Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.302.523/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8633069 CV EXPL 20-5724
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 november 2022
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. E.B. van Griethuysen te Haarlem,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. Mulder te Almere.
Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 16 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 9 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Ymere als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van Ymere zal afwijzen en de vorderingen van [appellante] zal toewijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2. De door de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
a. [appellante] huurt van Ymere een eengezinswoning in [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt € 715,65 per maand.
b. Op 30 juni 2020 heeft Ymere [appellante] gedagvaard vanwege een huurachterstand van (op dat moment) € 3.575,05.
c. Op 18 november 2020 heeft [appellante] de huurachterstand, inclusief incassokosten en rente, voldaan.
d. Lekdetectie Collectie Nederland heeft op verzoek van [appellante] op 4 december 2020 onderzoek verricht in de woning. Haar rapportage (hierna: rapport Lekdetectie) vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
Gegevens object
Reden Lekdetectie/ Thermografie
Schimmelvorming langs de wand van de slaapkamers
Vochtstade zichtbaar
X Ja
Nee
Behang laat los in de slaapkamers.
(…)
Resultaat onderzoek
Een lekkage vastgesteld
X Ja
Nee
(…)
Locatie lekkage
X Slaapkamer
(…)
Zie conclusie en advies
(…)
Conclusie en advies
Lekkage is het gevolg van een openstaande dakgoot aan de achterzijde van de woning.
Bij hevige regenval met een bepaalde windrichting slaat het hemelwater onder de goot en verdwijnt in de spouwmuur van de woning. De opening de goot en de
spouwmuur dient waterdicht afgewerkt te worden.
Tevens staan de voegen van het voeglood open in de tussen.
Dit is hetzelfde aan beide zijden van de woning.
De voegen van het voeglood dienen opnieuw aangebracht worden.
Tevens staan er diversen voegen van het metselwerk open en dienen opnieuw gevoegd te worden.
Uitgebreid onderzoek met de warmtebeeld laat geen andere lekkage zien.
Advies: waterdicht afwerken van de voegen van het voeglood van de goten.
Waterdicht afwerken van de opening tussen goot en spouwmuur achterzijde woning.
Vervangen van de openstaande voegen van het metselwerk gevel.
(…)
e. Op 11 december 2020 heeft een medewerker van Ymere, [naam 1] (hierna: [naam 1] ), in aanwezigheid van onder andere [appellante] en haar advocaat een onderzoek verricht naar de aanwezigheid van vocht in de woning. In het rapport van 23 december 2020 (hierna: rapport [naam 1] ) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Methodiek:
Vochtmetingen
Om inzicht te verkrijgen in de vochtbalans van de bouwkundige constructie, wordt gebruik gemaakt van zgn. referentiemetingen. Hierbij worden op verschillende plaatsen buiten én binnen het schadebeeld vochtmetingen uitgevoerd. Hiervoor is gebruik gemaakt van een bouwvochtmeter voorzien van een actief elektrode. Hiermee worden middels een non-destructieve weerstandsmethode vochtgehalten in bouwconstructies gemeten op een schaal van 0 tot 199 digits.(…).
Vochtmetingen:
Tijdens het onderzoek zijn vochtmetingen verricht ter plaatse van de schades op de wanden. Op de wanden ter plaatse van de schades zijn geen verhoogde vochtwaarden gemeten. Zichtbaar waren wel de vochtplekken van eerdere lekkages.
(…)
Meetresultaten
locatie
constructieonderdeel
Ter plaatse van
Vocht-
waarden
Referentie-
waarden
Beoordeling
Kleine slaapkamer voorkant woning
stenen binnenmuur links en raamkant
vochtplek
30-40
30-40
Droog
Grote slaapkamer
rechter muur
vochtplek
30-40
30-40
Droog
Grote slaapkamer
plafond
vochtplek
50-60
50-60
Droog
Slaapkamer achter
buitenmuren links en raam muur
vochtplek
30-40
30-40
Droog
Zolder en buitenmuren
achter de schotten
vochtplek
30-40
30-40
Droog
Badkamer
plafond
lichte schimmel
50-60
50-60
Droog
Conclusie:
De woning is droog.
Er zijn geen lekkages waargenomen
f. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) heeft op verzoek van Ymere op 30 december 2020 de pannen en de nieuwe dakgoot van de woning geïnspecteerd. Haar rapport (hierna: rapport [naam 2] ) bevat, voor zover relevant, de volgende opmerkingen:
werkzaamheden
uitgevoerd op
30-12-2020
opmerking vakman
Visueel inspectie (…)
Het pannendank en goten zijn gecontroleerd op gebreken.
Hier zijn geen mankementen in waargenomen.
Dakgoten (…) gereinigd.
3.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
3.1
Ymere vorderde – voor zover nog van belang en na vermindering van eis – een veroordeling van [appellante] tot betaling van de proceskosten. [appellante] vorderde bij wijze van tegenvordering, kort weergegeven, veroordeling van Ymere om:
- een onderzoek naar de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te laten uitvoeren door een erkend bedrijf met expertise op dit gebied en de aanbevelingen van deze deskundige op te volgen;
- de gevel en de voegen aan de buitenzijde van de woning te herstellen;
- de door de vochtproblematiek ontstane schade aan de vloeren en de muren te herstellen;
- de radiatoren te herstellen/moderniseren,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
- een onderzoek naar de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te laten uitvoeren door een erkend bedrijf met expertise op dit gebied en de aanbevelingen van deze deskundige op te volgen;
- de gevel en de voegen aan de buitenzijde van de woning te herstellen;
- de door de vochtproblematiek ontstane schade aan de vloeren en de muren te herstellen;
- de radiatoren te herstellen/moderniseren,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Voor het geval dat Ymere niet binnen drie maanden na betekening van het vonnis de onderhoudsgebreken zou opheffen vorderde [appellante] een machtiging om voor rekening van Ymere de genoemde gebreken te laten herstellen en toestemming om de kosten te verrekenen met de huur.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Ymere toegewezen, de tegenvordering van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.
De procedure in hoger beroep
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met zeven grieven op.
Proceskosten eerste aanleg (vordering Ymere)
3.4
Met
grief Ikomt [appellante] op tegen de veroordeling in de kosten van de procedure in conventie. Het hof stelt voorop dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan van bijna vijf maanden huur. Wat er ook zij van eventuele onduidelijkheid bij [appellante] over de exacte hoogte van de ontstane huurachterstand, op het moment van dagvaarden door Ymere was de huurachterstand dusdanig hoog opgelopen dat het [appellante] niet kan zijn ontgaan dat zij een substantiële huurachterstand had opgebouwd. Het had op de weg van [appellante] gelegen om ondanks vermeende onduidelijkheid over de hoogte van een eventuele huurkorting de huur in ieder geval grotendeels te blijven voldoen. [appellante] heeft dit echter nagelaten. Gelet op de hoogte van de huurachterstand destijds had Ymere belang bij het instellen van deze procedure. [appellante] heeft pas daarna de achterstand betaald. Zij is dan ook terecht in de proceskosten veroordeeld.
grief Ikomt [appellante] op tegen de veroordeling in de kosten van de procedure in conventie. Het hof stelt voorop dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan van bijna vijf maanden huur. Wat er ook zij van eventuele onduidelijkheid bij [appellante] over de exacte hoogte van de ontstane huurachterstand, op het moment van dagvaarden door Ymere was de huurachterstand dusdanig hoog opgelopen dat het [appellante] niet kan zijn ontgaan dat zij een substantiële huurachterstand had opgebouwd. Het had op de weg van [appellante] gelegen om ondanks vermeende onduidelijkheid over de hoogte van een eventuele huurkorting de huur in ieder geval grotendeels te blijven voldoen. [appellante] heeft dit echter nagelaten. Gelet op de hoogte van de huurachterstand destijds had Ymere belang bij het instellen van deze procedure. [appellante] heeft pas daarna de achterstand betaald. Zij is dan ook terecht in de proceskosten veroordeeld.
3.5
Het voorgaande betekent dat grief I faalt.
Vermeende overlast vocht en schimmel en functioneren radiatoren in de woning
3.6
Met
grieven II tot en met Vkeert [appellante] zich tegen de afwijzing van haar vorderingen in reconventie. Kort gezegd stelt zij zich op het standpunt dat zij last heeft van vocht en schimmel in de woning, dat deze problematiek in de woning een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW en dat Ymere de vermeende gebreken moet verhelpen. Daartoe beroept zij zich op foto’s van vochtplekken in de woning en het rapport Lekdetectie. Ook is er volgens [appellante] een grootschalig vochtprobleem in de wijk waar de woning is gelegen. Verder stelt [appellante] dat de radiatoren in de woning niet goed functioneren en moeten worden vervangen omdat het in de woning koud is en zij moeite heeft de woning warm te stoken. Ymere heeft deze stellingen gemotiveerd betwist.
grieven II tot en met Vkeert [appellante] zich tegen de afwijzing van haar vorderingen in reconventie. Kort gezegd stelt zij zich op het standpunt dat zij last heeft van vocht en schimmel in de woning, dat deze problematiek in de woning een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW en dat Ymere de vermeende gebreken moet verhelpen. Daartoe beroept zij zich op foto’s van vochtplekken in de woning en het rapport Lekdetectie. Ook is er volgens [appellante] een grootschalig vochtprobleem in de wijk waar de woning is gelegen. Verder stelt [appellante] dat de radiatoren in de woning niet goed functioneren en moeten worden vervangen omdat het in de woning koud is en zij moeite heeft de woning warm te stoken. Ymere heeft deze stellingen gemotiveerd betwist.
3.7
Tussen partijen is niet in geschil dat zich in de het gehuurde eerder vochtproblemen hebben voorgedaan en dat Ymere in verband daarmee herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Ook staat vast dat Ymere op 11 december 2020 de woning heeft bezocht met [naam 1] en daar vochtmetingen heeft uitgevoerd met een bouwvochtmeter, waarbij [appellante] en haar advocaat aanwezig waren. [appellante] heeft toen niet gemeld dat zij slechts een week eerder, op 4 december 2020, buiten Ymere om Lekdetectie een onderzoek heeft laten verrichten in de woning en/of wat de bevindingen van dat onderzoek waren. Dit terwijl blijkens het vonnis de zaak op 23 november 2020 door de kantonrechter was aangehouden omdat partijen afspraken hadden gemaakt over het doen van een onderzoek in de woning van [appellante] . Bij akte van 14 april 2021 heeft Ymere aangevoerd dat de woning bij het bezoek op 11 december 2020 er piekfijn uitzag en dat [appellante] Ymere tijdens het bezoek niet heeft gewezen op natte plekken in de woning of heeft geklaagd over schimmelvorming of loslatend behang. [appellante] heeft het voorgaande niet weersproken.
3.8
Daarbij komt dat uit het rapport [naam 1] volgt dat ten tijde van het bezoek op 11 december 2020 de wanden van de woning droog waren en daar ook geen lekkages zijn geconstateerd. Verder heeft Ymere het dak van de woning laten inspecteren door [naam 2] op 30 december 2020. De conclusie van het onderzoek [naam 2] luidt dat het pannendak en de goten van de woning in orde waren en geen mankementen vertoonden. [appellante] heeft niet uitgelegd waarom geen waarde gehecht kan worden aan de rapporten [naam 1] en [naam 2] , anders dan de verder niet concreet toegelichte stelling dat zij partijdig zouden zijn. Verder heeft [appellante] destijds geen bezwaar gemaakt tegen het verrichten van onderzoek door [naam 1] en [naam 2] . Er is daarnaast geen aanleiding te twijfelen aan de bevindingen die zijn neergelegd in die rapportages.
3.9
Gelet op het voorgaande legt het rapport Lekdetectie onvoldoende gewicht in de schaal, nog daargelaten dat Ymere dit heeft betwist en niet is uitgenodigd bij het onderzoek aanwezig te zijn. Dat geldt ook voor een volgens [appellante] in de woning uitgevoerd onderzoek door [bedrijf] . [appellante] heeft daarover slechts gesteld dat dit bedrijf haar naar aanleiding van dit onderzoek mondeling heeft medegedeeld dat “
zij dezelfde soort gebreken tegen kwamen als de gebreken die Lekdetectie genoemd heeft”. [appellante] heeft echter nagelaten informatie over dit onderzoek en/of een rapportage in het geding te brengen.
zij dezelfde soort gebreken tegen kwamen als de gebreken die Lekdetectie genoemd heeft”. [appellante] heeft echter nagelaten informatie over dit onderzoek en/of een rapportage in het geding te brengen.
3.1
In het licht van het gemotiveerde verweer van Ymere heeft [appellante] haar stelling dat de vermeende vochtproblematiek in de woning een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW dan ook onvoldoende concreet toegelicht. Dat geldt mutatis mutandis voor haar stellingen over het functioneren van de radiatoren. Dit betekent dat de grieven II tot en met V geen nadere bespreking behoeven.
3.11
Aan bewijslevering als door [appellante] aangeboden komt het hof niet toe omdat [appellante] niet heeft voldaan aan haar stelplicht voor wat betreft de vermeende gebreken.
Slotsom en proceskosten
3.12
De slotsom is dat de grieven I tot en met V geen succes hebben.
Grief VI en grief VIImissen zelfstandige betekenis. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Grief VI en grief VIImissen zelfstandige betekenis. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 772,- aan verschotten en € 1.114,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 november 2022.