Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.287.036/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/662026/HA ZA 19-205
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. A.C. Kool te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [woonplaats 2] (Spanje),
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.A.A. van der Reep te Amsterdam,
2.[geïntimeerde 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.L.M. Sturm te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 7 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 8 juli 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] ;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] , met producties;
- akte uitlating producties van [appellant] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn in hoger beroep verminderde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben beide geconcludeerd tot bekrachtiging. [geïntimeerde 2] heeft daarbij tevens - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling gevorderd van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Op 10 oktober 2016 heeft [appellant] het appartementsrecht, rechtgevende op het
uitsluitend gebruik van de woning met aanbehoren gelegen op de eerste verdieping, alsmede de berging gelegen in het souterrain, plaatselijk bekend als [adres] [plaats] (hierna: het appartement) van [geïntimeerde 1] gekocht. [geïntimeerde 2] heeft hierbij opgetreden als verkopend makelaar. [appellant] is bijgestaan door een aankoopmakelaar, [naam 1] (hierna: [naam 1] ).
2.2.
Van 2006 tot 2010 heeft [geïntimeerde 1] in het appartement gewoond. Daarna heeft hij het aan verschillende huurders (langdurig) verhuurd. [geïntimeerde 1] heeft van 2010 tot 2016 het appartement niet zelf bewoond.
2.3.
Voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op of omstreeks 28 september 2016 heeft [appellant] met [naam 1] het appartement bezichtigd. De berging in het souterrain is niet bezichtigd omdat de berging afgesloten was en de sleutel niet aanwezig was. [appellant] heeft het appartement gekocht voor € 328.000,00. Hierbij is door hem afgezien van een financieringsvoorbehoud en van de bedenktijd van drie dagen. Het appartement is op 26 oktober 2016 aan [appellant] geleverd. De berging is op diezelfde dag door [appellant] en [naam 1] bezichtigd. De heer [naam 2] , een medewerker van [geïntimeerde 2] , was hierbij aanwezig.
2.4.
Het appartement is een deel van een gebouw dat in 1980 is gesplitst in vijf
appartementsrechten. Bij de splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht, de Vereniging van Eigenaars [X] (hierna: de VvE). Op de splitsingstekening is te zien dat zich achter ‘berging 2’, de berging behorende bij het (gekochte) appartement van [appellant] , een liftmachinekamer bevindt.
2.5.
Op 17 januari 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde 2] laten weten dat de berging van het
appartement niet afgesloten mag worden. De berging moet toegang naar de liftmachinekamer verschaffen.
2.6.
Per e-mail van 27 maart 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde 1] laten weten dat hij de berging van het appartement niet kan gebruiken en dat hij andere problemen met betrekking tot het appartement ondervindt, die zijn of worden veroorzaakt door de VvE.
2.7.
Op 30 juni 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde 1] aansprakelijk gesteld voor diverse tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarbij is aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van € 17.500,00 voor het huren van een vervangende berging omdat [appellant] de berging niet zou kunnen gebruiken en een bedrag van € 34.000,00 voor verminderd woongenot omdat sprake zou zijn van stank en (geluids-)overlast van omwonenden. Ook [geïntimeerde 2] is aansprakelijk gesteld op grond van onrechtmatige daad voor een schadebedrag van € 17.500,00. [geïntimeerde 2] zou hebben geweten dat de berging feitelijk niet gebruikt kan worden doordat dit aan haar is medegedeeld door mevrouw [naam 3] , een van de leden van de VvE.
2.8.
Op 10 juli 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 2] gereageeerd op de brief van 30 juni 2017 en heeft de aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad afgewezen.
2.9.
Op 14 juli 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 1] gereageerd op de brief van 30 juni 2017 en heeft de aansprakelijkheid afgewezen.
3.Beoordeling
3.1.
De vorderingen van [appellant] in deze procedure strekken er toe dat wordt geoordeeld dat [geïntimeerde 1] jegens [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst dan wel dat deze koopovereenkomst onder invloed van dwaling is totstandgekomen, dat [geïntimeerde 2] jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld, dat [geïntimeerde 1] een schadevergoeding aan [appellant] verschuldigd is dan wel dat de koopprijs dient te worden verminderd en dat [geïntimeerde 2] een schadevergoeding aan [appellant] verschuldigd is, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3.2.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen.
Grieven met betrekking tot [geïntimeerde 1]
3.3.
Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat [appellant] niet de op de splitsingstekening met ‘berging 2’ aangeduide berging geleverd heeft gekregen.
De grief faalt. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat degeleverde
berging is gelegen op eengeheel
andere plek dan de berging die op de splitsingstekening als 'berging 2' is aangeduid. Verder bevat een dergelijke splitsingstekening naar zijn aard een grove indicatie en mag deze niet als nauwkeurige plattegrond worden beschouwd. [appellant] had daarom rekening moeten houden met een verschil tussen deze tekening en de werkelijkheid, in de orde van grootte als zich naar zijn stellingen voordoet.
berging is gelegen op eengeheel
andere plek dan de berging die op de splitsingstekening als 'berging 2' is aangeduid. Verder bevat een dergelijke splitsingstekening naar zijn aard een grove indicatie en mag deze niet als nauwkeurige plattegrond worden beschouwd. [appellant] had daarom rekening moeten houden met een verschil tussen deze tekening en de werkelijkheid, in de orde van grootte als zich naar zijn stellingen voordoet.
3.4.
Met grief 2 en met grief 4 betoogt [appellant] dat de berging niet geschikt is voor normaal gebruik. Op grond van hetgeen over en weer is gesteld en bestreden, staat voldoende vast dat de berging als zodanig bruikbaar is. Dat een deel van de oppervlakte niet bruikbaar is omdat dit vrij moet blijven vanwege de toegang naar de liftmachinekamer en dat [appellant] van tijd tot tijd toegang tot zijn berging moet verschaffen ten behoeve van liftonderhoud- of reparatie doet daar naar het oordeel van het hof onvoldoende aan af. De grieven falen.
3.5.
Met grief 3 stelt [appellant] dat de rechtbank er aan voorbij is gegaan dat bij levering de deur in de berging die doorgang geeft naar de liftruimte geblokkeerd was door twee kasten. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben die stelling gemotiveerd betwist en [appellant] heeft daarvan geen, althans niet voldoende specifiek bewijs aangeboden. Gelet daarop kan in het midden blijven of de stelling, indien deze juist zou zijn, tot een andere beslissing zou moeten leiden. De grief faalt.
3.6.
Met grief 5 stelt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte geen schending van artikel 7:15 BW Pro heeft vastgesteld. Hij beroept zich op de beperking die uit de doorgang naar de litftruimte voortvloeit en verwijst naar de regel in de splitsingsakte waarin staat dat de eigenaar moet dulden dat toegang tot een privégedeelte wordt gegeven ten behoeve van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten. [appellant] gaat er met zijn beroep op die bepaling reeds aan voorbij dat deze last niet is aan te merken als een last in de zin van artikel 7:15 BW Pro omdat de gestelde beperkingen niet hun grondslag vinden in een specifiek tot de rechthebbende ( [appellant] of zijn rechtsvoorganger) gericht publiekrechtelijk besluit. De grief faalt.
3.7.
Met grief 6 stelt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van non-conformiteit. Met grief 8 stelt [appellant] dat [geïntimeerde 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Deze grieven lenen zich gelet op hun samenhang voor gezamenlijke behandeling.
Het hof acht in dit verband allereerst van belang dat de situatie als de onderhavige, waarin er in een berging een deur is die toegang geeft tot een technische ruimte, zodanig bijzonder is dat daarover in beginsel een mededeling aan de koper moet worden gedaan. Dit is te meer het geval indien de berging tijdens de bezichtiging door omstandigheden niet kan worden geopend. In het algemeen weegt een dergelijke mededelingsplicht op tegen de onderzoeksplicht van de koper. In dit geval staat daar echter tegenover dat [appellant] op zijn beurt er genoegen mee heeft genomen dat de berging hem niet werd getoond, zonder dat hij verdere concrete informatie heeft gevraagd over hoe de berging er uit zag en hoe deze gebruikt kon worden. Indien [appellant] zeker wilde weten dat de berging aan zijn verwachtingen voldeed, had hij daarover vragen moeten stellen en op een bezichtiging moeten aandringen. Daarbij weegt mee, dat op de splitsingstekening in ieder geval te zien was dat naast de berging een ruimte was gelegen die werd aangeduid als ‘liftmachine’, terwijl aan de hand van die splitsingstekening bepaald niet kon worden uitgesloten dat de toegang daarvan via de direct naastgelegen berging van [appellant] moest plaatsvinden. [appellant] heeft aldus zo onvoorzichtig gehandeld dat hem geen beroep toekomt op de mededelingsplicht van zijn verkoper. Dat [appellant] mogelijk handelde onder druk van een overspannen markt, waarin hij meende geen gelegenheid te hebben om nadere informatie te verlangen of om te verlangen dat de gesloten deur van de berging alsnog voor hem werd geopend, is onvoldoende reden om de onvoorzichtigheid van [appellant] te rechtvaardigen. [appellant] heeft daarmee immers bewust een risico genomen. Grief 6 stuit hierop af, alsmede grief 8.
3.8.
Deze overwegingen brengen ook mee dat, voor zover [appellant] heeft gedwaald, deze dwaling voor zijn rekening moet blijven. Grief 9, waarmee [appellant] klaagt dat zijn beroep op dwaling niet is behandeld, faalt daarom.
3.9.
Met grief 7 doet [appellant] nog een beroep op de Haviltex-norm. Het hof stelt voorop dat [appellant] , bijgestaan door een makelaar, er genoegen mee nam dat hij de berging niet kon bezichtigen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Voorts is niet komen vast te staan dat [appellant] bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft laten weten welke eisen en verwachtigingen bij hem bestonden ten aanzien van de berging. Ook overigens bestaan onvoldoende aanknopingspunten om te concluderen dat, zoals [appellant] bij zijn grief aanvoert, de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd, dat [appellant] op grond daarvan ten aanzien van de berging meer mocht verwachten dan hem is geleverd. De grief faalt.
Grieven met betrekking tot [geïntimeerde 2]
3.10.
Met grief 10 bestrijdt [appellant] dat [geïntimeerde 2] voorafgaande aan de verkoop geen reden had om de berging te bezichtigen. [appellant] stelt dat [geïntimeerde 2] kennelijk zelf ook onderzoek nodig vond omdat zij naar de sleutel van de berging had gevraagd. [geïntimeerde 2] heeft afdoende verklaard dat zij naar de sleutel vroeg ten behoeve van bezichtiging door belangstellenden en niet ten behoeve van nader onderzoek. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht waarom dit nader onderzoek op de weg van [geïntimeerde 2] lag en waarom het nalaten van zulk onderzoek onrechtmatig was tegenover [appellant] . Het hof weegt daarbij mee dat [appellant] zelf een makelaar had ingeschakeld en [geïntimeerde 2] er dus op mocht vertrouwen dat [appellant] met behulp van zijn makelaar nader onderzoek zou doen indien hij zeker wilde weten of de berging aan zijn verwachtingen voldeed. De grief faalt.
3.11.
Met grief 11 stelt [appellant] dat het bericht van [naam 3] , bewoonster van het appartementencomplex, reden had moeten zijn voor nader onderzoek door [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 2] wijst er op dat de koop op dat moment al gesloten was en dat er ook geen andere reden was om het bericht aan [appellant] door te geven. Op 11 oktober 2016, een dag na de koop, heeft [naam 3] immers reeds aan [geïntimeerde 2] meegedeeld dat de berging altijd open moet blijven omdat daar de liftinstallatie in zit.
Voor zover [appellant] stelt dat zijn belang gelegen was in de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden, gaat hij er aan voorbij dat hij zich bij de verkoop had voorgedaan als belegger zodat hem de bevoegdheid van artikel 7:2 lid 2 BW Pro niet toekomt. Voor zover [appellant] stelt dat er een andere norm is die het doorgeven van die informatie voorschrijft, heeft hij dit onvoldoende toegelicht tegen de achtergrond dat het ging om een regel die kennelijk binnen de VvE werd gehanteerd, zodat er voor [geïntimeerde 2] geen reden was om aan te nemen dat [appellant] daarover niet (ook) zou worden geïnformeerd.
3.12.
Grief 12 strekt er toe dat [geïntimeerde 2] een onjuiste mededeling heeft gedaan in de verkoopbrochure door daarin op te nemen dat het appartement een (fietsen)berging heeft. Gelet op het debat tussen partijen over de mate waarin de berging bruikbaar is, verschillen partijen van mening over de vraag in hoeverre de berging als berging bruikbaar is en voldoet aan de door [geïntimeerde 2] gegeven beschrijving. [appellant] heeft van zijn stellingen daaromtrent, waaruit voort zou vloeien dat de berging geen ruimte biedt aan fietsen, geen bewijs aangeboden. Het hof gaat daaraan om die reden voorbij. Voor zover [appellant] nog stelt dat de berging geen ‘eigen’ of ‘privé’ berging is omdat toegang moet worden geboden ten behoeve van liftonderhoud, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht waarom de berging daarom niet meer als eigen berging zou mogen worden bestempeld. Het hof verwijst ook naar hetgeen hierboven is overwogen met betrekking tot de grieven 2 tot en met 4. De grief faalt.
3.13.
Of, zoals [appellant] met grief 13 stelt, causaal verband bestaat tussen het vermeend onrechtmatig handelen van [geïntimeerde 2] en de door [appellant] gestelde schade, kan in het midden blijven nu het hof niet oordeelt dat [geïntimeerde 2] onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof acht overigens de stelling van [geïntimeerde 2] aannemelijk dat indien [appellant] , zou hij ten tijde van de koop volledig zijn geïnformeerd over de berging, op grond van die informatie een lager bod hebben uitgebracht, zijn lagere bod niet zou zijn geaccepteerd. Gelet daarop heeft [appellant] het causaal verband ten aanzien van de door hem gestelde schade (naar het hof begrijpt: een te hoge koopprijs) onvoldoende toegelicht.
Uit deze overweging volgt dat ook grief 14, waarmee [appellant] betoogt schade te hebben geleden, niet slaagt. Bovendien legt [appellant] aan die grief ten grondslag dat de schade voortvloeit uit verlies van de berging. Dat de berging minder bergruimte biedt dan [appellant] verwachtte en dat hij van tijd tot tijd doorgang moet verschaffen kan echter niet als verlies van de berging worden aangemerkt. Het hof laat verder buiten beschouwing dat [appellant] de door hem gestelde schade, die door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemotiveerd is betwist, ook overigens onvoldoende heeft gespecificeerd en toegelicht. Nu [appellant] ter zake ook geen voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, faalt de grief.
3.14.
Voor zover [appellant] voldoende specifiek bewijs heeft aangeboden, ziet dit niet op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.
3.15.
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten van [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 1] heeft geen proceskostenveroordeling gevraagd.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 2] , tot op heden begroot op € 2.071,-- aan verschotten en € 1.442,-- voor salaris en op € 163,- , te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.