ECLI:NL:GHAMS:2022:383 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging koopoptie in huurovereenkomst en schriftelijk...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.281.519/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 7834910 CV EXPL 19-4465

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 februari 2022

inzake

1.[appellant 1] ,

2.
[appellante 2],

beiden wonend te [woonplaats 1] ( [land] ),

appellanten,

advocaat: mr. M. Heimensem te Hoorn,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant 1] en [appellante 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerden afzonderlijk als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en gezamenlijk als [geïntimeerden] worden aangeduid.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 20 februari 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 27 november 2019, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

Bij rolbeslissing van 25 augustus 2020 heeft de rolraadsheer van dit hof bepaald dat partijen zich bij de memorie van grieven en de memorie van antwoord dienden uit te laten over de ontvankelijkheid in hoger beroep.

Daarna hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord;

- akte van de kant van [appellanten] ;

- antwoordakte van de kant van [geïntimeerden]

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en hun vorderingen zal toewijzen en [geïntimeerden] zal veroordelen om alles wat [appellanten] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] hebben voldaan aan hen terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente. Voorts hebben [appellanten] “in reconventie” geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen op grond van het vonnis waarvan beroep gesloten koopovereenkomst tot levering van de woning zal ontbinden – met bepaling dat [geïntimeerden] die woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom, dienen te ontruimen – en [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van € 1.046,95 als schadevergoeding wegens schending van de op hen rustende onderhoudsverplichting van de woning alsmede zal veroordelen in de kosten van executie van dit arrest.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten (met wettelijke rente).

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan, aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Op 31 december 1991 is [appellant 1] eigenaar geworden van de woning aan de [straatnaam] 198 te [plaats] (verder: de woning). Op 25 oktober 1992 zijn [appellant 1] en [appellante 2] gehuwd. Daaraan voorafgaand zijn [appellanten] bij akte van 20 oktober 1992 huwelijkse voorwaarden aangegaan, waarbij elke gemeenschap van goederen is uitgesloten. De woning was de echtelijke woning van [appellanten]

(ii) In 2007 heeft [appellant 1] de woning te koop en te huur aangeboden, en zijn [appellanten] naar [land] verhuisd. [appellanten] hebben tot op heden hun domicilie in [land] .

(iii) De woning is verhuurd geweest aan de familie [A.] en vervolgens (via [X] Makelaardij) aan zorginstelling ABS. Na het vertrek van ABS is de woning wederom te koop en te huur aangeboden.

(iv) In een e-mail van 10 maart 2017 hebben [geïntimeerden] aan [X] Makelaardij laten weten geïnteresseerd te zijn in huur van de woning, met een optie tot koop.

( v) Na bezichtiging van de woning heeft [geïntimeerde 1] in een e-mail van 28 maart 2017 aan [X] Makelaardij onder meer het volgende geschreven:

“Na vandaag zijn we eigenlijk nog enthousiaster geworden over het huis aan de [straatnaam] in [plaats] en willen e.e.a. graag in gang zetten.

Zoals besproken willen wij de keuken opknappen en laten schilderen in Oud Blauw (zie voorbeeld in bijlage). Daarnaast willen wij de slaapkamers wit verven (waar nodig) en voorzien van laminaat vloeren. Aan de voorkant van het huis willen we de luxaflex vervangen door (rol)gordijnen. De kosten voor dit alles zullen wij voor onze rekening nemen.

We zullen het huis professioneel laten reinigen en oude meubels weg laten halen.

Wij stellen voor om de huur per 1 mei in te laten gaan en dat wij de sleutel zsm krijgen om de verbeteringen door te kunnen voeren. (…)

In een addendum op het contract willen we graag laten opnemen dat we een optie krijgen het huis te kopen tegen de nu geldende vraagprijs voor een periode van 1 jaar. (…)”

(vi) Vervolgens is (door [X] Makelaardij) een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld, die op 5 april 2017 is ondertekend door [geïntimeerden] als huurders, en op 19 april 2017 door [appellant 1] als verhuurder (verder: de huurovereenkomst). [appellante 2] wordt in de huurovereenkomst niet genoemd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2017, aanvankelijk voor de duur van een jaar. Sindsdien wordt de woning bewoond door [geïntimeerden] en hun kinderen.

(vii) Onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’ op blz. 4 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“Huurder heeft een optie tot koop van het gehuurde voor de thans vastgestelde koopsom van € 425.000,00 k.k. gedurende een maximale periode van 1 jaar, te weten tot 01-05-2018.”

(viii) Op 28 september 2017 heeft [appellant 1] in een e-mail aan [geïntimeerde 1] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Wij willen graag een afspraak maken om bij jullie langs te komen begin november voor kennismaking en inspectie van het huis en hoe het bevalt in het huis en in [plaats] .

En ook over de toekomst o.a. de optie tot koop.

Er is een probleem met de huurpenningen, die maken jullie over naar [X] Makelaardij en die stort het weer door naar onze bankrekening (…). Daarom wil ik bij deze regelen dat U, dat U met onmiddellijke ingang de huur rechtstreeks naar mij overmaakt op bankrekening (…) t.n.v. P.C. [appellant 1] (…).”

(ix) Op 10 november 2017 is [appellant 1] bij [geïntimeerden] geweest voor een persoonlijk gesprek.

( x) In een e-mail van 9 april 2018 hebben [geïntimeerden] aan [appellant 1] medegedeeld de koopoptie te willen effectueren.

(xi) [appellant 1] heeft hierop diezelfde dag gereageerd in een e-mail, waarin hij, kort samengevat, schrijft zich voor het blok gezet te voelen, refereert aan een in januari gemaakte afspraak dat [geïntimeerden] langer zou gaan huren en de optie zou meenemen, dat hij advies wil inwinnen en door [X] Makelaardij verkeerd is geïnformeerd over de impact van een optie.

(xii) In een brief van 23 april 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] onder meer het volgende aan [appellant 1] geschreven:

“(…) Cliënte heeft u reeds kenbaar gemaakt van haar recht tot koop gebruik te willen maken. U heeft aangegeven niet aan de verkoop mee te willen werken. U bent hiertoe, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken, wel gehouden. Dat u cliënte en haar partner, de heer [geïntimeerde 1] , mondeling en schriftelijk heeft aangegeven dat de verhuurperiode en het recht tot koop zou worden verlengd, doet hier niets aan af.

(…)

Ik verzoek en indien nodig sommeer u dan ook om bij uiterlijk voor morgen 16.00 uur te schriftelijk bevestigen dat u de overeenkomst zult nakomen (…) en binnen veertien dagen na heden uw medewerking zult verlenen aan de verkoop en levering van voornoemde woning (…)”

(xiii) De gemachtigde van [appellanten] heeft hierop in een brief van 1 mei 2018 gereageerd, waarin – samengevat en voor zover relevant – wordt medegedeeld dat [appellant 1] meent dat de koopoptie een (meer vrijblijvend) eerste recht van koop inhoudt en op dit punt sprake is van dwaling, hij vanwege familieomstandigheden en om gezondheidsredenen de woning weer wil gaan bewonen en niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro. Verder wordt namens [appellante 2] de huurovereenkomst en een eventuele verkoopverplichting vernietigd op grond van artikel 1:88 BW Pro.

(xiv) Vervolgens heeft [geïntimeerde 2] bij dagvaarding van 20 juni 2018 in kort geding veroordeling van [appellant 1] gevorderd tot, kort gezegd, medewerking aan verkoop en levering van de woning. Bij vonnis van 28 augustus 2018 heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen, omdat deze zich naar zijn oordeel niet leent voor beoordeling in kort geding, en het belang van [geïntimeerde 2] bij een spoedeisende voorziening niet zo zwaarwegend is dat het belang van [appellant 1] om de bodemprocedure af te wachten daarvoor moet wijken.

(xv) Op 29 november 2018 hebben [geïntimeerden] conservatoir beslag tot levering van de woning doen leggen.

Procedure in eerste aanleg

3.2.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [appellanten] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt tot medewerking, binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, aan het effectueren van de koopoptie en dus tot medewerking aan de levering van de woning aan [geïntimeerden] tegen betaling van de koopsom van € 425.000,00 k.k. Voor het geval dat [appellanten] deze medewerking weigeren, hebben [geïntimeerden] gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat de uitspraak in de plaats treedt van de leveringsakte. Ten slotte hebben [geïntimeerden] veroordeling van [appellanten] in de beslag- en proceskosten gevorderd. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd en (na wijziging van eis) in reconventie gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst eindigt op 26 augustus 2019 omdat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, met veroordeling van [geïntimeerden] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – de woning te ontruimen, en uiterlijk binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis het houden van honden in de woning te staken en gestaakt te houden. Verder hebben [appellanten] betaling van € 1.046,95 gevorderd ter vergoeding van schade die is ontstaan doordat [geïntimeerden] de op hen als huurders rustende onderhoudsverplichting hebben verzaakt, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerden] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, in conventie [appellanten] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld de overeenkomst tussen partijen na te komen, inhoudende dat [appellanten] hun medewerking moeten verlenen aan het effectueren van de koopoptie, bepaald dat als [appellanten] weigeren mee te werken aan de levering van de woning het vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering, [appellanten] veroordeeld in de proces- en beslagkosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente, en de vordering voor het overige afgewezen. De kantonrechter heeft in reconventie de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met zes grieven op.

Eisvermeerdering [appellanten]

3.4.

[appellanten] hebben in hoger beroep hun eis (gedeeltelijk) vermeerderd. [geïntimeerden] hebben tegen die vermeerdering geen bezwaar gemaakt op de voet van artikel 130 lid 1 Rv Pro, terwijl het hof evenmin aanleiding ziet die vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten.

Ontvankelijkheid hoger beroep

3.5.

Voordat kan worden toegekomen aan de behandeling van de grieven, dient de vraag te worden beantwoord of [appellanten] ontvankelijk zijn in hun hoger beroep. In het vonnis waarvan beroep is immers onder meer bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van een (deel van een) tot levering van een registergoed bestemde akte, terwijl het hoger beroep niet conform het vereiste van artikel 3:301 lid 2 BW Pro binnen acht dagen na het instellen daarvan is ingeschreven in de registers bedoeld in artikel 433 Rv Pro, welke omissie in beginsel tot (gedeeltelijke) niet-ontvankelijkheid van [appellanten] als appellanten in het hoger beroep leidt. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.6.

Artikel 3:301 lid 2 BW Pro heeft een beperkte strekking. Gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid is er geen grond het toepassingsbereik van deze bepaling uit te breiden tot gevallen die niet door de wettekst worden bestreken of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. Daarom moet worden aangenomen dat de eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister slechts geldt voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog kan treden. Artikel 3:301 lid 2 BW Pro is dus niet van toepassing indien op het moment waarop het rechtsmiddel wordt aangewend, vaststaat dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan, in de openbare registers is ingeschreven of nog kan worden ingeschreven (vgl. (rov. 3.5 van) HR 27 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:538). In het onderhavige geval staat vast dat de akte van levering is gepasseerd op 12 februari 2020 en dat het hoger beroep is ingesteld op 20 februari 2020, zodat tevens vaststaat dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan in de openbare registers is ingeschreven of nog kan worden ingeschreven. Dit betekent dat [appellanten] ontvankelijk zijn in het door hen ingestelde hoger beroep.

Optierecht of voorkeursrecht?

3.7.

De vraag waar het in het onderhavige geschil allereerst om gaat is of in de huurovereenkomst aan [geïntimeerden] een optierecht dan wel een voorkeursrecht is verleend. Die vraag wordt door de derde en vierde grief opgeworpen en dient als eerste te worden beantwoord omdat de vordering van [geïntimeerden] op het bestaan van een optierecht ten aanzien van de woning is gebaseerd, terwijl [appellanten] stellen dat [geïntimeerden] geen optierecht maar (slechts) een voorkeursrecht hebben verkregen.

3.8.

Bij de uitleg van de desbetreffende bijzondere bepaling (op blz. 4) van de huurovereenkomst stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.9.

Het hof onderschrijft het (in overweging 5.4 gegeven) oordeel van de kantonrechter dat een zuiver tekstuele uitleg van de bepaling zonder meer op een aan [geïntimeerden] verleend optierecht duidt en op zichzelf geen aanknopingspunt biedt voor de stelling dat met die bepaling een voorkeursrecht in het leven is geroepen. De formulering van de bepaling (die al begint met de woorden: “Huurder heeft een optie tot koop van het gehuurde”) stemt immers geheel overeen met de wijze waarop een optierecht pleegt te worden gedefinieerd: een koopoptie is een contractueel of anderszins verleend wilsrecht van vermogensrechtelijke aard, dat aan de gerechtigde voor een bepaalde of onbepaalde tijd (hier: tot 1 mei 2018) de bevoegdheid geeft om een zaak of ander goed (hier: de woning) te kopen, tegen een meestal vooraf vastgelegde prijs (hier: € 425.000,00 k.k.). [appellanten] hebben tegen de desbetreffende overweging van de kantonrechter geen grief gericht. Uitgaande van de tekst van de bepaling geldt dus dat [geïntimeerden] het hun in de bijzondere bepaling verleende recht hebben mogen begrijpen als een optierecht. [appellanten] stellen echter dat buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval meebrengen dat aan de bijzondere bepaling waar het hier om gaat een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven. In dit verband beroepen [appellanten] zich in de eerste plaats hierop dat hun eigen makelaar hen verkeerd heeft voorgelicht omtrent de inhoud en betekenis van de bijzondere bepaling en jegens hen is tekortgeschoten in de nakoming van de met hen gesloten overeenkomst van opdracht. Dit regardeert, ook indien juist, [geïntimeerden] echter niet, reeds omdat [appellanten] niet (gemotiveerd) hebben gesteld dat [geïntimeerden] daarvan op de hoogte waren en daaruit hadden moeten begrijpen dat zij, [appellanten] , niet beoogden aan [geïntimeerden] een optierecht te verlenen. In de tweede plaats voeren [appellanten] in dit verband aan dat hun gezondheid tijdens hun verblijf in [land] heel snel achteruit is gegaan en zij geen rekening hielden met de mogelijkheid dat [geïntimeerden] de koopoptie zouden gaan lichten. Dit zijn echter omstandigheden die zich na de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben voorgedaan en vóór of tijdens de totstandkoming ervan voor [geïntimeerden] niet kenbaar waren, zodat deze voor [geïntimeerden] geen aanleiding hebben kunnen zijn om de bijzondere bepaling anders te (moeten) begrijpen. De conclusie is dat in het onderhavige geval geen buiten de tekst gelegen omstandigheden zijn aangevoerd die meebrengen dat aan de bijzondere bepaling een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, zodat [appellanten] en [geïntimeerden] deze over en weer redelijkerwijs niet anders hebben moeten begrijpen, en dat aan [geïntimeerden] dus een optierecht is verleend.

3.10.

Uit de toelichting op de derde grief blijkt dat [appellanten] op de gestelde onjuiste voorlichting door hun makelaar tevens een beroep op dwaling baseren. Dit beroep stuit echter eveneens af op wat hiervoor is overwogen over de niet kenbaarheid van die onjuiste voorlichting voor [geïntimeerden]

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat
grief IIIen
grief IVfalen.

Is aan schriftelijkheidsvereiste voldaan?

3.12.

[appellanten] hebben met hun tweede grief betoogd dat in het onderhavige geval niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW Pro is voldaan. Volgens hen is voor de geldigheid van de koopovereenkomst vereist een door beide partijen ondertekend geschrift, waaraan niet is voldaan indien, zoals hier, enkel een schriftelijk onherroepelijk aanbod is gedaan gevolgd door een schriftelijke aanvaarding. Het gaat dan immers om twee op elkaar aansluitende aktes, waar het slechts één akte moet betreffen. Dit zou, indien juist, ingevolge artikel 3:39 BW Pro meebrengen dat de koopovereenkomst tussen [appellant 1] en [geïntimeerden] nietig is. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.13.

Uitgangspunt van artikel 7:2 lid 1 BW Pro is dat voor een geldige koopovereenkomst is vereist dat de wilsovereenstemming tussen partijen is vervat in één akte, en dat twee op elkaar aansluitende aktes of een briefwisseling daarvoor niet voldoende zijn. Het hof acht in beginsel in artikel 7:2 lid 1 BW Pro vervatte regel dat het moet gaan om één akte waarin de wilsovereenstemming tussen partijen is vervat en dat twee op elkaar aansluitende aktes niet voldoende zijn, hier niet van toepassing: aan de aard van het optierecht is volgens het hof inherent dat het altijd om twee afzonderlijke aktes gaat. Een koopoptie is immers een contractueel of anderszins verleend wilsrecht van vermogensrechtelijke aard, dat aan de gerechtigde voor een bepaalde of onbepaalde tijd de bevoegdheid geeft om een zaak (of ander goed) te kopen, tegen een meestal vooraf vastgelegde prijs. De koop komt dus pas op een later tijdstip door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Dit betekent dat in de aard van het optierecht ligt besloten dat (onherroepelijk) aanbod en “aanvaarding” niet op hetzelfde tijdstip althans kort na elkaar kunnen plaatsvinden en evenmin hoeven plaats te vinden, zodat een vereiste dat het verlenen en benutten van een optierecht in één akte worden vervat hier niet van toepassing kan zijn. Daarbij komt dat in dit geval de koopoptie in een tussen partijen opgemaakte akte is vastgelegd, welke akte voor het overige als een wederkerige overeenkomst kan worden aangemerkt. In die akte is de inhoud van de uit te oefenen optie bovendien voldoende bepaald, te weten het object, de prijs en de uiterste datum waarop de optie kan worden uitgeoefend. Verder wordt aan het vereiste dat het aanvangstijdstip van de in het tweede lid van artikel 7:2 BW Pro geregelde wettelijke bedenktijd voldoende duidelijk moet zijn, volledig voldaan in het geval dat, zoals hier, de aanvaarding van de koopoptie schriftelijk geschiedt.

3.14.

Het voorgaande brengt mee dat
grief IIevenmin terecht is voorgesteld.

Invloed wijziging huwelijksgoederenregime?

3.15.

[appellanten] hebben met hun eerste grief niet langer een beroep gedaan op de vernietiging – wegens het ontbreken van de daartoe vereiste toestemming in de zin van artikel 1:88 BW Pro – op de voet van artikel 1:89 lid 1 BW Pro door [appellante 2] van de door [appellant 1] met [geïntimeerden] gesloten huurovereenkomst waarbij aan [geïntimeerden] het optierecht is verleend. In hoger beroep hebben zij deze in eerste aanleg geponeerde stelling, die door de kantonrechter is verworpen, laten vallen en hebben zij in plaats daarvan een beroep gedaan op de gevolgen die wijziging van hun huwelijksgoederenregime op 13 november 2019 – van huwelijkse voorwaarden naar een gemeenschap van goederen – heeft gehad op de mogelijke effectuering van de koopoptie. Volgens [appellanten] was voor het effectueren van de koopoptie, anders dan voor het sluiten van de huurovereenkomst met de daarin vervatte koopoptie, de medewerking van beide echtgenoten nodig, omdat het resultaat daarvan een beschikkingshandeling in de zin van artikel 3:170 lid 3 BW Pro is. Eerst op 27 november 2019, de datum waarop het vonnis waarvan beroep is gewezen, is door de kantonrechter vastgesteld dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten, maar toen waren [appellanten] al in gemeenschap van goederen gehuwd, zodat zonder medewerking van [appellante 2] geen gevolg kon worden gegeven aan de uitvoering van de koopovereenkomst, aldus [appellanten] Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.16.

Voor zover het betoog van [appellanten] zo moet worden begrepen dat de koopovereenkomst eerst tot stand is gekomen op 27 november 2019, verwerpt het hof dit betoog, reeds omdat vaststaat dat [geïntimeerden] in april 2018 een beroep hebben gedaan op het optierecht. Daarmee staat, tenzij dit beroep op andere gronden (zie hierna) niet rechtsgeldig zou zijn gedaan, vast dat op dat moment de koopovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerden] hebben gesteld dat vaststaat dat de woning tot aan het moment van levering aan [geïntimeerden] op naam van alleen [appellant 1] heeft gestaan en dat [appellante 2] , die geen partij was bij de huurovereenkomst, ook later (na 13 november 2019) niet als eigenaar van de woning in de openbare registers is vermeld (zie memorie van antwoord onder 13). Die stellingen hebben [appellanten] niet bij hun daarop volgende akte weersproken en daarmee stemt de akte van levering overeen. Dit betekent dat de woning enkel op naam heeft gestaan van [appellant 1] en dat deze krachtens artikel 1:97 lid 1 BW Pro dus exclusief bevoegd tot bestuur over dit goed is geweest, waaronder op grond van artikel 1:90 lid 2 BW Pro onder meer de bevoegdheid tot beschikking moet worden verstaan. Daaraan voegt het hof toe dat het rechtsfeit dat de woning op 13 november 2019 in de tussen [appellant 1] en [appellante 2] ontstane gemeenschap van goederen is gevallen, ingevolge de in het goederenrecht bestaande nemo plus-regel geen wijziging kan hebben gebracht in de status van de woning op dat moment, te weten een woning ten aanzien waarvan jegens [geïntimeerden] een verplichting bestond die aan hen te leveren. Het ontstaan van de gemeenschap van goederen, met haar gevolgen tussen [appellant 1] en [appellante 2] , kan dus jegens [geïntimeerden] nimmer tot gevolg hebben gehad dat de verplichting tot levering die jegens hen al bestond op grond van de overeenkomst die tussen hen en [appellant 1] was tot stand gekomen, eenzijdig werd gewijzigd.

3.17.

Uit het voorgaande volgt dat ook
grief Iwordt verworpen.

Rechtsgeldig beroep op koopoptie?

3.18.

[appellanten] hebben met hun vijfde grief betoogd dat het beroep van [geïntimeerden] op het optierecht jegens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:2 lid 2 BW Pro onaanvaardbaar is. Daartoe hebben zij gesteld dat hun medische situatie gedurende de laatste jaren in snel tempo is verslechterd en dat zij dit ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] niet hebben voorzien. Deze enkele stellingen zijn echter onvoldoende om de door [appellanten] gewenste conclusie te trekken, zodat ook
grief Vfaalt.

Vordering [appellanten] tot schadevergoeding?

319. [appellanten] hebben zich ten slotte erover beklaagd dat hun vordering tot schadevergoeding ten bedrage van € 1.046,95 (inclusief btw) niet is toegewezen. Volgens hen is ten gevolge van het verzaken door [geïntimeerden] van de gebruikelijke onderhoudswerkzaamheden schade ontstaan, waarbij het met name gaat om de slechte staat van de dakgoot, die is ontstaan door een zeer lange periode waarin deze niet is onderhouden. [appellanten] hebben deze stellingen echter, in het licht van de gemotiveerde betwisting ervan door [geïntimeerden] , in het geheel niet nader toegelicht, zodat het hof deze passeert. Ook
grief VIwordt dus verworpen.

Bewijsaanbod en slotsom

3.20.

[appellanten] hebben geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.21.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de vermeerderde vordering van [appellanten] zal worden afgewezen. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst de vermeerderde vordering van [appellanten] af;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 1.727,00 voor verschotten en op € 4.851,00 voor salaris advocaat, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2022.