ECLI:NL:GHAMS:2022:2621 - Gerechtshof Amsterdam - Geen erfdienstbaarheid van overpad tussen gesplitste perc...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.285.675/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/275558/ HA ZA 18-421

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 september 2022

inzake

1.[appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J. Jong te Zaandam,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. Th.P. ten Brink te Rotterdam.

De partijen worden hierna weer [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 19 april 2022 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.

Vervolgens hebben [geïntimeerden] een akte genomen, met producties, waarop [appellanten] bij antwoordakte hebben gereageerd.

Ten slotte is weer arrest gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest is het hof tot het oordeel gekomen dat de grieven I tot en met V falen en dat de rechtbank de vorderingen van [appellanten] , voor zover in hoger beroep nog aan de orde, terecht heeft afgewezen. Naar aanleiding van grief VI heeft het hof verder overwogen dat in de akte van 31 augustus 2001, waarbij het perceel [perceelnummer 1] is gesplitst in perceel [perceelnummer 2] (nu in eigendom bij [geïntimeerden] ) en perceel [perceelnummer 3] (nu in eigendom bij [appellanten] ) tussen die twee percelen onderling geen erfdienstbaarheid is gevestigd. [geïntimeerden] zijn in de gelegenheid gesteld bij akte hun beroep op verjaring nader toe te lichten. Iedere verdere beoordeling van grief VI is aangehouden tot na de aktewisseling, evenals de beoordeling van grief VII (over de proceskosten).

2.2

Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling te komen merkt het hof nog het volgende op. Onder 2.3 van het tussenarrest is vermeld dat bij de akte van 31 augustus 2001 de eigendom van het perceel grond met molenaarswoning en water aan de [adres 1] te [plaats] is overgedragen. Die vermelding is op zichzelf niet fout, maar het zou juister zijn geweest te vermelden dat een
deelvan het perceel aan de [adres 1] te [plaats] , met molenaarswoning en water, is overgedragen, welk deel later is hernoemd tot [adres 2] te [plaats] .

2.3

In hun akte na het tussenarrest hebben [geïntimeerden] zich primair op het standpunt gesteld dat het niet vermelden van een onderlinge erfdienstbaarheid in de akte van 31 augustus 2001 berust op een evidente omissie. [naam 1] , die (tezamen met zijn echtgenote) eigenaar was van het gehele perceel [perceelnummer 1] en dat heeft gesplitst, waarbij hij perceel [perceelnummer 2] zelf behield, had er een groot belang bij om voor zichzelf een recht van overpad te bedingen, omdat hij anders het recht om het water te gebruiken, dat hij bij de akte van 11 maart 1999 had verkregen, zou verliezen. [naam 2] , die op 31 augustus 2001 de eigendom van het perceel [perceelnummer 3] heeft verkregen, heeft bij e-mail van 29 april 2020 verklaard dat hij bij gelegenheid van de overdracht van zijn perceel met de notaris het recht van overpad heeft besproken, omdat hij wist dat [naam 1] voornemens was daarvan vaak gebruik te maken, wat [naam 2] ook logisch vond. Ook uit het feitelijk handelen van [naam 1] en [naam 2] bleek dat zij ervan uitgingen dat de erfdienstbaarheid goed in de notariële akten was geregeld. Tot 2015 heeft [naam 1] steeds zonder discussie gebruik gemaakt van het [water] als vaarroute van en naar het [rivier] . Ook [appellanten] gingen daarvan tot 2020 uit. Als sprake is van een omissie in de akte, is het beroep van [appellanten] daarop te kwader trouw, omdat het om een kennelijke vergissing gaat, aldus nog steeds [geïntimeerden]

2.4

Voor het geval [geïntimeerden] met de passage “[a]ls sprake is van een omissie in de akte” wil betogen dat de akte van 31 augustus 2001 zou kunnen worden uitgelegd op een wijze die meebrengt dat in die akte het recht van overpad ten laste van perceel [perceelnummer 3] en ten gunste van perceel [perceelnummer 2] wél is gevestigd, overweegt het hof dat dat betoog niet opgaat. Bij de uitleg van een notariële akte van de levering van een registergoed dan wel de vestiging van een beperkt recht daarop komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Toepassing van deze maatstaf betekent dat geen betekenis toekomt aan de eventuele wens van [naam 1] om ook na de splitsing en de verkoop van perceel [perceelnummer 3] gebruik te blijven maken van het water van perceel [perceelnummer 3] om toegang tot het [rivier] te krijgen, omdat voor derden die de akte lezen niet evident is dat de eigenaar van perceel [perceelnummer 2] die behoefte had.

2.5

Het in de akte van 31 augustus 2001 opgenomen citaat uit de akte van 11 maart 1999 (herkenbaar aan de aanhalingstekens aan het begin van elke regel) wordt voorafgegaan door de zinsnede “Met betrekking tot het verkochte verklaart verkoper dat hem geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen of bijzondere verplichtingen bekend zijn dan hetgeen voorkomt in voormelde titel van aankomst, deel 15695 nummer 50, woordelijk luidende:”. Deze passage diende ertoe de verkrijger ( [naam 2] ) in te lichten over de op dat moment reeds bestaande erfdienstbaarheden en dergelijke en kon evident niet ertoe strekken een nieuwe erfdienstbaarheid te vestigen tussen de beide toen, in 2001, ontstane nieuwe percelen.

2.6

Nu [appellanten] eigenaar zijn en geen bezitter vat het hof het beroep van [geïntimeerden] op kwade trouw op als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ook dat beroep slaagt niet. Eigendom is het meest verstrekkende recht dat een persoon met betrekking tot een zaak kan hebben. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan een eigenaar worden gedwongen te gedogen dat een ander van zijn zaak gebruik maakt, als die plicht niet voortvloeit uit een persoonlijk of zakelijk recht of een wettelijke bepaling. Hoe ver de vrijheid van de eigenaar gaat, bleek al bij de behandeling van de grieven I tot en met V; het enkele feit dat een ander een begrijpelijke behoefte heeft, is niet voldoende. Als [appellanten] aanvankelijk al hebben gedacht dat op hun perceel inderdaad een recht van overpad rustte ten gunste van het perceel van [geïntimeerden] , brengt dat, ook in combinatie met het bestaan van een begrijpelijke behoefte aan de zijde van [geïntimeerden] nog niet met zich dat [appellanten] verplicht zijn zich te blijven gedragen alsof die erfdienstbaarheid bestaat als dat in werkelijkheid niet het geval is. Aan de bedoelingen van hun rechtsvoorgangers en die van [geïntimeerden] hoeven zij zich niets gelegen te laten liggen.

2.7

Daarmee komt het hof toe aan het beroep op verkrijgende en bevrijdende verjaring. Het beroep op bevrijdende verjaring faalt al aanstonds, omdat de percelen pas in 2001 zijn ontstaan (zodat voordien onderling geen inbreuk op een recht kon worden gemaakt) en de pretentie van [geïntimeerden] reeds in 2020 door [appellanten] is tegengesproken, dus ruim binnen de twintigjaarstermijn van de bevrijdende verjaring die hier geldt. Voor de lengte van de termijn van de verkrijgende verjaring is relevant of [geïntimeerden] als te goeder trouw kunnen worden beschouwd. Alleen in dat geval is de verjaringstermijn kort genoeg om na 2001 te kunnen zijn voltooid, namelijk tien jaar.

2.8

Naar het oordeel van het hof kunnen [naam 1] en zijn echtgenote, die tussen 2001 en 2015 eigenaar waren van perceel [perceelnummer 2] , niet geacht worden te goeder trouw te zijn geweest in de zin van artikel 3:118 lid 1 BW Pro (wat overigens niet wil zeggen dat zij te kwader trouw waren). Bij een enigszins grondige lezing van de in de openbare registers ingeschreven akte van 31 augustus 2001 wordt duidelijk dat daarin geen erfdienstbaarheid tussen de percelen [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] is gevestigd. Op grond van artikel 3:23 BW Pro konden [naam 1] en zijn echtgenote zich dus niet beroepen op onbekendheid met het feit dat geen erfdienstbaarheid was gevestigd. Naar het oordeel van het hof is deze situatie ook niet vergelijkbaar met de situatie die ten grondslag ligt aan het arrest van de Hoge Raad van 5 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK6588), omdat in die zaak wel een akte tot vestiging van erfdienstbaarheden is opgemaakt, maar het desbetreffende recht van overpad daarin abusievelijk niet was opgenomen. In de akte van 31 augustus 2001 is echter geen enkele erfdienstbaarheid gevestigd en ook geen poging gedaan dat te doen, wellicht - zoals [geïntimeerden] zelf aanvoeren - omdat niet onder ogen werd gezien dat dat nodig was.

2.9

In het midden kan blijven of [geïntimeerden] als opvolgende eigenaars wel geacht kunnen worden te goeder trouw te zijn (geweest). Ook als dat het geval is, heeft hun bezit van het recht van overpad (als daarvan al kan worden gesproken) niet de vereiste tien jaar geduurd.

2.1

Het voorgaande betekent dat grief VI slaagt. De vordering van [geïntimeerden] de erfdienstbaarheid te respecteren en het bouwwerk in het water te verwijderen zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerden] zullen in verband daarmee worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie. In zoverre slaagt ook grief VII.

Slotsom en kosten

2.11

Het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen zal worden bekrachtigd. Voor zover in reconventie gewezen wordt dat vonnis vernietigd. De reconventionele vorderingen van [geïntimeerden] zullen alsnog worden afgewezen, met hun veroordeling in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie. De kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. De vordering van [appellanten] tot terugbetaling van hetgeen zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] hebben betaald, zal worden afgewezen, omdat de proceskostenveroordeling in conventie in stand blijft en op basis van het vonnis in reconventie niets viel te betalen.

3.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 23 januari 2019, voor zover in conventie gewezen;

vernietigt het bestreden vonnis van 23 januari 2019, voor zover in reconventie gewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst af het door [geïntimeerden] in oorspronkelijke reconventie gevorderde;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 1.086,= voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en A.R. Vlierhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.