familie afgelegde verklaringen en de bankafschriften en foto’s bevatten voldoende feitelijke gegevens ter motivering van zijn betwisting van de stelling van [verhuurder] en voldoende aanknopingspunten voor [verhuurder] voor eventuele bewijslevering.
3.8
[verhuurder] heeft bewijs aangeboden. Zij zal in de gelegenheid worden gesteld om te bewijzen dat [appellant] in strijd met zijn contractuele verplichtingen geen hoofdverblijf in de woning had en de periode waarin dat het geval was.
3.9
[verhuurder] dient daarbij met het volgende rekening te houden. [appellant] heeft met zijn vierde grief aangevoerd dat de gestelde tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. Indien [verhuurder] slaagt in het haar opgedragen bewijs, komt het hof toe aan beoordeling van deze grief. Daarbij zal het hof de volgende door [appellant] gestelde en niet door [verhuurder] weersproken omstandigheden betrekken. [appellant] heeft de woning 18 jaar gehuurd (waarbij vóór medio 2017 het niet hebben van zijn hoofdverblijf hoe dan ook niet aan de orde zou zijn geweest). Hij is zijn huurbetalingsverplichtingen steeds nagekomen en heeft geen overlast veroorzaakt. [verhuurder] heeft de woning na de ontruiming niet opnieuw als sociale huurwoning verhuurd maar in de vrije sector. Dit laatste valt niet goed te rijmen met haar eigen stellingen (mva 36) dat het om een sociale huurwoning gaat die zeer schaars zijn, dat lange wachtlijsten voor dergelijke woningen bestaan en dat het de wettelijke taak en kerntaak van [verhuurder] is om dergelijke woningen te verhuren aan personen met een krappe beurs die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Dat [appellant] tot die groep personen behoort is onbetwist.
3.1
Mogelijk is het hiervoor overwogene aanleiding voor [verhuurder] om de zaak door middel van een met [appellant] te treffen minnelijke regeling af te doen, waarna deze procedure op eenstemmig verzoek kan worden doorgehaald. Indien partijen geen minnelijke regeling treffen, is het aan [verhuurder] om te laten weten of en zo ja op welke wijze zij tot bewijslevering zal overgaan.
3.11
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
4.Beslissing
Het hof:
laat [verhuurder] toe te bewijzen dat [appellant] in strijd met zijn contractuele verplichtingen geen hoofdverblijf in de woning had en de periode waarin dat het geval was;
bepaalt, voor het geval [verhuurder] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.C. Toorman als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een door deze te bepalen datum en uur;
verwijst de zaak naar de rol van 14 juni 2022 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van [verhuurder] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan het (enquêtebureau van het) hof;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.